الباطن من المباني غير السكنية. كيفية إبرام اتفاق من الباطن

العديد من الشركات الروسية لديها خبرة في إبرام اتفاقيات تأجير العقارات من الباطن. ما هي ميزات نوع المعاملات المقابل؟ ما هي مصادر القانون التي تحكم إجراءات الانتهاء منها؟ كيف يشارك أصحاب العقارات في مثل هذه الاتفاقيات؟

ما هو الباطن؟

Sublease هو نوع من العلاقة القانونية المنصوص عليها في القانون المدني للاتحاد الروسي ، حيث يقوم الطرف المقابل لمالك العقار ، الذي أبرم عقد معه لاستئجار المباني ، بتوقيع عقد إيجار جديد مع طرف ثالث. علاوة على ذلك ، لا يحظر القانون صراحةً ، على سبيل المثال ، زيادة الإيجارات بموجب عقد جديد. لذلك ، يعتبر الإيجار من الباطن للمكاتب وورش العمل والمستودعات والكراجات والمباني الأخرى ظاهرة شائعة في الأعمال التجارية.

الباطن في الأعمال التجارية: الجانب التشريعي

مفهوم الإيجار من الباطن ، كما أشرنا أعلاه ، مكرس في القانون المدني للاتحاد الروسي. تنص العديد من مواد المدونة على نوع مماثل من العلاقات القانونية. لذلك فهي ذات صلة خاصة بممارسة العلاقات بين الكيانات التجارية: المؤسسات ، وإبرام اتفاقيات الإيجار "الأولية" للمباني ، ثم استئجارها لأطرافها الأكثر تكلفة. مواضيع المعاملات في هذه الحالة غالبا ما تكون العقارات التجارية. وهذا هو ، تأجير الباطن من المباني غير السكنية هي ظاهرة مميزة أساسا لمجال ريادة الأعمال.

يتم إصلاح جميع الأحكام اللازمة في تشريعات الاتحاد الروسي ، والتي تنص على أن الشركات التي اتخذت العقارات في الباطن يمكن أن تكون نفسها بمثابة المؤجرين اللاحقة. ولأطرافهم ، الذين يحصلون على العقار تحت تصرفهم ، الحق أيضًا في تسليمه - سلسلة العلاقات القانونية ، كما يعتقد بعض المحامين ، يمكن أن تكون طويلة جدًا من الناحية النظرية.

شروط الباطن

في الوقت نفسه ، ينتبه العديد من المحامين إلى أحكام المادة 615 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تقول ، على وجه الخصوص ، أنه بالنسبة لعقد من الباطن للعقارات ، فإن موافقة مالكها الأصلي أمر ضروري. ماذا يعني هذا في الممارسة العملية؟ إذا كانت الشركة قد أبرمت اتفاقًا من الباطن مع الطرف المقابل دون موافقة صاحب العقار ، فينبغي اعتبار هذا النوع من المعاملة ، وفقًا للمحامين ، غير صالح.

في الوقت نفسه ، كما يلاحظ العديد من الخبراء ، فإن المادة 615 من القانون المدني للاتحاد الروسي لا توضح صراحة كيف يجب على مالك العقار إعطاء الموافقة على العمليات اللاحقة مع الممتلكات في شكل تأجير من الباطن (وكذلك على طول السلسلة ، إذا لزم الأمر). لذلك ، يوصي المحامون بوصف الشرط المناسب في اتفاقية تأجير "المستوى الأول" مباشرة مع المالك. اتضح عقد الإيجار مع الباطن باعتبارها واحدة من النقاط. أقل استحسانًا ، ولكن وفقًا للخبراء ، يجوز في بعض الحالات وضع اتفاقيات إضافية للعقد الرئيسي. وفقًا لهذا المستند ، يمكن لمالك العقار منح الحق للطرف المقابل ، إذا لزم الأمر ، لإبرام اتفاقية تأجير من الباطن مع طرف ثالث.

اعتماد العقد

لنفترض أن صاحب العقار قد سمح للطرف المقابل بإبرام اتفاقيات إيجار من الباطن. ولكن ماذا عن رجل الأعمال ، إذا تم إنهاء عقد "المستوى الأول" لأي سبب من الأسباب - انتهت مدته ، وجد صاحب المبنى أسباب قانونية لإنهاء العلاقة؟

يشير المحامون إلى أن عقد الإيجار من الباطن للمباني غير السكنية يعتبر عقدًا مشتقًا ، اعتمادًا على "الأساس". وبالتالي ، إذا تم إنهاء العقد الرئيسي ، فسيتم على الفور إلغاء العقد الذي أبرمه المستأجر مع نظيره.تجدر الإشارة إلى أن الأحكام ذات الصلة منصوص عليها في المادة 618 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وبالتالي ، فإن الإيجار من الباطن للمباني غير السكنية لا يمكن تحقيقه إلا ضمن مدة العقد الرئيسي للمستأجر مع مالك العقار.

إذا فحصنا القانون المدني في الاتحاد الروسي بحثًا عن أي تنازلات للراغب ، فيمكننا أيضًا الانتباه إلى أحد أحكام المادة 618.

الحق في عقد جديد

وينص بشكل خاص على أنه عند إنهاء "العقد الأساسي" ، يكون للطرف المقابل للمستأجر الحق في الاتصال بمالك العقار لإبرام عقد جديد بدوره. صحيح ، هذا ممكن فقط خلال الحدود الزمنية المحددة في العقد الأول. ومع ذلك ، كما لاحظ المحامون ، غالبًا ما يحدث في الواقع العملي أن المدة الأولية للعقد "الأولي" كافية من وجهة نظر احتياجات المستأجر من الباطن.

وبالتالي ، ينص القانون على آلية يمكن من خلالها تحويل الإيجار من الباطن للمباني غير السكنية إلى تأجير كامل. لهذا ، يجب على المستأجر الرئيسي ومالك العقار إنهاء العقد "الأولي". بعد ذلك ، يحق للمحتل "تبديل الأماكن" مع المستأجر الأصلي للعقار. السؤال الذي يطرح نفسه: "كيف يمكن تنفيذ هذا الحق من الباطن في الممارسة؟" النظر في الجانب ذي الصلة.

كيف يحصل المستأجر على "دفعة"

لذلك ، قررنا أن المستأجر الطرف المقابل في مؤسسة أبرمت "عقدًا أوليًا" مع مالك العقار لاستئجار كائن يمكنه قانونًا إصدار عقد إيجار بدوام كامل للمباني غير السكنية. تتمثل الخطوة الأولى التي يجب على الشركة اتخاذها لممارسة الحق المناسب في الاتصال بمالك العقار مع عرض. يجب أن تعبر عن نية الكيان القانوني لاستئجار المباني ، وكذلك الشروط الأساسية لعقد الإيجار اللاحق.

بدوره ، يتعين على صاحب العقار بموجب القانون قبول هذا العرض. إذا لم يفعل ذلك ، فوفقًا للمادة 445 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن أن يذهب المتقاعد الذي قد يُترك بدون المباني التي يحتاجها كثيرًا إلى المحكمة. سيكون موضوع المطالبة هو إجبار مالك العقار على إبرام عقد مناسب. وكما لاحظ العديد من المحامين ، فإن الممارسة القضائية ككل تشهد على ميل المحاكم إلى الوقوف إلى جانب المتابعين.

النظر في مثال يوضح الآلية المذكورة أعلاه.

صاحب العمل وصاحب العقار: ممارسة التفاعل

لنفترض أن شركة Propeller LLC تمتلك ورشة لإنتاج الكابلات. استأجرت IP Ivanov A. B. هذه الورشة لمدة 3 سنوات. الغرض من الصفقة ذات الصلة من رجل الأعمال هو فتح خط خاص به لإنتاج الكابلات تحت علامته التجارية الخاصة. ومع ذلك ، كان هناك انهيار في العملة الروسية الوطنية ، واعتبر IE Ivanov A. B. أنه من غير المربح فتح الإنتاج بسبب ارتفاع أسعار المواد الخام اللازمة لإنتاج الكابلات. ومع ذلك ، التفت إلى إيفانوف مؤسسة الدولة "Gidrokabelmontazh" ، في المستودعات التي تراكمت ما يكفي من المواد الخام ، ولكنها في حاجة ماسة إلى ورشة لإنتاج الكابلات. اعتبر إيفانوف أن لديه فرصة جيدة لكسب المال عن طريق تأجير المباني بمعدلات أعلى من العقد المبرم مع LLC Propeller. وافقت المؤسسة المملوكة للدولة. وافق Propeller LLC.

نتيجة لذلك ، تبلورت المواضيع التالية للعلاقات القانونية. أولاً ، إنها شركة LLC Propeller ، صاحبة الورشة. ثانيا ، هذا هو المستأجر "الأساسي" - IP إيفانوف AB ثالثًا ، إنها الجهة المقابلة لها ، وفي الوقت نفسه ، هي الجهة الفرعية - المؤسسة المملوكة للدولة Gidrokabelmontazh.

أحضر المتنقل المعدات إلى الورشة وبدأ الإنتاج. ولكن بعد ذلك ، نشأ خلاف بين FE Ivanov A. B. وإدارة Propeller LLC بشأن صحة إبرام عقد الإيجار. ونتيجة لذلك ، رفع صاحب الشركة لورشة العمل دعوى قضائية ضد رجل الأعمال ، الذي وقف إلى جانب المدعي. تم الغاء العقد.

قرر محامو Gidrokabelmontazh استخدام الحق القانوني لإبرام عقد إيجار مع شركة LLC LLC مباشرةً ، وذلك بفضل أحكام القانون المدني للاتحاد الروسي. لقد قدموا عرضًا ، حيث عرضوا دفع نفس المبلغ لشركة Propeller LLC حيث كانوا يوجهون التزامات التزامات عقد الإيجار من الباطن إلى SP Ivanov B. وكان صاحب الشركة لورشة العمل ، من ناحية ، ملزمًا بقبول العرض - وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، آخر ، فعلت ذلك بسرور ، لأنه أصبح من الممكن الحصول على المزيد من الإيرادات من استئجار ورشة العمل. علاوة على ذلك ، من الممكن تمامًا افتراض أن شركة Propeller LLC قد اقترحت على Gidrokabelmontazh إبرام عقد جديد أطول.

كيف يكون الطرف المقابل خفي؟

هناك فارق بسيط آخر مثير للاهتمام فيما يتعلق بنوع العلاقة القانونية قيد الدراسة. كما أشرنا أعلاه ، يمكن أن يشكل استئجار المباني غير السكنية سلسلة متسلسلة من المعاملات. في الخطوة الأولى ، اتفاقية المستأجر مع مالك العقار. التالي هو الباطن. وفقًا لذلك ، يوقع المستأجر "الأساسي" العقد ذي الصلة مع نظيره. بعد ذلك ، يمكن إجراء تأجير ثانوي من الباطن ، وما إلى ذلك. هذا هو السيناريو الذي من خلاله سيمنح Gidrokabelmontazh ورشة العمل لبعض الشركات المصنعة الأخرى ، على سبيل المثال ، Connectmetallist LLC ، بعد أن حصلت على إذن من IE Ivanov A. B. ، ما لم يكن بالطبع ، بحلول ذلك الوقت لم يكن قد دخل بعد ، كما يلي في السيناريو الموضح أعلاه ، في خلاف مع LLC Propeller.

درسنا الفروق الدقيقة التي يمكن للطرف المقابل من خلالها أن يحل محل المستأجر "الأساسي" قانونًا. ومع ذلك ، هل هناك حق من هذا القبيل للمؤسسة التي تعمل كمستأجر من الباطن "الثانوي" ، كونه ، من الناحية النسبية ، رابط واحد من مالك العقار؟

يقول المحامون إن القانون الروسي لا ينص صراحة على مثل هذه الآلية. اتضح أن حقوق المستأجر من الباطن "الثانوية" ليست محمية بقوة كما هي الحال في الطرف المقابل الذي أبرم اتفاقًا مع المستأجر "الأساسي". وهذا على الرغم من حقيقة أن الباطن "الثانوي" هو إجراء لا يحظره القانون.

الباطن مزدوجة: التفاصيل

ومع ذلك ، فإن بعض المحامين ينتبهون إلى صياغة المادة 6 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تقول أنه في المواقف التي لا يمكن فيها حل العلاقات المدنية مباشرة بسبب عدم وجود تشريعات ذات صلة ، ولم يتم تشكيل ممارسة الممارسات التجارية بعد ، يتم تطبيق القواعد في إطار تشبيه القانون. وفي هذه الحالة ، من حيث المبدأ ، قد يحاول المتدرب "الثانوي" تقديم طلب إلى المستأجر "الأساسي" لإعادة التفاوض بشأن العقد من أجل الاستمرار في استخدام العقار.

لكن في الممارسة العملية ، كما يلاحظ المحامون ، لا يكون هذا ممكنًا إلا عندما يطلب المتسابق على الفور توقيع عقد "مباشر" مع مالك العقار. إذا كان الطرف المقابل للمستأجر "الأساسي" غير نشط ، فإن جميع "الاتفاقيات الثانوية" في الحالة العامة تصبح صالحة. لذلك ، يجب أن تكون شركة Connectmetallist LLC حذرة في إبرام العقود التي يكون المالك الحقيقي للعقار فيها أعلى من المالك الفعلي بعدة مستويات.

في الوقت نفسه ، يقول بعض المحامين إنه من الممكن تفسير شروط التأجير من الباطن كآلية يمكن للأطراف المقابلة "المصب" من خلالها الاعتماد على عقد جديد مع مالك العقار - على وجه التحديد بسبب إمكانية تطبيق القواعد كجزء من تشبيه القانون.

هيكل اتفاقية الباطن

ما ينبغي أن يبدو عقد الإيجار من الباطن؟ من حيث المبدأ ، هيكلها ككل يشبه إلى حد كبير العقود المقابلة التي تنص على التفاعل المباشر بين المستأجر للعقار ومالكه. النظر في تفاصيل الاتفاقات ذات الصلة ، والتي بموجبها يتم وضع عقد من الباطن ، مثالا على هيكل هذه العقود.

كما هو الحال مع معظم المعاملات المدنية الأخرى ، يحتوي نوع العقد المعني على أحكام عامة. في نفوسهم ، يوصي المحامون باستخدام مصطلح "التأجير من الباطن" - وهو ، كما حددنا أعلاه ، رسمي تمامًا ، إنه في الجهاز المفاهيمي للتشريعات ذات الصلة. الأحكام العامة لنوع المعاملات قيد النظر هي نفسها في الأساس لاتفاقيات الإيجار القياسية - المالك يعين تماما الحق في استخدام العقار للمستأجر ، ويضمن أن العقار لم يكن مرهونا ، وما إلى ذلك.

الفقرة التالية من الاتفاقية هي التزامات الطرفين. كل شيء هنا هو نفسه تقريبا كما لو كان عقد الإيجار المنتظم. يتم تحديد المواعيد النهائية لنقل العقارات إلى المستأجر ، إذا كان ذلك مطلوبًا - استخدام الكائن لهذا الغرض ، والتزامات الطرف المقابل لمالك العقار للحفاظ على المبنى بالترتيب ، إلخ.

علاوة على ذلك ، يتم عادةً تضمين شروط الدفع في العقد ، وكذلك إجراءات التسوية. كقاعدة عامة ، يشار إلى المصطلح المشار إليه من قبل subtant من المدفوعات ذات الصلة - عادة قبل اليوم الخامس من كل شهر ، يشترط حق المستأجر في تحصيل الديون. يتم تضمين الأحكام المتعلقة بدفع المرافق ، إلخ. بشكل عام ، كل شيء هو نفسه كما هو الحال مع عقد الإيجار "الأساسي" للمباني غير السكنية.

الفقرة التالية من العقد هي مسؤولية الطرفين. الصياغة هنا هي أيضا معيار إلى حد ما. هذا هو التزام الأشخاص العلاقات القانونية بدفع الغرامات والغرامات ، إلخ.

ينص عقد الإيجار من الباطن أيضًا على شروط تعديل أو إنهاء أو إنهاء العقد ذي الصلة. عادة ما تكون مرتبطة مع انتظام سداد المدفوعات ، وكذلك ، كما لاحظنا في بداية المقال ، تسليم الممتلكات للتأجير اللاحق لصالح أطراف ثالثة دون موافقة المؤجر.

قد يكون لاتفاقات الإيجار من الباطن ، مثلها مثل العديد من أنواع العقود الأخرى ، شروط خاصة. قد تعكس ، على سبيل المثال ، حقيقة ذلك ممكن تحسينات لا تنفصل تصبح الملكية ملك المؤجر. عادةً ما يتم تحديد بند يكون بموجبه للمتقاعد الحق في الاستمرار في استخدام العقار ، حتى إذا كانت ملكية هذا العقار تنتقل إلى أطراف ثالثة.

من بين الشروط الأخرى للعقد ، والتي يتم وصفها عادةً أيضًا - تلك الشروط التي ، على سبيل المثال ، تحكم ، بالإضافة إلى الصياغة السابقة ، خيارات لتنفيذ التحسينات في بنية الكائن. مثل ، على سبيل المثال ، إصلاح.

تسجيل الدولة من الباطن عموما غير مطلوب. في الوقت نفسه ، كما أشرنا أعلاه ، يجب أن يكون لدى المستأجر الحالي موافقة خطية من مالك العقار للمعاملات اللاحقة ، موضوعها هو السماح للكائن المقابل. أنواع أنشطة الشركات التي تدخل في مثل هذه المعاملات يمكن أن تكون موجودة. إذا وقع الطرفان على اتفاق يتم بموجبه تأجير مبنى من الباطن ، فإن ميزة OKVED الخاصة بالشركة وغيرها من السمات المميزة لملف تعريف المؤسسة من وجهة نظر قطاع الأعمال لا تهم.