La durée du bail et sa procédure de conclusion

Dans l'article, nous considérons la durée du bail.

Bail (du latin arrendare, qui se traduit par "donner quelque chose à louer") - il s’agit principalement du format du contrat de propriété, dans lequel le bien est transféré en possession moyennant des frais. Ensuite, nous parlerons en détail de cette forme de relations civiles.

Durée du bail

Il y a plusieurs options. Un tel accord peut être conclu par les parties:

Pour une durée indéterminée.
Pour la durée spécifiée par le document, mais moins d'un an.
En règle générale, pour la période spécifiée par l’accord, un an ou plus.

Durée indéterminée

Considérons d’abord la situation dans laquelle un contrat de location à durée indéterminée est conclu.

Selon l'article n ° 610 du Code civil, si le contrat de location ne mentionne pas les délais, le contrat est considéré comme conclu pour une durée indéterminée. Dans ce cas, chaque partie a le droit, à tout moment, d’abandonner les rapports juridiques pertinents, en avertissant l’opposant à ce sujet pendant trois mois. Il convient de noter que le contrat de location, conclu pour une durée indéterminée, n’est pas soumis à l’enregistrement public (bien que la durée de validité effective puisse dépasser douze mois).

Moins d'un an

Quelle peut être la durée du bail?

Un contrat de location conclu pour une période inférieure à un an n'est pas soumis à l'enregistrement public.

Année et plus

Un accord conclu pour une période de douze mois ou plus est soumis à un enregistrement public. Il est considéré comme un prisonnier de son moment. Nous avons parlé des conditions du bail.

Contrat de location et procédure pour sa conclusion

La conclusion d'un tel document peut être divisée en certaines étapes:

Échange de titres de propriété.
Stade d'analyse des articles soumis.
La mise en œuvre de la coordination des conditions.
La conclusion du contrat lui-même.
Enregistrement du transfert de l'objet loué.
Enregistrement des droits de location auprès de la Fed (sous réserve de la conclusion d'un contrat à long terme).

Il convient de noter que si un contrat de location est conclu pour une période inférieure à un an (c'est-à-dire à court terme), il n'est généralement pas nécessaire de s'enregistrer auprès de la Fed.

La documentation

Dans le cadre de l'échange de documents légaux et réglementaires entre les parties, le propriétaire doit être invité à:

Certificat de propriété de l'objet. Nous parlons de documents de RTC (plan d'étage, explication, extrait du passeport technique sous la forme "1A").
Titres de propriété (contrat de vente, etc.).
Extrait du registre d'État unifié (à ce jour).
S'il existe des restrictions (contrat de bail, promesses de dons, etc.), il est conseillé de demander des copies des documents sur la base desquels une obligation est établie.

Les deux côtés se fournissent:

Une copie des titres constitutifs d'une personne morale (charte, convention, PSRN, etc.).
Documentation confirmant les pouvoirs des négociateurs et signant l'accord.

Dans le cas d’une transaction entre particuliers, cette étape se limite généralement à la fourniture d’un document d’identité (c’est-à-dire qu’un passeport est nécessaire).

Expiration du bail

Il convient de noter que l'expiration du contrat de location ne met pas fin aux obligations contractuelles des parties. Il est à noter que si le locataire continue à utiliser la propriété après l'expiration du document, à condition que le propriétaire ne s'y oppose pas, le contrat est réputé renouvelé dans les mêmes conditions, mais pour une durée indéterminée.

Est-il possible de prolonger la location d'un terrain? À propos de cela plus loin.

Renouvellement

Une telle manipulation est possible pendant une certaine période ou pour une durée indéterminée sur la base d'un accord entre les parties. La forme la plus simple de prolongation de bail est considérée par la loi comme un renouvellement du document pour les mêmes motifs. Pour cela, les deux conditions suivantes doivent être remplies simultanément:

Le locataire continue d'utiliser la propriété après l'expiration du document.
Il n'y a pas d'objections de la part du propriétaire.

Dans ce cas, la convention est considérée comme renouvelée aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée en vertu de la législation. Dans ce cas, aucun document supplémentaire ne sera requis. Il convient de considérer une condition importante. Selon l'article n ° 610 du Code civil, si les termes du contrat de location ne sont pas déterminés par le document source, le contrat est considéré comme conclu pour une durée indéterminée.

La législation exige que tout bail d'une durée supérieure à un an soit enregistré auprès des autorités nationales compétentes. Alors seulement, ils le considéreront comme un prisonnier. Certes, dans le cas où le contrat de location avait initialement été conclu pour une période inférieure à douze mois, un enregistrement officiel ne sera pas requis pour un contrat prolongé.

Quoi d'autre implique la prolongation du bail? Il convient de rappeler que le locataire et le propriétaire ont à tout moment le droit de résilier le document prolongé et signé pour une durée indéterminée de leur propre initiative. Pour ce faire, l'une des parties dans trois mois doit en avertir la seconde, sauf disposition contraire de l'accord.

Inscription

Quelle est la date limite pour enregistrer un bail? Les documents destinés à ces fins sont soumis au bureau territorial de Rosreestr (c’est-à-dire au service fédéral d’enregistrement, de cartographie et de cadastre) conformément à la liste établie par la loi fédérale intitulée «Enregistrement étatique des droits immobiliers et des transactions réalisées avec lui».

Si le registraire a des doutes sur l'authenticité et sur la fiabilité des informations spécifiées ou en présence de motifs d'enregistrement, il est habilité à suspendre l'enregistrement du contrat de location de locaux non résidentiels ou d'autres biens immobiliers pour une période ne dépassant pas un mois. L’obligation pour l’État d’enregistrer un document à l’intention des citoyens est de deux mille roubles. Quant aux organisations, elles sont vingt-deux mille. Dans le même temps, fournir:

Dans le cas où une personne morale est partie à l’accord, une documentation doit être fournie avec une copie du certificat d’enregistrement de l’État, une déclaration d’impôt, ainsi qu’un protocole visant à responsabiliser les citoyens ayant signé une procuration.
Si des copies de ces titres ont déjà été soumises au registre, vous pouvez au lieu de cela soumettre un extrait du registre, qui ne devrait pas être plus ancien qu'un mois, indiquant l'absence de tout changement.
Les citoyens ont besoin d'un document d'identité.
Dans le cas où une personne différente représente les intérêts dans le registre, une procuration est requise pour enregistrer le contrat de location, qui est notarié.
Le contrat de location d'un montant égal au nombre de parties, et un autre original qui reste en activité.
L'acte d'acceptation de la propriété louée dans le cas où il fait partie intégrante de la convention.
Ordre de paiement confirmant le paiement des frais d’inscription au loyer.
Une demande d'enregistrement, qui peut être soumise par l'une des parties au contrat.
Selon les cas, des documents supplémentaires doivent être soumis aux autorités d'enregistrement.

Contrat de location et ses caractéristiques

En règle générale, un tel document est conclu par écrit si les termes de l'accord sont supérieurs à un an ou, au moins d'un côté, si une personne morale participe à la transaction, quelle que soit la période. En ce qui concerne le contenu, les documents de location comprennent généralement plusieurs des sections suivantes:

Dispositions générales sous lesquelles sont énumérés les éléments standard de tout accord: nom, numéro, date et lieu de la conclusion. Il est indiqué qui participe à la transaction, y compris quelles personnes représentent les parties à l'accord et sur la base de quels documents.
Sujet Ici, il est nécessaire de définir clairement le sujet de la transaction. Toutes les caractéristiques de l'objet nécessaires à son identification sont répertoriées. Par exemple, l'adresse du bâtiment loué, les caractéristiques de la voiture, etc. Également dans cette section, il est écrit si le bien est transféré en possession temporaire ou pour être utilisé.
Indication des droits et obligations des parties. Ils écrivent notamment que le locataire doit payer le bien et le rendre à temps, en bon état.
Clause sur le loyer et les règlements mutuels. Ici, il est déterminé combien et aussi selon quel régime le locataire paiera. Y compris à quel moment le devoir peut être considéré comme rempli. Cela est souvent lié au moment où les fonds arrivent sur le compte du propriétaire. Mais il sera plus pratique pour le locataire d’insister sur la condition que l’obligation doit être considérée comme remplie immédiatement au moment où les fonds sont débités de son compte.
Responsabilité des parties. Dans le cadre de la préparation de cette section, la condition relative à la pénalité et aux autres amendes pour violation des règles de location est incluse dans le contrat. Une partie appliquera certainement ces mesures si l’autre viole des obligations. Il est également utile d’écrire ici dans quelles situations le contrevenant est dégagé de toute responsabilité, par exemple en raison de circonstances de force majeure.
La durée de l'accord avec les termes de résiliation anticipée. Si la section sur la durée n'est pas incluse dans le contrat, le document est considéré comme conclu pour une durée indéterminée.
Section sur les options de résolution des conflits. La procédure de plainte est décrite ici et le tribunal est également indiqué, ce qui doit être résolu si le conflit n'est pas résolu différemment.
La dernière partie implique l’indication des adresses et des coordonnées des parties ainsi que les signatures des personnes responsables et leur décryptage, la date de conclusion du document et le sceau (le cas échéant).

Si nécessaire, d'autres sections sont incluses dans l'accord.

Conclusion

Ainsi, en vertu de l'accord (et il est également d'usage de dire «par accord»), tout bien immobilier peut être transféré. Un tel document doit nécessairement contenir une description détaillée de l'objet transféré. Si cette condition n'est pas remplie, elle sera considérée comme non valide (non conclue et incohérente). Le contrat, qui est exécuté pour une période de plus d'un an, doit être certifié par le service d'enregistrement de l'Etat du sujet sur le territoire duquel se trouve l'objet loué.

Nous avons examiné la durée du bail.