Le bien-être de la population augmente, respectivement, et la nécessité d’investir de l’argent libre augmente. L’acquisition de terrains est l’un des outils de gestion financière les plus efficaces.
Selon les règles dictées par la loi foncière, une vente aux enchères est presque toujours organisée. Examinons en détail ce que sont les offres de terrains, les caractéristiques et les règles de mise en œuvre, et nous déterminerons également si cette procédure peut être contournée.
Vente aux enchères - de quoi s'agit-il? Nous révélons le concept
Si vous n'entrez pas dans des concepts complexes, c'est l'un des moyens d'enregistrer les droits fonciers. Les règles relatives à son organisation et à son comportement sont énoncées aux articles 39.11 et 39.12 du Code du travail de la Fédération de Russie.
Le processus d'appel d'offres est simple. Elle a des règles clairement réglementées par la loi. Par exemple, il n'y a que quelques raisons pour reconnaître un demandeur comme non admis à soumissionner.
Tenir une vente aux enchères de terrains au sens des règles juridiques régissant la procédure d’organisation de celui-ci ne permet pas d’interprétation ambiguë. Cela signifie que si le participant n'a pas été admis illégalement, une telle décision de l'autorité peut être contestée. Si un participant connaît ses droits et ses règles élémentaires, il peut facilement défendre ses propres intérêts dans tous les cas, même sans le diplôme d'un avocat professionnel.
Variétés d'enchères
Une vente aux enchères de terres peut être organisée à la fois pour le transfert de terres à louer et pour l’enregistrement de la propriété. Indépendamment de quel droit est joué à la vente aux enchères, tout lot a un prix initial. Il s’agit de la valeur marchande du site, lorsqu’il s’agit de sa vente, ou du prix initial du loyer annuel.
La valeur initiale du prix est déterminée sur la base d'un rapport de marché, commandé par l'organisateur du marché à un évaluateur indépendant. Toutefois, si la valeur cadastrale n’est pas établie plus de cinq ans avant la décision de soumissionner, elle peut servir de base pour déterminer la valeur initiale du lot.
Marché ou cadastral - l'organisateur décide
La décision de vendre des terrains au prix du marché ou sur la base de données de valeur cadastrale est prise par l'organisateur de la vente aux enchères. La pratique montre que l'avantage est en faveur du prix du marché, puisque le prix cadastral est généralement beaucoup plus bas.
Le loyer peut aussi être un marché, car le rapport est produit à un coût annuel. En outre, l’autorité peut fixer le prix initial du terrain, une enchère pour laquelle est tenu un bail à bail en tant que pourcentage de la valeur cadastrale. Cette valeur ne peut être inférieure à 1,5% de la valeur cadastrale et doit être déterminée au plus tôt cinq ans avant la publication de l'avis d'appel d'offres.
En outre, la loi fixe le stade de la vente aux enchères dont la valeur est de 3% du prix initial. Un dépôt doit être versé avec la demande de participation à la vente aux enchères. Sa valeur n’est pas approuvée mais, en règle générale, le dépôt est fixé à un taux de 20 à 50% du prix de départ.
Quand se passer d'une vente aux enchères
Dans certains cas, vous ne pouvez pas vous passer d'enchères. Il s'agit de transférer des droits fonciers à des fins commerciales. Cela peut être la construction d'un magasin, d'un lave-auto, d'un immeuble de bureaux, etc. Si la possibilité de construire un bien immobilier découle directement de l'utilisation autorisée du terrain, une enchère n'est possible que sur un droit de location. Il n’existe aucune possibilité légale d’obtenir des terres sans enchérir pour la réalisation des objectifs fixés.
Il est important de noter ici: la construction d’immeubles commerciaux suppose que le terrain est loué, et après la construction de l’installation et l’obtention des droits légaux sur celui-ci, le terrain devient la propriété du propriétaire de l’installation. Seules les parcelles destinées à la construction de logements individuels, les parcelles annexes ou certains types de terres agricoles peuvent être vendus aux enchères.
Appel d'offres
Un avis indiquant qu'une vente aux enchères est en cours est publié dans la presse écrite de l'autorité et sur le site Web officiel de la Fédération de Russie pour publier des informations sur les appels d'offres. La notification doit apparaître dans les sources au plus tard un mois avant la date de l'événement. Le législateur a introduit de telles exigences afin que tout le monde puisse savoir quelles offres sont organisées et y participer.
Un formulaire de demande est publié afin qu'il puisse être complété pour l'enregistrement. Un formulaire de location ou de vente est également publié. Ceci est fait de sorte qu'une personne qui décide de participer à une vente aux enchères de terrain puisse apprendre à l'avance toutes les dispositions du contrat.
Assurez-vous d'indiquer la période pour laquelle le bail est conclu. En outre, le projet d’accord définit la procédure de paiement des obligations, la procédure d’extension des relations contractuelles, les moyens de modifier le contrat et les sanctions en cas de non-paiement des obligations.
Les candidatures sont acceptées dans un délai de 25 jours. Après un ou deux jours, les soumissionnaires sont désignés, après quelques jours - une vente aux enchères.
Admission des candidats
Il n'y a que deux raisons juridiques pour refuser un demandeur:
- aucun dépôt fait;
- tous les documents ne sont pas présentés ou de fausses informations sur le demandeur.
Les citoyens doivent fournir un passeport. Seules une demande dûment remplie et le versement d'un acompte sont exigés des entreprises. Si la demande est signée et apportée par la directrice ou un autre employé qui, selon les documents de la société, peut agir dans son intérêt sans procuration, aucun autre document n'est requis. Si les intérêts de la société sont représentés par son employé, vous avez besoin d'une procuration du directeur. L’autorité peut obtenir des informations sur la société sur le site Web du Service fédéral des impôts.
Il en va de même pour les personnes qui représentent les intérêts des autres par procuration. Dans l'acte notarié, les pouvoirs nécessaires à la vente aux enchères devraient être précisés.
Règlement des enchères
Les enchères pour la vente de terrains ont lieu le jour et l'heure indiqués dans l'avis. S'il y a deux participants ou plus, le commissaire-priseur appelle le prix initial de l'offre, puis l'augmente de manière séquentielle. Les participants expriment leur opinion sur le prix en utilisant des cartes numérotées qui leur ont été attribuées avant la manifestation. Le gagnant est celui qui a fait une offre supérieure à celle des autres participants.
Qu'advient-il du dépôt
Le dépôt effectué par le participant qui a gagné la procédure laisse le compte pour paiement en vertu du contrat. Les produits de ceux qui ont échangé mais qui ont perdu doivent être rendus. Cette règle fonctionne même lorsque le participant a été admis, mais ne s'est pas présentée à la procédure. Les autorités n'ont aucune raison de conserver son dépôt.
En outre, si le demandeur décide de retirer sa demande et le fait par écrit avant la date limite d’acceptation des documents, il récupère ses fonds de sécurité. Si la réception est fermée et qu'il ne reste qu'un jour avant l'appel d'offres, cela n'a aucun sens de retirer la demande: le dépôt sera perdu. Dans ce cas, il est préférable de participer à la procédure ou de ne pas comparaître du tout.
Evasion et responsabilité
Les enchères relatives à la vente de terrains (ou à leur transfert à des fins de location) se déroulent en présence d'une commission et des participants. L'événement est ouvert, les propositions de prix sont soumises volontairement. Toutefois, souvent, les citoyens qui ont remporté l'appel d'offres ne veulent pas signer le contrat ou considèrent que, tant que les parties ne sont pas d'accord sur le document, il peut être modifié. Il va sans dire que le plus souvent, ils tentent ainsi de modifier (ou de supprimer complètement) les points de la responsabilité du gagnant, par exemple pour ne pas louer.
Il a été considéré ci-dessus que le projet de contrat est joint à l'avis, il ne peut donc être ajusté. Toute personne ayant gagné la procédure est tenue de signer un contrat. La loi exige que l'organisme gouvernemental soumette trois projets de contrat au gagnant dans un délai de dix jours. Si celui-ci refuse de signer, quel que soit le motif, il est considéré comme ayant refusé de conclure une relation contractuelle.
Qu'est-ce qui se passe quand esquivant? L'organisateur de la vente aux enchères établit un protocole de la forme établie. Le dépôt, qui était auparavant effectué par le gagnant, est perdu par lui et les informations relatives à l'évasion sont transmises à l'OFAS territorial.
Le service antimonopole décide d'inclure un tel citoyen (entrepreneur individuel ou organisation) dans le registre des participants sans scrupules. Il convient de noter que le demandeur doit prouver qu’il avait de bonnes raisons de refuser sa signature. Celles-ci peuvent être des circonstances familiales, par exemple, la nécessité de payer un traitement coûteux. Un tel fait doit être documenté, sinon le SAF peut ne pas tenir compte des arguments.
Si la décision d'inscription au registre est positive, les informations sur le participant entrent dans cette liste pour une période de deux ans, à la suite de quoi l'inscription est annulée. Pendant deux ans, une telle personne ne peut pas participer à des appels d'offres fonciers.
Enchère électronique
La vente aux enchères peut avoir lieu sur le site électronique. Dans ce cas, les demandes sont soumises à distance et les résultats sont résumés sans la présence directe des participants. Ce type de procédure se développe rapidement, de sorte qu'après un certain temps, il ne sera plus nécessaire de soumettre personnellement les candidatures.
Les règles restent les mêmes. Exception: le participant doit être accrédité sur un site électronique spécifique. Cela est nécessaire non seulement pour établir son identité, mais aussi pour qu'il puisse signer des documents officiels en utilisant EDS.