تغيير ملكية العقارات يثير دائما العديد من الأسئلة بين المواطنين. وماذا يمكن أن نقول عن الوضع عندما يكون هناك بيع حصة في الشقة! هناك الكثير من غير مفهومة للناس. في مقالتنا ، نريد أن نفهم كيفية إعداد المستندات بشكل صحيح ، والملكية المشتركة بشكل عام ، وكيفية التعامل مع دفع الضرائب.
ما هي الملكية المشتركة؟
لنفهم أولاً سبب نشوء الموقف. الملكية المشتركة. في الواقع ، يمكن أن يكون هناك العديد من الأسباب:
- تمت خصخصة الإسكان على الإطلاق لجميع أفراد الأسرة المسجلين في وقت العمل الورقي.
- يتم تقسيم الشقة ، التي هي في ملكية مشتركة ، بعد طلاق الزوجين.
- يرث العقارات من قبل عدة أحفاد.
تجدر الإشارة إلى أن شقة عادية ، والتي هي في ملكية مشتركة ، من المستحيل جسديا للمشاركة. للقيام بذلك ، كما يقولون ، "عينيًا" ، من الضروري أن يكون لهذا السكن مداخل ووصلات منفصلة لجميع الاتصالات. من المستحيل وضعه موضع التنفيذ. وبالتالي ، في بعض الأحيان يمكن تقسيم المنازل الخاصة فقط. في جميع الحالات الأخرى ، يتم الحصول على أسهم مثالية.
ما هي الحصة المثالية؟
بادئ ذي بدء ، عليك أن تفهم أن الحصة المثالية ليست جزء من السكن الخاص بك ، ولكن فقط حصة في الحق في ذلك. في الواقع ، فإن حق الملكية نفسه يخضع للتقسيم ، وليس الشقة. كما يقولون ، أن يشعر هذا الجزء في الواقع أمر غير ممكن. لا يمكن اعتبار أحد المسكنين مالك السكن لأنه يمتلك حصة فقط ، وهذا في الواقع ليس سوى شكل من أشكال القانون ، ولكن ليس الشقة نفسها.
اتضح أن لكل من المالكين فرصة استخدام السكن ، ولكن في الوقت نفسه لا ينبغي أن ينتهك حقوق الآخرين. بالطبع ، في الممارسة العملية ليس من السهل على الإطلاق لتنفيذ. يتعلق الأمر بوجود نظام لاستخدام غرفة المعيشة أو الحمام أو المرحاض أو المطبخ ، وتنقسم الغرف بين السكان.
ومع ذلك ، إذا قام أحد المشاركين في المحكمة بتخصيص غرفة للاستخدام بمساحة 15 مترًا ، والآخر ، على سبيل المثال ، 12 ، فسوف يدفعون فواتير الخدمات وفقًا لما يشتركون فيه. إذا كان كل واحد منهم لديه نصف ، فسيحصل على فواتير لنصف الشقة ، وليس للمنطقة المحتلة.
بيع حصة في شقة هو الأكثر صعوبة. هذا يثير الكثير من الأسئلة والمشاكل. لذلك ، من الضروري أن نفهم هذا بمزيد من التفصيل.
بيع حصة في الشقة من قبل المالك
هذا الوضع هو بالتأكيد ليست جيدة جدا. دعنا نفسر السبب. والحقيقة هي أن المالك (أو بالأحرى ، واحد منهم) لا يستطيع بيع المساكن نفسها ، ولكن حق امتلاك منهم. توافق على أن هذا سيؤثر بالتأكيد على كل من سعر ومدة العملية. ربما لا يوجد الكثير من الناس الذين يرغبون في شراء العقارات بالإضافة إلى الغرباء في الحي. على الرغم من أن الشخص لديه ، في الواقع ، الحق في بيع حصة في شقة ، فإنه ليس من السهل إدراكها.
لكن ليست هذه هي الصعوبة الوحيدة في مثل هذه الحالات. الحقيقة هي أن أصحاب الأسهم لديهم حق وقائي لشراء هذا السكن. كيف يعمل؟ بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى عرض لشراء العقارات إلى مالك آخر مشارك. إذا وافق ، فإن حصة الشقة تُباع إلى قريب (كقاعدة عامة ، الأقارب البعيدون والمقربون هم المالكون المشاركون) ، وإذا رفض ولم يحصل على الجزء المحقق خلال شهر ، فيمكن بيعه إلى غرباء تمامًا. هناك واحد ولكن. وكبيرة جدا.يجب أن يشتمل عقد بيع حصة الشقة على نفس الشروط لكل من مالك القطعة والشخص الخارجي (يجب أن يكون السعر هو نفسه). هذا سوف يساعد في القضاء على احتمال الاحتيال.
في حالة انتهاك هذا الشرط ، يجوز للمالكين المشاركين رفع دعوى على المحكمة بخصوص نقل حق البيع لأنفسهم. يمكن إصدار مثل هذا التصريح في غضون ثلاثة أشهر ، بدءًا من اللحظة التي أصبح معروفًا فيها بانتهاك الحقوق الوقائية. ويصاحب بيع حصة في شقة لمالك آخر العديد من المشكلات والفروق الدقيقة المعروفة مسبقًا. لتجنب يخطئ لا لزوم لها في المستقبل.
تسجيل الحقوق الوقائية
باستخدام مشورة المحامين المطلعين على مثل هذه المواقف ، يلزمك إعداد جميع المستندات بشكل صحيح حتى لا تحدث حوادث غير سارة. على سبيل المثال ، من أجل الامتثال للحق الاستباقي ، من الأفضل تقديم اقتراح لاكتساب حصة في الكتابة عن طريق البريد مع خطاب إخطار أو مسجل. ويمكنك أيضًا تسليمها شخصيًا ، ولكن في الوقت نفسه ، اطلب منهم تسجيل نسخ تشير إلى وقت وتاريخ الاستلام. يجب أن يكون هناك تأكيد لاستلام الأوراق المالية. وبالتالي ، فأنت في مأمن من الإجراءات غير الشريفة المحتملة لأصحابها الآخرين. بعد كل شيء ، قد يتجاهلون عرضك ، ويعلنون لاحقًا أنك لم تبلغهم بذلك.
بالمناسبة ، بطريقة مماثلة ، يتحقق الحق الوقائي أثناء التبادل.
كيف يمكن التحايل على حقوق الأولوية؟
إذا كان لديك حصة في العقار في الشقة ، فلن يكون البيع ، كما تعلمون ، أمرًا سهلاً ، لأنه ليس من الممكن دائمًا التفاوض مع المالكين المشاركين بطريقة جيدة. ماذا تفعل في هذه الحالة؟ بعد كل شيء ، لا توجد وسيلة أخرى سوى التخلص من هذه العقارات. هنا ستأتي نصيحة المحامين لإنقاذهم. قد يُعرض عليك الغش والالتفاف على الحق الوقائي. هذا الخيار ليس جيدًا تمامًا ويتضمن مخاطرة معينة. والحقيقة هي أن المشتري قد لا يكون صادقًا تمامًا ، مما يعني أنك ، في تجاوزك للحق الوقائي باتفاقية وهمية ، قد لا تتلقى المال باتفاق.
هل اتفاق الهدية ممكن؟
بالطبع ، يمكن بيع حصة في شقة من خلال التبرع. وفي هذه الحالة ، لا يعمل الحق الاستباقي. بعد كل شيء ، لا يمكنك منع إعطاء أي شيء. ولكن هنا هناك بعض الفروق الدقيقة والمخاطر.
قد يتم إبطال حقيقة العطاء للمشتري كعقد بيع مخفي. ومع ذلك ، يجوز للمالك أن يطالب بنقل حقوق المعاملة. لذلك ، فإن المشتري يفقد الاستحواذ.
البائع قد يعاني بطريقة أخرى. إذا لم يدفع المشتري بصدق ، فلن يكون قادرًا على استرداد الأموال منه بطريقة قانونية.
مبالغ فيها في العقد
من أجل إجبار المالكين المشاركين على عدم شراء الجزء المباع من العقار ، يمكنك أن تقدم لهم عقد بيع حصة من الشقة بسعر مرتفع للغاية. بعد استلام الرفض أو عدم استلامه ، يمكن للبائع إصدار إيصال بنفس المبلغ المحدد في العقد ، لكن يتفق مع المشتري على أنه سيدفع مبلغًا أقل (حقيقي).
ما يمكن أن يكون المزالق مع هذا التطور في الوضع؟ نتيجة لذلك ، سيتم المبالغة في تقدير ضريبة المعاملات ، لأن الإعلان سيعكس المبلغ الموضح في الإيصال.
بشكل عام ، لا توجد خيارات مثالية. في كل حالة ، تحتاج فقط إلى ربط مبلغ الضريبة وأسعار الأسهم ، وكذلك معرفة شروط حدوث التزامات بدفع ضريبة الدخل الشخصية (هناك أوقات لا يتم فيها فرض ضريبة على بيع العقارات).
وضع اتفاقية قرض
يمكنك وضع اتفاقية قرض ، والتي ستشير إلى مبلغ يساوي سعر الحصة المستردة من السكن. في الوقت نفسه ، يتم إبرام اتفاق بمقتضاه يتم تأمين القرض عن طريق الحق في مشاركة الممتلكات. هذا هو اتفاق الضمان الذي يسمى الرهن العقاري. هذا ليس قرضًا ، كما يعتقد الكثيرون. يجب أن يمر الرهن العقاري تسجيل الدولة. واجب الدولة سيكون ألف روبل.
علاوة على ذلك ، فإن المقترض يفتقد عن عمد شروط الاسترداد. بدوره ، فإن المشتري لجزء من الشقة ، والذي يعمل في هذه الحالة كمقرض ، يفرض حصة من العقار. لكي لا تتورط في التقاضي ، علامة عقد الإيجار حيث يتفق الطرفان على أنه بدلاً من سداد مبلغ القرض ، يتم نقل الحق في حصة من العقار.
لكن في هذه الحالة ، ليست بهذه البساطة. ومع ذلك ، هناك خطر لإلغاء العقد بمبادرة من أصحاب المنازل المتبقية إذا ذهبوا إلى المحكمة. إذا تم استيفاء المطالبة ، فسيحتاج المشتري إلى إعادة المشاركة ، وسيظل البائع مدينًا بالمال بموجب اتفاقية قرض وهمية ، حيث سيتم إلغاء التعويض.
ما هي معاملات الأسهم غير القانونية؟
لا يمكن بيع حصة في شقة في حالة التنازل (التنازل). هذه المعاملات محظورة.
يمكن استخدام التعيين في نقل ملكية أسهم أحد مؤسسي شركة ذات مسؤولية محدودة ، ولكن بيع حصة في شقة بهذه الطريقة أمر مستحيل.
هل القانون الوقائي يعمل دائما؟
هناك حالة واحدة عندما يمكن بيع حصة في شقة دون حقوق وقائية. هذا هو بيع العام. يقوم الدائنون فقط بذلك بنصيب من العقارات ، إذا لم تكن هناك طرق أخرى ولا تكفي أموال المدين لتغطية الديون.
ولكن لا يمكن استرداد كل سهم كدين (بعد كل شيء ، لا يمكنك أخذ السكن الوحيد). هناك خياران فقط عندما يمكنهم المشاركة.
- أصبحت حصة في القانون ضمانة للرهن العقاري (في هذه الحالة يتم فرض حتى السكن الوحيد).
- إذا كان المدين لا يعيش في شقة لديه فيها حصة وتم تسجيله في عنوان مختلف ، أو أنه يمتلك أيضًا مسكنًا آخر.
بيع الشقة بأكملها مع ملكية مشتركة
إذا كانت الشقة صغيرة ، بالإضافة إلى وجود العديد من المالكين المشتركين الذين لا يرغبون في العيش معًا في نفس المنطقة ، فإن أفضل حل في هذه الحالة هو بيع الشقة بأكملها. سيقدم لك أي محام مثل هذا الحل للمشكلة.
إذا وافقت جميع الأطراف ، فلن تنشأ أي صعوبات. على الرغم من أنك قد لا تزال بحاجة إلى دعم قانوني لإكمال المعاملة بشكل صحيح. عدة خيارات ممكنة:
- أبرم عقد بيع ، لكن جميع مالكي الأسهم سيعملون كبائع.
- إصدار العديد من الاتفاقات مثل المالكين. ونتيجة لذلك ، فإن المشتري لديه العديد من اتفاقيات شراء وبيع الأسهم بحيث يصبح المالك الوحيد للشقة.
الخيار الأول هو الأفضل عندما يعيش المشتركون في مكان قريب. هو أكثر إثارة للاهتمام بمعنى دفع واجب الدولة لتسجيل حقوق الملكية.
على الرغم من أنه إذا كان لديك دعم قانوني ، إلا أنه سيخبرك بخيار أكثر ربحية في كل حالة.
يمكن أن يكون الخيار الثاني مناسبًا في الحالات التي لا يرغب فيها المالكون المشتركون بشكل قاطع ولا يمكنهم التواصل مع بعضهم البعض ، أو العيش بعيدًا ، أو لا يرغبون في تقديم التوكيل الرسمي لتوقيع العقد واحد إلى آخر. قد يكون هناك الكثير من الفروق الدقيقة. القرار الصحيح سوف يساعدك على تكوين محام.
ومع ذلك ، في الحالة الثانية ، سيتعين على المشتري إنفاق المال على دفع واجب الدولة لكل سهم من ألف روبل.
كيفية حل الموقف إذا كان أحد الأطراف ضد البيع؟
هذا الموقف يحدث في معظم الأحيان. يرجع ذلك إلى حقيقة أن العديد من المالكين لديهم نية لبيع شقة غير ضرورية لهم تمامًا. ثم قسّم المال. وبعض المشاركين ، على سبيل المثال ، يعارضون هذا القرار لسبب ما. لا تنس أن الكثير يعتمد على حجم الأسهم.
إذا كان لخصم البيع جزء صغير ، فيمكنك شرائه بالقوة منه. يتم ذلك في المحكمة. يتم رفع الدعوى. إذا جادلت بمطالبتك بحصة صغيرة من المالك المشارك ، فيمكنك تقديم التماس بالإكراه لتحويل حصتها إلى مالكي شريك آخرين ، بالطبع ، للحصول على تعويض نقدي.
بالطبع ، إذا كان شخص ما يعيش على هذه المساحة المعيشية ، فلا يحق لأحد أن يرغمه على بيع جزء منه ، لأن الأساس هو الحجم الصغير فقط من جانبه.
ما هو حجم الضرائب؟
يتم تحديد الأموال المستلمة من بيع الممتلكات أو الفوائد كإيرادات. لذلك ، يتم فرض الضريبة عليه من ضريبة الدخل الشخصية. حجمها هو ثلاثة عشر في المئة من مبلغ العقد.
ولكن هناك استثناءات عندما لا تحتاج إلى دفع الضرائب. على سبيل المثال ، في حالة وجود حصة في ملكية شخص لأكثر من ثلاث سنوات. التاريخ المرجعي هو لحظة تسجيل الدولة من قبل مواطن حقوق الملكية لحصته.
في حالات أخرى ، عندما لا يزال يتعين دفع ضريبة الدخل الشخصي ، تقدم الدولة خصمًا ضريبيًا. هذا هو المبلغ الذي ينبغي به تخفيض سعر الشقة أو حصتها عند حساب مبلغ الضريبة.
لكن الخصم الضريبي لبيع حق المشاركة له الفروق الدقيقة الخاصة به.
خصم الضرائب
تم تحديد الحد الأقصى لمقدار الخصم من مليون روبل لعملية بيع واحدة. يمكن أن تصبح شقة مثل هذا الكائن إذا تم بيعها ككل. أو قد يكون نصيبًا ، إذا تم وضع الاتفاقية لكل جزء على حدة.
اتضح أنه عند بيع الشقة بأكملها ، يتم احتساب الحد الأقصى للخصم بالتناسب مع أسهم المالكين. ولكن إذا تم بيع كل جزء على حدة ، فإن كل مالك له الحق في الحصول على خصم بمبلغ مليون روبل.
إذا قمت ببيع حصة في شقة تملكها لمدة تقل عن ثلاث سنوات ، فأنت بحاجة إلى ملء وتقديم إعلان ، والذي يشير إلى مقدار الدخل الذي تم استلامه من المعاملة. هناك ستجد أيضًا عمود خصم الضرائب. سوف تدفع ضريبة من مبلغ أقل مما هو مذكور في عقد البيع.
وفقًا لذلك ، إذا كان الدخل الذي يحصل عليه المواطن هو مليون روبل ، فلن تنشأ التزامات ضريبية ، لأن الخصم الضريبي سوف يسدد هذا المبلغ. لن يقدم الشخص سوى إعلان ، حيث سيشير إلى كل شيء بالتفصيل.
وثائق لبيع الأسهم في الشقة:
- جواز سفر البائع أو جميع مالكي العقار.
- إذا كان أحد المالكين قاصراً ، فسوف يحتاج إلى شهادة ميلاده وإذن من مجلس الأمناء (يتم تقديمها بعد كتابة بيان إلى سلطات الوصاية بتفاصيل الشقة التي ترغب في شرائها بدلاً من القديمة). لا تزال بحاجة إلى موافقة والدي الطفل. ولكن إذا كانت مطلقة ، فستكون هناك حاجة إلى خدمات كاتب العدل للمصادقة على المستندات.
- شهادة ملكية السكن ، وثائق عن الخصخصة ، عقد البيع (إذا تم شراء الشقة).
- شهادة من سجل الدولة الموحدة.
- جواز السفر الفني من BTI. جواز سفاري للعقارات.
- شهادة الاغتراب من BTI ، وهي صالحة فقط لمدة شهر.
- وثيقة عن تكوين الأسرة من المنظمة الإدارية.
- موافقة خطية من جميع المشاركين على الصفقة. هنا مرة أخرى ، ستكون هناك حاجة إلى خدمات كاتب العدل للمصادقة على الوثائق.
يجب أن نتذكر أن المعاملة ، وبالتالي الاتفاقية نفسها ، ستكون غير صالحة حتى يتم تسجيلها من قبل الدولة. فقط التصديق على الوثائق يمنحهم القوة القانونية. وفقط في هذه الحالة تكون المعاملة قانونية ويتم تنفيذها بشكل صحيح.
بدلا من الكلمة الأخيرة
كما ترون ، فإن بيع الحق في مشاركة شقة محفوف بمعرفة عدد كبير من الفروق الدقيقة. نأمل أنه بعد قراءة المقال ، لن يكون لديك أي أسئلة بخصوص هذا الموضوع.
