Qu'est-ce qu'un contrat de gestion opérationnelle d'un bien immobilier? Seules les entreprises étatiques et municipales sont concernées dans ce cas, ou est-ce applicable dans les organisations privées? Quelle est son essence, ses fonctionnalités, quelles sont les fonctionnalités de mise en œuvre dans la pratique?
Règlement législatif
Le Code civil contient les dispositions de base sur le droit de propriété, les formes de sa mise en œuvre. En particulier, un article spécial est consacré à la gestion opérationnelle des biens.
Outre le Code civil, les questions relatives à la gestion des biens des États et des municipalités sont régies par des instructions et des réglementations adoptées à la fois par le gouvernement fédéral et ses différents organismes (l'Agence de gestion des biens fédéraux) et au niveau régional.
La Federal Property Management Agency a publié une lettre spéciale sur la cession d’immeubles appartenant à l’État.
Les autorités fédérales ont uniquement le droit de faire des recommandations concernant les biens appartenant à la région ou aux municipalités.
Les organisations non liées à l'État ou aux municipalités sont tenues de respecter exclusivement les dispositions du Code civil. L'application de clauses d'autres actes, par exemple lors de la conclusion d'un accord sur la gestion opérationnelle d'un bien, est possible à la demande du propriétaire.
La jurisprudence
La Cour constitutionnelle de la Fédération de Russie et les forces armées de la Fédération de Russie adoptent périodiquement des actes affectant le droit de gestion opérationnelle et la conclusion des accords pertinents. Ils servent de guide pour résoudre les litiges dans le cadre de contrats de gestion opérationnelle. Le Plénum a publié des explications générales en 2010 sur la protection des droits de propriété et autres droits de propriété.
Quelle est l'essence de ce droit
La gestion opérationnelle d'un bien consiste d'abord à posséder et à utiliser un bien transféré à une personne morale et à son utilisation. La cession de biens est sérieusement limitée, c’est-à-dire qu’une interdiction a été imposée à la vente, à la donation, au nantissement, au transfert sur le capital autorisé.
Le propriétaire a-t-il le droit de louer la propriété? La réponse dépend de ce qui est écrit dans les documents statutaires et dans le contrat avec le propriétaire. Les transactions avec des biens de ce type peuvent être conclues avec le consentement du représentant du propriétaire.
Des restrictions supplémentaires sont définies par le propriétaire à l'aide des règles de droit et des contrats. Dans le cas d'une propriété étatique ou municipale, il est supposé que le gestionnaire immobilier peut fournir des instructions supplémentaires le concernant en dehors des normes du contrat.
Dans la pratique judiciaire, le droit du propriétaire de saisir un bien utilisé à d’autres fins, ou qui est redondant, est noté.
Saisie de biens
Il est permis de saisir un bien si:
- il n'est pas utilisé
- non utilisé aux fins prévues.
La loi étend ce droit aux objets fixés par le propriétaire ou acquis aux frais des fonds qui lui ont été attribués.
Le propriétaire a le droit de disposer des valeurs saisies comme il l'entend.
Caractéristiques de la conclusion
Si le bien appartient à l’État ou à la municipalité, le contrat est conclu sur la base d’une résolution du chef de la municipalité ou d’un autre responsable ayant autorité.
Au nom de l’État, des représentants du Département des relations immobilières (si le bien appartient à la région) ou de l’administration territoriale de l’Agence fédérale de gestion des biens.
Sans leurs actes administratifs, un accord sur la gestion opérationnelle des biens n'est pas conclu.Si ces actes ont été adoptés, mais avec des violations de la loi, le contrat peut ensuite être déclaré invalide.
Que faire avec les biens d'une organisation privée transférés à la direction? Le consentement du propriétaire est requis. Dans une grande entreprise, cela inclut le consentement de l'administrateur, de son représentant, voire des membres du conseil d'administration, en fonction du montant de la transaction et d'autres facteurs. L'ensemble des documents et la procédure sont déterminés par la charte ou l'acte constitutif.
Structure de l'accord
L'accord sur le droit de la gestion immobilière opérationnelle a approximativement la structure suivante:
- des informations sur les parties au contrat;
- liste des biens transférés, leurs caractéristiques;
- les informations sur les biens immobiliers sont extraites du registre des droits des biens immobiliers;
- valeur de la propriété transférée;
- liste des droits reçus par l'entité légale - le destinataire;
- droits et obligations des participants;
- période de validité, procédure d'extension;
- la procédure de modification du texte de l'accord;
- conditions pour sa résiliation anticipée.
Le transfert de biens immobiliers implique un changement de statut du terrain sur lequel le bien est situé. Cela inclut l’unité du destin du terrain et des biens immobiliers qui y sont situés.
Le transfert des droits sur le site est établi dans le même contrat ou dans un contrat séparé. L'enregistrement des transactions est effectué simultanément.
Quels documents sont attachés
Une application décrivant la propriété transférée, ses propriétés, ses caractéristiques fait partie intégrante du contrat pour le droit de gestion opérationnelle des biens. Documentation technique incluse.
Dans le cas du transfert de biens immobiliers dans l'application n'est pas nécessaire, l'adresse et le numéro cadastral sont suffisants.
Lors de la signature du contrat, un certificat d'acceptation est compilé. Il note les caractéristiques, certaines nuances qui pourraient à l'avenir avoir un impact sur les droits des parties.
Enregistrement d'état
Toutes les transactions immobilières doivent être enregistrées et les accords en discussion ne font pas exception. Un accord sur le transfert de propriété à la gestion opérationnelle après la conclusion est soumis à l'enregistrement auprès du Rosreestr ou de la chambre cadastrale, en fonction de la structure des corps dans la région.
L'évasion ou le refus d'enregistrement empêche la transaction d'être conclue et ne crée aucun droit ni aucune obligation.
La procédure se déroule de manière générale: les parties soumettent des documents et les fonctionnaires de Rosreestr effectuent leur vérification. Malgré la facilité apparente d’enregistrer des transactions avec des biens immobiliers municipaux ou d’État, il n’en est pas ainsi.
Au contraire, les transactions avec de tels objets sont vérifiées encore plus minutieusement. En pratique, il y a des situations où l'administration est obligée de poursuivre les greffiers en justice.
Pour éviter tout problème, les travaux relatifs au contrat de gestion opérationnelle des biens municipaux devraient être confiés aux avocats de l'administration municipale locale. Ils connaissent bien les subtilités de telles transactions.
En conclusion
La gestion opérationnelle d'un bien est un type de droit sur le bien d'autrui. Il est principalement utilisé dans le système de gestion des biens d’État ou des municipalités. Dans le même temps, les structures non étatiques ne sont pas limitées dans son utilisation.
Le transfert de propriété est effectué sur la base du contrat, conformément au formulaire approuvé et à la liste complète des actes réglementaires, s’il s’agit d’organisations budgétaires. Les entreprises privées ne doivent être guidées que par le Code civil.