Souvent, une propriété a plusieurs propriétaires. Ils ont une part ou une pièce séparée dans cet objet. Si l'un des propriétaires décide de vendre sa propriété, il doit d'abord offrir sa part à d'autres copropriétaires. Cela est dû au fait qu'ils ont un droit de souscription préférentiel. On leur propose un objet à un certain prix, auquel, en cas de refus, il est nécessaire d'offrir une chambre ou une action à d'autres acheteurs. Si le prix baisse, vous devez à nouveau contacter les copropriétaires à propos de l'offre d'achat d'une partie de l'appartement.
Le concept de droit préventif
Il est représenté par le droit du propriétaire de la pièce ou de la part dans l'appartement d'acquérir une autre pièce vendue par le copropriétaire. Ce n'est que lorsque le refus formel a été formalisé que cette propriété peut être offerte à des personnes non autorisées.
Le processus d'utilisation du droit préférentiel d'achat est régi par l'article 250 du code civil. Par conséquent, le propriétaire de l'objet avant de le vendre à des tiers doit s'assurer que tous ses voisins dans l'appartement communal ou les copropriétaires de l'objet privatisé sont informés de la vente envisagée et ne souhaitent pas non plus exercer leur droit. Il est conseillé de faire un refus par écrit. De plus, le vendeur doit avoir la preuve qu'il a vraiment informé les copropriétaires de la vente de sa part.
Problèmes émergents
Les personnes ne possédant qu'une partie d'un bien immobilier rencontrent presque toujours certaines difficultés pour vendre un bien immobilier. Cela est dû au fait que les autres copropriétaires ont un droit de préemption sur l’achat d’une action. Les difficultés et problèmes les plus populaires incluent:
- Les obstacles à la vente de la salle sont créés par les autres locataires de la propriété. Par exemple, ils déclarent directement aux acheteurs potentiels qu'ils vont gâcher leur vie et, en même temps, ils ne veulent pas racheter une action par leurs propres moyens.
- Les copropriétaires refusant d'accepter un avis spécial sur la vente d'un bien immobilier, vous devez envoyer un document par lettre recommandée avec accusé de réception afin d'avoir la preuve du respect des exigences de la loi.
- Initialement, les détenteurs d'actions refusent de racheter une action, mais ils vont ensuite devant les tribunaux pour contester la transaction déjà conclue avec des tiers. Mais si le vendeur a la preuve de la notification des citoyens, le tribunal ne satisfera pas les demandes.
- Plusieurs actionnaires à la fois peuvent exprimer le désir d’acquérir une partie de l’appartement et, dans une telle situation, le vendeur peut choisir indépendamment avec qui l’opération sera conclue.
- Vous ne pouvez pas informer les autres copropriétaires de la vente de la pièce s'il y a un accord avec un seul locataire qu'il achètera l'action.
Le droit de préemption d'achat d'une part dans un appartement avec un mineur implique qu'il est nécessaire non seulement de refuser de racheter une part de ses représentants officiels, mais également d'obtenir l'autorisation de vendre un bien aux autorités de tutelle. Dans le même temps, il n’est pas permis que les droits de l’enfant soient violés de quelque manière que ce soit par le biais de cette transaction.
Comment prévenir les risques?
Toute personne qui ne possède qu’une partie de l’immobilier doit bien connaître le droit de préemption sur l’achat d’une action. Dans ce cas, il est possible d'éviter la situation lorsque la transaction pour la vente d'un bien immobilier sera contestée. Afin de prévenir divers risques, les points suivants sont pris en compte:
- les autres propriétaires d’appartements sont correctement et rapidement informés de la vente prévue d’une partie de la propriété;
- si un citoyen entretient de bonnes relations avec d'autres copropriétaires, un refus écrit est demandé;
- si les propriétaires de l'appartement ne veulent pas écrire un refus, une notification leur sera envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce n’est que s’il est prouvé que le vendeur n’a pas porté atteinte aux droits des autres locataires que l’opération peut être garantie que la transaction ne sera pas contestée devant les tribunaux.
Est-il possible de contourner le droit de préemption d'achat?
Certaines astuces permettent de ne pas recevoir le refus d’autres citoyens et de ne pas leur envoyer d’avis sur la vente d’une partie de la propriété. Les principales méthodes incluent:
- Faire un accord de cadeau, pas une vente sur la base d'un contrat de vente. Le droit préférentiel d’achat n’est valable que pour la vente d’une action et non d’un cadeau. Chaque personne a le droit de disposer librement de ses biens afin de pouvoir donner une action à toute personne sans difficulté et sans contestation possible. Mais si les copropriétaires ont la preuve que la transaction remboursable est couverte par un cadeau, elle sera alors reconnue par le tribunal comme simulée sur la base de l'art. 170 GK.
- L'augmentation de la valeur d'une partie de la propriété. Le contrat de vente peut indiquer un prix élevé, mais l'objet est transféré à un coût différent. De telles transactions sont frauduleuses. Par conséquent, si leurs nuances sont rendues publiques, elles sont considérées comme nulles et non avenues.
- Faire un pacte avec une promesse. Par exemple, le vendeur de la pièce contracte un emprunt auprès de l’acheteur pour lequel un document officiel est établi. En vertu de cet accord, une partie de la propriété est fournie en garantie. En outre, l'indemnisation est écrite, à la suite de laquelle le créancier refuse l'argent, et le vendeur lui transfère ses biens à cet effet. Mais lorsque vous utilisez un tel système, vous devrez enregistrer officiellement à la fois le contrat de gage et le contrat de compensation.
Ces astuces sont généralement utilisées s'il existe vraiment une mauvaise relation entre les résidents d'une même propriété. Les citoyens essaient donc d'utiliser leur droit de préemption pour ennuyer le copropriétaire de la propriété.
Règles de notification des citoyens
Si le propriétaire d'une action dans un objet décide de vendre sa propriété, il effectue les actions suivantes:
- sur la base de l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie, tous les autres copropriétaires jouissent d'un droit de souscription préférentiel, ce qui leur offre initialement une action à un coût donné;
- En outre, une notification écrite contenant des informations sur la vente envisagée de la propriété est établie;
- le document indique le prix auquel la transaction est planifiée;
- des échéanciers ou d’autres options peuvent être proposés en vertu de ce document, permettant à d’autres propriétaires d’appartements d’acheter une action;
- Sur la base de cet avis, les propriétaires restants de la propriété font un refus ou concluent une transaction.
Si les citoyens refusent tout simplement d'accepter la notification, celle-ci leur est envoyée par courrier. De plus, ils devront payer une notification de livraison afin que le vendeur ait la preuve qu'il a respecté les exigences de la loi. Dans ces conditions, la notification est juridiquement contraignante, même si le destinataire refuse de recevoir la lettre.
30 jours après l'envoi des notifications, vous pouvez commencer à vendre la participation à des personnes non autorisées si les copropriétaires n'ont pas exprimé le désir de l'acheter eux-mêmes.
Façons d'envoyer des notifications
Il est conseillé de donner le document personnellement à la signature. Mais dans la pratique, il y a souvent des situations où il y a trop de désaccord entre les propriétaires du même bien. Mais même dans ces conditions, il n’est pas permis d’ignorer le droit préférentiel d’acheter une action dans un appartement. Une notification peut être envoyée de différentes manières:
- envoi de télégrammes;
- envoi d'un document par notaire;
- Envoi d'une lettre de valeur vous-même.
Dans tous les cas, vous devrez payer pour la notification de remise du document. Veillez à enregistrer les documents de paiement confirmant l'envoi du document. Ces documents sont la preuve lors du procès.
Quelles informations sont contenues dans la notification?
La notification préalable de la transaction garantit le respect des exigences légales en matière de droit de préemption sur l’achat d’une action dans un appartement. Vous trouverez ci-dessous un exemple de cette notification.
Assurez-vous d'inclure les données suivantes dans ce document:
- adresse de l'appartement;
- informations sur la taille de la part existante;
- la valeur à laquelle la propriété est vendue;
- offre directe d'utiliser votre droit et de racheter une partie de l'objet;
- il est indiqué que si cette proposition n'est pas acceptée, la part sera vendue à des tiers;
- une demande est formulée ci-dessous pour rédiger un refus ou un consentement par écrit;
- la date de la notification et la signature du demandeur sont fixées.
La principale condition est la nécessité de vendre le bien exclusivement au prix indiqué dans l'avis. Si tous les copropriétaires refusent d'acheter, vous pouvez continuer à vendre à ce prix. Si le vendeur ne peut pas trouver d'acheteurs, il ne peut pas simplement baisser le prix. Pour ce faire, ils rédigent à nouveau des notifications indiquant un coût inférieur. Si l'un des copropriétaires accepte de racheter l'action, un accord est établi avec lui. Le droit de préemption sur l’achat d’un appartement vous permet d’augmenter la part des propriétaires existants.
Responsabilité pour violation des droits
Souvent, les citoyens qui possèdent une part dans l’immobilier ignorent simplement le droit de préemption d’acheter une chambre dans un appartement que possèdent d’autres copropriétaires. Cela conduit à une violation des droits des citoyens.
La principale conséquence négative d’une telle violation est la possibilité de contester la transaction. Étant donné que le vendeur ne disposera pas de la preuve de la notification en temps voulu d’une notification par un autre copropriétaire, la transaction est contestée. Le citoyen devra restituer le montant des fonds reçus de l'acheteur, puis exécuter la procédure sur la base des exigences légales.
Est-il obligatoire de demander un refus?
S'il existe une bonne relation entre les copropriétaires, il est conseillé de demander un refus par écrit si les citoyens ne veulent pas racheter une partie de la propriété.
Un refus n'est pas requis si une notification est envoyée par courrier, car de toute façon l'expéditeur a la preuve du respect des exigences de la loi. Il faut attendre une réponse dans les 30 jours. S'il est absent, vous pouvez toujours traiter de la vente d'actions à des tiers.
Autres nuances
Le droit de préemption sur l’achat d’une chambre dans un appartement collectif ou une propriété privatisée est le plus souvent utilisé, mais il existe dans d’autres domaines. Ceux-ci comprennent:
- Lors de la location. Si un objet est loué, les personnes vivant dans cet appartement, après la mise aux enchères de la vente aux enchères, ont la priorité en tant qu'acheteurs. Cela est dû au fait que les quartiers d'habitation sont déjà habités par ces citoyens.
- Pour une installation municipale. Si la municipalité met en vente l'immeuble dans lequel les citoyens habitent sur la base d'un contrat de prêt social, les personnes bénéficient du même logement pour les mêmes motifs ou avec le droit de préemption d'acheter la propriété. Par conséquent, les locataires ont le droit de participer à la vente aux enchères avec d'autres personnes et peuvent également profiter des autres participants. Par conséquent, s’ils acceptent un rachat, l’enchère n’est tout simplement pas tenue, puisqu’un accord est directement conclu avec eux.
- Pour les biens saisis. Si un objet est saisi et confisqué pour dettes, il est vendu aux enchères. Un débiteur peut participer à la vente aux enchères, qui a également le droit de le racheter directement, sans enchérir.
L’objectif principal de ce droit est de permettre aux personnes qui utilisent déjà le bien d’en devenir pleinement propriétaires.
Conclusion
Différents citoyens ont des droits de préemption dans divers domaines relatifs à tous les types de biens. Il est mis en œuvre de diverses manières et son objectif principal est de permettre aux citoyens de racheter des logements qu’ils utilisent réellement.
Si ces droits sont violés, la transaction est facilement contestée devant les tribunaux.