تحسين لا يتجزأ من الممتلكات المؤجرة

عند استئجار أماكن العمل ، خاصة إذا كانت طويلة الأجل ، غالبًا ما تقوم الكيانات التي تستخدم المساحة باستثمارات في هذه الأصول الثابتة. يتم ذلك لإحضار الكائن إلى حالة تتوافق فيه تمامًا مع تفاصيل النشاط الاقتصادي واحتياجات الشخص. في كثير من الأحيان في مثل هذه الحالات تحدث تحسينات لا تنفصل. التأجير ، كعلاقة قانونية ، هو خاص بالمميزات. على وجه الخصوص ، الكائن الذي يستثمر فيه الشخص لا ينتمي إليه بحقه في الملكية. وفي الوقت نفسه ، فإن التحسينات التي لا تنفصل عن المستأجر تمر في حيازته القانونية. ومع ذلك ، يجوز وضع شرط مختلف بالاتفاق بين الطرفين. دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في التحسينات التي لا تنفصل عن الأشياء المؤجرة.

معلومات عامة

التحسينات التي لا تنفصل هي التغييرات النوعية التي تضيف قيمة إلى الأصل. يمكن أن تهدف إلى:

• التحسين؛
• تحسين الخصائص والخصائص التقنية ؛
• توسيع نطاق الوظائف ، إلخ.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الكائن لا يكتسب أي صفات جديدة أثناء الإصلاح. خصائصه التقنية لا تتحسن أيضا. في هذا الصدد ، لا يمكن اعتبار أعمال الإصلاح تحسينات لا تنفصل عن العقار المؤجر. قد يتعرفون على إجراءات مثل:

• معدات إضافية ؛
• الانتهاء.
• التعمير؛
• التحديث.
• إعادة المعدات التقنية.

التحسينات التي لا تنفصل هي تلك التغييرات التي لا يمكن إزالتها أو تفكيكها دون إتلاف الخاصية.

استرداد التكاليف

يتم إجراء تحسينات لا تنفصل عن العقار المؤجر على نفقة المنشأة التي تستخدمها وفقًا لشروط الاتفاقية المبرمة مع المالك. بعد إنهاء تصرفه ، يحق للشخص الاعتماد على سداد النفقات. ومع ذلك ، ينص القانون على عدد من شروط التعويض. وبالتالي ، فإن المالك يسدد تكاليف التحسينات التي لا تنفصل إلا إذا تم إجراء التغييرات بموافقته. قد ينص القانون على حالة مختلفة. تحسينات خاصية لا تنفصل تتم رسوم الاستهلاك منه ، بمثابة ممتلكات المالك القانوني للكائن.

الصعوبات المحتملة

قبل إجراء تحسين لا ينفصل ، من الضروري دراسة شروط الاتفاقية. قد لا تحدد الوثيقة الإجراء الخاص بتنفيذها أو قد تثبت الحاجة إلى الحصول على موافقة كتابية من المالك. وفقًا لذلك ، يجب على الشخص الاتصال بالمالك القانوني للمنشأة قبل إجراء تحسينات لا تنفصل (يتم تقديم نموذج لاتفاقية إضافية في المقالة). ومع ذلك ، هناك حالات حيث موافقة خطية غير ممكن. هذه المشكلة تحدث عندما يتم تأجير الممتلكات الفيدرالية. مع هذا ، يحتاج المستخدم إلى إجراء تغييرات معينة على الكائن للتشغيل العادي. اعتمادًا على ما إذا كان سيتم سداد النفقات وما إذا كان سيتم الحصول على موافقة المالك ، ستختار مؤسسة المستخدم خيار محاسبة النفقات. النظر في العديد من الحالات.

التغييرات بموافقة المالك مع التعويض

وفقا للفقرة 1 من الفن. 256 يعتبر قانون الضرائب ، التغييرات النوعية التي أجريت بإذن من المالك الشرعي للكائن مع التعويض اللاحق عن تكاليفها ، من الأصول الثابتة المستهلكة. تتم محاسبة التحسينات التي لا تنفصل في هذه الحالة وفقًا للفقرة 1 من المادة. 258 قانون الضرائب. يتم إطفاء الاستثمارات الرأسمالية ، والتي يتم تعويض التكلفة للمستخدم من قبل المالك ، بواسطة الأخير. وفقا للفقرة 4 من الفن.623 القانون المدني ، لن يكون للمستأجر أي حقوق في هذه التحسينات. وفقًا لوزارة المالية ، فإن تكاليف المستخدم المتعلقة بالتغييرات النوعية للمرفق ، عندما يتم استردادها من قبل المالك ، تظهر كمصروفات تم تكبدها أثناء العمل للمالك الشرعي. إذا تم إجراء تحسين لا ينفصل بموافقة الطرف الثاني ، فيجب توثيق ذلك. على وجه الخصوص ، هذا الشرط منصوص عليه في الاتفاق الأصلي أو في ملحق له. في الوقت نفسه ، إذا قام المالك بتعويض المصاريف التي تكبدها المستخدم ، فيمكن أن يؤخذ المستأجر في الاعتبار التكاليف حيث أن التكاليف الناشئة عن العمل للمالك الشرعي عند حساب ضريبة الدخل. علاوة على ذلك ، يجب أن تمتثل التكاليف لمتطلبات الفقرة 1 من المادة. 252 قانون الضرائب.

نقطة مهمة

في إعداد التقارير ، سيكون الوقت مهمًا عند حدوث انتقال / نقل التحسينات غير المنفصلة. تم تقديم التوضيحات بترتيب من وزارة المالية رقم 91 ن بتاريخ 13 أكتوبر 2003. ويشار في الفقرة 35 من هذه الوثيقة إلى أنه إذا كان وفقًا للاتفاقية استثمارات رأس المال يتم نقل المستخدم إلى المالك ، يجب خصم تكاليف العمل النهائي ، الخاضعة للسداد ، من الحساب للاستثمارات في الأصول غير المتداولة. في هذه الحالة ، يتم خصم مادة التسوية. ولكن إذا كان عقد التحسينات غير المنفصلة ينص على نقلها إلى مالك الكائن مع تعويض عن القيمة المتبقية للمستخدم الذي قام بها ، فإن الاستثمارات الرأسمالية تنسب إلى نظام التشغيل الخاص بالمالك الشرعي حتى انتهاء مدة الاتفاقية.

التغييرات في الممتلكات بإذن دون تعويض

تعتبر الاستثمارات الرأسمالية في تسهيلات الإيجار في صورة تحسينات لا تنفصل تتم بموافقة المالك قابلة للاستهلاك. تم تأسيس هذا الموقف في الفقرة 1 من الفن. 256 قانون الضرائب. في الفقرة 1 من الفن. 258 من القانون ينص على أن الاستثمارات الرأسمالية التي أجريت بإذن من المالك ، والتي لا يتم تعويض قيمتها ، يتم إطفاءها من قبل الكيان الذي حقق تحسنا لا ينفصلان. يتم ذلك طوال مدة الاتفاقية. تؤخذ مبالغ الاستهلاك المحددة على أساس العمر الإنتاجي في الاعتبار. يتم تثبيته لنظام التشغيل أو الاستثمارات الرأسمالية فيها تصنيف الأصول الثابتة معتمدة من قبل الحكومة. يتم احتساب الاستهلاك في اليوم الأول من الشهر الذي يلي الفترة التي يتم فيها تشغيل التحسين غير المنفصل.

الفروق الدقيقة

وفقا للفقرة 5 PBU 6/01 ، تشمل الأصول الثابتة الاستثمارات الرأسمالية في الأصول الثابتة المؤجرة. تقول الإرشادات المنهجية الواردة في الفقرة 35 أنه إذا كانت ، بموجب الاتفاقية ، تعمل كملك للمالك القانوني للكائن ، يتم خصم تكاليف العمل المنجز من حساب القرض للاستثمارات في الأصول غير المتداولة. في الوقت نفسه ، يتم خصم عنصر المحاسبة لنظام التشغيل. بالنسبة لمقدار التكاليف ، يفتح المستخدم بطاقة مخزون منفصلة لكل كائن.

التغييرات دون موافقة المالك

لا يحظر التشريع صراحة تحسينات لا تنفصل دون إذن من المؤجر. وفي الوقت نفسه ، يجب على المستخدم أن يفهم أنه في حالة تنفيذ التغييرات النوعية ، من غير المرجح أن يسدد المالك التكاليف. بالإضافة إلى ذلك ، وفقا لأحكام المادة 622 من القانون المدني ، في حالة إنهاء الاتفاقية ، يكون الشخص مُلزمًا بإعادة الكائن إلى مالكه الشرعي كما حصل ، مع مراعاة درجة البلى العادية أو في الحالة التي يتفق عليها الطرفان. ويترتب على ذلك أن للمالك الحق في مطالبة صاحب الموضوع بنقل المبنى إلى شكله الأصلي. وهذا يستلزم تكاليف معينة. إذا رغبت الشركة في نفس الوقت في قبول النفقات المحددة عند حساب ضريبة الدخل ، فقد تنشأ مخاطر مالية خطيرة. فهي بسبب أحكام الفقرة 1 من الفن. 256 قانون الضرائب. وفقًا للقاعدة ، يمكن فقط لتلك الاستثمارات في الأصول الثابتة المؤجرة التي تتم بإذن من المالك أن تعمل كممتلكات قابلة للاستهلاك.ويترتب على ذلك أن دافعي المستخدم ، الذين قاموا بإنتاجها دون موافقة المالك الشرعي ، ليس لديهم سبب للاعتراف بالتكاليف لغرض فرض الضرائب على الأرباح.

مخاطر ضريبة القيمة المضافة

كما أنهم يتبعون أحكام الفقرة 1 من الفن. 256 قانون الضرائب. إذا لم تؤخذ تكاليف التحسين غير المنفصل في الاعتبار عند حساب الضريبة ، فسيكون من الصعب للغاية إثبات أنها نُفذت لتنفيذ عمليات معترف بها كأشياء من ضريبة القيمة المضافة. على الرغم من أن هذه الاستقطاعات ليس لها صلة تشريعية مباشرة مع بعضها البعض ، فإن هيئات الرقابة تراقب عن كثب الامتثال لإجراءات حسابها. لذلك ، في الحالة المذكورة أعلاه ، مع وجود درجة عالية من الاحتمال ، لن تكون ضريبة القيمة المضافة قابلة للخصم. حتى إذا كان الدافع مستعدًا للدفاع عن منصبه في المحكمة ، فليس هناك ما يضمن تلبية طلباته - تتخذ السلطات ، كقاعدة عامة ، جانب هيئات الرقابة.

ممكن مخرج

بالنظر إلى ما سبق ، يمكن اعتبار النهج التالي الأقل خطورة:

1. لا تؤخذ تكاليف التحسينات غير المنفصلة لأغراض ضريبة الدخل في الاعتبار.
2. ضريبة القيمة المضافة للخصم غير مقبولة.

في هذه الحالة ، ينبغي أن نتذكر أن الفرعية. 1 ص 1 مقالة 146 من قانون الضرائب ، ككائن للضريبة على تحويلة. التكلفة هي نقل المنتجات على أراضي روسيا (أداء العمل ، توفير الخدمات) للاحتياجات الخاصة ، والتي لا يتم تضمين تكاليفها في الحساب (بما في ذلك من خلال الاستهلاك) في تحديد ضريبة الدخل. بمعنى آخر ، إذا تم إجراء تحسينات على الممتلكات من تلقاء نفسها ولم يتم أخذ التكاليف في الاعتبار ، فإن الدافع يحسب ويدفع ضريبة القيمة المضافة على تكلفة العمل الذي يؤديه. وفقا لذلك ، فإن الضريبة على تحويلة. يمكن أن تؤخذ القيمة للخصم. نتيجة لذلك ، سيتم تخفيض مبلغ الاستقطاعات في الميزانية.

الشروط الرئيسية

نظرًا لأن PBU 6/01 لا تضع أي قيود ، يتم تضمين التغييرات النوعية في الممتلكات المؤجرة في نظام التشغيل إذا:

1. سيتم استخدام الكائن في إنتاج السلع أو أداء العمل أو تقديم الخدمات ، لتوفير المؤسسة للاستخدام / الملكية المؤقتة مقابل رسوم أو احتياجات الإدارة.
2. إعادة البيع اللاحق لهذه القيم الممتلكات ليس من المتوقع.
3. قد يجلب كائن فوائد اقتصادية للمؤسسة في المستقبل.

يتم تسديد تكلفة هذه الخاصية ، وكذلك أصولها الثابتة ، من خلال انخفاض قيمة الفقرة 17 من PBU 6/01. يمكن تعيين المدة وفقًا لفترة الإيجار. تم تعريفه في الفقرة 20 من وحدات PBUs هذه. إذا تم نقل التحسن غير المنفصل في نهاية مدة الاتفاقية إلى المالك دون تعويض من جانب الأخير عن تكاليفه ، فيمكن اعتبار ذلك إيصالًا مجانيًا.

توضيحات وزارة المالية

في الرسالة رقم 03-07-05 / 29 المؤرخة 26 يوليو 2012 ، تقرر أنه بموجب الفقرة 1 من المادة 146 من قانون الضرائب ، عمليات تنفيذ العمل على أراضي روسيا ، بما في ذلك مجانًا ، بمثابة هدف لضريبة القيمة المضافة. إذا سابقا على تحسينات لا تنفصل إضافة. لم يتم قبول قيمة الخصم (على سبيل المثال ، عندما يتم تنفيذها دون إذن من المالك) ، عند إضافة رصيد من تحويل غير مبرر ، يمكن إدخالها في الحساب وسيتم تخفيض مبلغ الضريبة المستحقة.

الخصومات من الممتلكات

يتم دفع هذه الضريبة من قبل الكيان الذي قام بتحسين لا ينفصل عندما يتم تحويله إلى الميزانية العمومية كأصل. ترد التوضيحات بشأن هذه المسألة في خطاب وزارة المالية رقم 03-03-06 / 1/651 المؤرخ 13 ديسمبر 2012. بموجب الفقرة 1 من الفن. 374 من قانون الضرائب ، فإن أهداف فرض الضرائب على الشركات الروسية هي العقارات والممتلكات المنقولة ، بما في ذلك تلك المنصوص عليها للاستخدام المؤقت أو التخلص منها أو حيازتها أو إدارة الثقة أو الدخول في أنشطة عامة أو الحصول عليها وفقًا لاتفاقية الامتياز ، والتي يتم تضمينها في الميزانية العمومية كأصول ثابتة وفقًا للإجراء المنصوص عليه للحفاظ على البيانات المالية ، ما لم ينص على خلاف ذلك في المادتين 378 و 378.1 من قانون الضرائب.

يتم إنشاء القواعد التي يتم بموجبها إنشاء بيانات نظام التشغيل في PBU 6/01 وفي الإرشادات التي تنطبق جزئياً والتي لا تتعارض مع PBU. بموجب الفقرة 5 من هذه الأخيرة ، تشمل الأصول الثابتة الاستثمارات الرأسمالية في الأصول الثابتة المؤجرة. وفقا للفقرة29 ، ينبغي خصم تكلفة التقاعد أو عدم القدرة على جني الأرباح للكيان. وفقا لأحكام PBU 6/01 ، تؤخذ الاستثمارات الرأسمالية في الأصول الثابتة المؤجرة في الاعتبار حتى التصرف فيها. يجب أن يفهم الأخير ، في جملة أمور ، على أنه يسدد من قبل المالك تكلفة التحسينات التي أجراها المستأجر. الاستثناء هو الحالات التي يقوم فيها المالك الشرعي بتعويض التكاليف التي يتحملها المستخدم عن طريق تحديد المبلغ المناسب من رسوم صيانة المنشأة.

بعد

وفقًا لجدول الحسابات ، يتم تلخيص المعلومات حول الكائنات التي تقبلها الشركة لاحقًا كنظام تشغيل ، بما في ذلك تكاليف إنشاء رأس المال ، في c. 08. يتم خصم التكلفة الأولية للاستثمارات في الأصول الثابتة المؤجرة التي يتم تنفيذها وتنفيذها وفقًا للإجراء المحدد من الحساب. 08. تم نقلها إلى DB SCH. 01. وبالتالي ، يعزى المستخدم الاستثمارات الرأسمالية في كائن مستأجر كتكلفة للتحسينات الخاصة به إلى الأصول الثابتة حتى يتم التخلص من الكائنات كجزء من الاتفاقية وتخضع لضريبة الممتلكات. يتم توفير إجراء مختلف للحالة عندما يسدد المالك المصروفات بالكامل. في مثل هذه الحالة ، فإن الاستثمارات الرأسمالية التي يقوم بها المستخدم ، والتي يسددها المالك الشرعي قبل وضعها موضع التنفيذ ، لا يتم تضمينها في نظام التشغيل ولا تخضع للضريبة.

تحسينات لا تنفصل عن بيع شقة

في الوقت الحالي ، يلاحظ معظم الخبراء انتقالًا نشطًا للمصارف إلى مخطط خاص للعمل مع العملاء. على وجه الخصوص ، هناك نظام يتم فيه تخفيض مبلغ معاملة الشراء والبيع إلى مليون صفحة. سبب هذا الوضع هو زيادة المنافسة في سوق الإسكان. تقدم البنوك قروضًا عقارية تصل إلى 1 مليون روبل ، ويتم الجزء المتبقي من الأموال اللازمة كقرض استهلاكي. ومع ذلك ، فإن شروط منح كلا القرضين هي نفسها. تقوم بعض المؤسسات المالية ، التي تدرك أن هذا الإقراض يحمل بعض المخاطر ، بزيادة سعر الفائدة على القروض بمقدار 1-1.5 نقطة. ومع ذلك ، لا يمكن دائمًا تخفيض حجم معاملة الرهن إلى مليون روبل في جميع الحالات. على سبيل المثال ، هذا غير ممكن مع نظام الإقراض واسع الانتشار اليوم باستخدام الإعانات من الدولة.

في هذه الحالة ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه دفع البائع من ضريبة الدخل. هناك عدة طرق للخروج من هذا الموقف. لذلك ، على سبيل المثال ، يوضح الخبراء أنه إذا كان المقتني مهتمًا بالإشارة إلى القيمة السوقية الكاملة للكائن ، فمن الممكن أن يقوم البائع بتعويض البائع عن مبلغ ضريبة الدخل. في الممارسة العملية ، كانت هناك أيضًا حالات يتفق فيها أطراف المعاملة مع بعضهم البعض على تقاسم تكاليف دفع الخصومات فيما بينهم. ولكن ، كما يقول الخبراء ، نادراً ما يستخدم مثل هذا المخطط. في السابق ، كان يستخدم في ظروف الركود ، عندما لم يكن هناك الكثير من المشترين ، وكان البائعون أكثر ولاءً. خلال فترة استرداد السوق ، يتم تنفيذ التعويض الضريبي من قبل الطرف المعني. إذا كان من المفيد للمشتري الحصول على القيمة الحقيقية للكائن ، ولكن ليس للبائع ، فسيتم استرداد المبلغ أولاً. في بعض الحالات ، يهتم مالك العقار بالإشارة إلى السعر الكامل. على سبيل المثال ، يحدث هذا عندما يذهب إلى الخارج ويحتاج إلى تقنين الأرباح. تزداد تكاليف التوثيق للأعمال الورقية عند الإشارة إلى القيمة السوقية الكاملة لجسم غير ثابت. إذا كان المشتري لا يريد أن يدفع مبالغ زائدة ، فيمكن للبائع أن يتحمل هذه التكاليف. كقاعدة عامة ، يرسم المالك إيصالين. في البداية ، يشير إلى التكلفة بالاتفاق مع المقتني. إيصال آخر يبين السعر المتبقي للعقار. في الوقت نفسه ، يتلقى المبلغ ، على سبيل المثال ، عن "الحق الوقائي في الشراء" أو "التحسينات المنزلية غير المنفصلة". وفي الوقت نفسه ، لفت عدد من الخبراء الانتباه إلى حقيقة مهمة.

المبلغ الذي يتجاوز الحد غير الخاضع للضريبة وهو مليون روبل ، والذي يرغب المالك ، كقاعدة عامة ، في الحصول عليه من أجل "الإصلاح" و "التحسين غير المنفصل" ، وتوفير "الحق في الشراء" ، وما إلى ذلك ، يعمل أيضًا كإيراد. وفقًا لبعض الخبراء ، لا يهم من أين جاء الموضوع - عند بيع عقار أو أثاث. في أي حال ، وهذا هو الدخل. وفقًا للقانون ، من الضروري أيضًا إجراء خصومات إلزامية في شكل ضريبة دخل. الفرق هو فقط في حجم قاعدة معفاة من الضرائب. في هذه الحالة ، سوف يصل إلى 250 ألف روبل. ومع ذلك ، فإن هذا الخيار غير مناسب للتهرب الضريبي. علاوة على ذلك ، عادة ما تتخذ المحاكم في مثل هذه الحالات موقف الهيئة التنظيمية وليس الموضوع.