Un contrat de location implique une transaction dans le cadre de laquelle le propriétaire (bailleur) s'engage à transférer la propriété à l'utilisateur (locataire) pendant un certain temps, et le locataire s'engage à payer pour l'utiliser. Comme pour tout autre contrat, son objet est une condition importante dans ce cas. Cela dépend de lui des conséquences juridiques, y compris de la durée du bail. Pour une durée indéterminée ou la conclusion d’un contrat, c’est là une autre condition essentielle de tout contrat. Il est très important que les parties déterminent la période de validité. Mais, il existe également des normes législatives selon lesquelles la période ne correspond pas toujours à leur volonté.
Location et location: comment distinguer
Avant de commencer à étudier les termes, il est utile de comprendre les concepts que les gens ordinaires confondent souvent. Il s'agit de louer et d'embaucher. La principale différence est que le contrat de location est accepté vis-à-vis d'un particulier, alors que le contrat de location est accepté vis-à-vis d'une personne morale. Les autres différences significatives sont les suivantes:
- Objet. S'il peut s'agir exclusivement de locaux résidentiels, il s'agit d'un bureau, de sites de production et de commerce, ainsi que d'entrepôts.
- Les parties au bail sont le locateur et le locataire, tandis que dans un bail, c'est le locateur et le locataire. Les conditions pertinentes doivent être indiquées dans le contrat.
- En cas de conflit dans le contrat de travail, vous pouvez essayer de le résoudre via une agence immobilière. Si nous parlons d'un bail, ils font souvent appel à des avocats du secteur privé.
- La durée du contrat. Si le contrat de location peut être délivré pour une période quelconque, il ne l'est que pour une période n'excédant pas cinq ans. Ainsi, si la durée n'est pas spécifiée dans le contrat de travail, sa durée de validité par défaut est de cinq ans.
- Les relations juridiques en vertu d'un contrat de location sont régies sur la base du ch. 34 du Code civil de la Fédération de Russie et en ce qui concerne le contrat de travail, chap. 35 du Code civil de la Fédération de Russie.
- Si une dette émane d'une personne morale, il est plus facile de la recouvrer, car ces dernières ont généralement des biens, ainsi que des liquidités sur le compte courant. Si la solvabilité des citoyens est limitée, par exemple en l'absence de travail, ce sera plus difficile à faire.
Comprenant les différences de location et de location, nous passons directement au contrat de location, en particulier à la période d’action.
Caractéristiques de la durée du bail
La période de validité est une période de temps qui est déterminée par accord mutuel des parties. En conséquence, les relations juridiques du bail commencent et se terminent.
Selon cet indicateur, le locataire est tenu de payer le bien loué. À son tour, le propriétaire doit transférer la propriété à l'utilisateur dans une période appropriée.
Le début et la fin de la transaction dépendent de la durée du contrat de location. Un accord est conclu pour une durée indéterminée ou une durée déterminée. Sa validité commence au début de la journée et se termine à la fin de la journée (à 24 heures). Par conséquent, la résiliation du contrat (si le locataire a envoyé un avis indiquant la résiliation de relations juridiques ultérieures) tombe à 24h00 cette date, qui est définie dans le document.
Types de contrats de location
L'article 610 du Code civil de la Fédération de Russie explique la durée d'un contrat de location. Pour une durée indéterminée, il est réputé conclu si le contenu ne permet pas d’établir la date exacte. Un tel document s'appelle également perpétuel.
Cependant, au sens littéral, un tel concept ne peut être interprété. Tout contrat de location prévoit un certain délai, car la chose est transférée pour être utilisée et n'est pas la propriété de l'autre partie. En l'absence d'un délai précis, il est plus correct de parler de la possibilité pour les parties à tout moment de mettre fin à la relation juridique. C'est vrai, pour cela, il faut d'abord informer l'autre côté.
Il existe également des contrats à court terme. Ils sont souvent fermés lors de la location d'un logement. Un contrat à court terme est principalement conclu pour 11 mois. Pour cette raison, il n'est pas nécessaire de l'enregistrer auprès de Rosreestr. Un contrat de location peut être conclu pour deux mois, plusieurs semaines, jours et même heures.
Les contrats à court terme sont les plus rentables pour le bailleur, car ils vous permettent non seulement d’obtenir plus de profits, mais également de restreindre certains droits du locataire et d’éviter de payer des impôts.
La loi prévoit un concept tel que la période limite du contrat. Cela peut non seulement être indiqué dans l'accord, mais est également requis par la loi. La condition est valable, par exemple, lors de la location de terrains et de terrains contenant des minéraux, ainsi que des masses d’eau. La législation établit les conditions maximales auxquelles cette propriété peut être transférée pour être utilisée.
En règle générale, cette propriété appartient à l'État, en tant que citoyen ou entreprise, en tant que propriétaire, dispose de davantage de possibilités d'expression de la volonté. Ce point doit donc être pris en compte lors de la signature du contrat.
Il existe des cas où la législation fixe un délai pour un objet loué et où les parties ne prévoient pas de durée de bail. Pour une durée indéterminée, bien que l'on pense qu'un contrat a été conclu, celui-ci ne sera valable que jusqu'à la fin de la période limite. Toutefois, si l’une des parties le souhaite, elle peut résilier le contrat plus tôt sans conséquences juridiques.
Un autre type de document a été appelé contrat à durée déterminée. Cela signifie qu'il définit clairement une période de validité spécifique ou est associé au début d'un événement spécifique. Par exemple, un contrat de location de chalet peut stipuler les conditions suivantes: «avant la conclusion de la transaction d'achat et de vente» ou «avant la conclusion de la succession».
Les contrats à long terme sont principalement conclus pour le loyer:
- Terrain
- Les entrailles
- Corps de l'eau.
La relation juridique en vertu de tels accords peut encore être transformée par le fait que le locataire a la possibilité de devenir un propriétaire à part entière. Par exemple, si une parcelle de terrain est enregistrée sous la gestion d'une ferme auxiliaire pendant une période de 49 ans, alors quand une maison est construite sur celle-ci (sous la forme d'une structure de capital), le terrain peut être réenregistré en tant que propriété.
Motifs de conclusion d'un accord à durée indéterminée
La législation prévoit la possibilité de conclure un contrat de location de propriété pour une durée indéterminée pour les motifs suivants:
- Ne spécifiant pas la durée dans le contrat.
- L'extension du contrat existant, en utilisant le droit de préemption.
Renouvellement
Si une personne qui a loué un bien immobilier en particulier s’est conformée aux conditions pendant toute la durée du contrat, elle dispose alors du droit de préemption pour conclure un contrat de location approprié. Renouvelé pour une durée indéterminée ou pour une période clairement définie, il est possible sous un certain nombre de conditions. Ceux-ci incluent les suivants:
- Il n'y a pas de violation pendant la validité du contrat initial.
- L'utilisateur des lieux est prêt à proposer au propriétaire des conditions de renouvellement avantageuses par rapport aux offres des autres demandeurs.
- La condition de prénotification est remplie, ce qui traduit le souhait de poursuivre la relation juridique concernée.
On croit que le contrat bail prolongé indéfiniment si le locataire n'a pas résilié le droit d'utiliser la propriété et que le bailleur ne crée pas d'obstacles pour cela. Dans ce cas, les termes de l'accord restent les mêmes, à l'exception des cas dans lesquels les parties déclarent le contraire.
Cependant, conformément à la loi, le locataire doit informer le propriétaire par écrit de son intention de continuer à louer le bien dans un délai raisonnable jusqu'à la fin du document. Si les parties souhaitent apporter des modifications, elles doivent conclure un accord supplémentaire dans lequel il sera affiché. Souvent, les parties changent les termes d'un bail.
Dans le cas du logement, il est plus rentable pour le locataire de décider à l'avance de la période de validité du contrat de location des locaux. Très rarement, les futurs résidents acceptent de s'installer pour une durée indéterminée. La période est l'un des points les plus importants de l'accord. Par conséquent, il est recommandé que le document spécifie la condition selon laquelle la période ne sera pas modifiée pendant toute la durée de l'action.
Si le contrat de location ainsi que la location d'une chambre ou d'un autre objet est à long terme, il est alors accompagné d'une procédure d'enregistrement obligatoire par l'État.
Actions des parties à l'expiration
Dans les cas où le contrat a expiré et que le locataire n'a pas quitté les lieux et que le bailleur ne s'objecte pas, le droit d'utiliser la propriété reste aux mêmes conditions. De plus, le contrat est considéré comme prolongé pour une période similaire. Si le locataire ne souhaite pas être propriétaire de la propriété à l'avenir, il doit en informer le propriétaire. Sinon, des conséquences indésirables peuvent survenir. En règle générale, cette condition est prescrite dans le contrat.
Si le locataire quitte les lieux sans en informer le propriétaire, il peut être tenu de payer pour la période au cours de laquelle il n'a pas eu connaissance de ces actes. Si le locataire refuse de donner la propriété après l'expiration du contrat, le propriétaire peut l'obtenir en s'adressant au tribunal. La principale condition dans ce cas est le respect du délai de prescription.
Résiliation du contrat
Si le contrat de location est conclu pour une durée indéterminée, il est possible de le résilier à tout moment par accord des parties ou de manière unilatérale. Dans ce dernier cas, sous certaines conditions, vous devez vous adresser au tribunal. Le refus unilatéral est confirmé par la pratique judiciaire. Par exemple, la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie n ° VAS-10796/13 a rendu une décision à propos de l'affaire n ° A33-8577 / 2012.
La résiliation du contrat de location pour une durée indéterminée est également prévue par la législation en vigueur sous la forme de la notification susmentionnée. Les informations à ce sujet figurent à l'art. 610 du Code civil de la Fédération de Russie. Pour mettre fin au contrat, le locataire doit en informer le propriétaire dans un délai déterminé. La notification doit être envoyée de la manière prescrite. Si cela n’est pas fait, le tribunal examinera cet abus lorsqu’il s'adressera à l’autorité judiciaire.
Il faut veiller à ce que la notification soit documentée. À cette fin, vous devez dresser un inventaire des investissements.
Méthodes de protection
Pour les parties contractantes, différentes méthodes de protection sont appliquées. Ainsi, si le bailleur envoie un avis au locataire et que ce dernier ne quitte pas les lieux, le bailleur a le droit de lui présenter les conditions suivantes:
- Effectuer un paiement pour toute la durée du bail. Les fonds peuvent être recouvrés à titre d'enrichissement sans cause. Comme à ce stade, le contrat est déjà considéré comme terminé, la collecte sous forme de loyer sera incorrecte.
- Libérez de l'espace. Cette exigence doit être distinguée de celle de la confirmation, car il s’agit d’une question juridique. En cas de relations de bail, des méthodes de protection basées sur les dispositions de l'art. 610 du Code civil de la Fédération de Russie.
Cette approche est confirmée par le décret n ° 16253/11 de la Cour suprême d'arbitrage de l'Ukraine, adopté dans l'affaire n ° A40-13860 / 10-40-812.
L’intérêt du locataire est généralement de maintenir la relation même après avoir reçu un avis de résiliation du bail. Sa méthode de protection est choisie en fonction de l'identité du propriétaire et des personnes à ses côtés, ainsi que de ses actions.
Par exemple, si un contrat de location est conclu pour une durée indéterminée, mais que les agences gouvernementales sont du côté du bailleur, le défi sera exécuté conformément à la Sec. 24 agro-industries de la Fédération de Russie. La pratique judiciaire en témoigne, par exemple, la résolution relative au SAF de l'affaire N ° A57-3636 / 2012. Dans le même temps, la pratique judiciaire connaît des cas dans lesquels cette méthode de protection a été reconnue incorrecte. Ainsi, par la décision du FAS dans l'affaire n ° A55-25220 / 2012, l'obligation de reconnaître la décision de l'organe d'État sur le refus unilatéral d'exécuter le bail de la terre était illégale. Le tribunal expliqua cette décision par le fait que le requérant avait choisi une méthode de protection inadéquate, dans la mesure où les relations juridiques entre les parties au contrat étaient de droit civil et ne découlaient pas des pouvoirs publics de l’État. corps.
Il y avait aussi des cas de l'obligation de reconnaître le bail de terre pour une durée indéterminée valide. Il s'agit en particulier de la résolution du ZCO FAS dans l'affaire N ° A45-24711 / 2012, ainsi que de la résolution de l'organe central FAS dans l'affaire N ° A62-7460 / 2012. Les tribunaux, tenant compte des exigences pertinentes, ont été guidés par les points suivants:
- Si le contrat a été réellement conclu pour une durée indéterminée.
- Si un avis de résiliation a été envoyé.
- Les conditions sont-elles remplies lors de l'envoi d'une notification?
- At-il été reçu par une deuxième partie?
Enregistrement du contrat
Le bail de logement (ou de locaux non résidentiels) conclu pour une période maximale d’un an n’est pas soumis à l’inscription (leur période de validité est en règle générale de 11 mois). L’enregistrement public d’un contrat de location à durée indéterminée n’est pas non plus effectué, alors même que la durée de validité du document peut dépasser un an. Ceci peut être compris en lisant les dispositions du paragraphe 2 de l'art. 651 du Code civil de la Fédération de Russie, qui indique que l'enregistrement par l'État concerne des contrats à durée déterminée dont la validité est supérieure à un an. Cela est également confirmé par la pratique de l'arbitrage, en particulier la résolution du FAS de Moscou dans l'affaire n ° KG-A40 / 6418-00, la résolution du FAS SZO dans l'affaire n ° A26-394 / 2007 et d'autres actes.
Il est non seulement nécessaire d’enregistrer un contrat de location conclu pour une durée indéterminée, mais également un document renouvelé. La base de ceci est le paragraphe 2 de l'art. 621 du Code civil de la Fédération de Russie. Parmi les autres documents qui confirment cette disposition figure une lettre d’information du Présidium de la Cour suprême d’arbitrage de la Fédération de Russie n ° 59.
En pratique, pour étudier le contrat de location pour une durée indéterminée, l’échantillon présenté ci-dessous sera plus utile.
La principale caractéristique est l'absence de mention de la période de validité. Le reste du document est un bail régulier.
Conclusion
Que le bail pour une durée indéterminée soit soumis à enregistrement ou non, il comporte des points positifs et négatifs. Le locataire peut craindre que le locateur ait le droit de résilier le contrat à tout moment s'il en avise le locataire correctement. Le locateur doit avoir la preuve qu'il a effectivement envoyé un avis au locataire.