عند شراء أو بيع العقارات ، يتعامل الروس دائمًا مع الضرائب. إذا كانوا في وضع مشتري المنازل ، فإنهم لا يتحملون مسؤوليات مباشرة عن دفع الاشتراكات في الخزينة - علاوة على ذلك ، يحق لهم الحصول على خصم ضريبي خاص.
ولكن إذا كان الشخص بائعًا للعقارات ، فإن لديه التزامات أكثر من كافية للدولة. إنه ملزم بدفع الضرائب على العائدات. في الوقت المناسب وبالكامل. إذا واجه الشخص مهمة "البيع القانوني للشقة" ، فما هي الضرائب التي سيتعين عليه دفعها؟ هل لديه الحق في الاعتماد على أي فوائد؟
ما حجم الضريبة؟
وفقًا للقانون الروسي ، عندما يقوم الأفراد ببيع العقارات (الشقق ، الغرف ، المنازل ، البيوت ، قطع الأرض ، إلخ) التي يملكها البائع لمدة تقل عن 3 سنوات في وقت المعاملة ، ينشأ التزام بدفع ضريبة الدخل الشخصية بمبلغ 13٪ من العائدات المبلغ. من الممكن تخفيض القاعدة الضريبية بمقدار مليون روبل. (ما يسمى خصم الممتلكات). أو بالمبلغ الذي أنفقه البائع عند شراء عقار (إذا كانت هناك مستندات داعمة ذات صلة).
تعتبر فرصة تحديد تكاليف الحصول على شقة مفيدة ، على سبيل المثال ، في الحالات التي يقرر فيها شخص ما ، بعد أن اشترى العقارات ، أنها غير مناسبة له ، وبالتالي قرر إعادة بيعها. إذا فعل ذلك في غضون عام واحد ، فإذا لم يتلق ربحًا يتجاوز المليون خلال المعاملة ، فلن يضطر لدفع أي اشتراكات إلى مصلحة الضرائب الفيدرالية. يجب دفع ضريبة بيع الشقة بحلول 15 يوليو من العام التالي للوقت الذي تم فيه إتمام المعاملة.
التزامات البائع
بالإضافة إلى حقيقة أنه يجب دفع مبلغ نقدي بقيمة ضريبة الدخل الشخصية المحسوبة في الوقت المحدد ، على البائع التزام مهم آخر - تقديم تقرير إلى مصلحة الضرائب الفيدرالية. يتم ذلك عن طريق تقديم إعلان على شكل ضريبة دخل شخصية 3. علاوة على ذلك ، حتى لو كانت الضريبة على بيع شقة في الواقع صفرًا (أي أن مبلغ المعاملة كان أقل من أو يساوي خصمًا قدره مليون روبل) ، فلا يزال يتعين تقديم هذه الوثيقة إلى دائرة الضرائب الفيدرالية. علاوة على ذلك ، يجب أن يتم ذلك قبل 30 أبريل من ذلك العام ، والذي يتبع عند إتمام الصفقة.
مسؤولية
ماذا يحدث إذا لم يدفع المواطن ضريبة الدخل على بيع شقة؟ ثم ستقوم الدولة في شخص مصلحة الضرائب الفيدرالية بغرامتها بمبلغ 20 ٪ من المبلغ المحسوب من ضريبة الدخل الشخصي (أو رصيدها لم يدفع لأي سبب). أيضا ، سيتم فرض غرامة يومية بمبلغ 1/300 من معدل إعادة تمويل البنك المركزي (الآن 8.25 ٪) فيما يتعلق بمبلغ الدين - حتى يقوم الشخص بتسوية الولاية بالكامل.
ماذا سيحدث إذا فشل الشخص في تقديم نموذج 3 NDFL لدى دائرة الضرائب الفيدرالية (حتى لو لم تكن هناك حاجة لدفع ضريبة على بيع شقة)؟ في هذه الحالة ، ستفرض مصلحة الضرائب الفيدرالية أيضًا غرامة لمرة واحدة قدرها ألف روبل. والتي سوف تزيد بنسبة 5 ٪ من مبلغ الضريبة المحسوبة شهريا - حتى يستقر الشخص مع الدولة. صحيح أن الرقم النهائي لن يتجاوز 30٪ من الدين.
عامل الخصخصة
قضية شائعة إلى حد ما لاحظها محامون روس: شخص يختص بشقة سكن فيها لأكثر من 10 سنوات ويبيعها. في بعض الأحيان تعكس بصراحة المبلغ الكامل في العقد مع المشتري. سرعان ما تلقى مكالمة من دائرة الضرائب الفيدرالية وطلب بأدب لدفع أي شيء أكثر من ضريبة الدخل على بيع شقة. كيف هذا ممكن؟ الحقيقة هي أن المواطن ارتكب خطأً سخيفًا - فقد باع الإسكان مباشرة بعد الخصخصة. وهذا من وجهة نظر القانون يندرج تحت القضية عندما تكون الممتلكات في حوزة أقل من ثلاث سنوات.
حقيقة أن الشخص عاش في شقة لسنوات عديدة قبل الخصخصة لا تلعب أي دور. يكون الوضع مشابهًا عند تنفيذ بيع شقة بالميراث - سيتم فرض الضريبة في حالة عدم انقضاء فترة الاستحقاق البالغة 3 سنوات. لذلك ، يوجه المحامون تعليمات صارمة للمواطنين الذين سجلوا للتو ملكية الشقة من خلال أي إجراء: يجب عليك الانتظار ثلاث سنوات.
الضرائب والملكية المشتركة
من الممكن تغيير ضريبة الدخل على بيع الشقة ، بشرط أن يكون السكن في ملكية مشتركة أو مشتركة. المشكلة الرئيسية هنا هي كيفية تقسيم خصم مليون روبل؟ كل هذا يتوقف ، أولاً وقبل كل شيء ، على نوع العقار المحدد الذي نتحدث عنه - مشترك أو مشترك.
في الحالة الأولى ، كل شيء بسيط. يتم تقسيم الخصم بما يتناسب مع نسبة الملكية المحددة في المستندات. إذا ، على سبيل المثال ، يمتلك إيفانوف 45 ٪ من الشقة ، وبتروف - 55 ٪ ، ثم يحق لأول "خصم" في بيع المساكن بمبلغ 450 ألف روبل ، والثاني - 550 ألف.
في حالة الملكية المشتركة ، تعتمد درجة البساطة في المقام الأول على قدرة المالكين المشاركين على الاتفاق فيما بينهم.
لم يتم إنشاء أي عالمية ، ومقبولة عموما في آليات السوق لتحديد حصة محددة في ملكية الإسكان بموجب التشريعات الروسية حتى الآن.
يجب أن يتوصل الملاك المشتركون إلى حل وسط. وإذا لم ينجح الأمر ، فستقرر المحكمة المسألة.
سؤال آخر يثير الكثير من المواطنين هو: "ماذا لو ، على سبيل المثال ، إذا اشترى شخص قبل 10 سنوات حصة في شقة بهذا الحجم وكذا ، وقبل شهر اشترى المنزل بالكامل وينوي بيع العقار؟ هل بيع الشقة يخضع للضريبة في هذه الحالة؟" يوصي المحامون بالاهتمام بأحد خطابات وزارة المالية المنشورة في عام 2012 (وهي الوثيقة رقم 03-04-05 / 9-189). تقول أن التغيير في حصة العقارات لا يستلزم إنهاء حقوق الحيازة لأصحابها.
وفقًا لنفس المنطق ، كما يعتقد بعض الخبراء ، يجب التمييز في الشروط الفردية لملكية الأسهم. إذا كان أحد المالكين هو صاحب المنزل بحلول الوقت الذي يتم فيه بيع الشقة ، 3 سنوات ، فهو لا يحتاج إلى دفع الضريبة على وجه التحديد. بينما يمكن للآخر امتلاك حصته من أقل من ثلاث سنوات. وإذا أراد بيع جزءه من العقار ، فسيتعين عليه دفع NFDL (مع مبلغ الدخل المقابل).
رغم أنه ، كما يقول الخبراء ، قد يختلف موقف الهيئات الإقليمية لدائرة الضرائب الفيدرالية عن رأي وزارة المالية. لذلك ، يوصى قبل إجراء المعاملات التي توجد فيها شروط مماثلة ، بالتشاور مع السلطات الضريبية في منطقة أو مدينة معينة.
هناك فارق كبير فيما يتعلق بإجراءات الشراء والبيع بمشاركة مالكي العقارات في إطار الأسهم. إذا تم بيع شقة بموجب عقد مبيعات موقع من قبل جميع أصحابها ، فإن مبلغ الخصم هو 1 مليون روبل. مقسمة (كما قلنا أعلاه ، في نسبة). لكن إذا أراد كل من المالكين المشتركين بيع حصته بموجب اتفاقية منفصلة ، فسيكون له الحق في استخدام "الخصم" المضمون من الدولة بالكامل. وبالمثل ، في حالة الأشخاص الذين يمتلكون شقة على أساس الملكية المشتركة (رغم أنه في هذه الحالة ، من الضروري الاتفاق على حجم الأسهم المراد بيعها).
معاملة غير المقيمين
من المعروف أن هناك نوعان رئيسيان من دافعي الضرائب في روسيا. الأول من سكان البلاد ، يدفعون ضريبة الدخل الشخصية بمبلغ 13 ٪. يتم التعرف على مواطني روسيا ومواطني الدول الأخرى الذين عاشوا في روسيا لأكثر من 183 يومًا لمدة 12 شهرًا على هذا النحو. والثاني غير المقيمين. الذي ، على التوالي ، الجزء الرئيسي من السنة عاش في الخارج. ماذا تفعل إذا تم بيع شقة من قبل شخص غير مقيم؟ هل تحتاج إلى دفع الضرائب؟
نعم. علاوة على ذلك ، فإن المبلغ أكبر بكثير مما لو كان البائع مقيمًا ، أي 30٪. بالمناسبة ، يدفع مواطنو هذه الفئة نفس المبلغ إذا كانوا يعملون للتأجير (أو يحصلون على نوع مختلف من الدخل الرسمي).فارق بسيط آخر هو أنه لا يسمح لغير المقيمين بأي خصومات.
إذا كان البائع هو IP
كيف يتم احتساب الضريبة عند شراء (بيع) شقة لأصحاب المشاريع؟ ما هي الخصومات التي وضعها IP؟ فيما يتعلق الشراء - لا شيء. لا يمكن لرجال الأعمال عن طريق الحق "المدني المشترك" في إرجاع 13٪ من قيمة العقار كجزء من خصم الملكية. ولكن بعد ذلك لديهم فرصة لدفع ضريبة أقل بكثير على البيع.
تعمل عناوين IP كثيرة جدًا على "التبسيط". وفقًا لهذا النظام الضريبي ، فإن عائدات بيع العقارات تعادل التجارية. وبالتالي ، فإن 6 ٪ من مبلغ الإيرادات المستحقة الدفع.
إذا كان البائع هو أحد كبار السن
هل يتم احتساب ضريبة بيع شقة للمتقاعدين؟ نعم وكامل. حقيقة أن الشخص المتقاعد لا يؤثر عليه حالة دافعي الضرائب. هناك نفس الالتزامات لتقديم إعلان 3-NDFL في الوقت المناسب إلى دائرة الضرائب الفيدرالية ودفع الاشتراكات المقدرة في الوقت المحدد.
مخططات رمادية: المسؤولية
يشير عدد كبير جدًا من مواطني الاتحاد الروسي ، الذين يحاولون عدم دفع ضريبة على بيع شقة ، إلى أن تكلفة الشقة أقل بكثير عند تسجيل معاملات الشراء والبيع مقارنة بالتسويات الحقيقية مع المشتري. عادة في مثل هذه الحالات ، يظهر مبلغ مليون روبل ، أي ما يعادل الخصم. المبلغ المتبقي من بائعي الشقق النقدية يتلقون بموجب اتفاقيات إضافية (بشكل رئيسي "إيصالات").
من وجهة نظر القانون ، يبدو كل شيء "نظيفًا". ومع ذلك ، كما يقول الخبراء ، في السنوات الأخيرة ، أصبحت الدوائر الحكومية أقل ولاءً لمثل هذه المعاملات. ويمكن تجاهل ظهور "النقاء" إذا رغبت في ذلك ، لأن تصرفات البائع الفعلية تتراجع عن التهرب الضريبي (وهذا مؤهل لل المادة 198 من القانون الجنائي). كل ما هو مطلوب من موظفي مصلحة الضرائب الفيدرالية من أجل الحصول على ضريبة بيع شقة بالكامل هو جمع الأدلة على أن الشخص قد طبق "مخطط رمادي" في شكل أرقام مخفضة في عقد البيع. وبعد ذلك يمكنك نقل المعلومات إلى المحكمة.
كيف يحدث هذا في الممارسة العملية؟ كقاعدة عامة ، تطلب السلطات الضريبية ، بعد الاشتباه في إخفاءها لأرقام حقيقية معروضة للبيع ، إجراء تقييم مستقل لشقة تقع في نفس المنزل (وإذا لم يكن ذلك ممكنًا ، فقم بالإسكان في مبنى مماثل في التصميم في نفس المنطقة). بعد تلقي أرقام مستقلة ، يسمون دافع الضرائب لإجراء محادثة ويطلبون توضيحات.
إذا قال شخص أنه نجح ببساطة في إقناع المشتري بشراء مسكن أرخص خمس مرات من القيمة السوقية ، فيمكن لموظف مصلحة الضرائب الفيدرالية ، وهو أمر لا يصدقه على نحو معقول ، أن يرفع دعوى إلى المحكمة. هناك احتمال كبير بعدم نجاحها: في السنوات الأخيرة كانت هناك سوابق عندما تم إدانة واضعي "المخططات الرمادية". كقاعدة عامة ، كان عليهم دفع ضريبة على بيع شقة ، يتم احتسابها وفقًا للقيمة السوقية الحقيقية للعقار.
في هذه الأثناء ، يمكن للمخبرين للمعاملات ذات التكلفة المنخفضة للإسكان أن يكونوا من الموثقين الذين شاركوا في التصديق على وثائق بيع الشقق ، وحتى موظفي العدالة الذين سجلوا العقارات. لذلك ، يقول الخبراء ، أصبح من الصعب بشكل متزايد بيع المساكن وفقًا للمخططات الرمادية. على الرغم من أنه ، حتى الآن ، يعترفون ، هذا في ترتيب الأشياء - ضريبة الدخل على بيع شقة كبيرة للغاية.
الفروق الدقيقة في الملكية
كما حددنا بالفعل ، يدفع الشخص ضريبة الدخل الشخصية عن طريق بيع المساكن التي يملكها لمدة تقل عن 3 سنوات. كيف يتم حساب هذه الفترة؟ بسيط للغاية - يتم أخذ 36 شهرًا كاملًا في الاعتبار عند توقيع عملية الشراء والبيع. يلاحظ الخبراء أنه يتم حساب مدة الحيازة من التاريخ الذي يظهر في سجل الولاية (وليس التاريخ المكتوب في شهادة تسجيل العقارات). يلاحظ الخبراء أن الفرق بين هذه الأيام يمكن أن يكون كبيرًا - حتى أسبوعين.
تجدر الإشارة أيضًا إلى أن الشخص الذي امتلك شقة ، على سبيل المثال ، بعد 10 سنوات من بيعها وشرائها مرة أخرى بعد شهر ، يعتبر ، كما يقول الخبراء ، المالك الجديد.لتجنب دفع الضرائب ، يجب عليك الانتظار ثلاث سنوات قبل بيع الممتلكات.
الحيل من الخصومات
كما قلنا في البداية ، لمواطني الاتحاد الروسي الحق في الحصول على الخصومات المتعلقة ليس فقط لبيع العقارات ، ولكن أيضا لشراء الشقق. في الحالة الثانية ، تختلف آلية حساب المبالغ ، بالطبع ، اختلافًا تامًا (وكذلك المعايير التشريعية التي تحكمها). دعونا ننظر لفترة وجيزة في تفاصيل خصم الملكية للمشترين شقة.
تمنح الدولة في شخص مصلحة الضرائب الفيدرالية الحق للمواطنين الذين قاموا بشراء العقارات لإرجاع 13٪ من المبلغ الذي ينفق فيما يتعلق بصفقة شراء سكن. هذا هو ، أولاً وقبل كل شيء ، دفع لصالح البائع. الحد الأقصى للخصم على أساسها هو 260 ألف روبل. يتم شراء العديد من الشقق في الرهن العقاري. من هنا يتم تشكيل قاعدة أخرى لحساب الاستنتاج ، الحد الأقصى للمبلغ الذي على هذا الأساس هو 390 ألف روبل. (إذا كانت الشقة قد تم شراؤها بعد 1 يناير 2014) ، وربما غير محدودة تمامًا (إذا تم شراء السكن في السنوات السابقة).
يبدو أن هذه المبالغ هي أقل بكثير من خصم 1 مليون مضمونة من بيع الشقق. ولكن دعونا لا ننسى أن "الصيغ" لحساب الالتزامات الضريبية للبائعين مختلفة تمامًا. قد يتضح أن خصم الممتلكات عند شراء شقة سيكون في الواقع أكثر من ضريبة الدخل الشخصية المحسوبة على بيعها.
ومما له أهمية خاصة أنه يمكن الجمع بين كلا النوعين من الاستقطاع. علاوة على ذلك ، في بعض الحالات ، من الواقعي تعويض ضريبة الدخل الشخصي المحسوبة الناشئة عن بيع شقة وخصم ضريبي بناءً على شراء العقارات. من الضروري فقط الاتصال بالهيكل الإقليمي لدائرة الضرائب الفيدرالية من أجل الاتفاق على هذا الإجراء. إنه غير معقد نسبيًا ، ويمكن القيام به في معظم الحالات دون إشراك خبراء استشاريين مكلفين.
السيناريو التالي ممكن تمامًا ، على سبيل المثال.
باع المواطن إيفانوف شقة في شارع لينين مقابل 2.5 مليون روبل. لقد استخدم حق الخصم بمبلغ مليون ، والآن عليه ضريبة قدرها 13 ٪ من 1.5 مليون روبل ، أي 195 ألف روبل.
بالنسبة لعائدات بيع الشقق في شارع لينين ، اشترى المواطن إيفانوف شققًا في شارع موسكوفسكايا مقابل 2.5 مليون روبل. (كان يحب تلك المنطقة فقط). من تكاليف شراء هذه الشقة ، لديه الحق في الحصول على خصم ، الآن كمشتري ، بمبلغ 260 ألف روبل.
يقدم إيفانوف المستندات ذات الصلة إلى مكتب الضرائب ، حيث يتم احتسابه بشكل متبادل على خصم الضرائب وديون ضريبة الدخل الشخصي. نتيجة لذلك ، تظل دائرة الضرائب الفيدرالية "مستحقة" للمواطن 65 ألف روبل. والتي سوف تدفع له بالطريقة المحددة. الشيء الرئيسي هو أن إيفانوف ينبغي أن تنفذ كل المعاملات في سنة واحدة.
