Le marché des bâtiments neufs propose une large gamme d'objets immobiliers, parmi lesquels l'acheteur peut choisir l'option qui lui convient, en se concentrant sur les opportunités financières et les autres caractéristiques de la construction. Une nouvelle tendance est le développement intégré du territoire. Ce modèle de développement est considéré comme le plus efficace, le plus rentable et le plus justifié face à la rareté des terres et à la congestion des réseaux de services publics des mégapoles. Ce terme étant relativement nouveau, il suscite un vif intérêt chez les acheteurs potentiels. Aujourd'hui, nous parlerons du développement intégré et du développement des territoires, ainsi que des perspectives pour cette catégorie de construction de logements.
Déchiffrer l'abréviation KOT
Il convient de garder à l'esprit lorsque nous parlons de développement intégré d'un territoire - c'est la définition qui est incluse dans un certain nombre de concepts qui font partie du système de développement des territoires. Nous n'aborderons que légèrement cette question dans cet article, car nous sommes avant tout intéressés par l'abréviation KOT.
Le développement intégré des territoires est donc un projet d’aménagement du territoire qui implique la construction à grande échelle de complexes résidentiels d’une superficie totale d’au moins cent mille places. Un tel complexe comprend généralement plusieurs immeubles d'habitation, unis par un seul plan architectural. Ils sont également dans une catégorie de prix similaire. Les experts disent que le développement intégré des territoires est le plus souvent un logement de classe économique et de classe de confort, conçu pour les acheteurs de masse avec un niveau de revenu moyen.
Il convient de noter que ce modèle de développement inclut toutes les infrastructures associées, en cours de construction par l’organisation de la construction. Dans la plupart des cas, il en résulte de grands micro-districts situés à la périphérie de villes densément peuplées et disposant même de leurs propres réseaux communaux.
Un peu d'histoire
Pour la première fois, ils ont commencé à parler de CAT il y a une dizaine d'années. Le gouvernement de la Fédération de Russie a ensuite publié un document énonçant certaines des exigences relatives aux projets de développement intégré. Tout d'abord, l'obligation du développeur de mettre en service des infrastructures, y compris des équipements sociaux et des réseaux d'ingénierie, a été indiquée. Le CAT implique également la construction d'échangeurs routiers, et les fonds budgétaires ne devraient pas être utilisés pour de telles activités. Tous les coûts incombent au développeur et aux investisseurs, qu’il peut attirer dans le projet.
Il est intéressant de noter qu’aujourd’hui, dix projets au maximum ont pu entrer dans la catégorie du développement intégré de territoires à des fins de logement. Un grand nombre de candidats ne sont pas parvenus à respecter toutes les conditions présentées et envisagent aujourd'hui uniquement de commencer les travaux sur le scanner.
Il convient de noter qu’à l’époque soviétique, le principe du développement intégré était utilisé très activement. Cela était particulièrement vrai dans les années trente du siècle dernier. Ensuite, des friches entières, et parfois des villes, ont été construites dans des friches. Cependant, les objectifs poursuivis à l'époque et à présent varient considérablement. En Union soviétique, la tâche principale consistait à construire plus de mètres carrés. Par conséquent, des micro-districts entiers se sont révélés être à face unique et gris. L'approche moderne repose précisément sur le développement qualitatif de l'espace. De nombreux promoteurs affirment qu'ils vendent moins d'appartements qu'un certain style de vie. Et pour cela, l'acheteur est prêt à payer presque tout l'argent.
Raisons de la popularité de la construction intégrée
Les terres pour le développement intégré des territoires sont maintenant très demandées et ce n’est pas surprenant. En effet, chaque année dans les villes, il y a de moins en moins de terrains gratuits qui pourraient servir de lieu de résidence pour de nouveaux bâtiments. Si auparavant dans les mégalopoles, il était possible de construire plusieurs maisons presque au centre et de les connecter aux communications existantes de la ville, il est déjà impossible de le faire. Par conséquent, les développeurs doivent considérer le territoire à la périphérie et développer des concepts intéressants pour leurs nouveaux bâtiments. En conséquence, l'acheteur reçoit un projet inhabituel avec une infrastructure développée et de nombreux avantages.
Ne perdez pas de vue le coût de la construction. En règle générale, plus le projet mis en œuvre par le développeur est important, moins il lui coûte cher. Par conséquent, même en tenant compte de la nécessité d'équiper tous les territoires adjacents à de nouveaux bâtiments, il réalise un bénéfice substantiel. En outre, il a la possibilité d’intéresser l’acheteur à toutes sortes de remises, promotions, réduisant ainsi le coût du logement initialement déclaré de dix à trente pour cent. Une telle approche ne peut manquer de corrompre les futurs propriétaires d’appartements.
La plupart des acheteurs qui ont la chance de devenir propriétaires de tels projets en parlent avec beaucoup d'enthousiasme à leurs amis et à leurs connaissances, ce qui alimente l'intérêt pour la technologie CAT. Tout d’abord, elles sont corrompues par l’équipement moderne des complexes de logements. Ils comprennent généralement la vidéosurveillance, les sports et les terrains de jeux, des zones de parc soigneusement pensées et des passages pour piétons à travers la chaussée. Les bâtiments eux-mêmes ont également l’air élégant et moderne. Parfois, un district faisant partie d'un développement foncier intégré ressemble à un petit morceau d'Europe avec sa beauté et son design inhabituel.
Les avantages du CAT pour les villes et les municipalités
Ici, les avantages pour les autorités locales sont également évidents. Ce ne sont pas des investisseurs en matière de services publics ou d’infrastructures. De tels moments sont toujours stipulés dans l'accord sur le développement intégré du territoire, il suffit donc à la ville de suivre l'avancement des travaux puis d'équilibrer les objets finis.
Maintenant, plus d'une fois, plusieurs développeurs ont parlé de développement collectif de territoires. Dans ce cas, il pourrait bien s'agir à l'avenir de la société de gestion qui gérera les chaufferies, les réseaux électriques et les autres installations techniques construites et mises en service par elles. Cependant, à ce jour, le cadre législatif pour un tel projet n'existe pas. Cependant, cela ne signifie pas que cela n’est pas nécessaire ou qu’il n’apparaîtra pas de sitôt.
Contre de CAT
Bien que nous ayons déjà énuméré de nombreux avantages évidents de la construction intégrée, celle-ci présente également des inconvénients que les acheteurs eux-mêmes oublient souvent. Tout d’abord, c’est la durée du projet. Comme le développeur ne peut pas construire le microdistrict entier en même temps, il met les maisons en service en plusieurs étapes. Lorsqu'il s'agit de projets de grande envergure, il peut s'agir non seulement de bâtiments de la deuxième, mais de la troisième et même de la quatrième étape. Cette nuance doit être prise en compte lors de l’achat d’un appartement dans un complexe similaire.
De plus, certains experts attribuent la construction d’infrastructures sur le principe résiduel aux inconvénients du CAT. Habituellement, les acheteurs obtiennent tout ce dont ils ont besoin pour un séjour confortable seulement après la mise en service de la dernière maison. Et cela peut prendre cinq ans après l’installation des premiers résidents. Par conséquent, une loi est en cours d'élaboration, qui obligera les promoteurs à ériger l'infrastructure de district en parallèle avec les maisons.
Activités d'aménagement intégré: description générale
Nous avons déjà mentionné dans les sections précédentes de l'article que le développement intégré et durable des territoires revêt quatre formes, dont la CT. Si vous n'entrez pas dans les détails, ils peuvent être représentés sous la forme suivante:
- développement de territoires déjà construits;
- CAT
- projets de développement intégré des terres initiés par les propriétaires fonciers;
- projets intégrés d'aménagement du territoire initiés par la municipalité.
Il convient de garder à l'esprit que chacune de ces formes implique un travail minutieux sur le développement de la documentation, la conception des installations futures et à l'avenir, assurant leurs fonctions vitales.
Terrain pour développement complexe: quelques particularités
Ces dernières années, un mécanisme a été mis au point pour fournir des sites à la CAT. Habituellement, les territoires sont mis aux enchères, mais auparavant, les documents les concernant sont soigneusement vérifiés, car les droits des tiers ne doivent pas être étendus au site. Toute personne morale peut prendre part aux offres. Toutefois, après la victoire, elle est dispensée de la nécessité de tenir des audiences publiques sur la topographie ou de soumettre des documents relatifs au projet. Les développeurs eux-mêmes considèrent cette option plutôt pratique et rentable.
Il est intéressant de noter que les entreprises de construction pouvaient auparavant louer des terres et les conserver pendant un certain temps. Parfois, ils ont conclu des contrats de sous-traitance et les terrains acquis pour la construction d'un parking, par exemple, pourraient être aménagés en développement résidentiel. Cependant, la situation a fondamentalement changé et le développement intégré des territoires dans les régions et les régions est une activité étroitement ciblée. La parcelle affectée à ce développement ne pourra plus être utilisée autrement.
Location de terrains sous CAT
Si le développeur envisage de mettre en œuvre KOT, il doit en tout cas remporter l'enchère. Sans cela, il n'aura pas le droit de conclure un bail pour le développement intégré des territoires. Cette règle est inscrite dans la loi.
Cependant, de nombreux développeurs sont intéressés par un autre point. Ils veulent savoir si les droits de bail peuvent être attribués à des organisations extérieures. Sous cette formulation, beaucoup comprennent la possibilité de vendre leurs droits. Il ne peut y avoir de consensus. En fait, la loi ne l’interdit pas, mais elle est formulée de telle sorte qu’il est pratiquement impossible de mettre en place une telle procédure.
Après tout, il est possible de conclure un accord sur les CTO uniquement en remportant la vente aux enchères, ce qui signifie que l’organisation doit remplir pleinement ses obligations indiquées dans les documents. En pratique, les développeurs sont déjà confrontés à un grand nombre de situations différentes, qui sont assez difficiles à résoudre avec le cadre juridique existant. Par conséquent, beaucoup sont favorables à l'adoption de nouvelles lois, prenant en compte toutes les situations possibles pour la location de terres dans le cadre de la CT.
Accord de développement territorial intégré
Ce document est considéré comme crucial lorsque nous parlons de tels projets. Pour sa signature, même un cadre législatif spécial a été développé, qui prend en compte toutes ses nuances.
Nous ne donnerons que quelques-uns des points qui y sont reflétés:
- le développeur est tenu de préparer toute la documentation de conception du site de construction, qui comprend non seulement la configuration du site, mais également toutes les installations d'infrastructure futures qui sont marquées;
- le droit de signer le contrat n'existe que chez le représentant des structures de l'État et l'entité juridique qui a remporté l'appel d'offres;
- le plus souvent, l'accord reflète la nécessité de transférer tous les réseaux d'ingénierie vers le solde urbain dans les délais impartis par l'accord;
- la période de validité du document, etc.
En général, on peut dire que parmi toutes les nuances associées au CTO, les problèmes de conclusion de contrats ont été résolus de la meilleure façon.
Problèmes de développement foncier intégré
Je voudrais dire que, malgré le grand intérêt que suscitent de tels développements, les experts notent un certain nombre de problèmes liés à ces projets qui entravent leur mise en œuvre.
Tout d’abord, c’est l’absence de cadre législatif. Nous l'avons déjà mentionné plus d'une fois.
Il est également nécessaire de réfléchir et d'aider au niveau de l'État, ce qui devrait être fait pour attirer les investisseurs vers de tels projets. Après tout, si nous prenons en compte le fait que souvent la construction inclut également la construction de routes, il est facile d’imaginer à quel point le développeur coûte cher. Certains ne sont tout simplement pas en mesure de lancer de tels projets à grande échelle, même si leur intérêt suscite beaucoup d'intérêt.
Souvent, le problème du CAT est l’incapacité de plusieurs développeurs de s’accorder. Lors de la création d'une consolidation, ils recevraient non seulement une combinaison de leurs efforts, mais seraient également en mesure de réaliser un meilleur projet créé dans un style unique.
Quelques mots au lieu d'une conclusion
Bien entendu, le système de développement intégré des territoires n’a pas encore été développé et sera amélioré sur plusieurs décennies. Cependant, l'avenir de la construction est toujours derrière ces projets à grande échelle et prometteurs.