En 2014, la loi fédérale n ° 294 a été modifiée à plusieurs reprises en ce qui concerne la construction partagée. En particulier, maintenant dans la mise en œuvre de la construction partagée, le constructeur doit établir un contrat d'assurance qui fournira une assurance de responsabilité civile au constructeur jusqu'à la conclusion de sa première transaction avec l'acheteur. Sinon, il ne pourra pas enregistrer cette transaction auprès de Rosreestr.
L'essence de cette obligation
Depuis 2014, chaque entreprise de construction doit impérativement confirmer ses obligations en émettant une garantie ou en concluant un contrat d'assurance de responsabilité en tant que promoteur engagé dans la construction partagée. Ces modifications, adoptées dans la législation, permettent aux acheteurs de restituer leur argent investi dans la construction en cas d'imprévu.
Pourquoi avez-vous besoin d'une assurance responsabilité civile développeur?
Cette modification de la loi permet également d’établir la responsabilité pouvant survenir si:
- Volera loin de ses obligations.
- Va remettre un objet qui n'est pas complètement prêt.
- Il fera faillite avant la cession de la propriété.
Les économistes estiment toutefois que ces mesures pourraient entraîner une augmentation de la valeur de l'immobilier. Cependant, le gouvernement insiste sur le fait que ces facteurs ne peuvent pas être interconnectés, car même la plus grande entreprise de construction ne dépense en assurance pas plus de 1% de la somme de toutes ses transactions. Par conséquent, l'argent de son propre budget devrait être affecté à l'assurance de responsabilité civile du développeur.
Objet d'assurance
Dans la mise en œuvre de la construction partagée, c'est la responsabilité du développeur qui est assurée. Cette action implique que les intérêts de propriété des développeurs seront directement protégés. C'est-à-dire que la conclusion d'un tel contrat d'assurance profite principalement aux acheteurs. Dans le même temps, le développeur a le droit de choisir: il peut assurer la maison dans son ensemble et chaque appartement séparément.
Les clients
Le contrat d'assurance de responsabilité du constructeur est conclu en faveur des participants à la construction partagée. Dans certaines circonstances, ils pourront recevoir le paiement approprié. Conformément aux termes du contrat d’assurance, le développeur est tenu de remettre l’objet, qui respectera les normes de qualité et de fiabilité. L’assureur s’engage à son tour à informer l’acheteur des modifications de la transaction et à lui verser une indemnité. Si les participants à la construction partagée changent déjà au cours du processus de construction, il convient de le mentionner dans le contrat, car chaque actionnaire supplémentaire conclura un contrat supplémentaire séparé pour l'assurance de responsabilité du développeur.
Assureurs
Toutes les compagnies d’assurances ne veulent pas conclure de tels contrats. Les assureurs estiment qu’une telle transaction occasionne souvent des pertes. De plus, la compagnie d’assurance elle-même doit respecter les exigences suivantes:
- Doit être sur le marché de l'assurance depuis au moins 5 ans.
- Pour la période future devrait avoir une bonne prévision de développement.
- Doit être conforme aux exigences de viabilité financière.
- Le capital autorisé de cette société ne peut être inférieur à 120 millions de roubles et son chiffre d'affaires devrait être d'au moins 400 millions de roubles. Une assurance responsabilité civile ne peut être fournie que dans ces conditions.
Les tarifs
La conclusion d’un contrat d’assurance garantissant aux promoteurs engagés dans la construction partagée est excessivement coûteuse. Par exemple, en 2015, les taux moyens pour la conclusion d'un tel accord ont fluctué entre 0,5 et 0,8%. Si le contrat est conclu pour une longue période, la compagnie d'assurance peut, à sa discrétion, abaisser le taux de droit de 10 à 30%. Il est plus rentable de créer des sociétés d’assurance responsabilité mutuellement bénéfiques.
La détermination du taux d’intérêt, ainsi que le calcul intégral des ratios d’intérêt annuels, sont laissés à la discrétion de la compagnie d’assurance elle-même, étant donné que la probabilité qu’un promoteur engagé dans la construction partagée commence à se soustraire à ses obligations est assez élevée.
L'assurance responsabilité civile du développeur pour la construction partagée comporte un certain risque.
Facteurs influant sur le taux d'intérêt
Le taux d’intérêt sur le tarif d’assurance dépend des facteurs suivants:
- Le développeur appartient-il à l'exploitation?
- Le développeur a-t-il déjà passé des contrats positifs et positifs? Dans ce cas, l’assureur peut prendre en compte tous les critères des transactions passées: délais de réalisation, nombre total d’objets, présence de bureaux de représentation dans différentes régions du pays, absence complète de réclamations et de réclamations.
- Viabilité financière.
- Assistance juridique, c’est-à-dire la disponibilité d’un ensemble complet de documentation et d’autorisation.
- Étapes dans lesquelles le progrès de la construction est divisé.
- Date limite pour le projet en cours.
- Le nombre total de clients impliqués dans la construction partagée.
Enregistrement d'un contrat d'assurance
Pour enregistrer un accord avec Rosreestr, le développeur est tenu de fournir tous les documents nécessaires. Leur liste comprend:
- Déclaration de projet.
- Permission d'effectuer des travaux de construction.
- Certificat d'enregistrement d'Etat.
- Contrat pour la mise en œuvre de la construction partagée.
- Copies de tous les documents statutaires.
- Justification de nature technique et économique.
- Copies des états financiers du développeur.
- Informations sur les prêteurs existants.
- Certificat des banques, indiquant l'absence de retard dans les paiements de prêt.
Après examen des garanties, l’assurance responsabilité du constructeur pour la construction partagée est souscrite.
Qu'est-ce qui devrait être protégé?
Si le développeur ne remplit pas ses obligations, ce qui est confirmé par une décision de justice ou par la faillite, le contrat d'assurance conclu lors de la mise en œuvre de la construction partagée implique qu'une indemnité sera versée aux actionnaires. Cependant, il convient de noter que la compagnie d'assurance ne compense pas l'investissement si le développeur bloque la période de construction ou prolonge la période au cours de laquelle l'objet doit être mis en service. Le montant payé dépend entièrement du prix spécifié dans le contrat, mais ne peut être inférieur au coût de l'objet lui-même ni au tarif moyen du marché fixé par mètre carré de surface habitable dans la même région où le développeur a travaillé.
Le volume maximum de bonus est également limité par la loi.
Événements assurés
Les cas suivants peuvent être attribués à l'assurance:
- La construction est interrompue.
- Le développeur est déclaré en faillite.
- Les détenteurs d'intérêts ne peuvent pas obtenir de logement.
- Le développeur refuse de restituer les ressources matérielles.
Changements législatifs
Les modifications apportées à la loi fédérale n o 294, dont nous avons déjà parlé dans notre article, ont consolidé l’assurance-responsabilité obligatoire du constructeur de la société.En même temps, le développeur lui-même, qui souhaite réaliser une construction partagée, est obligé de rechercher l'assureur et d'exécuter directement les contrats. Le développeur peut, à sa discrétion, choisir avec qui il va conclure un contrat d'assurance - avec une banque, une compagnie d'assurance spécialisée ou avec la compagnie.
Les participants membres d'une compagnie d'assurance (assurance obligatoire) portent une responsabilité égale. Si le contrat d'assurance est conclu avec la banque, le développeur devra passer beaucoup de temps à collecter des papiers. Les banques exigent également du développeur qu'il verse un montant obligatoire de 30% du coût total de l'installation en construction. Ce montant servira de garantie pour l’institution financière. Entre autres choses, la banque centrale établit ses propres exigences s’appliquant aux banques qui concluent des contrats d’assurance. Ces banques devraient:
- Travailler au moins 5 ans dans le domaine concerné.
- Avoir un capital social d'au moins 200 millions de roubles.
- La valeur totale de la propriété devrait être d'au moins 1 milliard de roubles.
À cet égard, il est plus rentable et plus facile pour un développeur d'obtenir un prêt que d'émettre une garantie. Les banques considèrent également que la procédure d’assurance pour la mise en œuvre de la construction partagée n’est pas entièrement rentable.
Le plus rentable est la conclusion d’un contrat d’assurance mutuelle de responsabilité civile de développeurs avec une société spécialisée. En raison de la forte concurrence, les assureurs cherchent à attirer les clients à des tarifs et des prix plus bas pour leurs produits. Et ils peuvent également fixer le taux de tarif pour toute la période du contrat d'assurance. La conclusion d’un contrat avec une entreprise spécialisée présente également l’avantage de pouvoir traiter les documents le plus rapidement possible. En vertu d'un tel accord, le développeur agira en tant qu'assureur et le participant à la construction partagée en tant que bénéficiaire. La garantie pour chaque logement spécifique est sélectionnée individuellement. Les entreprises de consommation d'assurances mutuelles de responsabilité des développeurs sont devenues pertinentes.
Procédure d'assurance responsabilité pour une entreprise de construction partagée
Les souscripteurs sont tenus de fournir une garantie. Souvent, une telle garantie est un terrain sur lequel la construction d'un objet est supposée. Le document devrait notamment décrire la manière dont les obligations énoncées sont garanties. Tous les titres doivent être signés avant la conclusion du premier contrat de construction partagée et seront valables jusqu'à la livraison effective de l'objet. En cas de fin de la transaction, aucune exonération de responsabilité n’est accordée. Mais cette règle ne s'applique que lorsque l'événement assuré s'est produit pendant la durée du contrat.
Le preneur d'assurance peut assurer la maison entière et les appartements séparément. Soit dit en passant, la première option n’est pas entièrement rentable, car l’assuré doit alors s’engager en faveur du coût total de l’installation et s’assurer également que tous les locaux de cette installation seront vendus. Un autre problème lors de la conclusion d'un contrat d'assurance pour l'ensemble de l'installation est la difficulté de déterminer le bénéficiaire.
Le contrat commence à compter du moment où le premier versement a été crédité. Un tel accord ne prévoit pas une franchise. Sinon, les termes du contrat peuvent être qualifiés de standard:
- L’assureur s’engage à informer les titulaires d’intérêts du montant des indemnités versées. C'est la base de l'assurance responsabilité des développeurs.
- La compagnie d'assurance a le droit de contacter le développeur avec une exigence de type de régression.
- La compagnie d'assurance s'engage à informer les détenteurs d'intérêts si le contrat d'assurance a été résilié plus tôt que prévu.
- Le contrat est valable pour toute la période de construction et en dépend. C'est-à-dire que lors de l'extension de la période de construction, le contrat est automatiquement prolongé.
Le montant qui sera remboursé lors de la survenance d'un événement assuré dépend entièrement des tarifs et des prix établis. Sa taille doit être supérieure à la valeur de la surface habitable totale d'une pièce donnée. De plus, la décision sur le mode de versement de l'indemnité - par versements échelonnés ou à la fois - incombe entièrement à la compagnie d'assurance.
Questions d'assurance
Quels sont les pièges du contrat d’assurance responsabilité civile constructeur?
Cette assurance est assez spécifique, car les risques financiers sont effectivement assurés.
Un tel accord a un effet cumulatif en cas de perte. En cas de situation de crise, tous les développeurs, et aucun d'entre eux en particulier, subiront des pertes. Les situations de crise sont considérées ici comme une augmentation des taux hypothécaires ou une baisse de la demande de locaux résidentiels. Après tout, il s’agit d’une assurance de responsabilité mutuelle des développeurs.
Un autre problème est qu’il n’ya aucun moyen de réassurer les risques.
Étant donné que la banque centrale a augmenté les exigences imposées aux compagnies d'assurance, leur cercle s'est considérablement réduit. L'augmentation de la taille du capital autorisé a joué un rôle décisif. Sur le marché de l'assurance moderne, 19 organisations seulement sont à même de répondre à leurs besoins. Conformément aux amendements, environ 80% des organisations qui pouvaient auparavant conclure un contrat d'assurance de responsabilité de développeur ont perdu leur capacité à mener des activités d'assurance pour les développeurs.