هناك العديد من الطرق لاستئجار شقة. يوجد مبدآن رئيسيان في القانون الروسي - من خلال إبرام اتفاقيات الإيجار التجاري ، وكذلك عند توقيع عقد توظيف اجتماعي. كيف تختلف؟ ما هي المصادر التشريعية التي تحكم العقود ذات الصلة؟
أنواع مختلفة من التعيينات
ما هو الفرق بين الإيجارات التجارية وغيرها من أنواع المعاملات العقارية؟ وتجدر الإشارة إلى أن تفاصيل نوع العلاقة القانونية المقابلة تنظمها التشريعات المدنية والإسكان في الاتحاد الروسي. وفقًا لأحكام القانون المدني للاتحاد الروسي ، يشير عقد الإيجار إلى أن أحد أطرافه (المالك أو الشخص المخول الآخر) يوفر مباني أخرى مقابل رسوم في الحيازة القانونية ، مصحوبة بالحق في الإقامة. بما أن العلاقات في إطار هذا النوع من المعاملات تنطوي على تسويات نقدية ، فإن هذا يعني أنه يتم استئجار المباني التجارية.
البديل ممكن يكون فيه صاحب المبنى سلطة عامة أو بلدية. في هذه الحالة ، من المرجح أن يكون النقاش حول التوظيف الاجتماعي ، والذي بموجبه لا يوجد إيجار على هذا النحو ، أي أن الشخص ينقل إلى السلطات مبلغًا معينًا وفقًا للتعريفة المقررة.
ومع ذلك ، فإن العلاقة بين المواطن والسلطة ذات الصلة غالبا ما تنطوي على نوع من التسوية النقدية. وبالتالي ، ترسخت المصادر القانونية المختلفة ، وإن كانت غير رسمية ، ولكنها لا تزال تستخدم مصطلحًا يميز هذه العلاقات - الإيجار التجاري الاجتماعي.
أنواع العمالة الاجتماعية والتجارية
بطريقة أو بأخرى ، من وجهة نظر التشريع المدني للاتحاد الروسي ، التوظيف الاجتماعي والتجاري هي فئات قانونية مختلفة تماما. وهذا على الرغم من حقيقة أن للاتفاقات التي تضفي الطابع الرسمي على العلاقات ذات الصلة بعض الميزات المشتركة - على سبيل المثال ، التوافق ، العقاب (على الرغم من أن بعض المحامين يعتبرون أن هذا المصطلح لا ينطبق تمامًا على التوظيف الاجتماعي) ، وكذلك المعاملة بالمثل.
وبالتالي ، يهم من هو صاحب المبنى. في الوقت نفسه ، يلاحظ بعض المحامين أن الدولة أو البلدية ربما لا تزال مالك العقارات بموجب عقد تجاري ، وليس له طبيعة اجتماعية ، أو توظيف. وبالتالي ، يعتقد الخبراء ، ليس وضع المالك هو الذي يهم ، بل مضمون العقد.
يعتقد بعض المحامين أنه من المهم للغاية من هو صاحب العمل. الإيجار التجاري لا ينطبق إلا إذا كان الفرد يستأجر العقار. موضوع العلاقات القانونية ذات الصلة التي تقع تحت تنظيم مواد مماثلة من القانون المدني ، كيان قانوني ، كما لاحظ المحامون ، لا يمكن أن يكون. ومع ذلك ، هناك خيارات تعمل فيها المنظمات كوسطاء بين المالك والفرد الذي يستأجر الشقة.
بطريقة أو بأخرى ، ينص التشريع المدني للاتحاد الروسي على نوعين رئيسيين من اتفاقيات الإيجار ، موضوعه العقارات السكنية. أولاً ، هذا هو العقد الفعلي للتأجير التجاري للسكن ، والذي بموجبه يمكن للمالك أن يكون كيانًا قانونيًا أو فردًا ، ويمكن أن يكون المواطن فقط هو المستأجر. ثانيا ، إنه عقد اجتماعي المنحى. المؤجر فيها هو الدولة أو البلدية ، والمستأجر هو الفرد.
أحد الخصوصيات الأساسية التي تميز بين الإيجار الاجتماعي والتجاري هو الخصخصة. لا يمكن ذلك إلا إذا تم توفير السكن بالترتيب التفضيلي المناسب من قبل الدولة. في العلاقات التجارية ، تكون الخصخصة ممكنة ، إذا كان المستأجر هو الوحيد الذي سيشتري الإسكان من المالك.
النظر في تفاصيل كل من العقود.
التوظيف الاجتماعي: تفاصيل العقد
يتم تنظيم الإيجار الاجتماعي للسكن بموجب القانون المدني للاتحاد الروسي ، وكذلك من قبل مصادر القانون ذات الصلة في مجال تشريعات الإسكان ، والتي يمكن أن يشير إليها القانون. المجال الذي تتم فيه هذه العلاقات القانونية ، وفقًا لأحكام المدونة ، ضيق بما فيه الكفاية - يمكن أن يكون موضوع الإسكان الخاص بالولاية أو البلدية فقط موضوع الاتفاقات ذات الصلة. الوضع القانوني للمستأجرين الشقق أيضا المسائل.
المالك بموجب عقد توظيف اجتماعي هو هيئة حكومية هي مالك مبنى يقع في صندوق إسكان بمستوى معين - دولة أو بلدية.
بدوره ، يمكن أن يكون المواطن الروسي فقط مستأجرًا - لا يتم توفير السكن للأجانب في إطار الاتفاقيات ذات الصلة ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.
يحق لأي شخص الاعتماد على إبرام عقد توظيف اجتماعي مع الدولة أو البلدية إذا كان معترفًا به كفقير بالطريقة المنصوص عليها في القانون ، وكذلك في حاجة إلى السكن.
لاحظ أنه قد يكون هناك العديد من أرباب العمل - وكقاعدة عامة ، هؤلاء هم أفراد من عائلة واحدة. في الوقت نفسه ، يمكن أن يكون أقرباء بعيدًا - إذا ثبت أنهم يديرون أسرة مشتركة مع صاحب العمل. من الممكن أن يتم تحديد هوية الشخص كعضو في عائلة مواطن يستأجر منزلاً في المحكمة.
كل شخص يمكنه العيش في شقة بموجب عقد عمل اجتماعي له نفس الحقوق والواجبات. تخضع الالتزامات الناشئة وفقًا لشروط العقد للوفاء بشرط المسؤولية المشتركة لجميع المقيمين في شقة مستأجرة من الدولة أو البلدية.
من الممكن تمامًا ، كما ذكرنا أعلاه ، تأجير المساكن التجارية من الدولة أيضًا. ومع ذلك ، في الممارسة العملية ، حتى هذه العقود ، وإن لم تكن رسمية ، غالباً ما تكون اجتماعية. علاوة على ذلك ، كما يلاحظ بعض المحامين ، ينبغي النظر إلى مصطلح "اجتماعي" في المقام الأول في سياق توفير شروط تفضيلية للعقد - على وجه الخصوص ، من حيث مقدار الإيجار.
ما الذي يجب أن يبدو عليه عقد تأجير المساكن من الدولة أو البلدية؟ النظر في هيكلها.
هيكل عقد التعاقد الاجتماعي
بادئ ذي بدء ، تتم الإشارة إلى الأطراف في نوع العقد ذي الصلة. أحدهما مواطن أو أسرته ، والآخر دولة أو بلدية.
العنصر التالي من الاتفاقية هو الكائن. يمكن أن يكون مسكنًا ، وهو جزء من الصندوق على المستوى المناسب - الولاية أو البلدية.
العنصر التالي هو شروط الدفع. وكقاعدة عامة ، تتكون من ثلاثة أجزاء - الإيجار نفسه (يمكن الإشارة إلى أنه في كثير من الأحيان يشار إليه بموجب عقد التوظيف الاجتماعي على أنه إيجار للمبنى) ، والتعويض عن المرافق ، وكذلك المساهمات في إصلاح وصيانة المساكن. مع ذلك ، إذا كانت الدولة تأخذ رسومًا مقابل التوظيف الاجتماعي - وغالبًا ما يحدث هذا ، فسيتم احتسابها ، كقاعدة عامة ، على أساس مساحة الشقة بالمعدلات المحددة في القوانين القانونية ذات الصلة.
ينطوي استئجار السكن الاجتماعي أيضًا على حقوق والتزامات معينة للأطراف وفقًا لاتفاق من النوع المقابل. بالنسبة إلى المالك ، الذي هو الدولة أو البلدية ، تتعلق التزاماته ، كقاعدة عامة ، بضرورة تزويد المستأجر بغرفة خالية من أي أعباء ، وإجراء إصلاحات في الوقت المناسب ، وضمان إمدادات مستقرة من المرافق العامة ، إلخ.
في المقابل ، فإن المؤجر على التوظيف الاجتماعي أيضا لديه حقوق. كما أنها منصوص عليها في العقد ، وكقاعدة عامة ، تعكس الحق في المطالبة بمدفوعات الإيجار والمرافق في الوقت المحدد ، وكذلك تنطبق على المحكمة في حالة حدوث أي انتهاكات.
التزامات المستأجر وفقا للعقد هي كما يلي: استخدام الشقة للغرض المقصود منها ، لضمان سلامتها ، لإجراء إصلاحات إذا لزم الأمر ، لدفع الإيجار والمرافق في الوقت المحدد.
حقوق صاحب العمل ، المنصوص عليها في اتفاقيات الإيجار الاجتماعي ، هي كما يلي: غرس أشخاص آخرين في الشقة ، إذا كان هذا لا يتعارض مع أحكام القوانين ذات الصلة ولا يعني عدم الراحة للجيران. للمواطن أيضًا الحق في المطالبة بالإصلاح في الوقت المناسب من المالك.
إنهاء عقد العمل الاجتماعي
يتضمن عقد الإيجار التجاري للمباني فقرة بشأن إنهاء العقد ذي الصلة. الموقف مشابه لاتفاقية النوع الاجتماعي. إنهاء العقد ممكن في أي وقت بالاتفاق المتبادل بين الطرفين. لهذا ، يكفي لصاحب العمل أن يخطر المالك كتابةً.
يحق للدولة أو البلدية - موضوعات الملكية العقارية - إنهاء العقد الاجتماعي للتوظيف حصريًا في المحكمة ، وفقط في حالة وجود أسباب قانونية.
بعد النظر في كيفية صياغة العقد الذي يكون فيه المؤجر هو الدولة ، ندرس تفاصيل الاتفاقيات التي لا تنتمي إلى الفئة الاجتماعية. ما هو بالضبط التوظيف التجاري؟
تفاصيل العقود الخاصة
وفقًا للمادة 671 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن إبرام اتفاقيات بشأن نقل المباني السكنية للإيجار بين المواطنين ، وكذلك الأفراد والكيانات القانونية ، إذا كان هؤلاء هم أصحاب العقارات. لا يتطلب عقد الإيجار التجاري أي موافقات إدارية ولا يخضع للتسجيل الإلزامي لدى الجهات الحكومية.
قد يكون الهدف من الاتفاقية ذات الصلة هو السكن الذي يفي بالمعايير المحددة على مستوى البناء والحريق والصرف الصحي وغيرها من المعايير الهامة من وجهة نظر تشغيل المبنى. من المهم أن يكون للشقة الوضع الرسمي للمبنى ، المسجل في مستندات من BTI
عقد العمل التجاري غير المصنف على أنه اجتماعي أمر ملح. ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على نوعين من الاتفاقات حسب الشروط - ما يصل إلى سنة واحدة وما يصل إلى 5 سنوات. إذا لم يشير الطرفان إلى المصطلح الوارد في شروط العقد ، فسيتم توقيعه لمدة 5 سنوات.
على عكس اتفاقية التوظيف الاجتماعي ، التي لا يمكن أن يعيش فيها المستأجر وأفراد أسرته فقط في شقة مستأجرة من ولاية أو بلدية ، فإن التوظيف التجاري ، كقاعدة عامة ، لا يعني فرض قيود على إقامة أي شخص. في المقابل ، تقع مسؤولية استخدام السكن على عاتق المستأجر.
في الوقت نفسه ، من الممكن إجراء تأجير تجاري للمسكن بمشاركة عدة مستأجرين. وفي هذه الحالة ، تنطبق الالتزامات بموجب العقد على كل من سيكون موضوع العلاقات القانونية. تصبح مسؤوليتهم مشتركة ، بما في ذلك في جانب دفع ثمن السكن. يتم تحديد قيمتها ، على عكس عقد النوع الاجتماعي ، بشكل خاص ، ولا تستند إلى معايير تعتمد ، على سبيل المثال ، على مساحة الشقة.
علاوة على ذلك ، ما أن يتم تحديد مبلغ الإيجار في العقد ، لا يمكن تغييره خلال مدة الاتفاقية. فيما يتعلق بتكرار الدفع - يتم تحديد ذلك بشكل خاص. ولكن إذا لم يحدد الطرفان هذا الشرط في العقد ، فعندئذ ، وفقًا للمادة 682 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن يتم الدفع شهريًا.
إذا تم توقيع عقد للتأجير التجاري للإسكان من الدولة ، فإن هذه الوثيقة بشكل عام سوف تستوفي المعايير المذكورة أعلاه.
دعونا الآن دراسة هيكل هذه العقود.
هيكل عقد العمل
يجب أن يعكس هذا النوع من المستندات:
- موضوع العقد ؛
- نوع العقار ، عنوانه ؛
- حقوق والتزامات المؤجر والمستأجر ؛
- مدة الاتفاق
- الطرق التي يفي بها صاحب العمل بالتزاماته ؛
- معلومات عن المستندات التي تؤكد ملكية الإسكان ؛
- بيانات جواز سفر المؤجر والمستأجر أو غيرها من معلومات تحديد الهوية ؛
- مبلغ دفع الإيجار ، وانتظام الدفع ؛
- قائمة الممتلكات الموجودة داخل الشقة ؛
- شروط الدفع للمرافق.
في بعض الحالات ، يتم تضمين عناصر أخرى في العقد. على سبيل المثال ، هناك عقد إيجار تجاري للسكن مع الحق في الشراء. صحيح ، في الممارسة الروسية ، هذه العلاقات القانونية نادرة. ومع ذلك ، في كثير من الأحيان يمارسون في البلدان الغربية. يقول المحامون إن المصطلح المقابل غير منصوص عليه صراحة في القانون.
وفقًا للخبراء ، تحتوي الأفعال القانونية الحالية على أحكام يمكن استخدامها في سياق تنظيم العلاقات القانونية ، مما يعني ضمناً استئجار شقة مع الحق في استردادها.
يوصي الخبراء بأن يقوم المواطنون الذين يسجلون عقد إيجار تجاري بالتوقيع مع المالك على إجراء قبول وتحويل الإسكان ، والذي يرافق عقد الإيجار الرئيسي. يجب أن تعكس حالة الجدران والأرضيات والنوافذ والسباكة والعناصر الأخرى للمبنى والتي تعتبر مهمة من حيث المظهر والغرض.
تأجير من الباطن
يشتمل المصدر الرئيسي للقانون الذي يحكم فئة الإيجار التجاري - القانون المدني للاتحاد الروسي - على أحكام تتعلق بالإيجار من الباطن ، أي إمكانية حصول المستأجر ، بموجب اتفاق مع مالك الشقة ، على الحق في التصرف في العقار وإبرام اتفاقيات تأجير إضافية مع أشخاص آخرين.
الطبيعة القانونية لاتفاقات الإيجار من الباطن تشبه بما فيه الكفاية لخصائص الاتفاقات بين المستأجر من الشقة وصاحب المنزل. ومع ذلك ، فإن العقود المعنية لها بعض القيود. على سبيل المثال ، لا يمكن توقيع مثل هذه العقود لفترة تزيد عن المدة المحددة في العقد بين المالك والمستأجر الأول. إذا تم إنهاء العقد الأول قبل الموعد المحدد ، فسيتم إنهاء العقد من الباطن.
إن خصوصية اتفاقية العقد من الباطن هي أن المستأجر الثاني ، كما يلاحظ بعض المحامين ، لا يحصل على حق كامل في استخدام السكن ، على وجه الخصوص ، لا يستطيع التخلص منه. بالإضافة إلى ذلك ، المستأجر الرئيسي هو المسؤول عن تصرفات "نظيره" لمالك الشقة.
لكي يكون المستأجر الرئيسي قادرًا على استئجار الشقة من الباطن ، وفقًا لأحكام المادة 685 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن يكون للشقة مساحة كافية: 12 مترًا مربعًا. م لكل شخص. تحتوي هذه القاعدة ، بدورها ، على قانون رئيسي آخر يحكم الاستئجار التجاري للمسكن ، وهو RF LC. أي إذا كانت المعيار أقل من المعيار المحدد في قانون الإسكان أثناء التقديم المقترح للمستأجر الثاني ، فلا يمكن إبرام اتفاقية التأجير من الباطن.
الحق الاستباقي في تجديد العقد
دراسة ما هو الإيجار التجاري للسكن ، من المفيد الانتباه إلى جانب مثل الحق الوقائي في تمديد عقد الإيجار. وفقًا للمادة 684 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب على مالك الشقة قبل ثلاثة أشهر من الموعد النهائي لانتهاء العقد تقديم شروط جديدة للعقد للمستأجر أو تأكيد الشروط الحالية. إذا لم يعد المالك يرغب في استئجار الشقة بعد العقد ، فإنه ملزم بإخطار المستأجر بذلك. إذا لم يفعل ، فيتم تمديد العقد لنفس الفترة التي تم خلالها إبرام العقد في الأصل.
والأكثر إثارة للاهتمام هي أحكام المادة 684 من القانون المدني للاتحاد الروسي فيما يتعلق بالتصرف اللاحق من قِبل المؤجر لممتلكاته عندما يكون العقد السابق قد اكتمل ولم يجدد. لذلك ، في القانون المدني ، على وجه الخصوص ، يقال إن صاحب العقار لا يحق له إبرام اتفاق مع شخص ما لاستئجار شقة خلال العام ، إذا أبلغ المستأجر السابق أنه لن يقوم بتأجير مسكن.
هذه هي خصوصية القوانين التي تحكم الاستئجار التجاري للمباني السكنية ، والممارسة القضائية المتعلقة بممارسة المواطنين لحقوقهم ، كما يلاحظ بعض الخبراء ، غامضة. والحقيقة هي أن صاحب العمل لا يستطيع دائمًا أن يثبت في الممارسة العملية أنه لم يتلق التحذير المناسب.
إنهاء العقد التجاري
درسنا الجوانب الرئيسية لهذه الفئة القانونية مثل الإيجار التجاري. ما هذا ، الآن أنت تعرف. سيكون من المفيد أيضًا النظر في الفروق الدقيقة التي تعكس إنهاء نوع العقد ذي الصلة. وفقًا للمادة 687 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن لكل من المالك والمستأجر إنهاء العلاقات القانونية بموجب اتفاقية تأجير تجاري.
صحيح ، والثاني في هذا المعنى لديه المزيد من الاحتمالات. من أجل إنهاء عقد الإيجار ، يجوز للمستأجر أن يخطر برغبته في إنهاء العلاقة القانونية قبل ثلاثة أشهر من انتهاء العقد الحالي دون توضيح. يمنح القانون المالك الحق في إنهاء العقد في المحكمة.
في هذه الحالة ، يجب أن يكون لدى المؤجر سبب وجيه لإنهاء العقد. على سبيل المثال ، تأخير منتظم في سداد مدفوعات المستأجر أو إهماله من جانب المستأجر من الالتزام بالحفاظ على الشقة في حالة جيدة.
