ملكية مشتركة مشتركة. حق الملكية المشتركة

ينص القانون الروسي على عدة خيارات للمواطنين لممارسة الحق في الملكية المشتركة - الملكية المشتركة للملكية ، وكذلك الملكية المشتركة. ما هي خصوصية كل منهم؟ ما هي مصادر القواعد التي تحكم العلاقات القانونية ذات الصلة للمواطنين؟ هل خصوصية العقار الموجود في الملكية المشتركة مهمة؟

ما هي الممتلكات المشتركة؟

وفقًا للمادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الملكية المشتركة هي بعض الممتلكات التي يملكها شخصان أو أكثر. قد يكون الكائن بما في ذلك العقارات. هناك مشترك الملكية المشتركة والمشتركة. في الحالة الأولى ، يقسم المالكون الملكية على شكل أسهم ثابتة. في الثانية ، كائن الملكية المشتركة غير مقسم.

في بعض الحالات ، يتم تحديد الملكية المشتركة والملكية المشتركة بناءً على أحكام القانون. لذلك ، على سبيل المثال ، يتم تحديد ملكية الزوجين أو المشاركين في مزرعة فلاحين بموجب القانون على أنها مشتركة. علاوة على ذلك ، يمكن للمالكين الاتفاق فيما بينهم على كيفية تقسيم العقار وإصلاح هذا القرار ، إن أمكن ، بالطريقة المنصوص عليها في القانون.

حصة الملكية

دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في تفاصيل هذه الفئة كملكية مشتركة مشتركة. هذا النوع من الممتلكات لا يعني ، على وجه الخصوص ، توزيع حقوق الملكية الخاصة في الأسهم الثابتة ، ولكن أيضًا إمكانية استخراج دخل مناسب من الاستخدام التجاري للعقار.

في الوقت نفسه ، يُلزم الأشخاص الذين يمتلكون ممتلكات بموجب حق الملكية المشتركة بتحمل المسؤولية ، بما يتناسب مع حصتهم ، عن صيانة الأصول.

يتم التعبير عن الملكية المشتركة الكلية بالكسور أو النسبة المئوية. فيما يتعلق بتحديد الأرقام المناظرة ، تنص المادة 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن النسبة المناظرة معترف بها على قدم المساواة ، ما لم ينص القانون أو العقد أو ممارسة العلاقات بين المالكين على خلاف ذلك.

يمكن تعديل قيمة الأسهم نظرًا لظهور مالكيها الجدد ، وكذلك تحديث العقار ، وهو الدور الرائد الذي ينتمي إليه مالك معين ، ويمكن إثبات ذلك. علاوة على ذلك ، إذا كان من الممكن الفصل بين التحسن المماثل في العقارات بطريقة أو بأخرى ، فيمكن للشخص الذي قدمها أن يكتسب ملكية هذا القانون بشكل قانوني ، دون زيادة الحصة في الأصل الرئيسي.

يمارس كل من مالكي العقار حق الملكية المشتركة المشتركة بموافقة جميع الملاك الآخرين. إذا تعذر تحديد نوع توافق الآراء ، فيجب حل النزاعات في المحكمة. في بعض الحالات ، وفقًا للمحامين ، قد تقوم المحكمة أيضًا بتسهيل حل النزاعات في مجال التصرف في الممتلكات المشتركة.

بيع الملكية المشتركة لديها عدد من الميزات. لذلك ، على سبيل المثال ، إذا قرر أحد المالكين بيع حصته ، فسيكون للمالكين الآخرين الحق في الحصول عليها بالترتيب الوقائي. هذه هي أحكام المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي. ولكن فقط إذا كان الأمر لا يتعلق بالبيع من خلال مناقصة عامة. إذا انتهك أحد المالكين هذه القاعدة ، فيجوز للمالكين الآخرين الطعن في نتائج المعاملة من خلال المحكمة.

لاحظنا أعلاه أنه يحق لكل من المالكين الذين يمتلكون العقار في الأسهم الاعتماد على الدخل من الاستخدام التجاري للأصول. دعونا ننظر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.

توزيع الدخل من الممتلكات المشتركة

يحق للمالك ، وفقًا لأحكام المادة 248 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الحصول على توزيع متناسب لأي دخل من استخدام الممتلكات المملوكة بشكل مشترك ، ما لم يتفق المالكون المشتركون على خلاف ذلك. علاوة على ذلك ، إذا كان الشخص يتلقى نوع الدخل المناسب ، فإنه ملزم أيضًا بدفع الضريبة عليه بنسب مماثلة ، وتحمل التكاليف المرتبطة بالحفاظ على الممتلكات وضمان وظائفه.

القسم وتسليط الضوء

النظر في الآليات التي تعكس إنهاء ملكية الأسهم المشتركة. هناك اثنان من هؤلاء في الممارسة الروسية - القسم والقسمة.

إذا كان هذا القسم ، فبموجب هذه الآلية ، تتوقف الملكية المشتركة فيما يتعلق بجميع مالكي العقار. بدوره ، يعني الانفصال عن الملكية المشتركة أن شخصًا واحدًا فقط يترك العقار. يوفر القانون مجموعة متنوعة من الأسباب لتنفيذ كلا الإجراءين. لذلك ، على سبيل المثال ، يمكن إجراء تقسيم للملكية المشتركة أو التخصيص المشترك على أساس الاتفاق المتبادل بين جميع المالكين. خيار آخر - بحكم قرار المحكمة. كذلك ، يمكن الفصل عند مطالبة الدائنين في عملية الاسترداد.

تقول المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي إنه يجب تنفيذ قسم أو فصل عيني ، إذا كان ذلك ممكنًا ولا يتعارض مع قواعد القانون. ومع ذلك ، إذا كان الإجراء المقابل لا يمكن تنفيذه ، يحق للمالك ، الذي يجب أن يحصل على جزء منه من الممتلكات نتيجة للتقسيم أو التخصيص ، الاعتماد على تعويض نقدي. في بعض الحالات ، يتم تفعيل هذه الآلية على أساس قرار المحكمة. بعد تلقي التعويض ، يتوقف الشخص عن المشاركة في الملكية المشتركة للممتلكات.

الملكية المشتركة

بعد دراسة ما هو الملكية المشتركة ، ضع في اعتبارك تفاصيل الملكية المشتركة. السمة المميزة هي أن أصحاب تنفيذ الإدارة المشتركة للممتلكات ، لا توجد أسهم. ومع ذلك ، فإن أصحاب الحق في الاتفاق على بعض الفروق في استخدام الممتلكات. بطريقة أو بأخرى ، يمكن لأحد المالكين التخلص من الممتلكات ، وتنسيق نواياهم مع أصحابها الآخرين. في الوقت نفسه ، يمكن لأي مالك إبرام معاملات يكون موضوعها التصرف في الأصول ذات الصلة. ومع ذلك ، إذا لم ينسق تصرفاته مع مالكيها الآخرين ، فقد يتم إبطال العقد في المحكمة.

القسم وتسليط الضوء

من حيث المبدأ ، تشبه قواعد التقسيم والتخصيص عند التعامل مع الملكية المشتركة تلك التي تشمل الحق في الملكية المشتركة. ومع ذلك ، مباشرة قبل تنفيذ الإجراءات ذات الصلة ، يجب على مالكي تحديد معا نسبة لكل منهما. إذا فشلوا في القيام بذلك من خلال اتفاق ، سيتم البت في القضية في المحكمة.

الملكية المشتركة للزوجين

الملكية المشتركة للمواطنين المتزوجين لها تفاصيلها الخاصة. ينعكس ذلك في المادة 256 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تقول أن الملكية المشتركة معترف بها والتي حصل عليها الزوجان بعد تسجيل الزواج ، ولكن في حالة عدم تحديد شروط أخرى في عقد الزواج. أي أن النوع المناسب من العقد قد يبدو مثل عقد الملكية المشتركة ، مما يعكس تقسيم الممتلكات ، على سبيل المثال ، شقة ، في مثل هذه النسب.

من الممكن أيضًا تحديد الملكية من النوع المقابل نتيجة زيادة ملحوظة في قيمة الممتلكات الفردية للزوج أو الزوجة أثناء الزواج. وفي المقابل ، إذا كان الزوجان يعيشان في زواج مدني ، أي دون تسجيل مناسب ، فإن ممتلكاتهما يتم تحديدها بشكل عام على أنها منفصلة.

الملكية المشتركة للمزارعين

الملكية المشتركة للمشاركين في المزارع والمزارع لها أيضا بعض التفاصيل.ترد الأحكام ذات الصلة في المادة 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وفقًا للقانون ، تكون ملكية المزارعين مشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك في الاتفاقات المبرمة بينهم أو بموجب أحكام القوانين القانونية ذات الصلة. يحق للمشاركين في الفلاح أو المزرعة استخدام العقار ، والاتفاق فيما بينهم. في هذه الحالة ، لا يجوز إبرام المعاملات ، التي يكون موضوعها ملكية مشتركة للمزارعين ، إلا عن طريق الممثلين المعتمدين أو رؤساء المزارع.

قسم الممتلكات الزراعية لديها أيضا تفاصيلها الخاصة. على وجه الخصوص ، إذا كان تخصيص أحد المشتركين في المزرعة ضمنيًا ، فكما يلاحظ بعض المحامين ، في العديد من الحالات ، لا يستطيع أخذ حصته في الأرض. ومع ذلك ، يحق له الحصول على تعويض مالي ، ويتم تحديد إجراءات الاستحقاق بالاشتراك مع المزارعين الآخرين أو المحكمة.

بعد دراسة تفاصيل الملكية المشتركة ، يمكننا التحقيق في جانب يعكس ممارسة التخلص من الممتلكات في الملكية المشتركة. أي نوع من الفروق الدقيقة هي سمة من الإجراءات المقابلة؟ بادئ ذي بدء ، تجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من أن القانون يحتوي على قواعد مفصلة بما فيه الكفاية فيما يتعلق بتوزيع أجزاء في ملكية الممتلكات ، في الممارسة العملية ، قد يكون من الصعب في الممارسة العملية ممارسة الحق في التصرف في الممتلكات في الأسهم. خذ مثال العقارات.

ممارسات إدارة الأسهم: إجراءات البيع

إذا قامت مجموعة من الأشخاص بإنشاء ملكية مشتركة مشتركة للشقة ، فكيف يمكن لكل منهم إدارة العقار في الممارسة العملية؟ تأخذ واحدة من السيناريوهات الأكثر شيوعا - بيع المساكن.

إذا كنا نتحدث عن بيع الشقة بالكامل ، فإن موافقة جميع المالكين ضرورية. ونفس الشيء مطلوب ، على سبيل المثال ، إذا كان الشخص يرغب في نقل العقارات كضمان. لا يهم عدد الأشخاص الذين يتفقون - حتى لو كان أحدهم ضده ، فلا يمكن تنفيذ المعاملة.

علاوة على ذلك ، كما لاحظ المحامون ، حتى المحكمة لا يحق لها إجبار الشخص على الموافقة على بيع السكن الذي لديه حصة فيه. في الوقت نفسه ، فإن الملكية المشتركة المشتركة للشقة تعني أن الشخص لديه الحق في التصرف من جانبه في الملكية كما يريد. صحيح ، في هذه الحالة ، قد تنشأ صعوبات في تحديد الحصة الطبيعية الفعلية. ماذا يمكن أن تكون السيناريوهات هنا؟

إذا تم إثبات الملكية المشتركة فيما يتعلق بشقة من غرفة واحدة ، في الممارسة العملية يصعب تنفيذ تخصيص الجزء المقابل ، كما لاحظ المحامون. ومع ذلك ، إذا كانت هناك ملكية مشتركة مشتركة لمنزل به عدة شقق ، فإن الإجراء المقابل ، بدوره ، حقيقي تمامًا. خاصة إذا كان ، على سبيل المثال ، عدد الغرف فيه يتناسب مع عدد الملاك. وبالتالي ، فإن العقارات ، من وجهة نظر التنفيذ العملي لإجراءات بيع الأسهم ، يجب أن تكون قابلة للقسمة.

في بعض الحالات ، عند تخصيص جزء من العقار ، يجوز جذب متخصصين أكفاء على استعداد لتنفيذ التقسيم الصحيح للإسكان. آلية أخرى هي الذهاب الى المحكمة. وكقاعدة عامة ، نتيجة لمثل هذه الجلسات ، يتلقى المالك كمية معينة من الأمتار المربعة في الأجزاء من الشقة والتي تعكس ، من وجهة نظر تشغيلية ، الراحة الكاملة للمعيشة فيها. في بعض الحالات ، يجوز للمحكمة ، على سبيل المثال ، إعطاء الشخص غرفة كاملة وفي نفس الوقت يمنحه الحق في استخدام الحمام والمطبخ والرواق معًا.

كما ذكرنا أعلاه ، فإن مالكي الشقق الآخرين لديهم الحق الاستباقي في شراء التخصيص. في الوقت نفسه ، يجب أن يحذر المشارك في الملكية المشتركة للسهم من نيته بيع حصة المالكين الآخرين كتابيًا ، ثم الانتظار لمدة شهر لاتخاذ قرارهم. في هذه الحالة ، يجب أن يكون سعر البيع الفعلي كما هو معلن في الوقت الذي تم فيه تزويد المالكين المشاركين بالوثيقة ذات الصلة.إذا أراد الشخص بيع حصته في شقة أرخص ، فعليه مرة أخرى أن يعرض على مالكيها الآخرين إعادة شرائها.

إذا قام شخص ما ببيع حصته في الشقة إلى أطراف ثالثة دون عرض استردادها إلى المالكين المشاركين ، فقد يتم الطعن في المعاملة ذات الصلة في المحكمة. نتيجة لذلك ، سيُلزم المالك بإعادة الأموال إلى المشتري ، بعد أن استعاد الحق في امتلاك حصته في المقابل.

حصة ممارسة الإدارة: الإيجار

السيناريو الآخر الذي قد يحدث في الممارسة العملية هو توفير حصة في شقة للإيجار. بموجب القانون ، يمكن تنفيذ إجراء مماثل بموافقة جميع المالكين المشاركين. ومع ذلك ، في الممارسة العملية غالباً ما يتم إبرام هذا النوع من المعاملات فقط مع الشخص الذي وجد مستأجرًا مناسبًا. هل هذا صحيح؟ وفقا لكثير من المحامين ، لا.

في هذه الحالة ، إذا كان الأشخاص الذين دخل أحدهم في عقد إيجار معهم قد استقروا في الشقة ، فإن المالكين الآخرين لهم الحق في طردهم عن طريق الاتصال بالشرطة. في الوقت نفسه ، وفقًا للمحامين ، نادرًا ما يتم ذلك من الناحية العملية ، حيث يمكن للمالك إقناع الشرطة بأنه ، من الناحية النسبية ، فقد جاء أقاربه من النمسا لزيارته. بموجب القانون ، لا يمكن لأحد أن يحظر إلهامهم بترتيب الإقامة المؤقتة.

بالطبع ، يمكن لأصحاب الملكية غير الراضين الذهاب أيضًا إلى المحكمة. ومع ذلك ، حتى في حالة فوزهم بالقضية ، فإن القرار المقابل سوف يعمل ، كما يلاحظ بعض المحامين ، فقط فيما يتعلق بمجموعة محددة من الأشخاص الذين انتقلوا إلى المبنى بموجب اتفاقية تأجير منفصلة. إذا دخل أحد مالكي الشقة في عقد إيجار جديد ، ثم لطرد أولئك الذين حصلوا على حق الإقامة في الشقة بطريقة مخالفة للقانون ، فسيكون من الضروري الذهاب إلى المحكمة مرة أخرى. لذلك ، مثل هذا الإجراء ، كما لاحظ العديد من المحامين ، غالبًا ما لا يكون له أهمية عملية.

ملكية الأراضي المشتركة

درسنا الجوانب المتعلقة بكيفية تحديد الملكية المشتركة والمشتركة للمساكن. ومع ذلك ، قد تكون العلاقة القانونية ذات الصلة محددة ، إذا كان موضوعها هو الأرض. في بعض الفروق الدقيقة ، ينظم الحق في الملكية المشتركة للأرض على أساس مبادئ مختلفة عن تلك التي تتميز ، على وجه الخصوص ، بالعقار. دعونا ننظر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.

بموجب القانون ، يمكن للروس امتلاك الأراضي بشكل فردي وتحت حق الملكية المشتركة - إذا كان هناك مالكان أو أكثر. التنظيم التشريعي للملكية ذات الصلة يشبه عموما فئات أخرى من الممتلكات. لذلك ، على سبيل المثال ، هناك ملكية مشتركة مشتركة للأرض ، وهناك مشترك.

على غرار القواعد العامة المنصوص عليها في القانون الروسي ، ستكون الأرض في ملكية مشتركة ، ما لم ينص القانون على آليات يتم بموجبها تأسيس الملكية المشتركة. أيضًا ، إذا اتبعت أحكام المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الملكية العامة تنشأ إذا كان هدفها غير قابل للتجزئة ، أي لا يخضع للتوزيع العيني دون تغيير الخصوصية الوظيفية أو عن طريق قوة القانون. كما لاحظ بعض المحامين ، فإن القاعدة الثانية فقط تنطبق على العلاقات القانونية في مجال قانون الأراضي. أي أن قطعة الأرض في ملكية مشتركة مشتركة - ما لم ينص القانون على خلاف ذلك - تخضع للتوزيع العيني الصحيح.

مثال لحالة حيث يتم تحديد الملكية المشتركة مباشرة في الأفعال القانونية - السيناريو مع المزارع التي نظرنا فيها أعلاه. وفقًا للمادة 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الملكية المشتركة للمزارعين ، بما في ذلك الأرض ، مملوكة لجميع أعضاء الجمعية على أساس الملكية المشتركة. ومع ذلك ، يتم ذلك إذا لم يوافق المزارعون أنفسهم على توزيع الأرض بموجب اتفاقيات أخرى.

هذه القاعدة القانونية ، بالتالي ، تنتمي إلى فئة التصرف. ومع ذلك ، كما لاحظ بعض المحامين ، قانون "الفلاحين (المزارع) الزراعة" كان هناك حكم يتم بموجبه تقاسم الممتلكات المشتركة للمزارعين ، ما لم يكن هناك قرار بالإجماع من جانب أعضاء الجمعية بنقلها إلى ملكية مشتركة. وهذا هو ، نشهد بعض تطور التشريعات في هذا المجال.