Le Code civil prévoit la liberté contractuelle comme l'un des fondements de la loi. Cependant, malgré cela, les contrats sont soumis à diverses exigences conformément à la loi et aux usages de la circulation des entreprises. Ces dernières incluent les règles de conduite en vigueur dans le domaine de l’activité entrepreneuriale, qui doivent être appliquées, qu’elles soient ou non inscrites dans un document juridique. Ceci est indiqué dans l'art. 5 Code civil de la Fédération de Russie. L'article se concentrera sur les conditions essentielles d'un contrat de location, c'est-à-dire celles qui devraient y être incluses (conformément à la loi ou à la coutume du chiffre d'affaires).
Objet du contrat
Les conditions de base sans lesquelles le contrat est invalide sont toujours débattues. Mais pour le propriétaire du bien immobilier qu’il entend louer, l’objectif principal est d’arranger la relation de telle sorte que toutes les règles de la loi soient respectées et que aucune situation conflictuelle ne se produise.
Ce sont ces thèses sur lesquelles nous nous concentrerons lors de la rédaction de l'accord. Dans l'art. 432 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que le contrat est conclu si les parties ont un accord sur toutes les conditions essentielles du contrat (location de locaux, en fonction du sujet de l'article).
L’objet, les conditions spécifiées dans la loi, ainsi que dans d’autres actes juridiques, qualifiés de nécessaires, et autres conditions dans lesquelles l’une des parties requiert un accord, sont indispensables.
Structure et conditions matérielles
La loi ne prévoit pas de procédure stricte pour la rédaction d'un accord. Cependant, il doit respecter les coutumes de la circulation des affaires et posséder tous les termes essentiels du contrat de location sociale. Selon eux, la structure devrait avoir la forme suivante:
- Préambule
- Sujet
- Conditions supplémentaires.
- Autres conditions
Le préambule indique le nom du contrat, la date et le lieu de sa conclusion, ainsi que des informations sur les personnes. Le sujet comprend ce sur quoi les parties sont d’accord.
Ensuite, la procédure de prix et de règlement est indiquée, où le montant de la taxe est prescrit, ainsi que la procédure de transfert. La section sur les droits et obligations des parties décrit séparément les droits et obligations du propriétaire et du locataire, y compris les accords conclus. Vous devez également indiquer votre responsabilité pour violation des conditions de l'accord, sécurité des obligations (par exemple, un dépôt), périodes de validité, motifs de modification et résiliation, confidentialité et procédure de résolution des situations conflictuelles. Tout cela est une condition essentielle d'un contrat de location.
Les autres conditions incluent les références aux dispositions légales, le nombre de copies, la force majeure, etc. À la fin, des détails sont requis et les parties apposent leur signature.
Prix
Le prix est indiqué à l'art. 682 du Code civil de la Fédération de Russie. Vous pouvez également en trouver une indication dans l'art. 671 du Code civil de la Fédération de Russie. Il est établi par accord des parties. Le paiement du loyer est également prévu dans le cas de logements publics et municipaux à propos desquels des dispositions de l'art. 156 LCD RF.
L'indicateur contractuel de la redevance ne signifie pas que les parties l'établissent de manière arbitraire et déraisonnable. Selon les parties 2 et 4 de l'art. 156 LCD RF, le montant pour l’utilisation et l’entretien des locaux résidentiels des fonds municipaux et de l’État dépend de la région, des commodités et de l’emplacement de la maison. Les mêmes critères sont suivis lors de la fixation du prix dans le cadre d'un contrat de bail commercial.
La loi peut fixer le montant maximum du loyer d'un logement.Ensuite, si un prix plus élevé est indiqué dans le contrat, la condition correspondante sera déclarée invalide. Cela n’annule pas le contrat dans son ensemble. Cependant, au lieu du prix indiqué, le montant maximum sera payé. Dans ce cas, le propriétaire ne pourra faire aucune réclamation contre le locataire. Certes, malgré la norme établie, personne ne l’a encore utilisée, car la limite maximale de paiement en vertu d’un contrat de location commerciale n’est donnée nulle part.
Terme
Une condition essentielle d'un contrat de location est le terme. Il peut être conclu pour une période inférieure à un an. Ensuite, cela est considéré à court terme. Si la période dépasse un an, le contrat est à long terme. La durée maximale du contrat de location est de cinq ans. Par conséquent, même si les parties concluent un contrat pour une période plus longue, celui-ci ne sera valable que pour cinq ans.
Les dispositions relatives à l'enregistrement d'un contrat à long terme ne s'appliquent pas à l'emploi. Malgré cela, de nombreux experts en immobilier estiment (ou prétendent) que l'accord devra être enregistré auprès de Rosreestr. Et ils recommandent de conclure un contrat pour seulement 11 mois. Dans le même temps, cette option convient souvent aux locataires, qui pourront alors résoudre le problème de leur degré de satisfaction à l’égard de l’appartement et s’ils souhaitent rester plus longtemps ou non.
Résiliation
Parmi les termes essentiels du contrat de location de locaux du Code civil de la Fédération de Russie, il est prévu que celui-ci est résilié par l'une des parties (par le bailleur par l'intermédiaire du tribunal et par le locataire à tout moment avec un préavis du bailleur de 3 mois). Les parties peuvent également indiquer dans le contrat un délai plus court pour informer le propriétaire de la résiliation du contrat. Cependant, cela est contraire à la loi (article 687 du code civil). Vous devez comprendre que, sans présenter d'avis, le propriétaire peut, par le biais d'un tribunal, obliger le locataire à payer des frais de subsistance. Par conséquent, le locataire ne doit pas ignorer ce stade, mais il doit être indiqué comme une condition essentielle du contrat pour la location de locaux résidentiels spécialisés.
Acte d'acceptation: pratique judiciaire
Entre employeurs et propriétaires se disputent souvent des conflits. Ils peuvent concerner des dommages matériels, la constitution de dettes, la survenue de pertes, etc. Leur résolution dépend en grande partie de l’accord conclu et de l’affichage des conditions essentielles du contrat de location commerciale de locaux.
En plus de cela, un acte de transfert et d'acceptation de la propriété est en préparation, qui indique des informations sur l'état et les défauts existants. Cela est nécessaire, sans quoi le locataire devra assumer la responsabilité des défauts de la pièce. Si la loi stipule que les locaux ont été transférés en bon état, le tribunal ne tiendra pas compte de l'objection du locataire selon laquelle les défauts correspondants existaient initialement. En l'absence de l'acte, le locateur ne pourra pas prouver que les lieux ont été endommagés, car il n'existe aucune information documentaire sur son état initial. Un exemple en est la décision de la cour d'appel du district d'Oulianovsk n ° 33-3165 / 2013 du 3 mars 2013.
Liste des biens attachés
L'acte d'acceptation doit également indiquer quels articles sont transférés pour être utilisés et leur valeur estimée. Il sera alors plus facile pour le propriétaire de prouver l’existence de pertes si le bien est endommagé.
Le propriétaire doit éliminer les défauts s'ils ne sont pas causés par la faute du locataire. Si cela se fait de manière intempestive, le locataire a une raison de mettre fin au contrat. Et si les lacunes n'étaient pas significatives, l'employeur n'a aucune raison de refuser le contrat. La décision pertinente a été prise par le tribunal municipal de Moscou dans l'affaire n ° 33-26040 du 18 août 2011.
Pertes possibles pour l'employeur
Selon les termes essentiels du contrat de location, dans la pratique judiciaire, les décisions sont prises à la fois en faveur des locataires et en faveur des propriétaires. Le locataire court le risque de subir des pertes, par exemple en raison de la nécessité de louer un autre logement, si le propriétaire a refusé l'accès à l'appartement loué. Dans la vie, il arrive souvent que les propriétaires chassent les locataires, ce qui leur cause des inconvénients et les oblige à chercher un nouveau logement. En l'absence de motif approprié, le locataire a le droit de demander réparation au propriétaire.
Dans le même temps, les dépenses doivent être économiques, proches du paiement des locaux ou même moins. Les autres logements devraient être à peu près les mêmes que les précédents, car il est dans l’intérêt du locataire de réduire ses pertes si possible. Ceci est indiqué dans l'art. 404 du Code civil de la Fédération de Russie. Les pertes qui doivent être remboursées ne peuvent pas être attribuées à des dépenses dépassant le prix de la location, par exemple lors de la location d'une chambre d'hôtel. Cette décision a été adoptée par la décision du tribunal municipal de Moscou n ° 4g / 8-9143 / 2012 du 23 octobre 2012.
En outre, l'employeur ne pourra pas réclamer de dommages-intérêts si la raison en était de sa faute, par exemple si la dette n'a pas été payée. Étant donné que, parallèlement à l'obligation de fournir un logement, il existe une obligation de le payer, d'autre part, le propriétaire a le droit de suspendre l'accès aux locaux jusqu'à ce que la dette soit payée.
Conclusion
Chaque locataire et propriétaire décide de la manière dont il établit ses relations. Toutefois, afin d'éviter des problèmes à l'avenir, il est utile d'étudier attentivement les conditions essentielles du contrat de location de logement et de veiller à ce que tous les intérêts des parties soient respectés. Ensuite, en cas de conflit, vous pouvez compter sur une décision équitable du tribunal, car tous les documents nécessaires seront disponibles.
