هناك مختلف شكل الملكية الى الارض تحت العام يجب أن يكون مفهوما أن موقع واحد ينتمي إلى عدة أشخاص في نفس الوقت. في هذه الحالة ، لا يوجد أي شكل مختلط أو جماعي أو أي شكل آخر من أشكال ملكية الأراضي. لا يوجد سوى عدد وافر من الموضوعات. 
الميزات الرئيسية
قد تكون الممتلكات المشتركة قابلة للقسمة أو غير قابلة للتجزئة. في الحالة الأخيرة ، قد يكون من العقارات الموروثة ، والتي لا يمكن تقسيمها بسبب ميزات التصميم. هذا هو أيضا ملكية الأرض تحت مبنى سكني.
تصنيف
الملكية المشتركة تنقسم إلى حقوق الملكية وغير حقوق الملكية. الأول ، وفقا للفقرة 3 من الفن. 244 يعتبر القانون المدني هو القاعدة ، والثاني - الاستثناء ، الذي ينص صراحة في القانون. في هذا الصدد ، يتم استبعاد التعليم بموجب اتفاقية ملكية مشتركة ، بما يتعارض مع القواعد. تم تأسيس هذا الحكم في الفن. 168 القانون المدني.
وفاء الالتزامات
تتضمن ملكية المالك حصة في القانون العام. في هذا الصدد ، يجوز للدائنين الذين يطلبون الوفاء بالالتزامات أن يعلنوا عن حبس الرهن من هذا الجزء. التشريع السابق لم يسمح بهذا الاحتمال. على سبيل المثال ، إذا كانت هناك ملكية مشتركة مشتركة للمنزل ، فيجب تحديد الجزء الذي سيتم إنفاذه دون المساس بالمالكي الباقين. لديهم الفرصة لشراء هذا الجزء. في القانون ، يطلق عليه حق الشراء الوقائي.
بالنظر إلى هذا ، الفن. 255 ح 2 من القانون المدني يسمح للدائن أن يطالب المدين ببيع جزء منه لأي مالك آخر. العائدات في هذه الحالة سوف تذهب لسداد القرض. في مصلحة الجامع ، بيع العقارات في السوق (الحقيقي) ، وليس بسعر مخفض ، والتي قد تكون مهتمة أصحاب أو المشترين أو الممتلكات المعزولة. قد يرفض الملاك الآخرون شراء قطع الغيار. في هذه الحالة ، قد يتم بيع العقار الذي يقع على عاتقه ، بقرار من المحكمة ، في مزاد علني.
هذا الحكم يحمي مصالح المدين ، الذي مع طريقة التنفيذ هذه يمكن أن يحصل على أقصى مبلغ ممكن. في الوقت نفسه ، لا يمكن للدائن نفسه حيازة الممتلكات. خلاف ذلك ، فإن هذا من شأنه أن ينتهك الحق في الشراء الوقائي للمالكين المشاركين.
في حالة رفضهم ، يكون خيار البيع حصريًا من المزاد العلني ممكنًا. في هذه الحالة ، تكون مثل هذه التلاعب ممكنة الملكية المشتركة إلى المنزل والأرض. لا يمكن لأي شخص غير مرتبط بمشاركين آخرين يتمتعون بثقة شخصية أو علاقات عائلية أن يصبح مشاركًا في العلاقات القانونية للفئة الثانية. في حالة عدم ملكية الأسهم ، يمكن للدائن أن يطلب فقط تخصيص ممتلكات المدين. وفقط في ظل هذا الشرط ، يمكن حبس العقارات.
الملكية المشتركة للمنزل والأرض
تتطلب هذه الفئة تحديدًا واضحًا لأجزاء المشاركين في مالكي الملكية المشتركة. يتم تنظيم الملكية المشتركة للمنزل والأرض بموجب القانون أو يتم تحديدها بالاتفاق. عند الميراث ، يتم الاعتراف على قدم المساواة بجزء من خلفاء قائمة انتظار واحدة ، وفقًا للقواعد. تم تأسيس هذا الحكم في الفن. 532 هـ ، 1 القانون المدني لعام 1964.
إذا لم يتم توفير الشروط اللازمة لحجم الأجزاء باتفاق الطرفين ، فستكون متساوية أيضًا. يتم تسجيل هذا الحكم في الفن. 245 ص 1 من القانون المدني.في هذه الحالة ، تتاح للمشاركين فرصة عدم تحديد حصتهم بشكل مباشر في العقارات المشتركة. هذا يعني مساواتهم - الفصل بالكمية. علاوة على ذلك ، تعتبر الأرض في ملكية مبنى سكني ، كما ذكر أعلاه ، غير قابلة للتجزئة. هذا يعني أنه إذا تم نقل المنطقة إلى الوارثين بموجب القانون ، فلن يتمكنوا من تحديد الجزء الخاص بهم من قطعة الأرض تحت المبنى. لا يمكنك تخصيص جزء من الشقة مع الأرض تحتها.
قواعد جديدة
تتعلق تلك التحسينات التي يتم إجراؤها في العقارات المشتركة من قبل أحد المالكين. هذه القواعد ذات صلة بالنظر إلى الطبيعة المستمرة للعلاقة فيما يتعلق باستخدام الممتلكات. يوفر القانون فرصة للمالكين للموافقة على إجراءات تغيير أجزائهم وفقًا لمساهمة كل منهم في زيادة الممتلكات. في حالة عدم وجود مثل هذا الاتفاق ، فإن قواعد الفقرة 3 من المادة 245 GK. وفقا لهم ، فإن طبيعة التحسينات التي أدخلت ستكون ذات قيمة.
نقطة مهمة
التحسينات التي يمكن فصلها عن الهدف الرئيسي للملكية المشتركة دون التسبب في ضرر غير متناسب للغرض الاقتصادي ، وفقًا للقاعدة العامة ، تنتقل إلى ملكية المشارك الذي قام بتصنيعها. وهذا هو ، أنها لا تشكل وجوه الملكية المشتركة.
بالاتفاق ، قد تبقى التحسينات في الممتلكات. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، يتم توفير زيادة تناسبية من جانب المالك الذي أنتجها ، شريطة أن يكون قد تم تنفيذ الإجراءات من قبله على نفقته الخاصة وبالطريقة الموضحة ، أي أنها تتعلق بالجزء المتعلق بالعقار الذي تم توفيره له خصيصًا للاستخدام.
على سبيل المثال ، هناك ملكية مشتركة لمبنى سكني ، وقام مالك وحدته بإرفاق ملحق به. يمكنه استخدام القاعدة العامة. نظرًا لحقيقة أن الممتلكات المشتركة أصبحت أكبر على نفقته ، يحق له المطالبة بزيادة مقابلة من جانبه. في هذه الحالة ، سيكون الامتداد جزءًا من المبنى بأكمله. لن يكون ملكا لصاحبها.
ترتيب التصرف
إذا كان المنزل والأرض مملوكين لعدة أشخاص ، فلا يمكن تنفيذ جميع الإجراءات معهم إلا بالإجماع. هذا ، على وجه الخصوص ، يتعلق بالتخلص من الممتلكات. تم وضع هذا الإجراء في الفقرات الأولى من المادتين 246 و 247. في حالة عدم وجود موافقة من مالك واحد على الأقل ، لا يمكن تنفيذ هذه الطريقة أو طريقة التخلص هذه إلا وفقًا لأمر من المحكمة.
يحدد القانون أنه يجوز لأي مالك التصرف من جانبه حسب تقديره. في الوقت نفسه ، يمكن الحفاظ على الملكية المشتركة للمنزل والأرض. وهذا هو ، ليس من الضروري عزل الجزء الخاص بك في النوع. سيكون هدف المعاملة في هذه الحالة هو الحق في مشاركة في الملكية المشتركة ، وليس على وجه التحديد جزءًا من العقار. ومع ذلك ، في حالة التعويض عن طريق البيع أو التبادل ، من الضروري الامتثال للقواعد المنصوص عليها في المادة. 250 القانون المدني على إمكانية شراء وقائية لأصحابها الآخرين.
أجزاء مطابقة
في كثير من الأحيان في الممارسة العملية هناك حالات عندما يكون من المستحيل تحقيق المساواة المطلقة للأسهم التي يتم تخصيصها حقا للممتلكات. على سبيل المثال ، وفقًا للقانون ، استلم وريثان مبنى يضم ثلاث غرف. في هذه الحالة ، يضع الملاك أنفسهم الإجراء الخاص باستخدام العقارات المشتركة ، على الأقل تقابل أسهمهم تقريبًا.
إذا تم إعطاء أحد المالكين جزءًا أصغر ، فيجب على المالكين الباقيين التعويض عن انتهاك حقوق الملكية. يمكن تحقيق ذلك ، على سبيل المثال ، عن طريق تقليل حصتها في مدفوعات وتكاليف صيانة الممتلكات العامة.
وفقا للفن. 249 CC ، يجب على كل مالك المشاركة في دفع الضرائب وإجراء مدفوعات أخرى تتعلق بالممتلكات.تنطبق هذه الأحكام على النظام القانوني للدخل والمنتجات والفواكه والمحاصيل التي يتم الحصول عليها من استخدام الملكية المشتركة. كل هذا يصبح أيضًا ملكية مشتركة للمالكين ويتم توزيعه بالتناسب مع الأجزاء المتاحة. لكن وفقًا لاتفاق الطرفين ، يمكن تنفيذ الفصل بطريقة أخرى. 
إنهاء الملكية المشتركة
لكل مشارك الحق في الانسحاب من هذه العلاقات. ويمكن القيام بذلك من خلال نقل حصتها إلى أطراف ثالثة ، أو تخصيص أو تقسيم الملكية المشتركة. عندما يبيع أحد المالكين الجزء الخاص بهم ، قد يطلب الباقي بيعه لهم بسعر محدد وشروط أخرى.
وفقًا لقاعدة الشراء الوقائية ، يتعين على المالك المنفّذ إخطار المالكين الباقين كتابيًا بنواياهم. هذه الأخيرة لديها الفرصة لشراء جزء من الممتلكات في غضون شهر من استلام الإخطار. بعد انقضاء مدة الولاية ، يجوز للقائم بالتجارة بيع جزءه لطرف ثالث. في حالة انتهاك قواعد الشراء الوقائي ، يجوز لأي من المالكين المشتركين ، في دعوى قضائية ، المطالبة بنقل التزامات وحقوق المشتري إليه. هذا يعني أنه ملزم بدفع السعر المحدد والوفاء بشروط المعاملة الأخرى. ينطبق الحق الوقائي للشراء أيضًا على تبادل الأسهم ، ولكن ليس على الهدية. لا يجوز التنازل عن هذه الفرصة في ترتيب المهمة.
الإطار التشريعي
في الفن. 251 ، اللحظة التي تنتقل فيها حصة اليمين إلى المستحوذ عليها محددة بوضوح. يصبح المالك الكامل من تاريخ إبرام اتفاق الاغتراب ، ما لم ينص على خلاف ذلك في اتفاق الطرفين. يرجع ذلك إلى حقيقة أن موضوع الملكية في هذه الحالة هو الحق وليس الملكية ، ثم الإجراء المنصوص عليه في المادة. 223 القانون المدني. بالإضافة إلى ذلك ، على النقيض من المبدأ المنصوص عليه في هذه المقالة ، قواعد الفن. 251 وضع الترتيبات التعاقدية. هذا هو مخطط مختلف تماما لتحديد لحظة الانتقال. 
ميزات الأرض
كيف يتم تحويل الأرض الموجودة تحت المنزل إلى عقار؟ بالنسبة للأراضي التي هي قيد الاستخدام الفعلي مع المباني الواقعة عليها والتي تم الحصول عليها ولكنها غير مسجلة نتيجة للمعاملات قبل بدء نفاذ قانون الاتحاد السوفياتي بتاريخ 6 مارس 1990 رقم 1305-1 ، ينطبق الحق في الاستحواذ المجاني. يتم تنظيم هذه القواعد عن طريق الفن. 36 LC RF.
وفقا للفقرة 1 من الفن. 2 من القانون الاتحادي رقم 137 ، يجوز شراء الأراضي التي تملكها البلدية بأسعار تفضيلية. يستبدل الأشخاص الذين اشتروا العقارات بعد عام 2002 المخصصات بتكلفة تساوي ثلاثين ضعف معدل الضريبة لكل وحدة من مساحة الأرض. تتمثل المعايير المحددة لتطبيق السعر التفضيلي في ملكية المبنى وعدم وجود إجراء آخر لشراء الأراضي للملاك الذين أصبحوا كذلك حتى عام 2001.
