Beaucoup de gens préfèrent acheter des appartements dans des maisons inachevées. Cela leur donne la possibilité d'obtenir un logement à des prix abordables, dans une zone optimale et avec le bon agencement. Pour ce faire, l'acheteur et le développeur établissent DDU ("equity agreement"). Il précise le prix de l'objet, sa date d'achèvement et d'autres paramètres importants. Si les termes ou d'autres termes du contrat sont violés, une sanction est imposée au développeur. Par conséquent, chaque personne qui devient un participant à la construction doit comprendre les règles pour facturer ce montant.
Règlement législatif
En 2005, une loi spéciale a été adoptée. La loi fédérale n ° 214 réglemente les règles relatives à la participation des citoyens à la construction en commun d'immeubles de grande hauteur. Cet acte législatif accorde une attention particulière à la préparation de la DDU, ainsi qu’aux informations qui devraient figurer dans cet accord.
Les principales dispositions de la loi:
- La création d’une DDU est une condition préalable à l’acquisition de biens immobiliers dans un immeuble en construction. L’actionnaire n’est donc pas autorisé à signer d’autres accords, même si le promoteur le souhaite.
- Les autres contrats ne sont pas soumis aux règles énoncées dans la loi fédérale n ° 214.
- Si les droits des citoyens sont violés, ils peuvent alors obtenir une sanction du développeur.
- Lors du calcul de ce paiement, les informations du contrat lui-même ou le taux de refinancement fixé au moment de la violation par le développeur peuvent être utilisés.
Un point impératif est que le DDU doit être rédigé exclusivement par écrit. Son inscription à Rosreestr est obligatoire.
Ce qui devrait être prescrit dans le contrat
Toute personne envisageant de participer à la construction d’un immeuble doit soigneusement étudier l’accord conclu avec le promoteur afin de s’assurer qu’il contient toutes les dispositions nécessaires concernant le logement acheté. De nombreuses entreprises peuvent utiliser diverses astuces avec lesquelles il sera impossible de récupérer la pénalité auprès du développeur, quelles que soient les violations qu'il a commises.
Assurez-vous d'inclure des informations dans l'accord:
- Informations exactes sur la future maison et chaque appartement (sa superficie, son adresse, son nombre d'étages et d'autres paramètres).
- Date à laquelle le bâtiment devrait être mis en service.
- Le coût de l'appartement.
- La procédure sur la base de laquelle l'argent devrait être versé par le détenteur de l'intérêt pour son futur logement.
- Période de garantie pour l'appartement.
- Méthodes sur la base desquelles le développeur remplira ses obligations en vertu du présent contrat.
Si au moins une des conditions ci-dessus est manquante, c'est la raison pour laquelle un tel accord est invalidé, et il existe déjà une pratique judiciaire similaire. La pénalité est payée par le développeur en violation des conditions standard. Le plus souvent, cela est dû au fait que l'objet n'abandonne pas à temps.
Le contrat peut spécifier le montant de ce paiement. S'il est absent pour une raison quelconque, vous devrez utiliser l'indicateur de taux de refinancement à un moment donné pour effectuer le calcul.
Responsabilités du développeur
L'entreprise qui construit l'installation et avec laquelle la DDU est conclue doit remplir toutes les conditions prescrites dans le contrat.
Responsabilités du développeur:
- Dans les délais prescrits dans la convention, l'installation doit être mise en service.
- Après la mise en service de la propriété, les appartements sont transférés aux actionnaires.
- Le processus de construction peut être mis en œuvre seul ou avec la participation de sociétés tierces spécialisées dans la construction d'objets divers. Cette information est reflétée dans le document.
- Les promoteurs assument différents risques si, pour une raison quelconque, le bâtiment est endommagé ou complètement détruit.
Tous les détenteurs d'intérêts peuvent contrôler l'exécution des tâches d'une entreprise de construction en vérifiant divers documents. Les détenteurs d’intérêts ont également le droit de contrôler l’avancement des travaux sur le chantier. En cas d'infractions diverses, le développeur peut imputer une amende aux citoyens.
Responsabilités des actionnaires
Les participants à la construction doivent également se rappeler leurs responsabilités vis-à-vis de l'entreprise de construction. Celles-ci incluent la nécessité d'un transfert rapide d'argent pour l'objet. Tous les termes sont spécifiés dans le contrat lui-même.
Après la mise en service de l'installation, vous devez l'accepter. Si les violations sont également enregistrées par les actionnaires, les développeurs peuvent utiliser différentes méthodes d'influence.
En vertu de la loi fédérale n ° 214, les détenteurs de droits sont protégés efficacement. Ils peuvent donc non seulement imposer une sanction, mais également utiliser d'autres méthodes. Dans certaines circonstances, les actionnaires peuvent résilier le contrat sans le consentement du développeur.
A quelle heure les objets doivent-ils être livrés?
Toutes les conditions sur la base desquelles des appartements doivent être transférés à des actionnaires sont indiquées dans la DDU. Cet accord est le même pour tous les citoyens impliqués dans la construction d'immeubles de grande hauteur.
Souvent, pour des raisons objectives, les entreprises ne peuvent pas respecter les délais. Si le développeur peut prouver qu'il n'est vraiment pas coupable de tels résultats, dans deux mois, il avertira les détenteurs d'intérêts qu'il y aura des retards dans l'acceptation de l'objet. L’avis propose d’ajouter à l’accord l’accord sur la base duquel la durée précédente est prolongée.
Si cette condition n'est pas remplie, une pénalité est facturée par le développeur.
Pourquoi avez-vous des problèmes?
La violation des conditions de livraison de l'objet peut être due à diverses raisons, parmi lesquelles:
- Manque d'argent de la compagnie.
- Les matériaux ou équipements ne sont pas livrés à temps.
- Les conditions météorologiques ne conviennent pas aux travaux prévus.
- Le développeur se déclare en faillite.
- La société est rachetée par une autre organisation.
Des raisons peuvent apparaître en raison de la faute de l'entreprise ou en son absence. Si, par l'intermédiaire du tribunal, la société prouve que cela ne pouvait affecter les raisons du retard dans la construction, aucune pénalité ne sera appliquée.
Algorithme de collecte
Si les détenteurs d'intérêts sont confrontés au fait que les délais pour la livraison de l'objet sont retardés, mais qu'aucune notification à ce sujet n'a été faite à ce sujet, ils peuvent alors s'attendre à un forfait. Le processus lui-même est divisé en étapes:
- Un calcul est effectué sur la base duquel la taille de paiement optimale est déterminée.
- Initialement, une réclamation est formulée contre le développeur concernant le paiement d’une pénalité.
- Une décision concernant l'éligibilité de la sanction est attendue.
- Une action en justice est intentée si le développeur ignore les droits des parties au contrat.
Les détenteurs d’intérêts peuvent demander le recouvrement de fonds sur le fondement de la loi fédérale n ° 214, art. 310 Code civil et art. 3 CPG.
Comment le paiement est calculé
La pénalité requise par le constructeur doit contenir des informations sur sa taille. Par conséquent, les détenteurs d'intérêts eux-mêmes doivent effectuer les calculs.
Le montant de la pénalité en l’absence des informations nécessaires dans le contrat est fixé à 1/300 du taux de refinancement de la Banque centrale. Il est nécessaire d’utiliser les informations relatives à ce taux le jour où une action en justice est engagée auprès du tribunal ou une réclamation auprès du développeur.
Si le détenteur du capital est un particulier, alors en vertu de l'art. 6. La loi fédérale n ° 214 impose une amende double.
Exemple de calcul
Regardons un exemple de la façon dont le montant de la pénalité est facturé. Une personne est un détenteur d’intérêts, donc des taux de refinancement de 2/300 sont appliqués.Le jour où ce cas est examiné, un taux de 7,75% a été établi. L'appartement a un coût de 2,3 millions de roubles. Le retard lui-même est égal à un an, le délai était donc en retard de 365 jours.
Dans ces conditions, la sanction sera la suivante: 2 300 000 x 365 x 2/300 x 7,75 / 100 = 433 742 roubles. En raison du long délai, un montant important de fonds est comptabilisé. Et si de nombreux actionnaires ont un tel problème, le développeur est obligé de payer de l'argent à tous. Par conséquent, souvent en cas de retard, la société offre aux titulaires d’intérêts la possibilité de payer un montant inférieur sans tribunal. Les citoyens ont le droit de décider s’ils iront en justice ou accepteront la proposition du développeur.
Règles de récupération avant le procès
Avant de saisir le tribunal, une réclamation est formulée à l'attention du développeur sur le paiement de l'amende. Cette étape ne peut pas être manquée, car le tribunal exigera nécessairement la preuve d'une tentative de résolution pacifique du problème.
Le processus de résolution préliminaire d'un tel problème est divisé en étapes:
- Préparation de réclamation. Ce qui suit en est un exemple. La pénalité est payée par le développeur sur la base des informations de ce document. Dans ce cas, le problème se pose sur une base volontaire.
- La réclamation doit inclure des références aux lois, ainsi que des extraits du contrat lui-même.
- Un document est fait en double. Un document est remis à l'entreprise et, sur un autre, la marque d'acceptation est apposée, après quoi il reste chez le citoyen.
- Afin de garantir l'exactitude de l'enregistrement d'une telle demande, il est recommandé de faire appel à un avocat expérimenté.
- Le document doit effectuer le calcul correct de la pénalité. Souvent, dans la DDU, des paiements supplémentaires sont fournis, qui peuvent également être collectés auprès du développeur.
- Le point est indiqué que les citoyens ont subi des pertes en raison d'un retard dans le délai, car ils ont été forcés de louer un logement.
- Avec la revendication, un ensemble de documents est transféré au développeur. Il comprend une copie du passeport de l’actionnaire, une copie de la DDU et des documents confirmant le dépôt des fonds pour l’appartement.
- Les documents doivent être envoyés avec une liste de pièces jointes et un accusé de réception. Vous pouvez également vous rendre au bureau de la société pour transférer les documents au secrétaire.
Lorsque vous contactez directement le développeur, vous devez exiger qu'une marque spéciale soit apposée sur la deuxième copie de la revendication adressée au développeur. Les confiscations doivent être payées sur la base des informations contenues dans ce document.
Comment faire une réclamation?
Un exemple de recouvrement de la pénalité auprès du développeur via la revendication est présenté ci-dessous.
Lors de la compilation de ce document, les exigences suivantes sont prises en compte:
- Le nom de l'entreprise est précisé avec précision. Les informations peuvent être extraites de la DDU.
- Les données d'enregistrement de l'accord sont indiquées.
- Toutes les exigences du demandeur sont indiquées, sur la base desquelles une pénalité est perçue auprès du développeur en vertu de l’accord partagé.
- Diverses explications sont données pour calculer ce montant.
- Tous les documents joints à la réclamation sont décrits séparément.
- La date de dépôt de la candidature et la signature du citoyen sont apposées.
Le refus d’accorder une pénalité peut être dû à l’absence d’informations sur le demandeur dans le document.
Un exemple de réclamation au développeur concernant la pénalité est rendu aussi clair et pratique que possible. Il suffit de saisir les données sur le citoyen dans le formulaire existant. Il n'est pas nécessaire d'utiliser des documents unifiés. Par conséquent, il est autorisé à écrire une application sous une forme libre.
Procédure d'exécution judiciaire
Souvent, les développeurs ne répondent pas aux revendications ou ne prennent pas de décision négative. Ils espèrent que les détenteurs d'intérêts n'iront pas devant les tribunaux.
Dans ces conditions, il est nécessaire de poursuivre en justice pour que, sur la base de la décision, le montant nécessaire soit recouvré auprès du contrevenant.
Préparation d'une réclamation et d'autres documents
Une déclaration de demande d’amende du promoteur peut être faite indépendamment ou par un avocat invité. Le document doit contenir les éléments suivants:
- L’obligation de récupérer l’amende et le versement d’une indemnité pour préjudice moral.
- Nom et adresse du tribunal où la plainte est déposée.
- Nom du demandeur et adresse de l'enregistrement.
- Informations sur le défendeur.
- La nature de la violation des droits des actionnaires, et énumère également toutes leurs exigences.
- Justification des exigences par des actes législatifs.
- Documents officiels confirmant l'éligibilité des exigences des détenteurs d'intérêts.
- Informations sur le prix de la demande, et il ne devrait pas être spontané. Par conséquent, l'amende et les autres paiements sont correctement calculés à l'avance si nécessaire pour les recouvrer.
La réclamation est accompagnée des autres documents soumis par la DDU, des documents de paiement, des reçus de paiement des droits de l’État et de la correspondance avec le développeur. S'il n'y a aucune preuve que l'actionnaire a tenté de résoudre le problème de manière préliminaire, le tribunal refusera d'accepter la demande.
A quel tribunal s'adresser
Un procès est rédigé et soumis à divers tribunaux:
- Au lieu d'enregistrement de l'entreprise de construction.
- Au lieu de résidence du demandeur.
- À l'endroit où le contrat a été établi entre les deux parties.
- À l'emplacement de l'installation en construction.
- Si le montant de la sanction ne dépasse pas 50 000 roubles, l'affaire est examinée par un tribunal d'instance.
La pénalité du développeur peut être réduite si sa taille n’est pas à la mesure des dommages causés. Il est donc important d’aborder correctement le calcul de ce paiement.
Excitation de la production
La demande de recouvrement de la pénalité auprès du constructeur est soumise au tribunal, à la suite de quoi la date de la réunion est fixée. Sur la base de la décision du tribunal, un bref d'exécution est fourni au demandeur.
Ce document doit être adressé aux huissiers de justice afin qu'ils commencent la collecte forcée de fonds auprès du développeur. Il peut également être envoyé à une banque disposant d'un compte courant d'une entreprise de construction.
Quelles astuces les développeurs utilisent-ils souvent?
De nombreuses entreprises sont conscientes du fait que, pour diverses raisons, elles peuvent retarder l’achèvement de l’installation. Même lors de l’élaboration d’une DDU, elles utilisent souvent des astuces différentes leur permettant d’éviter le transfert futur des donneurs. Ceux-ci incluent les suivants:
- Au lieu de la DDU, un contrat d’investissement ou un autre contrat est établi.
- Il est proposé aux actionnaires de rédiger un contrat préliminaire d’achat d’un appartement, à la suite duquel la transaction sera finalisée trois mois après la livraison de l’immeuble. Dans de telles conditions, les citoyens ne sont pas protégés contre la prolongation des durées.
- Il y a souvent une DDU avec l'achat simultané d'une assurance. Cependant, il est très probable que l'extension des conditions ne constitue pas un événement assuré. Par conséquent, les détenteurs d'intérêts ne recevront aucune indemnité pour leurs pertes.
- Le paiement peut être effectué via un contrat de prêt. Par conséquent, si les conditions sont brisées, le développeur retourne l'argent avec une lettre de change, sur la base duquel vous pouvez acheter un autre objet de cette société.
Si le promoteur est un fraudeur, il peut utiliser le système de la double vente d'appartements, grâce auquel il peut obtenir des fonds supplémentaires pour mener à bien le projet.
Les personnes souhaitant acheter un logement dans des maisons en construction doivent bien comprendre comment le contrat avec le promoteur est établi correctement et quelles informations doivent y figurer. En cas d'infraction de la part de l'entreprise de construction, les citoyens peuvent alors compter. Vous devez savoir comment il est correctement calculé et facturé. Au départ, vous devez essayer d'obtenir l'argent avant le procès, mais s'il n'aboutit pas au résultat souhaité, les détenteurs d'intérêts devront alors aller en justice. Pour ce faire, vous devez comprendre les règles de préparation d'une application et de la préparation d'autres documents.
