Conseil HOA: droits et obligations

Les partenariats de propriétaires (en abrégé HOA) sont des formes uniques de gestion de la maison. Leurs activités sont réglementées par de nombreux actes juridiques réglementaires. Le code du logement peut être considéré comme le document principal définissant les pouvoirs et l’ensemble du travail des propriétaires-occupants. L'assemblée générale avec le conseil d'administration de HOA est obligée d'agir dans le cadre de la législation moderne. Aujourd'hui, dans l'article proposé, nous examinerons de manière détaillée tout ce qui concerne les droits et obligations du HOA et de son conseil d'administration.

Qu'est-ce que HOA est autorisé à faire?

En bref, il s’agit d’exécuter des travaux liés à la gestion de la maison, c’est-à-dire d’exercer l’activité qui était auparavant l’objet de la société de gestion (sous la forme d’une organisation commerciale ou d’un service du logement).

Et maintenant, regardons de plus près l'ensemble des activités incluses dans ce concept. En quoi les locataires autorisent-ils leurs représentants aux élections du conseil d'administration de la HOA?

L'article 137 du Code du logement, consacré à la réglementation de telles questions, se lit comme suit:

1. HOA a le droit de passer des accords avec des sociétés de gestion et d’exploitation relatives à l’entretien d’un immeuble à appartements et à la fourniture d’une gamme complète de services publics.
2. Il a le droit d'effectuer certains travaux sans avoir recours aux services du Code pénal (par exemple, engager des nettoyeurs pour accéder ou organiser un enlèvement indépendant des ordures).
3. HOA est engagée dans le calcul des revenus et des dépenses avec la détermination des fonds nécessaires à l'entretien de la maison, le paiement des activités des entrepreneurs, la constitution d'un fonds de réserve ainsi que ceux destinés à la révision.

Et aussi?

Les autres droits du conseil HOA sont les suivants:

1. Le partenariat peut procéder à des règlements en vertu de contrats conclus avec des personnes physiques et morales pour les services fournis.
2. Conformément à la procédure établie par la loi, la HOA peut demander à la banque ou à des particuliers des fonds de crédit.
3. Il est responsable de la vente, de l'échange et de la location de biens immobiliers, y compris de biens immobiliers. Par exemple, la HOA a le droit de percevoir des frais auprès d’entrepreneurs qui souhaitent louer des bureaux dans l’immeuble ou à des fins commerciales.
4. HOA calcule les loyers en se basant sur des estimations de coûts.
5. Il perçoit également ce loyer auprès des propriétaires et des locataires des locaux de l'immeuble.
6. Parmi ses autres droits figure également l’adoption de mesures juridiques à l’encontre des débiteurs, ce qui doit certainement figurer dans les procès-verbaux des réunions du conseil d’administration de la HOA.

Charte HOA comme document principal

La liste complète et complète des pouvoirs de la HOA doit figurer dans la charte de cette organisation. Cette liste, par exemple, peut inclure l’autorisation de procéder à des travaux de reconstruction, d’apporter des modifications à la localité sous forme d’équipements de stationnement pour voitures, etc. Ils ne peuvent que compléter et étendre ses principales dispositions dans des situations spécifiques.

L’exercice de la majorité des droits par le conseil d’administration de la société s’effectue dans l’ordre de travail - le loyer est calculé, les fonds sont affectés à des comptes bancaires, le protocole du conseil d’administration de la HOA est conservé. Ces actions sont pour le travail en cours. Le respect de la légalité de toutes les opérations mentionnées est contrôlé par une commission spéciale, appelée comité d'audit, composée de trois à quatre personnes. Sa composition ne fait pas partie des membres du conseil d’administration ni des autres employés de HOA.

Si vous devez apporter des modifications importantes (par exemple, réorganiser la structure du HOA, modifier le ratio des fonds alloués aux différents fonds et rééquiper le bâtiment), le conseil est tenu d’organiser une assemblée générale de tous les résidents avec la question mise aux voix. Le droit de mener à bien les activités déclarées du HOA ne recevra que la majorité des votes positifs.

À propos des fonctionnalités de la HOA

Assez souvent, dans l'exercice de leurs droits, les membres du conseil d'administration de la HOA ont une foule de questions liées à un certain nombre de sujets controversés ou problématiques. Ci-dessous, nous donnons des exemples des plus pertinents.

L’un des problèmes urgents est le refus du conseil d’émettre des certificats de locataire (relatifs à la composition de la famille ou à des déclarations étendues) fondés sur des arriérés de loyer. Question naturelle: le conseil de la société de personnes a-t-il le droit de refuser de délivrer des certificats à ses membres en présence de dettes?

Cette pratique est contraire à la loi. Dans le même temps, de telles actions sont universellement utilisées par les autorités de la HOA dans le but d'encourager les résidents à recouvrer tout ou partie de la dette. Vous devez savoir que l’émission des certificats requis est considérée non pas comme un droit, mais comme une obligation de la HOA. Ceci s’applique également aux cas où les résidents ont des dettes de toutes tailles pour les services publics.

L'accès à l'appartement est-il légal?

Une autre question fréquemment posée dans la catégorie des problématiques concerne les pouvoirs du président ou du conseil d'administration du partenariat pour entrer dans l'appartement et l'inspecter. Des situations similaires ne sont pas rares pour un protocole de carte HOA typique. Notre Constitution, en tant que loi fondamentale, consacre le droit de tout citoyen à l’inviolabilité de son propre domicile. En pratique, cela signifie que sans la permission des propriétaires de l'appartement, personne n'a le droit d'y entrer. L'exception ne s'applique qu'aux cas où il existe un mandat ou une menace d'attaque terroriste ou de cataclysme (de nature humaine ou naturelle).

Dans d'autres cas (y compris dans des situations d'urgence, par exemple une rupture de canalisation), le passage dans l'appartement n'est possible qu'avec l'autorisation du locataire. C'est pourquoi toute excuse pour le droit d'accès à la pièce (pour vérifier les compteurs ou prendre des lectures, mesurer la pression, mesurer la température, etc.) est illégale.

À propos des pénalités et des amendes

L'autre problème non moins grave est l'autorité de la HOA dans le calcul des intérêts. Le partenariat en a le droit dans le cas où une telle fonction est prescrite dans la charte, qui a été adoptée par l'assemblée générale des résidents. Cette mesure fait référence à la contrainte, destinée à encourager les débiteurs au paiement anticipé de fonds pour le logement.

La procédure d’octroi des amendes est strictement réglementée et prescrite dans la Charte. Dans ce cas, il convient de se concentrer sur les dispositions du Code des impôts de la Fédération de Russie relatives aux limites supérieures des sanctions. Par exemple, il est interdit d'imposer une amende supérieure à 1/30 du taux de refinancement pour chaque jour de paiement en retard.

Sommes-nous obligés de signer un accord avec le HOA?

Parfois, les résidents peuvent être scandalisés par la proposition de la HOA de signer un contrat de service. De tels accords doivent-ils être conclus et les HOA sont-elles obligées de le faire? Cette pratique est absolument normale. Le droit des associations de propriétaires de contracter, ainsi que la disposition régissant le calcul des paiements, sont définis à l'article 137 du code du logement de la Fédération de Russie.

En présence de tels accords signés, le conseil a le droit de conclure pour le compte des résidents toutes sortes de transactions avec des fournisseurs de services publics. S'il n'y a pas d'accord entre le propriétaire et le propriétaire, les résidents devront conclure les accords nécessaires de manière indépendante au bureau de représentation de la société exploitante.

Attention: violation!

Le problème suivant, qui se produit souvent dans les immeubles d’appartements, est la publication par le conseil de la HOA d’une liste de débiteurs. Dans ce cas, l'indignation des résidents est tout à fait justifiée et logique.En vertu de la loi (nous parlons de données personnelles), il est interdit de divulguer directement de telles informations. Le conseil n'a pas le droit de publier des données sur les résidents sans leur consentement écrit. Cela s'applique non seulement aux adresses, nom complet et les données de passeport des résidents, mais aussi à la taille de la dette existante.

Le conseil peut établir de telles listes pour un usage interne et prendre des mesures pour influencer les débiteurs. Ils devraient être stockés à l'intérieur dans un coffre-fort. Dans le cas d'une telle publication illégale, le débiteur a pleinement le droit de faire appel devant le tribunal pour obtenir réparation du préjudice moral subi. Dans ce cas, l’action maximale envisageable pour le HOA consiste à publier une annonce concernant le total de la dette communale accumulée et un avertissement concernant un prochain appel devant le tribunal.

Responsabilités du conseil des HOA

Leur liste est donnée dans les articles du Code civil de la Fédération de Russie n ° 148-149. Qu'est-ce que le comité HOA doit exactement aux propriétaires d'appartements qui l'ont choisi?

1. Se conformer aux réglementations légales et aux dispositions de la Charte.
2. Superviser l'exécution par les résidents de leurs propres tâches en matière d'entretien des installations.
3. Gérer directement un immeuble ou contrôler l'entreprise qui en assure la gestion.
4. Conclure des contrats avec des fournisseurs de services publics et des sous-traitants.
5. Engager des contrats concernant la réparation et l'entretien du bâtiment.
6. Conservez des listes de résidents membres du partenariat.
7. S'engager dans la comptabilité, faire des estimations des revenus et des dépenses, charger les loyers.
8. Tenir des registres et délivrer les certificats nécessaires aux résidents - membres de la HOA.
9. Tenir des assemblées générales de résidents avec fourniture de rapports du conseil de la HOA sur les travaux effectués.
10. Contrôler les activités du président du partenariat.

Quelles sont les responsabilités immédiates du président de la HOA?

1. Il engage et révoque le personnel nécessaire, donne des ordres à d'autres fonctionnaires de la HOA.
2. Dans les limites de ses compétences, agit pour le compte de la société, sans notification préalable à tous ses membres.
3. Soumet tout document élaboré par lui à la décision de la réunion des résidents.

À propos de la responsabilité pour non-accomplissement des devoirs

Une telle mesure n'est inscrite ni dans la LC ni dans le code civil de la Fédération de Russie. Mais cela ne signifie pas qu'il est impossible de tenir les contrevenants pour responsables. En règle générale, cette question est également régie par la Charte du partenariat, qui prévoit certains types de sanctions pour des fautes spécifiques. Dans un cas plus général, il peut y avoir une note sur les actions en vertu de la loi existante.

La responsabilité civile générale concerne les infractions suivantes:

1. Négligence (par exemple, l’absence de notification par un membre du conseil des locataires de la HOA en temps voulu de la prochaine réunion).
2. Fraude - Il peut s’agir d’un faux témoignage de compteurs ou de documents concernant les propriétaires des lieux.
3. Rastration ou appropriation des fonds des propriétaires - il arrive parfois que des fonds soient distribués de manière illicite et malicieuse, qu’ils soient constitués d’un fonds général ou d’un fonds de réserve.
4. Déception des propriétaires, y compris toute la réunion.
5. Faux officiel.
6. Excès d'autorité propre (ceci inclut les exemples ci-dessus avec des listes suspendues de résidents, etc.).

Tout membre du partenariat, y compris les représentants du conseil d’administration de HOA et le président lui-même, est tenu de supporter la responsabilité financière de ses propres actes. En cas de dommages à la propriété commune du fait de la faute du propriétaire (par exemple, suite à une inondation), ce dernier est obligé de l'indemniser. Un acte spécial est établi pour déterminer l'étendue de ces dommages. L'évaluation, si nécessaire, est réalisée avec la participation de professionnels. En outre, la charte de la HOA peut contenir une description d’un certain nombre de situations spécifiques liées à des infractions.

Pouvoirs du Conseil des HOA

De quel genre de pouvoirs parlons-nous? La gestion du partenariat a pour tâche de s’engager dans ses activités directes. Toute la liste des pouvoirs nécessaires à cet effet est régie par le même code du logement (son article 147). Dans la Charte de l'organisation, il faut nécessairement distinguer entre les actions relevant de la compétence du conseil d'administration et de l'assemblée générale des résidents. Autrement dit, il devrait être clairement indiqué que ce sont le président et ses suppléants qui peuvent décider lors d'une réunion du conseil d'administration du HOA sans demander l'avis préalable des résidents.

Dans la plupart des cas, ce sont les pouvoirs du conseil:

1. La gestion directe du partenariat avec la nomination d’exécutants spécifiques pour un travail spécifique et la formation de personnel HOA.
2. Conclusion d'accords de service public pour le compte de propriétaires.
3. Collecte de fonds pour la réparation et l’entretien d’un immeuble à appartements.
4. Gestion des documents avec la délivrance de tous les papiers et certificats nécessaires.
5. Réalisation bancaire et comptable avec transfert de fonds sous contrats pour la rémunération de contractants.
6. Conduire des assemblées générales de résidents en remplissant le protocole correspondant.
7. Protection en justice des intérêts des membres de la société.
8. En cas de non-paiement par les résidents de dettes pour services communaux - appel aux autorités officielles (de l'administration de la ville au tribunal et aux procureurs).

Conclusions

Cela montre que la liste complète des pouvoirs du conseil d'administration de HOA est déterminée par ses fonctions directes découlant de l'objectif principal du partenariat - l'entretien d'un immeuble à appartements.

Outre ce qui précède, l’autorité HOA peut inclure un certain nombre d’autres, qui doivent certainement être fixées dans la Charte de la société de personnes. Nous pouvons parler de l'aménagement du territoire adjacent, de la gestion autonome du bâtiment, de la perception des loyers des locataires des locaux commerciaux et résidentiels de la maison, ainsi que de la cession de la propriété commune comprenant des caves, des ascenseurs, etc.

Le Code du logement confirme que les droits et obligations de la HOA sont inextricablement liés à leurs fonctions et découlent de la tâche de maintenir en bon état l’immeuble et tous les biens qui lui sont liés.