إذا كان شراء قطعة أرض غير ممكن ، لسبب أو موضوعي ، فيمكنك تأمين الحق في استخدام الأرض ، وكذلك كل ما يمكن الحصول عليه من سطحه وفي أعماقه ، من خلال استئجار الأرض ، مع مراعاة موقعها.
ماذا يعني "الإيجار" ومن يمكنه استئجار قطعة أرض
يعد استئجار الأرض أحد أنواع استخدام العقارات ، وعلى أراضي المدن الكبرى والضخمة ، يعد هذا النوع من حقوق الأرض هو الأساس.
يتم توفير الأرض للإيجار للأطراف المعنية في المزاد العلني. يمكن أن يكون السعر المبدئي للمؤامرة منخفضًا جدًا ، ولكن نتيجة المزاد يمكن أن تزيد عدة مرات.
لكن هذا لا يعني على الإطلاق أن استئجار قطعة أرض لا يمكن الوصول إليه لمجرد البشر. بالإضافة إلى الكيانات القانونية ، يمكن للأفراد ، أي مواطني روسيا ، أن يصبحوا مستأجرين ومؤجرين. ومع ذلك ، هناك عدد من الأشخاص الذين لديهم حقوق الأولوية لإبرام عقد إيجار. هذه هي:
- أصحاب المنشآت التي أعيد بناؤها رأس المال في هذه المناطق ؛
- الأشخاص الذين يستأجرون المباني في هذا الموقع.
لاحتياجات الدولة والحضر ، يتم استئجار أي أرض دون مزايدة والمزادات. إذا كان الموقع محجوزًا للأغراض المذكورة أعلاه ، فيُمنح المستأجر السابق الحق في استئجار موقع آخر اجتاز تسجيل الحالة ، باتفاق الطرفين.
ما الأرض التي يمكنني استئجارها؟
فئات الأراضي المسموح باستخدامها بشروط وقيود محددة في كل حالة.
- لتطوير المباني السكنية مع عدد مختلف من الطوابق ؛
- للبناء السكني الفردي ؛
- لبناء المباني والهياكل للاستخدام المنزلي والتجاري ، والمطاعم ، وخدمة السيارات ، ومحطات الوقود ؛
- بناء المرآب ، وتنظيم مواقف السيارات.
- الأراضي مع الأشياء ، والمؤسسات ، ومنظمات التعليم العام ، والثقافة ، والرياضة ، والدين ؛
- المؤسسات ، الإدارية ، المباني العامة ، المالية ، معاشات التقاعد ، مؤسسات التأمين ؛
- المنشآت الصناعية والبلدية ومنظمات النقل ومنظمات الاتصالات ؛
- المنشآت العسكرية
- البلد و الشراكات البستانية;
- الأرض تحت المرافق الترفيهية ولترفيه المواطنين ؛
- ارض زراعية
- المساحات الأرضية التي تشغلها الغابات والمتنزهات والساحات ، بما في ذلك الشوارع.
- المسطحات المائية;
- الأراضي الأخرى التي تحتلها المستوطنات والشوارع والطرق ، وكذلك الأراضي المحجوزة.
يتم إدخال معلومات حول تصنيف الأرض المؤجرة كواحدة من هذه الفئات في العقد. إذا تغيرت حالة الأرض ، يتم تعديل العقد. يمكن أن يكون هذا توضيحًا للأسعار وشروطًا خاصة لاستخدام نوع أو آخر من الأراضي. تحتاج أيضًا إلى التفكير في أن أرض فئات معينة يمكن تأجيرها فقط ، دون إمكانية الحصول على مزيد من الاسترداد.
ما يمكن أن يمنع صفقة
تأجير الأراضي غير ممكن في جميع الحالات. يوفر قانون RF للأراضي قائمة بالأراضي التي لا يمكن أن تخضع للمعاملات والعقود (المادة 27 ، الفقرة 4). بالإضافة إلى ذلك ، أي معاملات الأراضي ممكنة وقانونية فقط بشرط أن يكون هناك عدد المساحية ، يتم إجراء القياسات وتحديد الحدود. إذا تم الكشف عن عدم وجود مثل هذه المعلومات ، فقد يتم الإعلان عن المعاملة.
أيضًا ، من أجل سريان مفعول شروط الاتفاقية ، يجب تسجيل تأجير الأراضي في هيئات الدولة.
عقد إيجار العقار
يجب تنفيذ الصفقة بشكل صحيح من الناحية القانونية ، والهدف من ذلك هو استئجار قطعة أرض (مرفق مثال على عقد نموذجي).
عند إبرام العقد ، ينشأ الحق في استخدام الأرض للفترة المنصوص عليها في العقد. يحق لكل من الكيانات القانونية والأفراد استئجار وتأجير ممتلكاتهم (الأرض).
اتفاقية تأجير الأراضي هي الأداة الرئيسية والوحيدة تقريبًا لتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، على أساس قانون الالتزامات.
يجب أن تكون مختومة وتؤكد هذه العلاقات من خلال اتفاق مكتوب وضعت وفقا لمتطلبات التشريع (القانون المدني وقانون العمل RF). يجب أن يتم تسجيل المستند الخاص بالمنح المؤقت لحق استخدام قطعة الأرض ، المبرم باتفاق متبادل بين الطرفين. الاستثناء هو فقط عقود قصيرة الأجل (تصل إلى سنة).
تجدر الإشارة إلى أنه في بعض الحالات ، لا يزال يجب تسجيل المعاملات حتى لفترة قصيرة.
للمالك ، بالطبع ، الحق في استئجار قطعة الأرض الخاصة به ، ولكن يمكن للمستأجر أيضًا التصرف في حقه في مدة لا تتجاوز مدة عقده (إذا كان العقد لا يحتوي على تحفظات تمنع مثل هذا الاستخدام للأرض).
إلى متى يتم إبرام العقد
عقد الإيجار عاجل ، أي يقتصر على فترة صلاحية محددة. غالبًا ما تكون هذه فترة 5 سنوات ، لكن يمكنك إبرام صفقة مع فترة صلاحية أقصر. في أراضي موسكو ، يتم تأجير قطع الأراضي التي تحتوي على أشياء كبيرة عليها لمدة لا تتجاوز 49 عامًا.
إذا كانت الأرض المؤجرة ضمن حدود الأرض التي تعتبر أرضًا مشتركة (خطوط حمراء) ، فيمكن تأجيرها لمدة عام واحد فقط. إذا كان من المخطط القيام بأعمال الترميم والإصلاح في الأراضي العامة دون الحق في بناء عقارات ، فيمكن تمديد فترة الإيجار لقطعة أرض تصل إلى 5 سنوات.
الملامح الرئيسية لهذا النوع من المعاملات
لذلك ، هناك ثلاث ميزات لاستئجار الأراضي: إلحاحها ، ودفعها ، وإعادة الممتلكات إلى المالك في نهاية العقد.
يتم تحديد مبلغ الدفع لاستخدام الأرض مع مراعاة الفئة التي تنتمي إليها قطعة الأرض ، وكذلك شروط العقد. هناك عدد من المواقع التي تم تعيين استخدامها من قبل حكومة الاتحاد الروسي.
عند الانتهاء مدة العقد يمكن للمستأجر الدقيق والمذيب استئجار الأرض مرة أخرى والحصول عليها أيضًا إذا تم تضمينها في شروط المعاملة مقدمًا (المادة 35 ، المادة 36 ، المادة 46 من القانون).
ما المستأجر المحتمل يجب أن يعرف
هناك العديد من التفاصيل الدقيقة لتصميم الأراضي. لكل حالة محددة ، يتم توفير الشروط لضمان تنفيذ اللوائح التشريعية.
على سبيل المثال ، يوفر عقد إيجار الأراضي الواقعة على طول الشريط الساحلي للمستأجر تزويد المواطنين بحرية الوصول إلى كل من النهر نفسه (البحيرة ، البحر) والشريط الساحلي.
يجوز للمستأجر أن يؤجر الأرض من الباطن ، بينما يتمتع المستأجر بجميع الحقوق المحددة في القانون خلال مدة عقد الإيجار. إذا لم تكن هناك تحفظات إضافية في العقد ، يجب أن يكون المالك على علم بذلك ، لكن موافقته ليست مطلوبة.
يمكن نقل حقوق الحصول على الأراضي التي تم الحصول عليها نتيجة للمعاملة إلى طرف ثالث ، وكذلك استخدامها كضمان أو مساهمة في رأس المال أو مساهمة في الأسهم.بالطبع ، تقتصر هذه الإجراءات على مدة الاتفاق مع المالك ، والشروط والتحفظات التي تم إدخالها حسب الأصول في النص. من الضروري أيضًا إخطار المالك ، ومع ذلك ، فإن إعادة التفاوض بشأن العقد غير مطلوبة.
إذا أصبح مالك تخصيص الأرض قاصرًا (عن طريق الخلافة ، على سبيل المثال) ، قبل حدوثه ، يمكن إبرام عقد إيجار نيابة عن الأوصياء.
هل من الممكن إنهاء عقد إيجار الأرض؟
يتم إنهاء المعاملة على النحو المبين في القانون المدني بالطريقة المنصوص عليها في القانون ، وذلك أساسًا على:
- باتفاق الطرفين ؛
- قرار المحكمة
- انتهاء العقد ؛
- بيان المؤجر في حالة انتهاك شروط المعاملة ، على سبيل المثال ، في حالة إساءة استخدام الأرض أو الأداء غير العادل من قبل مستأجر التزامات السداد.
في هذه الحالات ، يجب أن يحصل المستأجر على تحذير كتابي.
