في بلدان السوق المتقدمة ، يعد تعهد العقارات (الرهن العقاري) والممتلكات المنقولة أحد أكثر الطرق الموثوقة لضمان قيام المقترض (الكيان القانوني والفرد) بالتزاماته تجاه البنك. هذا هو نوع من الأداة التي تحفز سلامة الدفع. في التشريعات المدنية الحديثة لبلدان الأسرة القانونية الرومانية الألمانية ، جاء التعهد من القانون الروماني.
تعهد في القانون الروماني
في نظام القانون الروماني ، تنتمي التعهدات إلى فئة الحقوق لأشياء الآخرين. كان شكله الرئيسي في المرحلة الأولية هو التخمير. خلاصة القول هي أن الشيء المرهون تم بيعه ، ولكن مع الحق في إعادة الشراء. ومع ذلك ، فمنذ وقت الشراء ، أصبح الدائن هو مالك العنصر وأصبح حرا في التخلص منه. في هذا الصدد ، لا يمكن إعمال حق المقترض في إعادة الشراء. نتيجة لذلك ، ظهر شكل جديد من الضمانات - pignus ، والذي تم بموجبه تحويل شيء ما إلى ملكية وليس إلى ملكية.
مفهوم وأنواع الضمان في القانون الروماني تختلف بعض الشيء بالمقارنة مع التصنيف الحديث. لذلك ، كان الشكل الأكثر مثالية الرهن العقاري. ونتيجة لذلك ، فإن الشيء الذي تعهد به لم يصبح ملكية ، لكنه ظل في حوزة المدين. الكلمة من أصل يوناني ، ويرتبط إدخال هذا المفهوم في الحياة اليومية مع سولون ، المشرع الأثيني والمصلح. تم تثبيت عمود مع لافتة على حدود الأرض المرهونة. نقش عليها أن هذا العقار هو ضمان لالتزام المقترض تجاه المقرض ، ويحظر إخراج كل شيء تم إحضاره أو إحضاره أو إحضاره. هذه الدعامة ، أو بعبارة أخرى ، كانت تسمى رهن. في التشريع الحديث للاتحاد الروسي ، فإن المصطلح يعني حصريًا رهن العقار ، والذي يبقى دائمًا مع الدائن.
في القانون المحلي ، مرت هذه المؤسسة أيضًا بعملية طويلة من التطور. بدأ كل شيء بالتعهد الروسي القديم ، الذي يشبه فيدوكيا ، من نواح كثيرة ، بالتعهد الحديث. الشكل السائد في هذه الحالة هو الذي يعني التخلي عن الممتلكات المرهونة مع الرهون.
كيف يحكم تعهد القانون المدني للاتحاد الروسي؟
ينظم التشريع الروسي الحديث هذا المفهوم في المادة 334 من القانون المدني. وفقًا لذلك ، فإن التعهد هو علاقة قانونية يكون بموجبها الدائن (أو صاحب التعهد) الحق في الحصول على شهادة من قيمة الممتلكات المرهونة للأداء غير السليم لالتزام مع مزايا على الدائنين الآخرين ، باستثناء ما ينص عليه القانون خلاف ذلك.
جميع أنواع الضمان في القانون المدني للاتحاد الروسي هي الملحقات. وبعبارة أخرى ، يمكن أن توجد بالضبط ما دام الالتزام بالتأمين مضمون. لكن الوضع العكسي مستحيل. حتى إذا تم إنهاء التعهد ، يتم الاحتفاظ بالالتزام الأساسي.
يجب أن يكون الضمان ذا طبيعة نقدية. تنص المادة 337 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه يضمن المطالبة بالقدر الذي كان موجودا وقت الارتياح: الأضرار ، والمصادرة ، والفائدة ، وما إلى ذلك ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. هو الأكثر واسعة عندما يكون هناك تعهد من العقارات.
تعهد: أسباب الحدوث
ينص القانون المدني للاتحاد الروسي بوضوح على أنه بين الرهن والرهن ، لا يمكن أن ينشأ الرهن إلا على أساس اتفاق.الاستثناء هو الحالات التي ينص عليها القانون ، والتي يبدو أنها خاضعة لحدوث ظروف معينة محددة في القانون المدني للاتحاد الروسي. في هذه الحالة ، يكون للطرفين الحق في إبرام اتفاق ينظم علاقتهما ، وتنطبق عليه نفس القواعد المطبقة على شكل اتفاقية تعهد.
موضوع الرهن العقاري
لقد ثبت أن تعهد القانون المدني للاتحاد الروسي يعرّف بأنه الطريقة الرئيسية والأكثر فعالية لتأمين الالتزام. في هذه الحالة ، يمكن أن تكون أي خاصية (ليس فقط الأشياء ، ولكن أيضًا حقوق الملكية) موضوعها. ومع ذلك ، فإن هذا البيان له الفروق الدقيقة. استئناف الدعاوى ، يعد التحصيل غير مقبول فيما يتعلق بالممتلكات المرتبطة ارتباطًا لا ينفصم بهوية الدائن ، على وجه الخصوص ، هذا يتعلق بالنفقة ، وتعويض الضرر ، وما إلى ذلك ، ويحظر القانون نقلهم إلى شخص آخر.
رهن عقاري
عند دراسة أنواع الضمان في القانون المدني ، عليك أن تعرف أن المعيار الرئيسي للتصنيف هو موضوعه ، أو بالأحرى حقيقة من هو. يتم تعريف شكلين قانونيًا. الأول هو الرهن العقاري ، أي تعهد بتحويل مباشر للممتلكات إلى يد صاحب التعهد. أقدم مفهوم من حيث التاريخ. يغطي المصطلح إجمالي جميع أنواع تعهدات الممتلكات المنقولة بنقلها إلى صاحب الرهن. في الوقت نفسه ، لا يكتسب ولا يمكنه استخدام الشيء ، ولكنه يحتفظ به فقط ، يصبح مدخرًا. لذلك ، بعد تلقي تعهد ، تظهر التزامات منه ويجب عليه الحفاظ على الشيء كما هو. في هذه الحالة ، يتعين على المرتكب ، بعد وفائه بواجبه لالتزامه ، أن يطلب ذلك. وكما هو معروف شكل مماثل والرهن العقاري اليدوي. حاليا ، نطاقه محدود إلى حد كبير. الحاجة إلى نقل الممتلكات في معدل التصرف المادة 338 ص 4 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
الأمن دون نقل الممتلكات
هذا هو النوع الثاني وهو المهيمن في التشريعات الروسية الحديثة. وفقا للقاعدة العامة ، لا يتم نقل الممتلكات إلى المرتهن ويظل مع الرهون. يمكن ملاحظة ذلك بوضوح على مثال البضائع المتداولة.
جميع أنواع التعهدات في القانون المدني ، موضوعه العقارات ، تستبعد إمكانية نقلها إلى صاحب التعهد. المشرع ينظم هذه القضايا في قانون الرهن العقاري. وبالتالي ، فإن الحق في استخدام الممتلكات المرهونة غير المنقولة ، وفقًا للغرض منها ، محجوز للرهن. إذا كانت الرهون العقارية بموجب العقد تتعلق بهذا الشرط مع أي قيود ، فسيتم التعرف عليها تلقائيًا باعتبارها لاغية وباطلة.
بالإضافة إلى ذلك ، لن يكون تصنيف أنواع الضمانات مكتملاً دون تقسيمه لاحقًا إلى سلالات فرعية. المعيار الرئيسي هو الموضوع. وفقًا لذلك ، يتم تخصيص رهن (عقار) ، رهن بحقوق ملكية ، أوراق مالية ، إلخ. التصنيف شائع جدًا بناءً على تفاصيل الهيكل القانوني للعقد. يعترف التشريع المدني للاتحاد الروسي بتعهد الأشياء في مرهن وبضائع متداولة كأصناف خاصة.
مديون
مرتهن مع صاحب تعهد هو موضوع العلاقات القانونية الجانبية. يعرفه القانون بأنه الشخص الذي يوفر الممتلكات. ليس فقط الكيانات القانونية ، ولكن أيضًا الأفراد يمكنهم العمل ككليهما. قد يكون المتعهد ليس فقط المدين نفسه. وفقا للقانون المدني للاتحاد الروسي (الجزء 1 من المادة 335) ، يمكن أن يكون طرفا ثالثا ، في هذه الحالة ، ينبغي إجراء معاملة لجميع أنواع الضمانات في القانون المدني نيابة عنه. ولكن في أي حال ، يجب أن يكون مالك العقار. العلاقة بين طرف ثالث والمدين تتجاوز الضمان ويتم تنظيمها بشكل منفصل.
من الجدير بالذكر أنه في الحالات التي لا يغطي فيها مبلغ المال المستلم من بيع الشيء المرهون في السوق جميع متطلبات صاحب الرهن ، فقد يحصل على الجزء المفقود من ممتلكات المدين الأخرى.في حالة طرف ثالث ، مثل هذا الموقف مستحيل. نظرًا لأنه ليس في الواقع مدينًا ، فسيضطر صاحب التعهد إلى الحد من المبلغ المستلم من عملية البيع.
دائن
يُعرَّف موضوع العلاقات الجانبية هذا على أنه الشخص الذي قبل العقار كتعهد. هو وهوية الدائن يتطابقان دائمًا ؛ يمكن أن يكون شخصًا واحدًا ونفس الشخص. هذا هو اختلافه عن الرهان ، عندما يدخل طرف ثالث في "اللعبة".
حق صاحب التعهد في أي ملكية محددة قد ينتمي في وقت واحد إلى عدة أشخاص. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه ، على سبيل المثال ، يمكن إعادة إصدار تعهد بالمركبات (المرة الثانية ، الثالثة ، إلخ). وتسمى حالة مماثلة إعادة التعهد. في هذه الحالة ، يتم استيفاء متطلبات الرهن العقاري في المقابل. في هذه الحالة ، ينطبق مبدأ الأقدمية. وفقًا لذلك ، فإن حق صاحب تعهد سابق هو الأولوية.
في حالة عمل العقارات كتعهد ، يجب تحديد الأولوية عن طريق التوفيق مع بيانات سجل الدولة الموحد للحقوق في هذا النوع من الممتلكات.
الرهن العقاري المشترك
ينبغي فهمهم على أنهم أشخاص لديهم نصيب في تعهد ملكية معينة. على وجه الخصوص ، إذا لم يتم الوفاء بالالتزامات من قبل المدين ، ولكن من خلال ضمانه ، ونتيجة لذلك يتم نقل حقوق الدائن ، بما في ذلك كحائز تعهد ، إلى الحد الذي كان راضيا به في البداية.
وفقًا للقانون ، فإنهم ممثلون لجانب واحد في علاقة قانونية مرهونة ، وهم متساوون ولا يتمتعون بحقوق الأقدمية. تخضع مطالبات حاملي التعهدات المشتركة إلى الرضا النسبي وفقًا لأسهمهم.
