مثل مفهوم "إدارة مبنى سكني" غائب في المجمع السكني. ومع ذلك ، فإن التشريع يحدد معالمه الرئيسية والقواعد التي يتم تنفيذه بها. لننظر فيها بمزيد من التفصيل. 
الأعراض الشائعة
إدارة المباني متعددة الشقق هي عملية تستغرق وقتًا طويلاً. تعتمد الفترة التي يتم تنفيذها فيها على مدة تشغيل المبنى. تبدأ هذه الفترة من لحظة الانتصاب وتنتهي بالهدم. يمكن أن تأخذ إدارة وصيانة مبنى سكني أشكالًا متعددة.
تصنيف
تخصيص إدارة الإسكان. إنه يستهدف جميع الغرف والشقق والمباني الموجودة في الحيازة القانونية لشخص واحد. في الممارسة العملية ، يمكن أيضًا إدارة مالكي مبنى سكني أو كيان مشترك معهم. بالنسبة للكائن نفسه ، في شاشة LCD لا يوجد أيضًا تعريف واضح. في هذا الصدد ، غالباً ما يطرح السؤال حول ما الذي يُعتبر بالضبط مبنى سكني ، كم عدد المباني التي يجب أن تكون فيه لتصنيف المبنى إلى هذه الفئة. في الممارسة العملية ، يمكن اعتبار هذا المبنى مبنى يضم غرفتان أو أكثر مالك قانوني واحد على الأقل.
تكوين الموضوع
يمكن تنفيذ إدارة المباني السكنية بواسطة أشخاص مختلفين. على سبيل المثال ، يمكن أن يكون موضوعًا واحدًا أو مجموعة من عدة مواطنين أو هيئة أو مجتمع تم تشكيله خصيصًا. أنها تعمل على الكائن لضمان عملها. الموضوع:
- يدير مبنى سكني.
- يتخذ القرارات.
- يخلق الظروف اللازمة لتنفيذ المهام.
في الممارسة العملية ، يمكن القيام بالإدارة المباشرة لمبنى سكني من قبل أصحاب المباني أو الأشخاص المعنيين بها. في بعض الحالات ، تكون السلطة مخولة للسلطات المحلية. وفقا للفقرة 4 الفن. 161 ZhK ، إذا كان أصحاب أنفسهم لم يختاروا طريقة لإدارة المبنى السكني ، فإن إدارة منطقة موسكو تفعل ذلك من أجلهم. 
العزيمة
عند اختيار هذه الطريقة أو طريقة إدارتها لمبنى سكني ، يقوم الملاك بتقييم مدى إنجاز المهام. وتشمل هذه ، على وجه الخصوص ، ضمانات:
- ظروف معيشية آمنة ومواتية.
- الحفاظ على الممتلكات.
- حل المشكلات المتعلقة باستخدام قيم المواد الشائعة.
- توفير السليم للمرافق.
يمكن تنفيذ إدارة المبنى السكني ، التي ينتمي مقرها إلى مواطنين مختلفين ، حصريًا في ظل ظروف موحدة متفق عليها معهم. يمكن لمالكي العقارات تطويرها بمفردهم. في بعض الحالات ، يفوض المالكون حقوق إنشاء شروط موحدة لشخص مخول. هذا الأخير يمثل مصالح أصحابها في إبرام اتفاقات مع المنظمات الخدمية.
الإجراء لإدارة مبنى سكني
يُلزم التشريع المالكين باختيار خيار الخدمة. يمكن أن يكون:
- الإدارة المباشرة للمبنى السكني من قبل أصحاب المباني.
- إنشاء شراكة بين أصحابها أو جمعية تعاونية متخصصة أخرى.
- إدارة مبنى سكني من قبل منظمة الإدارة.
السؤال هو ، لماذا يجب على الناس القيام بذلك؟ ويفسر ذلك بحقيقة أن امتلاك المواطنين للمواطنين ، بالإضافة إلى الحقوق ، يتمتعون بالواجبات ذات الصلة وهم مسؤولون عن تنفيذها.يجب عليهم استخدام ممتلكاتهم والتخلص منها بطريقة لا تمس بمصالح الآخرين وصحتهم وحياتهم.
معايير الاختيار
يجب على مالكي المبنى في المبنى السكني اختيار خيار الإدارة خلال العام من تاريخ المنافسة بين السلطات المحلية التي تخدم الشركات. تعتمد النتيجة على عدد الشقق في المبنى ، ومستوى الملاءة المالية والانضباط للملاك. بالإضافة إلى ذلك ، فإن سمعة شركات الإدارة ، وطبيعة العلاقات مع المؤسسات التي توفر الإمداد بالموارد ، سواء أجهزة قياس المنازل والشقق المشتركة ، وما إلى ذلك ، ليست ذات أهمية ضئيلة.
التموين الذاتي
إذا تم تنفيذ إدارة المبنى السكني بواسطة مالكي المبنى ، فيجب توثيق جميع العلاقات مع مؤسسات الطرف الثالث التي تقدم خدمات معينة. على وجه الخصوص ، تم إبرام اتفاقيات للتخلص من المياه وإمدادات المياه الساخنة / الباردة والكهرباء والغاز والتدفئة. في هذه الحالة ، يتم توقيع العقود مع كل مالك للشقق. بالإضافة إلى ذلك ، يتم إبرام اتفاقيات مع الشركات التي تقدم خدمات لإصلاح الممتلكات الشائعة في المبنى. يتم توقيع هذه الاتفاقيات مع الأغلبية أو مع جميع المالكين.
الكمبيوتر ، القرن الإفريقي ، LCD
يمكن تنفيذ إدارة مبنى سكني من خلال شراكة (تعاونية). يحق لهذه الكيانات القانونية إبرام اتفاقات مع مالكي:
- توفير المرافق.
- صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة.
- إدارة مبنى سكني ، إلخ.
مخططات التفاعل
يمكن لأصحاب المبنى تفويض حقوقهم في إبرام اتفاقات بشأن توفير الإسكان والخدمات المجتمعية لشراكة أصحابها. يمكن إصلاح ذلك بقرار اعتمد في اجتماع عام في ميثاق التعاونية نفسها. لدى مالكي المبنى أيضًا فرصة لنقل الحق في إبرام العقود إلى الشراكة ، وهو بدوره يوقع اتفاقية مع شركة الإدارة. إنها تبحث عن الموردين وتضع الاتفاقيات ذات الصلة معهم. 
إدارة مبنى سكني من قبل شركة إدارة
الشرط الرئيسي لاختيار خيار هذه الخدمة هو اتفاق. يتضمن نموذج عقد إدارة المباني السكنية أقسامًا إلزامية. على وجه الخصوص ، يجب أن يذكر:
- الخاصية المشتركة التي سيتم تقديم الخدمة بشأنها ، وعنوان موقعها.
- قائمة الأعمال والخدمات لإصلاح الأصول المادية وصيانتها ، والقواعد التي يمكن تغييرها وفقًا لها ، وقائمة الإسكان والخدمات المجتمعية.
- شروط تحديد قيمة الاتفاقية ، ومقدار المدفوعات مقابل الخدمات ، وتحديد حجم فواتير الخدمات. كما يصوغ الإجراء لصنع المبالغ.
- قواعد مراقبة تنفيذ شركة الخدمات لالتزاماتها.
أحكام CC
إن العقد ، المبرم مع المنظمة الإدارية ، يتم وصفه في جميع النواحي بأنه اتفاق على تقديم الخدمات المدفوعة. هذا النموذج منصوص عليه في القانون المدني. وفقا للفن. 780 القانون المدني ، ما لم ينص على خلاف ذلك في العقد نفسه ، يجب على الشركة المُدارة تقديم الخدمات شخصيًا. وهذا يعني أن المقاول يقدم خدمات كاملة أو جزئية أو يعمل كوسيط بين أصحاب المباني والموردين.
الاختلافات الأساسية بين الخيارات
الإدارة من قبل المالكين قد تكون مباشرة وثقة وغير مباشرة. في الحالة الأولى ، يخدم المواطنون الملكية المشتركة بمفردهم. تتضمن الإدارة غير المباشرة نقل بعض الوظائف إلى أشخاص آخرين (أو واحد). يمكن أن يكون الكيان المضيف كيانًا قانونيًا وفردًا. في الحالة الأخيرة ، قد يكونون أحد مالكي المبنى في المنزل.يمكن للمالكين تشكيل هيئة منتخبة في شكل مجلس أو عن طريق تعيين شخص مفوض من دائرتهم ، وبالتالي إنشاء كيان قانوني. على سبيل المثال ، قد يكون القرن الإفريقي. في هذه الحالة ، تصبح الشراكة شركة إدارتها. أصحاب الغرف قد يفعلون خلاف ذلك. لديهم الحق في تكليف الخدمة للأشخاص غير المصرح لهم الذين ليسوا جزءًا من دائرتهم.
يمكن أن يكون مدير أو منظمة مستأجرة. في هذه الحالة ، يبرم أصحاب المباني اتفاقية مناسبة مع هؤلاء الأشخاص. إذا تم تنفيذ الإدارة من قبل أصحاب المباني أنفسهم ، فلا يتم توقيع العقد. تقوم الشركة المشكلة أو الشخص المفوض بمهامها وفقًا للميثاق. هو ، بدوره ، تمت الموافقة عليه في اجتماع عام. ينبغي أن يقال أنه في الممارسة العملية ، يستخدم أصحاب المنازل في وقت واحد كل من الإدارة المباشرة وغير المباشرة. على سبيل المثال ، في حالة تكوين HOA ، يتم تنفيذ بعض الوظائف ، كقاعدة عامة ، الأكثر أهمية ، من قبل المالكين أنفسهم. في القضايا المهمة ، يتم اتخاذ القرارات في الاجتماعات العامة. يتم تنفيذ جزء آخر من المهام من خلال مجلس الإدارة المحدد ، ويتم تنفيذ الجزء الثالث شخصيًا بواسطة رئيسه. بالإضافة إلى ذلك ، يتم إنشاء لجنة تدقيق لتوفير الرقابة على العمل المالي للهيئة المنتخبة. 
النقاط الرئيسية
قضية اختيار منظمة إدارة اليوم هي الأكثر أهمية بين المالكين. بالطبع ، الكل يريد مستوى عالي من الخدمة. ومع ذلك ، يشعر الكثيرون بالقلق من أن هذا سيظهر "كما هو الحال دائمًا". لتجنب المشاكل ، يجب على المالكين تحديد ما يريدون بالضبط في نسبة جودة الخدمات وتكلفتها. هناك 3 خيارات أكثر شيوعًا:
- لا تقم بتغيير أي شيء ، دع الإدارة تتم بواسطة مكتب الإسكان ، القانون الجنائي ، DES. لن تكون الجودة في هذه الحالة هي الأعلى ، لكن تكلفة الخدمات مقبولة تمامًا. في هذه الحالة ، يفضل أصحاب الشقق عدم المجازفة ولا يتعجلون اختيار مؤسسة.
- ابحث عن كيان قانوني يوفر خدمات أفضل. وفقا لذلك ، فإن الدفع تصبح أعلى. يحاول بعض الملاك الاتفاق على مثل هذه الشروط مع مكتب الإسكان الحالي.
- تحتاج إلى اختيار شركة صغيرة خاصة. ستوفر خدمات ليست بجودة أسوأ من خدمات مكتب الإسكان والجودة ولكن بسعر أقل.
التنفيذ العملي
كما تبين الممارسة ، فإن سكان المنازل التي تعمل فيها جمعية الإسكان بنشاط أكثر يستجيبون بشكل إيجابي لجودة الخدمات. في هذا الصدد ، يُنصح بالتحقق مما إذا كانت هناك منطقة القرن الأفريقي المناسبة في المنطقة التي يمكن أن تأخذ المبنى للصيانة بالسعر المقترح. قبل الاتصال باللوحة ، يُنصح بالذهاب إلى الشرفات وتفقد حالة السلالم والممرات وتقييم الفناء. للحصول على فكرة أفضل عن عمل منظمات حقوق الإنسان ، يجب عليك التحدث مع السكان من مختلف الأعمار أنفسهم ، ومعرفة مقدار ما يدفعونه مقابل الخدمة ، وما يعجبهم في عمل الجمعية ، وما لا يناسبهم. إذا كانت المعلومات إيجابية بشكل عام ، يمكن التوصل إلى اتفاق.
تجربة العمل بالجمعية
يتصرف كواحد من أهم المعايير عند اختيار منظمة خدمة. الأفضل ، بالطبع ، تجربة طويلة. ومع ذلك ، تظهر رابطات جديدة مؤخرًا بشكل دوري ، والتي يجب أيضًا عدم شطبها. يُنصح بالاطلاع على معلومات حول المتخصصين الذين يعملون هناك ، حيث أجروا أنشطتهم في وقت سابق ، وهو المؤسس. إذا كان هؤلاء موظفون سابقون في DEZs ، إذن ، لديهم خبرة معينة في تشغيل وصيانة المباني السكنية. في هذه الحالة ، يجدر التحدث إلى خلعها شخصيًا ، لمعرفة سبب تركهم لمكان عملهم السابق ، وما هي الأهداف التي حددوها لأنفسهم الآن. 
أسعار الخدمات
في عملية الاتصال بممثلي منظمة الخدمة ، يجب ألا يتم التنبيه إلى ارتفاع الخدمات فحسب ، بل أيضًا انخفاض تكلفة الخدمات مقارنة بما كان متاحًا في وقت عمل مكتب الإسكان ، على سبيل المثال. هنا يجب عليك معرفة ما يتكون هذا أو ذاك السعر من. بالنسبة لأهم المبالغ ، يجب عليك أن تسأل كل أسئلتك.
مقارنة
إذا تطورت المحادثة مع ممثلي جمعية الخدمة بشكل عام ، فلا تتسرع في إبرام اتفاق. يُنصح بالالتفاف على 2-3 منظمات صحية أخرى لمعرفة كل المعلومات منها. بعد ذلك ، يجب عليك مقارنة المعلومات وتقييم المزايا والعيوب وتقديم اقتراح للمناقشة. في حالة وجود أي شكوك ، يجب إبرام اتفاق لمدة لا تقل عن سنة واحدة. إذا كان من الواضح بعد انتهاء صلاحيته أن الخيار قد تم بشكل صحيح ، يمكنك تمديد العقد. حسنًا ، إذا لم تتعامل الجمعية مع مسؤولياتها ، فمن الأفضل إنهاء الاتفاقية.
القضية المالية
أحد العيوب المهمة في اختيار شركة خدمات مقارنةً بـ "القرن الإفريقي" أو "الإدارة الذاتية" هو أن أموال المالكين التي خصصوها لدفع ثمن الخدمات هي تحت تصرف كيان قانوني تابع لطرف ثالث. من الصعب للغاية التأثير عليه من حيث الاستخدام الفعال والمستهدف للأموال. هذا صحيح بشكل خاص عندما يتم اختيار منظمة إدارة من قبل السلطات المحلية. في هذه الحالة ، سيتم في الواقع فرض أصحابها على تلك الشروط التي تراها الهيئات التنفيذية ضرورية.
ضمان سلامة الأموال
تظل هذه المشكلة في إطار التفاعل مع المنظمة المُدارة ، كقاعدة عامة ، مفتوحة. على وجه الخصوص ، نحن نتحدث عن الأموال المخصصة للإصلاح الشامل. ليس كل منزل قادر على تجميعها خلال 1-5 سنوات (طوال مدة العقد). هناك أوقات يقرر فيها المالكون تغيير جمعية الخدمة ، وتكون الأموال في حسابه. في هذه الحالة ، ليس من الواضح كيف سيتم تحويل الأموال إلى القرن الإفريقي المشكلة أو شركة أخرى. قد يحدث إفلاس الجمعية أو تصفيتها أو أخذ قرض من البنك وتختفي. سيكون حل مشكلة إعادة أموالهم إلى أصحابها مشكلة كبيرة. الوضع الآخر هو مع القرن الإفريقي. بصفتها كيانًا قانونيًا ، يمكن للشراكة فتح حساب خاص في البنك وتقديم تقرير سنوي عن حالته إلى المالكين. في هذه الحالة ، بالطبع ، هناك المزيد من الضمانات لسلامة الأموال. 
السلطة المحلية
تم ضبطها في المادة 3 ح. 156 LCD للسلطات الإقليمية الحق في تحديد مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح الكائن فقط إذا كان أصحاب المباني لم يختاروا طريقة لإدارة منزلهم في الوقت المحدد أو تم اتخاذ قرار ، لكن لم يتم تنفيذه. وفقًا للقانون ، يمكن للهياكل التنفيذية المحلية نفسها أن تحدد الجمعية التي ستوفر جميع الخدمات اللازمة. في الممارسة العملية ، غالباً ما تقام المسابقات المفتوحة ، ونتيجة لذلك يتم تعيين شركة إلى المنزل. تجدر الإشارة إلى أن كل شيء هنا يعتمد على السلطات المحلية. مما لا شك فيه ، فإن القانون يحدد حدود السلطة ، وبعض القيود. ولكن بشكل عام ، لا يتم طرح آراء السكان في مثل هذه الحالات. لذلك ، يُنصح باتخاذ قرار واختيار الكيان القانوني الذي سيقدم الخدمة.
