Au cours des 6-8 dernières années, l'évaluation par l'État a été l'un des problèmes les plus graves pour les propriétaires. La valeur cadastrale déterminée avec la participation directe de Rosreestr est généralement surestimée dans 60% des cas. En conséquence, les propriétaires et les locataires sont soumis à des paiements excessivement élevés, ce qui entraîne une atteinte à leurs intérêts.
Toutefois, les lois normatives en vigueur aujourd’hui peuvent contester avec succès la valeur de l’immobilier au sein du Comité des biens de l’État. Cet article décrit les fonctionnalités et les règles de la révision, ainsi que des exemples d'applications pour la révision de la valeur cadastrale.
Cadre réglementaire
Lorsqu’il s’agit de modifier le prix cadastral d’un bien immobilier, il est nécessaire de s’appuyer sur les réglementations et décisions de justice suivantes:
- Code de procédure administrative de la Fédération de Russie (CAS RF).
- Code foncier de la Fédération de Russie (LC RF).
- Loi fédérale du 3 juillet 2016 n ° 237-З «sur les évaluations cadastrales de biens immobiliers par l'État» (entrée en vigueur en janvier 2017).
- Décret du gouvernement de la Fédération de Russie n ° 316 "Règles pour l'évaluation foncière".
- Norme fédérale d'évaluation (OFS).
- Décisions d'assemblée plénière des forces armées de la Fédération de Russie des 27 septembre 2016 n ° 36 et 28 du 30 juin 2015
- Résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage du 28 juin 2011 dans l'affaire n ° A27-4849 / 2010.
En outre, il est recommandé de prêter attention à la pratique du tribunal de la ville de Moscou pour 2015-2017.
Le concept de valeur cadastrale
Selon la loi, la valeur cadastrale est la valeur estimée établie en fonction des résultats de l'évaluation de l'état en tenant compte de l'objectif et de l'emplacement de la propriété.
La détermination de la valeur des objets est effectuée conformément aux exigences de la législation fédérale de la Fédération de Russie. Il convient également de garder à l'esprit que le Code du travail du RF permet aux régions d'approuver des indicateurs moyens pour chaque district municipal. 
La valeur cadastrale est utilisée pour calculer les paiements de taxe et de loyer, les prix de rachat. En raison de l’utilisation de la méthode d’évaluation en masse (sans prendre en compte les caractéristiques individuelles de l'objet), il est très différent des prix du marché à la hausse ou à la baisse.
Avec l'entrée en vigueur de la loi fédérale n ° 237 du 01/01/2017, une période de transition a été annoncée et la valeur cadastrale de l'immobilier a été «gelée» jusqu'au 01/01/2020. «gel» n'empêche pas les personnes intéressées de demander un ajustement du prix public des biens immobiliers.
Raisons de la révision de la valeur de la propriété
Les résultats des factures d'objets peuvent être examinés ou contestés s'ils ont, d'une manière ou d'une autre, une incidence sur les intérêts des parties intéressées. Par exemple, en raison de définitions inexactes de la valeur du terrain, le propriétaire est soumis à un impôt non prélevé.
En règle générale, les exemples suivants de demandes de révision de la valeur cadastrale sont les suivants:
1. Informations non valides sur la propriété utilisée dans le processus d'évaluation. Dans le même temps, l'incertitude doit être comprise comme la distorsion détectée (intentionnelle ou accidentelle) des informations sur les caractéristiques, la condition, la localisation de l'objet. En particulier, ceux-ci peuvent être:
- Définition incorrecte de la catégorie ou du type d'utilisation.
- Ignorer les indicateurs individuels, ce qui affecte négativement sa valeur réelle.
- Peu de scrupules d'évaluateurs commerciaux.
- Données d'inventaire incomplètes et inexactes.
2. La nécessité d'établir par rapport à l'objet sa valeur marchande à la date à laquelle le résultat de l'évaluation de la commission des biens de l'État a été obtenu.
La loi fédérale vous permet de contester le coût de la commission pour l'examen des litiges à Rosreestr ou devant un tribunal de droit commun.
Parties au différend
Les personnes suivantes peuvent présenter une demande de révision du résultat de la détermination de la valeur cadastrale:
- Propriétaires, y compris partagés.
- Les personnes possédant des parcelles sur la base du droit d'utilisation permanente ou de la possession héritée.
- Les locataires de biens immobiliers, à condition que les frais soient calculés sur la base du prix indiqué dans le cadastre.
- Anciens propriétaires, si les informations du Comité des biens de l'État affectent d'une manière ou d'une autre leurs intérêts en tant que contribuables.
Lorsque vous présentez une demande au tribunal en tant que défendeur administratif, indiquez l'un des sujets suivants:
- L'organe (ministère, département, direction) de l'exécutif qui a approuvé les résultats de l'évaluation cadastrale et l'organe qui l'a effectuée.
- Autorités habilitées à corriger des erreurs cadastrales ou techniques. Ils sont indiqués dans les revendications contestant les résultats de l'évaluation en relation avec des informations inexactes sur l'objet de l'évaluation.
Comme le montre la pratique, le département (ministère) des relations immobilières de la région sera le défendeur approprié. En outre, des tiers devront être impliqués dans l'affaire. Ils peuvent être:
- Le ministère de l'écologie et de la gestion de la nature (ressources naturelles) de la Fédération de Russie.
- Bureau territorial de Rosreestr.
- Branche de la Chambre cadastrale fédérale de la région.
- Administration d'un district municipal ou d'un établissement rural,
- IFTS de Russie par région / région / république.
La procédure de candidature à la commission
Conformément aux exigences établies par le Ministère du développement économique de la Fédération de Russie, des commissions sont constituées et fonctionnent dans les départements territoriaux du registre fédéral russe des sujets.
La commission a la composition suivante:
- Représentants des autorités exécutives de la région.
- Employés autorisés de Rosreestr.
- Délégués de l'Union des entrepreneurs.
- Membres des évaluateurs SRO.
Une déclaration est envoyée à la commission indiquant les raisons pour lesquelles les indicateurs SCN doivent être ajustés. Le formulaire de demande de révision de la valeur cadastrale est présenté ci-dessous.
L'application n'est pas considérée en cas de:
- Aucun document n'est requis pour résoudre le litige ou ils ont été classés sous une forme inacceptable (photocopie, corrections écrites, etc.).
- Omission du délai de prescription. Dans les exemples de demandes de révision de la valeur cadastrale sur cette base, les plaignants se réfèrent généralement au fait que la période a commencé à courir à partir du moment où ils ont eu connaissance du prix erroné au Comité des biens de l'État.
- Le prix contesté de la propriété de la propriété était auparavant fixé égal au prix du marché.
L'appel est considéré dans un mois civil à compter de la date de réception. La commission du demandeur doit être notifiée à l'avance de la date de la réunion. Il a également le droit d'assister et d'expliquer oralement ses arguments. Après avoir examiné la demande, examiné les documents et les arguments, la commission décide de la révision du prix cadastral ou du refus de satisfaire aux exigences. En cas de décision positive, la notification correspondante est envoyée à l'institution budgétaire fédérale "FKP Rosreestra".
Le demandeur a le droit de faire appel du refus de la commission devant un tribunal.
Liste de documents
En fonction de la méthode de modification de la valeur cadastrale, l'ensemble des documents requis pour confirmer leurs exigences varie.
Pour postuler à la commission du département territorial de Rosreestr, vous aurez besoin de:
- Titre du document pour évaluation. Au moment de la demande d'inscription dans le registre d'État unifié, il doit exister un enregistrement du droit du demandeur.
- Certificat du résultat de l'évaluation (extrait de l'USRN). En outre, la valeur cadastrale dans Rosreestr peut être trouvée en commandant un certificat de la valeur de l'objet, passeport cadastral.
- Preuve du manque de fiabilité des informations prises en compte lors de la détermination de leur valeur par le Comité des biens de l'État.
Lors de l'application à la commission, un avis d'expert sur le prix du marché de la propriété est facultatif.
Un ensemble de documents plus complet doit être collecté lors de la révision des coûts en cour. En plus de ce qui précède, il comprend:
1. Déclaration sur la révision de la valeur cadastrale du bien, établie en tenant compte de l'art. 125 CAS RF. Le document doit notamment contenir:
- Informations sur le demandeur et le défendeur, y compris les coordonnées connues.
- Description de la propriété dont le prix est en cours de révision.
- Indication d'un état de droit enfreint, explication des circonstances justifiant l'opinion du demandeur.
2. L'opinion de l'expert (évaluateur) sur la valeur marchande sur papier, ainsi que sous forme électronique.
3. Confirmation d'une erreur technique commise lors du processus GKO.
4. Décision de la Commission (le cas échéant).
5. Un reçu (ordre de paiement) sur le paiement des droits de l’État. Conformément aux paragraphes. 7 page 1 art. 333.19 du Code des impôts de la Fédération de Russie, le demandeur administratif est tenu de déposer des fonds pour chaque objet dont la valeur est contestée.
Caractéristiques de la demande de contrôle judiciaire de la valeur d'un bien immobilier
En cas de contestation de prix, il est nécessaire de formuler correctement les revendications. Dans une demande de révision de la valeur cadastrale adressée au tribunal, une personne intéressée peut faire valoir l'une des exigences suivantes:
1. Fixez un prix similaire au prix du marché pour l'immobilier. Les cas relatifs à de tels recours sont examinés conformément aux règles du ch. 25 CAS RF.
2. Modifier le prix cadastral en relation avec l'identification des informations inexactes utilisées dans le processus des bons du Trésor.
3. Défier (annuler en tout ou en partie) Décisions de la Commission. La question est résolue en tenant compte des normes de la Sec. 22 et 25 CAS, RF.
Les tribunaux soulignent que la révision de la valeur cadastrale des terres ne peut être combinée avec des exigences relatives aux biens (révision des taxes ou des loyers, recouvrement des dommages).
Vous trouverez ci-dessous un exemple d'application d'une révision de la valeur cadastrale établie en tenant compte des exigences du TAS de la Fédération de Russie et des décisions de l'assemblée plénière des forces armées de la Fédération de Russie.
Le formulaire ci-dessus vous permet de faire appel tant en cas de modification du prix cadastral en prix de marché qu'en cas d'erreur technique ou de manque de fiabilité.
Procédure d'appel
Les poursuites relatives à la valeur cadastrale sont examinées conformément aux règles des procédures administratives devant les tribunaux régionaux (cour suprême de la république, tribunal régional, etc.) Une action en justice visant à modifier le prix d'un bien immobilier en relation avec l'inexactitude des informations doit être envisagée dans un délai de 2 mois, et le cas de contestation des décisions de la commission - dans un mois.
Au cours de l'examen de l'affaire, le demandeur doit confirmer tous ses arguments énoncés dans la demande de révision de la valeur cadastrale. Dans de tels litiges, le rôle principal dans la preuve est donné aux preuves écrites - documents, photographies, ainsi qu'aux conclusions des experts invités.
Une fois le processus terminé, la décision de la cour entrée en vigueur permettra d’apporter des modifications au registre d’État unifié.