Cession de droits de bail de terrains: modèle d'accord

Lors de la location, le propriétaire du bien cède le droit d’utilisation à une autre personne. Mais le locataire peut ne pas utiliser pleinement l'objet de la transaction dans tous les cas. Il en va de même pour les parcelles de terrain. De plus, une concession au droit de louer un terrain est possible. Selon le code civil, la transaction doit être documentée.

Les droits

Selon le contrat, le locataire ne reçoit pas le bien dans le bien (le terrain est considéré dans le cadre de l'article). Toutefois, il peut exploiter ce territoire pendant un certain temps et dans les limites fixées par l'accord. Le locataire a notamment le droit de céder à des tiers, c'est-à-dire la conclusion d'un contrat de sous-location. Ce droit ne peut être exercé que si le propriétaire du terrain ne s'en soucie pas.

Le bail reste en vigueur même lorsque le propriétaire change. Ces situations ne constituent pas un motif de résiliation du contrat. La règle s'applique à la mort du locataire. De plus, les droits respectifs sont transférés aux héritiers et le propriétaire ne peut refuser de devenir partie au bail.

Conditions

En outre, le locataire peut renégocier le droit de préemption. Cela devient possible si les conditions suivantes sont remplies:

• Le locataire a rempli toutes ses obligations.
• Le terrain a été utilisé aux fins prévues.
• Pendant le bail, son état ne s'est pas aggravé.
• Il n'y a pas eu de transfert de terres à des tiers sans l'avis et le consentement du propriétaire.
• Les frais ont été payés à temps.
• Le locataire souhaite signer un nouveau contrat aux conditions générales.
• Le locataire doit informer le propriétaire de la décision dans le délai spécifié dans le contrat ou jusqu'à la fin de sa validité.

Concession

Comme indiqué ci-dessus, la cession de droits au bail est l'une des options que le locataire peut utiliser. Mais pour la mise en œuvre de cette action nécessite le consentement du propriétaire. Sans respect de cette condition, le contrat correspondant ne peut être conclu. La sous-location et la cession du droit de louer un terrain municipal, ainsi que le lotissement appartenant à un particulier, diffèrent les unes des autres. La différence réside dans les obligations contractées par l'utilisateur du site envers le propriétaire. Lors du transfert d'une parcelle à sous-louer, la responsabilité incombe au même participant, alors que dans le cas d'une cession, la situation est différente. Cela implique le transfert complet des droits et obligations du locataire à une autre personne. Dans le même temps, la partie au contrat évolue et les droits et obligations, ainsi que la responsabilité, sont imposés au nouveau participant. Une telle transaction est onéreuse et doit être exécutée par écrit. Les droits de bail ne peuvent être accordés à personne.

Que dit la loi

Les relations foncières sont régies par le code foncier du pays. Sur la manière dont le droit de louer un terrain est cédé, ainsi que sur les droits et obligations des parties, voir art. 22 codes. Conformément à cette disposition, les droits sont transférés à des tiers aux fins suivantes:

• Exécution des obligations sur un gage.
• Pour les contributions au capital-actions.
• Sous la forme d'une action afin de prendre part à la CBH.
• Pour conclure un contrat de sous-location.

Conformément à l'art. 65 du Code pour le contrat de location doit être loué.Si le contrat concerne des terres municipales, des conditions spécifiques doivent être définies par les autorités locales.

Le Code civil de la Fédération de Russie est une autre loi importante qui énonce les droits et les obligations d'un locataire. Les principales dispositions de la transaction sont énoncées à l'art. 615 de la loi. Selon ses dispositions, l'utilisateur a le droit de transférer les droits à un tiers avec le consentement du propriétaire. Mais le code foncier prévoit des restrictions à l'utilisation des terres municipales. Conformément à celles-ci, par exemple, la destination ne doit pas différer de ce qui est indiqué dans le contrat de location.

La signature

Pour que la cession des droits au bail foncier ait lieu, un document est créé selon le modèle. L'accord doit être conclu de manière à prendre en compte toutes les exigences de la loi. Le processus commence par une étape de négociation. Un accord préliminaire est conclu concernant les conditions de base de la transaction. Sur cette base, un projet de contrat est en préparation.

Les informations suivantes doivent être indiquées dans le texte:

• Date et lieu de détention.
• Données sur les participants à la transaction.
• Objet du contrat. Cession du droit de louer un terrain. Cette section décrit la région, les frontières, l'emplacement du territoire, la possibilité de construire des logements individuels et d'autres caractéristiques.
• La procédure d'octroi des droits.
• Coût et conditions de calcul.
• Responsabilité des parties au contrat.
• Leurs détails et signatures.

Pour l’enregistrement de l’accord, on utilise du papier ou un formulaire de bureau ordinaire, qui est fabriqué selon la méthode d’impression. Le texte peut être écrit à la main ou imprimé et imprimé à l'aide de moyens techniques. Le contrat est certifié par des scellés, le cas échéant.

Les parties

Les parties au contrat sont le locataire actuel et le nouveau locataire. Le propriétaire n'agit pas comme une partie séparée. Chacun des participants doit avoir tous les droits pour effectuer les transactions appropriées. Ainsi, si le demandeur est limité dans ces droits, il n’a pas le droit de devenir partie au contrat. Pour le locataire actuel, cette condition est initialement reflétée dans le contrat principal.

Documents requis

Pour conclure un accord sur la cession du droit de location d'un terrain, vous devez fournir un ensemble de documents dont les principaux sont les suivants:

• L'accord principal.
• Documents qui confirment les autorités respectives des parties.
• Données documentaires sur l'absence de dette sur le loyer (recettes ou recettes).
• Information qu'il n'y a pas de restrictions ou d'encombrements sur le terrain.
• Les documents peuvent être fournis en originaux ou sous forme de copies certifiées conformes par un notaire.

Inscription

Les contrats dont l'objet est des locaux (résidentiels et non résidentiels) doivent être enregistrés auprès des organismes autorisés. La même condition s'applique aux transactions avec des parcelles de terrain. La cession du droit de demander la location d’un terrain est en réalité le même contrat, puisqu’après la signature, le nouveau locataire reçoit les droits correspondants.

Pour enregistrer un contrat, l'initiateur doit contacter l'autorité d'enregistrement avec une déclaration et un ensemble de documents requis servant de base à la signature. La demande est compilée sous une forme libre, mais elle devrait afficher des informations sur l’autorité chargée de l’enregistrement, ainsi que l’essence de l’appel.

Le service est payé en nature et est fourni après le paiement de la taxe d’état en faveur de Rosreestr. Pour les particuliers, la taille est de 2 000 roubles et pour les personnes morales, de 22 000 roubles.

La soumission des communications à l’organisme d’enregistrement peut être effectuée de différentes manières. Le plus commun d'entre eux est la fourniture personnelle de documents. Ils peuvent également être envoyés par courrier recommandé avec une liste et une notification par courrier. Mais pour cela, il est nécessaire de certifier des copies chez le notaire.En outre, il est autorisé d’envoyer des messages via le MFC ou sur Internet sur le site Web du service d’État. Dans ce dernier cas, les documents sont numérisés et joints à la demande par voie électronique.

L'enregistrement de la cession du droit de louer un terrain est mis en œuvre en soumettant le lot de documents suivant:

• Déclaration.
• Carte d'identité du demandeur.
• Une procuration délivrée à un représentant (si une autre personne s’occupe des documents).
• Carte d'identité du représentant.
• Documents de titre pour un terrain.
• Consentement du conjoint à disposer de la terre.
• Le consentement du propriétaire à la transaction ou un document confirmant sa notification de cette action.
• Consentement du détenteur de la promesse de nantissement (si le terrain est encombré).

Les personnes morales doivent en outre préparer la charte et la documentation constitutive.

Les nuances de la location de terrains communaux

Si un accord est conclu sur la cession du droit de louer un terrain, qui appartient à la municipalité, ce processus est exécuté avec certaines caractéristiques. Tout d'abord, la durée du bail est prise en compte. L’attribution n’est possible que si la période de cinq ans est dépassée. En outre, un avis écrit doit être envoyé au propriétaire. Cette position est consacrée au paragraphe 9 de l'art. 22 codes.

Les termes de l'accord ne peuvent être modifiés qu'avec le consentement de l'autorité municipale. Le consentement du propriétaire n'est pas requis, mais il doit être notifié.

Avis

Conformément aux exigences de la loi, le locataire doit envoyer un avis de cession du droit de louer le terrain au bailleur (propriétaire). Dans le même temps, il n'y a pas de délai précis pour cette action. Mais cela doit être fait peu de temps après la conclusion de l'accord concerné. Le formulaire de notification établi n'existe pas non plus. Néanmoins, les informations suivantes doivent être indiquées dans le texte:

• Informations sur le propriétaire et le locataire - nom, prénom, deuxième prénom (ou nom de l'entreprise), adresses et contacts.
• Détails de l'accord principal avec le nombre et la date de signature.
• Référence aux actes législatifs sur la base desquels il est possible de procéder à la cession de droits.
• Données du nouveau côté de la transaction - nom, prénom, deuxième prénom (ou nom de l'entreprise), adresses et contacts.
• Information de l'accord de cession indiquant la date de signature et le numéro.
• Signature et date de remplissage de l'avis.

L'avis est envoyé au propriétaire du terrain. Cela devrait être fait par celui à l'initiative duquel l'accord a été conclu. Le propriétaire est informé des manières suivantes:

• Remise en main propre, dans laquelle l'initiateur de la transaction pourra constater de visu que le propriétaire a reçu un avis de cession du droit de louer le terrain.
• Par envoi postal Cette option prendra moins de temps. Dans ce cas, l’essentiel est d’envoyer une lettre de confirmation de livraison. Cela vous permettra d'obtenir une preuve documentaire de la remise de la lettre au destinataire.
• Le transfert via Internet est également possible pour informer le propriétaire. Ceci est fait en envoyant un email. Naturellement, vous devez non seulement disposer de votre propre courrier, mais également connaître l'adresse électronique du propriétaire du terrain. Cependant, cette méthode ne peut pas être attribuée à des méthodes fiables, car des défaillances du réseau sont toujours probables. En outre, il n’est pas certain que le destinataire lise la lettre, alors même qu’elle sera livrée.
• Et le dernier moyen consiste à envoyer une notification par l’intermédiaire d’un représentant. Une telle personne doit avoir un passeport avec elle, ainsi qu'une procuration, qui confirme l'autorité compétente.

Entre individus

Si le droit de louer des terres à des personnes est cédé, les conditions suivantes doivent être respectées:

• La construction sur le site sans la permission de la personne qui a loué le bien est interdite. Et s'il est reçu, l'exécution écrite et l'inclusion en tant que clause distincte dans le contrat sont nécessaires.De plus, toute modification du contrat est convenue avec le propriétaire du lotissement.
• Les dégâts sur le territoire sont interdits. Les dommages font référence à un changement irrévocable à son état initial. Par exemple, sans coordination avec le propriétaire, les communications ne peuvent être établies.
• Le loyer doit être payé à temps par le nouveau locataire.
• Si le citoyen est marié, le consentement du conjoint, rédigé dans la forme appropriée, est alors requis pour la conclusion du contrat.

Entre personnes morales

Si un accord sur la cession du bail d'un terrain est conclu entre personnes morales, un exemple de document peut être trouvé chez un notaire. L'accord est conclu en présence des documents suivants:

• Copies de la documentation du constituant.
• Copies du TIN.
• Certificats du registre d'État unifié des entités juridiques (indiquant qu'aucune modification n'a été apportée aux documents constitutifs).
• Il est obligatoire de fournir des documents qui confirment l'identité et l'autorité de la personne qui signe le contrat.

Dans un accord, plusieurs parcelles peuvent être transférées à la fois si leur propriétaire est une personne. Mais les conditions doivent être prescrites pour chacun d’eux individuellement.

Si le terrain appartient à la municipalité, la cession des droits au bail (un modèle de contrat présenté à la fin de l'article) ne nécessite pas de vente aux enchères. Les autorités de l'État ne sont informées que du changement de locataire.

Conséquences de la transaction

Un accord sur la cession du droit de location d'un terrain entraîne certaines conséquences. Ainsi, le nouveau locataire a des responsabilités et il reçoit les droits suivants:

• La possibilité de rachat d'attribution de terres à l'avenir.
• Possibilité de construction (si prévu par contrat).
• Obligation de payer pour un terrain loué à temps.
• Exploitation terrestre dans les limites fixées par le contrat.

Si l'une des conditions de la transaction n'est pas remplie, le contrevenant est légalement responsable.

La meilleure option pour éviter le début de la responsabilité légale n’est pas trouvée si la partie doit résilier prématurément le contrat de cession du droit de louer le terrain.

L'exemple ci-dessous montre en termes généraux ce qu'est ce document.

Contrat préliminaire

À la mention de l'avant-contrat, une association avec le contrat de vente se crée. Cependant, dans la cession de droits dans certains cas, il peut également être utilisé. En particulier, les parties peuvent signer un contrat préliminaire s’il est nécessaire de coordonner certains points de la transaction avec le propriétaire du site. Il indique que le contrat principal ne sera signé qu'avec l'autorisation du propriétaire.

Ensuite, le bailleur est informé de son intention de céder le bail à un tiers. Le propriétaire étudie le document et s'assure que toutes les conditions du contrat précédent sont dupliquées, à l'exception de la clause sur la cession des droits. Si le propriétaire n'a pas de réclamation, il accepte. La notification et le consentement sont tous deux écrits. Après avoir obtenu leur consentement, les parties peuvent signer un nouvel accord.

Ce contrat n’est pas difficile à établir, car il ne fait souvent que dupliquer les conditions prévues dans le contrat initial. La conclusion n'est également pas difficile. Mais certaines nuances doivent être observées, sinon le contrat peut être invalidé. Donc, il est nécessaire d'informer le propriétaire, ainsi que l'enregistrement du contrat pour la cession du droit de louer le terrain, à Rosreestr.