Le concept et la procédure d'utilisation de la propriété partagée sont décrits au chapitre 16 du Code civil de la Fédération de Russie et à propos du partage des biens lui-même (y compris les appartements) - à l'art. 252 du Code civil de la Fédération de Russie. En outre, pour résoudre ce problème, il est nécessaire de s’inspirer des normes du Code du logement de la Fédération de Russie et des décisions des forces armées russes.
La procédure pour déterminer les parts dans l'appartement
Selon la loi, les parts d'un appartement peuvent être déterminées comme suit:
1. Basé sur l'état de droit actuel. Par exemple, comme suit de l'art. 1141 du code civil de la Fédération de Russie, la part des héritiers dans les biens du défunt est égale. Ainsi, si le testateur a eu 3 fils, mais que l’un d’eux est mort et a 2 enfants, en cas de succession, les fils recevront 1/3 de la part, et les petits-enfants des petits-enfants de 1/6 de la part.
2. Sur la base de l'accord des participants (actionnaires, propriétaires). Par exemple, les personnes qui ont investi dans l'achat d'un appartement peuvent déterminer indépendamment la taille de la part, en fonction de la taille de chaque contribution. L'accord doit être conclu par écrit et enregistré auprès du Rosreestr.
Si les actions n'ont pas été déterminées selon les méthodes décrites ci-dessus, elles sont alors considérées comme égales.
Dans la pratique, il arrive parfois que la taille de la propriété de l'un des actionnaires augmente en raison d'améliorations inséparables apportées à l'état de l'appartement. Par exemple, pendant le logement d'un logement, l'un des participants a reconstruit les systèmes d'ingénierie de l'appartement (eaux usées, chauffage), installé de nouvelles fenêtres de plomberie et en plastique. En conséquence, la valeur marchande de la propriété a augmenté, de sorte qu'après la décision d'attribuer une part de l'appartement en nature, il a reçu le droit de revendiquer une superficie supérieure à celle prescrite dans ses titres de propriété.
Une augmentation ou une diminution de la propriété est possible par accord des propriétaires ou en justice. Dans ce dernier cas, une évaluation judiciaire de l'état de l'appartement avant et après les améliorations apportées sera cruciale pour la résolution du litige.
Conditions pour la division de l'appartement
La législation en vigueur définit les conditions suivantes:
1. Une section est possible s’il est possible d’organiser une pièce convenable pour vivre avec une entrée séparée et des communications indépendantes. C'est-à-dire que la superficie devrait être d'au moins 28 mètres carrés. m. (SNiP 31-01-2003), et le travail des systèmes d’ingénierie ne peut être subordonné à la volonté d’une autre personne. C'est pourquoi il est impossible d'attribuer une part en nature dans un appartement d'une pièce, car il sera techniquement impossible de créer une connexion indépendante au réseau d'égouts, à l'alimentation en eau et au chauffage.
En pratique, il est possible de diviser sans aucun problème uniquement les logements de grande surface, comportant plusieurs sanitaires (salles de bains, toilettes) ou des appartements situés au 1er étage. Dans ce dernier cas, il est possible d’organiser une entrée séparée et d’effectuer des communications indépendantes.
2. Le réaménagement non autorisé n'est pas pris en compte lors de la division de l'appartement. De plus, leur présence peut entraîner un refus d'octroi des autorisations d'attribution d'actions.
Section de locaux d'habitation dans le "communal"
La loi fédérale ne donne toujours pas de définition légale du concept d '"appartement communal". En fait, il s’agit de locaux de 5 pièces ou plus appartenant à des personnes qui ne sont pas membres de la même famille et qui ont acquis leur droit indépendamment des autres.
À l'heure actuelle, la législation n'autorise pas l'attribution en nature d'actions dans un appartement communautaire, car les propriétaires n'ont pas la possibilité d'organiser des locaux avec une entrée séparée et leurs propres communications (toilettes, salle de bains).
Les propriétaires de plusieurs salles situées au 1er étage des bâtiments peuvent avoir la seule "chance" pour le lotissement. Dans ce cas, vous pouvez créer une entrée séparée et organiser une connexion aux noeuds des systèmes d'ingénierie. Les coûts financiers seront très importants.
Limites d'attribution d'une action
Une partie de l'appartement peut ne pas être possible dans les cas suivants:
- L'attribution d'une part dans un appartement en nature causera des dommages aux murs porteurs et aux parties communes, tout en créant des obstacles pour les personnes vivant dans l'immeuble en utilisant les locaux d'habitation.
- Violation des droits de propriété et des intérêts légitimes des parties intéressées (créanciers enregistrés dans des locaux d'habitation, etc.).
- Les locaux formés à la suite du lotissement ne seront pas habitables, conformément à l'art. 16 LCD RF. Le plus souvent, c'est sur cette base que le tribunal rejette la demande d'allocation de la part de l'appartement en nature.
Section de l'appartement de manière "volontaire"
Selon l'art. 252 du Code civil de la Fédération de Russie, l'attribution d'une part dans un appartement en nature par accord entre les parties doit être effectuée. Dans le même temps, les propriétaires ont le droit de déterminer dans quelle mesure ils exerceront le droit de diviser des locaux d'habitation et l'exercice de leur autorité n'affectera pas les droits des autres actionnaires.
Par exemple, en 2015, le tribunal de la ville de Saint-Pétersbourg a déclaré, dans l'une des décisions de l'appel, que l'attribution d'une part dans un appartement en nature ne constituait pas une violation des droits et libertés des autres propriétaires (détenteurs de capitaux propres), car elle n'entraînait pas de modification du titre d'un autre propriétaire par rapport à une propriété partagée.
Lorsque l'on parvient à un accord sur le partage des biens en nature, il est nécessaire d'agir selon l'algorithme suivant:
- Obtenir l’autorisation de modifier l’aménagement de l’appartement, dans la mesure où cette section implique l’organisation d’objets entièrement nouveaux (en fait, une reconstruction).
- La formation d'un espace de vie séparé, c'est-à-dire directement des travaux de construction.
- Etablir un plan technique tenant compte des modifications apportées à la conception de l'appartement. Pour ce faire, contactez l'ingénieur cadastral.
- Il est nécessaire de conclure un accord écrit avec les autres propriétaires de l'appartement sur la division de l'appartement.
- Soumettez une demande au service d'enregistrement fédéral pour l'enregistrement des droits sur un local résidentiel établi.
Caractéristiques de l'accord de partage d'appartement
Selon la partie 1 de l'art. 252, l'attribution d'une part en nature peut être faite par accord entre les propriétaires. Cela signifie un document écrit établi selon les règles suivantes:
- L'accord sur l'attribution d'une part d'appartement en nature est signé par tous les propriétaires des parts. Par la suite, chacun d’entre eux reçoit sa propre copie.
- Le contenu décrit en détail le sujet de la discussion sur lequel les parties sont parvenues à un accord (attribution d'une part avec la formation de locaux d'habitation séparés).
- Il est nécessaire de prévoir des paiements compensatoires. En pratique, il est rarement possible de faire correspondre la taille égale de la part du bien à la superficie des locaux attribués. Par exemple, la superficie de l'appartement est de 90 mètres carrés. m est la propriété de 2 personnes, dont l'une dispose de locaux d'une superficie totale de 42 mètres carrés. M. Il devra compenser les 3 mètres carrés "perdus". m
Le nombre de copies de l'accord est égal au nombre de propriétaires d'actions, mais un est destiné à Rosreestr. La notarisation n'est pas requise.
La procédure d'enregistrement des locaux attribués
L'enregistrement des modifications de la propriété de l'appartement est requis. Conformément à la partie 1-2 de l'art. 14, partie 8, article 41 de la loi n ° 218-FZ exige ce qui suit:
- Déclarations de tous les propriétaires d’actions. Celui qui a attribué les locaux enregistre ses biens, tandis que d’autres modifient le Registre d’État unifié des droits de leur droit.
- Les documents de titre pour l'appartement, l'accord sur la division (toutes les copies), les passeports des candidats et une copie du plan technique ou son numéro d'identification sont présentés.
- Documents sur le paiement des droits de l'Etat. Un actionnaire exceptionnel paie 2 000 roubles et les autres propriétaires - 350 roubles.
Vous pouvez enregistrer le droit à la fois à la succursale Rosreestr et au MFC. Le délai de la procédure de modification du registre d’État unifié est de 10 à 12 jours, après quoi les demandeurs reçoivent des déclarations de leurs droits et un accord sur la division de l’appartement avec une marque.
Actions attribuées au tribunal
Un appel devant le tribunal concernant la division de l'appartement est nécessaire s'il n'a pas été possible de parvenir à un accord avec les autres propriétaires des actions. La procédure suivante doit être suivie:
1. Préparation de la documentation nécessaire.
- Passeport technique dans les corps des RTC.
- Extrait du registre d'État unifié avec une description de la maison où se trouve l'appartement.
- La conclusion sur la possibilité d’attribution en nature d’actions préparée par le RTC ou une organisation spécialisée.
- Copies des documents de titre.
2. Rédiger une déclaration.
Le document est préparé conformément aux règles prévues dans le Code de procédure civile de la Fédération de Russie. Selon l'art. 30, il est déposé auprès du tribunal de district (ville) à l'emplacement de la propriété. Dans ce cas, le contenu doit inclure:
- Description détaillée de l'appartement et de la part du demandeur (taille, documents de propriété).
- Caractéristiques des locaux attribués avec une liste des travaux à réaliser pour le créer.
- S'il est impossible d'attribuer une part de l'appartement en nature, la déclaration doit contenir une demande d'indemnisation avec le calcul du montant. Pour cela, une conclusion sur le prix du marché de l'immobilier, préparée par une organisation experte, devrait être fournie.
3. Participation aux audiences.
Lors de l'examen de l'affaire, il est nécessaire de prouver que la division de l'appartement est techniquement possible, ne porte pas atteinte aux droits et aux intérêts légitimes d'autrui. Ce dernier désigne non seulement les participants à la propriété partagée, mais également les propriétaires d’autres appartements, ainsi que les propriétaires de réseaux et d’organisations de services communaux.
Section des réclamations de tiers
Le procès concernant l’attribution de la part de l’appartement en nature peut être intenté non seulement par l’un des propriétaires, mais également par une personne qui n’a aucun lien avec les lieux, mais dont les biens sont violés du fait des actes ou du comportement du propriétaire.
Par exemple, s'il est impossible de signer un contrat de prêt en espèces, le créancier peut demander au tribunal d'affecter une part de l'appartement (ou une copropriété, si l'appartement a été acheté dans le cadre d'un mariage). En outre, il a le droit de déclarer ce qui suit:
1. Si l'attribution d'une part dans un appartement en nature n'est pas possible (petite surface), le tribunal réclame l'obligation du débiteur de vendre sa partie des lieux à un autre actionnaire au prix du marché.
2. Si les propriétaires de l’action refusent d’acheter une partie de l’appartement du débiteur, celui-ci est vendu aux enchères publiques.
Actuellement, les forces de l'ordre russes ont adopté une position selon laquelle le créancier se voit accorder le droit d'exiger l'attribution forcée d'une part dans l'appartement en cas de fonds insuffisants pour payer ses dettes. Les conjoints du débiteur, les autres propriétaires de l'appartement dans ce cas ne participent pas.
Section de l'appartement. Études de cas
Les tribunaux de droit commun examinent souvent des requêtes indiquant l’attribution de la part de l’appartement en nature. La pratique judiciaire sur cette question est très diverse, de nombreux facteurs influant sur l'issue de chaque affaire.
Exemple n ° 1
Pour résoudre le litige, le tribunal peut ordonner un examen afin de déterminer la faisabilité technique de la division de l'appartement, le montant des coûts de réaménagement et leur relation avec le prix du bien immobilier lui-même.
Exemple n ° 2
S'il est impossible d'attribuer le lot sans préjudice à l'ensemble de l'appartement, le propriétaire a la possibilité de recevoir le paiement du prix de l'action par les autres participants. De plus, ce droit est exercé à condition que d’autres actionnaires prennent la propriété de la requérante.
Exemple n ° 3
A titre exceptionnel, le propriétaire peut être privé de sa part dans l'appartement. Il est initié par le créancier, qui est également propriétaire d'une partie des lieux, aux conditions suivantes:
- Taille de la part insignifiante.
- L'impossibilité d'isolement en nature, confirmée par le tribunal.
- Le désintérêt du défendeur pour l’utilisation de la propriété.
Ainsi, au tribunal régional de Kemerovo, une affaire a été examinée dans laquelle le verdict négatif des juges était affecté par l'incapacité du demandeur à prouver que le défendeur (celui qui est disposé à le priver de son droit) ne veut pas utiliser la propriété. Et tout cela parce que ce dernier, au moment de l'audience, a intenté une action en justice pour emménager dans l'appartement litigieux.
En outre, la déclaration devrait indiquer l'obligation du propriétaire de l'action d'accepter une compensation pour sa valeur, soutenue par tous les participants à la propriété.
Déterminer l'usage de l'appartement
Selon l'art. 247 du Code civil de la Fédération de Russie, la procédure d'utilisation, de possession d'un appartement en copropriété est effectuée par accord des parties. Si un accord n'est pas trouvé, il est déterminé par le tribunal.
Ainsi, si le propriétaire comprend qu’il est impossible d’attribuer une part en nature dans l’appartement, la réclamation doit contenir des données permettant de déterminer l’ordre de propriété et l’utilisation de l’appartement. Cela n'implique pas une délimitation naturelle des actions et ne peut être déposé simultanément avec une action en justice relative à la division d'un logement.
Il existe une pratique judiciaire étendue concernant la détermination de la procédure d'utilisation des locaux d'habitation. Lors du dépôt d'une réclamation, les éléments suivants doivent être pris en compte:
- Selon l'art. 23 Code de procédure civile de la Fédération de Russie, les exigences sont sujettes à un examen par la Cour mondiale du lieu de la propriété.
- Déterminant la possibilité de posséder une partie de l'appartement, le tribunal établit une corrélation entre la superficie réelle des pièces et la taille de la part du demandeur et du défendeur. Si l'égalité entre eux n'est pas possible, alors la question des paiements compensatoires peut être envisagée.
- Lorsqu’il prend une décision, le tribunal tient compte de la procédure d’utilisation de l’appartement jusqu’au moment du litige (détermine son degré d’équité), des besoins de chaque actionnaire, de son âge et de son état de santé, de son comportement vis-à-vis des autres propriétaires, etc.
- La détermination de l'ordre d'utilisation n'est pas liée à la cessation du droit d'utiliser des locaux d'habitation spécifiques.
La décision du tribunal transforme l’appartement individuel en appartement commun, mais dans les conditions d’impossibilité de le diviser, c’est parfois le seul moyen de mettre fin au conflit du logement. La procédure d'utilisation établie permet aux propriétaires:
- Divisez les comptes personnels et payez les services publics proportionnellement à leur part et au nombre de résidents.
- Partager équitablement les coûts d'entretien et de réparation des services publics et des biens communs.
C'est tout ce que vous devez savoir pour obtenir une décision de justice positive.