منذ بضع سنوات فقط ، ظهر منتج مصرفي جديد في السوق الروسية - رهن عقاري تجاري. على الرغم من أن هذه الظاهرة بالنسبة لنا جديدة تمامًا ، إلا أن الشركات الغربية أبدت تقديرها لفترة طويلة. دعونا نلقي نظرة فاحصة على هذا النوع من الإقراض التجاري ، وميزاته ومزاياه وعيوبه.
الملكية لرجال الأعمال
إذا قررت فتح مشروع تجاري خاص بك أو توسيع نشاط تجاري موجود ، فقد تحتاج إلى مساحة إضافية. بالطبع ، إذا كان لديك المبلغ المطلوب ، يمكنك الحصول على ما تريد على الفور. إذا لم يكن هناك نقود ، فالطريقة الوحيدة للوصول إلى الهدف هي الحصول على قرض. الرهن العقاري التجاري عبارة عن قرض بنكي طويل الأجل لشراء مباني غير سكنية لممارسة الأعمال التجارية. بمساعدة هذا القرض ، يمكنك شراء مكتب أو مستودع أو مباني تجارية أو صناعية.
عادة ، هناك حاجة إلى مثل هذه الخدمات المصرفية من قبل الشباب الذين بدأوا للتو ، ويخطط رواد الأعمال الأفراد لتوسيع أعمالهم. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمواطنين الذين يزودون أنفسهم بالعمل من تلقاء أنفسهم الاستفادة من هذا الاقتراح: كتاب العدل والمحامون. يجب أن يكون لديهم مكتب لاستقبال المواطنين. أيضا ، يمكن استخدام الخدمة من قبل المواطنين الذين يرغبون في استثمار نقدي مجاني بشكل مربح. بعد أن حصلت على كائن عقاري تجاري في الرهن العقاري ، يمكنك استئجار ذلك بشكل مربح.
القضايا القانونية
الرهن العقاري التجاري في الاتحاد الروسي أبعد ما يكون عن مجال مصالح الدولة. نتيجة لذلك ، لا يقدم القانون توضيحات واضحة لخصائص هذا النوع من الإقراض. تم تصميم القانون الحالي للرهون العقارية (القانون الاتحادي رقم 102) للحصول على قروض الإسكان ، ولكن من حيث الإقراض لرجال الأعمال ، فإنه يحتوي على العديد من الثغرات. نتيجة لذلك ، لا تغامر جميع البنوك الروسية بالعمل مع رهن تجاري.
من ناحية أخرى ، العقارات ، علاوة على ذلك ، لأغراض تجارية ، يصبح ضمان لهذا النوع من القروض. هذه الحقيقة تجعل بعض البنوك تغلب على المخاوف. وبالتالي ، فإن صناعة الإقراض هذه ، رغم بطئها ، تتطور.
شروط القرض
نظرًا لأن الرهون المضمونة عن طريق العقارات التجارية للبنوك الروسية جديدة تمامًا ، فقد تختلف شروط الحصول على هذا القرض في مؤسسات مالية مختلفة اختلافًا كبيرًا. ولكن ، بعد النظر في العديد من هذه المقترحات ، يمكن للمرء أن يستنبط قائمة من الشروط للمقترض العادي. يبدو مثل هذا:
- مبلغ القرض - من 1 إلى 100 مليون روبل روسي ؛
- عملة الإقراض: روبل ، دولار ، يورو ؛
- معدل الفائدة - من 10 إلى 15.5 في المائة للأفراد ، وحتى 20 في المائة - للكيانات القانونية ؛
- دفعة أولى - ما لا يقل عن 20 ٪ من قيمة الكائن ؛
- مدة القرض - من 5 إلى 10 سنوات ؛
- التأمين الإجباري لفقدان أو تلف كائن.
في هذه الحالة ، سيكون من الضروري أن تثبت بالإضافة إلى ذلك أن عملك موجود لمدة ستة أشهر على الأقل وأنه ناجح للغاية ، ويحقق ربحًا. كما ترون ، لرجل أعمال ناجح ، فإن الشروط مقبولة تمامًا. سعر فائدة كبير يمكن أن يسبب أسئلة. ولكن إذا أخذت في الحسبان أن مدة الرهن العقاري قصيرة للغاية ، يصبح من الواضح أنك ببساطة لن يكون لديك وقت لدفع مبالغ زائدة كثيرًا.
متطلبات الغرفة
الرهون العقارية التجارية العقارية في روسيا ليست شائعة جدا. البنوك نهج هذه المسألة بحذر شديد. أولاً وقبل كل شيء ، يتعلق الأمر بمتطلبات العقار. 
هناك الكثير منهم:
- بادئ ذي بدء ، يجب أن توجد غرفة أو مبنى منفصل في المنطقة التي يتم فيها تقديم هذا النوع من الرهن.
- مساحة الغرفة - لا تقل عن 150 م2.
- لا يمكن أن يكون المبنى متنقلاً ، بل يجب أن يتعلق ببناء رأس المال.
- يجب أن تكون الغرفة مناسبة للغرض المقصود. على سبيل المثال ، إذا كان المقترض متورطًا في الزراعة ، فقد تكون المنشأة المكتسبة عبارة عن مستودع ، وحظيرة ، ولون خنزير ، وهكذا. في هذه الحالة ، لن تعمل على شراء غرفة لترتيب مواقف السيارات.
- يجب أن تكون الغرفة "نظيفة" من الناحية القانونية. يجب أن يكون رقم المسطرة والوثائق الفنية ووثائق الملكية الأخرى طبيعية.
- يجب أن تكون العقارات خالية من مطالبات الغير.
- يجب أن تنتمي الأرض التي بني عليها الكائن (أو يقع) للمقترض على أساس حقوق الملكية أو عقود الإيجار طويلة الأجل. في الحالة الأخيرة ، سيطلب البنك ضمانات بأن تصبح الأرض في نهاية عقد الإيجار ملكية للمقترض.
- يجب أن تتطابق تكلفة المبنى مع السوق. يجب تأكيد هذه الحقيقة من خلال تقرير تقييم لا يزيد عن ستة أشهر مضت. يجب أن يتم التقييم بواسطة خبير مستقل.
- يجب تأمين موضوع الرهن.
كما ترون ، قائمة المتطلبات كبيرة جدًا. لذلك ، لدى البنوك التي تعمل على تطوير هذا المجال بجد ، غالبًا ما تحتوي على قائمة بالأشياء التي تلبي جميع المتطلبات وهي جاهزة للبيع. تحت أماكن العمل من هذه القائمة ، والحصول على قرض عقاري ليس بالأمر الصعب.
متطلبات المقترض
ولكن بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في الحصول على رهن تجاري ، فإن المتطلبات أقل بكثير. المعايير الرئيسية هي:
- المقترض هو أحد سكان الاتحاد الروسي ؛
- العمر - من 21 إلى 70 سنة (في نهاية الرهن) ؛
- عمر الشركة (الأعمال ، رجل أعمال فردي) هو 6 أشهر (12 عامًا للأعمال الموسمية).
للتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري على عقار تجاري ، ستحتاج إلى:
- طلب قرض
- الملف الشخصي (الخاصة لكل بنك) ؛
- وثائق التأسيس والتسجيل لعملك ؛
- المستندات التي تؤكد أنشطة الأعمال ؛
- البيانات المالية.
بالطبع ، قد تكون القائمة مختلفة قليلاً. سيتم الإشارة إلى القائمة الكاملة لك من قبل مدير المؤسسة الائتمانية عند تسجيل الرهن.
الرهن العقاري للأعمال التجارية للأفراد
الرهن العقاري التجاري للأفراد مفهوم جديد تمامًا للمؤسسات المصرفية الروسية. بادئ ذي بدء ، يتم تقديم هذه الخدمة من قبل البنوك الكبيرة:
- "سبيربنك".
- "التجارة الخارجية".
يمكنك أيضًا الاتصال بالمؤسسات الأخرى:
- "مطلق".
- "Moskommertsbank".
- "Rosbank".
- بنك الرهن العقاري الروسي.
- "VTB 24".
- "الاتحاد AKB".
- "PromTransBank" وغيرها.
يقدم كل منهم الشروط الخاصة به لتلقي الأموال ، لكن قائمة المستندات للجميع هي نفسها تقريبًا:
- جواز السفر ، تين ،
- الهوية العسكرية (إن وجدت) ؛
- نسخ من الوثائق عن الحالة الزوجية ؛
- شهادة الدخل ومن مكتب الضرائب ؛
- المستندات التي تؤكد وجود الحسابات والأسهم والسندات والأدلة الأخرى على الملاءة ؛
- رخصة تجارية
- تقرير خبير عن تقييم الممتلكات وقيمتها السوقية ؛
- وثائق التأمين العقاري ؛
- مستندات ملكية الأرض بموجب العقار أو الإيجار ؛
- عقد بيع الممتلكات المكتسبة في الرهن العقاري ؛
- وثائق أخرى بناء على طلب البنك.
الفوائد
بطبيعة الحال ، فإن الميزة الرئيسية التي تقدمها القروض التجارية هي الحصول على مباني تجارية خاصة بها في وقت قصير. هذا مهم جدا بعد كل شيء ، فإن وجود مكتب خاص بك أو منطقة مبيعات أو أماكن أخرى يجعل منظم الأعمال مستقلًا عن التغييرات في أسعار الإيجارات وغيرها من اللحظات غير السارة. بالطبع ، لا يعفي الرهن من الالتزام بدفع مبلغ كبير كل شهر. ولكن سيكون المدفوعات عن العقارات الشخصية ، وليس الإيجار. مسألة أخرى تماما ، أليس كذلك؟
ميزة أخرى هي أن العديد من البنوك توفر قرضًا طويلًا إلى حد ما - حتى 10 سنوات. في بعض الأحيان يمكنك الحصول على رهن تجاري حتى بدون دفعة مقدمة. صحيح ، لهذا سوف تحتاج إلى تزويد البنك بإيداع إضافي.
تمارس العديد من البنوك أيضًا سدادًا مبكرًا دون عقوبات ، وكذلك سداد أصل مؤجل لمدة تصل إلى ستة أشهر.
القصور
مثل أي قرض آخر ، والرهون العقارية التجارية بلا شك لها عيوب. أهمها ما يلي:
- عدم وجود تشريع تشريعي واضح ؛
- عدم وجود ممارسة كافية للعديد من البنوك ، وخطط الرهن العقاري ، وحدود المخاطر المحددة بوضوح ، وما إلى ذلك ؛
- وجود قضايا مثيرة للجدل عند تسجيل قطعة أرض كتعهد في الحالات التي يتم فيها شراء المبنى بالكامل ؛
- المبالغة بوضوح حجم الوثائق المطلوبة ؛
- الحاجة إلى إجراء ودفع تكاليف إجراءات إضافية: التأمين ، الفحص ، تقدير التكلفة ، وهلم جرا ؛ كل هذا يتطلب وقتًا طويلًا من المعالجة وتكاليف إضافية.
ميزات الإقراض للكيانات القانونية
الرهون التجارية للكيانات القانونية لها أيضا خصائصها الخاصة. على سبيل المثال ، يحتوي القانون على قاعدة مباشرة تحظر تنفيذ الرهن قبل تسجيل المعاملة. هذا هو خطر كبير جدا لمؤسسة مالية. اتضح أن البنك يعطي المال أولاً للشراء ، ثم يتم شراء العقارات ، وعندها فقط يمكن أن يكون بمثابة ضمان. المؤسسات الائتمانية يجب أن تذهب للحيل إضافية. في هذه الحالة ، غالبًا ما يتم إيداع الأموال في خلية مصرفية تابعة لهذه المؤسسة المالية ، أو يتم استلامها بموجب خطاب اعتماد خاص دون إمكانية السحب.
هناك صعوبة أخرى. العقارات التجارية ومن المعروف أن القيمة الدفترية. وعادة ما يكون أقل بكثير من سعر السوق. في هذه الحالة ، ينشأ البائع الدخل الخاضع للضريبة. كما أنه ليس من المثير للاهتمام بالنسبة للمشتري أن يسجل القيمة الحقيقية لأماكن العمل في العقد ، لأن مبلغ الضريبة في هذه الحالة سيكون أكثر من ذلك بكثير. لكن سعر السوق للبنك مهم جدا. خلاف ذلك ، لن يتم تغطية جزء من القرض بقيمة الضمان.
للتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري على العقارات التجارية ، يجب على الكيانات القانونية إعداد:
- تقرير حساب الربح / الخسارة
- تحليل دوران الشركة النقدية لمدة لا تقل عن 6 أشهر ؛
- معلومات عن الذمم المدينة والدائنة ؛
- معلومات البنك عن حالة حسابات المؤسسة ؛
- معلومات حول الأصول الثابتة ؛
- معلومات عن المعاملات الائتمانية الحالية ، وأنواع الاتفاقيات الأخرى ؛
- مستندات أخرى حسب تقدير البنك.
مخططات التصميم
بما أن الرهون التجارية لا تملك تشريعات واضحة ، فإن هذه المعاملات محفوفة بالمخاطر بالنسبة للبنوك. هناك ثلاثة مخططات تصميم أساسية تساعد في تقليل المخاطر.
الخيار رقم 1:
- يبرم الطرفان عقد بيع ؛
- يقوم المشتري بدفع مقدم ، ويضمن البنك دفع الباقي بعد إيداع الوديعة ؛
- يسجل المشتري الملكية ؛
- يتم سحب الوديعة ويدفع للمشتري المبلغ المفقود.
الخيار رقم 2:
- يدفع المشتري للبائع دفعة أولى ؛
- تعهد المبنى بالبنك.
- يتم تسجيل تغيير الملكية ، يتم إبرام عقد البيع ؛
- يتلقى البائع باقي المبلغ ، على الرغم من استمرار أنشطة التسجيل.
الخيار رقم 3:
- يتم تسجيل كيان قانوني منفصل ، يتم نقل ملكيته إلى العقار ؛
- بالنسبة لصناديق الائتمان ، يشتري المشتري ملكية هذا الكيان القانوني ؛
- بعد سداد القرض ، يمكن للمشتري إعادة تسجيل ملكية نفسه.
للتحكم الكامل في تقدم المعاملة ، يتم تقديم المقترض في أغلب الأحيان عرضًا لمصالحه. وبالتالي ، يتولى ممثل البنك تنسيق جميع القضايا والتواصل في مختلف الخدمات.هذا يسمح للمقترض ليس فقط لتوفير الوقت ، ولكن أيضا للحد من المخاطر في جميع مراحل العملية.
