La procédure d’enregistrement de la vente d’un appartement est intéressante non seulement pour les débutants, mais également pour les professionnels. Après tout, la législation introduit constamment de nouveaux amendements et la procédure elle-même est sujette à des ajustements. Seules les étapes de la transaction ne changent pas.
Chèque
La procédure d'enregistrement de la vente d'un appartement est toujours la même. Et le premier élément est en train de vérifier. Cela concerne non seulement l'inspection externe du logement, mais également le fait que l'appartement appartient au vendeur. En outre, la présence d'une procuration est tout à fait acceptable. Mais elle devrait avoir une période de validité normale et des détails.
Afin de ne pas tomber dans les arnaqueurs, il est préférable de rencontrer personnellement le propriétaire et de se familiariser avec tous les documents établissant la propriété.
De même, avant de respecter l’ordre d’enregistrement de la vente d’un appartement, il est préférable de vérifier les documents du propriétaire et sa photo.
Ensuite, vous devez savoir si l'appartement est encombré, s'il est en liberté sous caution ou en état d'arrestation. Cela peut être fait en allant au Rosreestr sur le lieu de résidence et en demandant un extrait du registre juridique unifié. Cet extrait affiche toutes les informations sur l'appartement et toutes les restrictions qui lui sont imposées.
Il est également important de rechercher la présence ou l'absence de maladies chez le vendeur, qui pourraient à l'avenir servir de base à l'annulation de la transaction. C'est une dépendance ou une sorte de maladie mentale. Pour cette raison, le vendeur doit fournir des certificats médicaux. Ce point peut être omis si le propriétaire a le droit de conduire un véhicule.
La procédure d'enregistrement de la vente d'un appartement comprend également la collecte d'informations sur les personnes qui ont le droit d'utiliser ce logement. Vous pouvez savoir si vous prenez un certificat à l'office du logement ou un extrait du livre de maison. Compliquer la sortie des personnes de l'appartement qui y vivent des enfants mineurs.
De plus, vous devez vous assurer que les propriétaires n'ont pas de dettes communales. Si cela n'est pas fait, toutes les dettes seront transférées au nouveau propriétaire.
Conclusion d'un contrat préliminaire
La procédure pour finaliser une transaction d'achat et de vente d'appartement comprend une clause de contrat préliminaire. Ce moment est facultatif, mais la pratique montre que les gens ne refusent généralement pas de le compiler.
Quelle est la signification de cet accord et pourquoi est-il inclus dans la procédure d'enregistrement d'une transaction d'achat et de vente d'appartement? Tout est assez simple. Par un tel accord, les parties confirment leur consentement à conclure la transaction principale après un certain temps. La raison du retard peut être la période de vacances de la maison ou la période pour laquelle l’acheteur trouve le bon montant. C'est à ce stade que le coût du logement est déterminé et à quel moment il sera vendu. Vous ne pouvez pas modifier ces données ultérieurement.
Contenu du contrat préliminaire
L’ordre d’enregistrement de l’achat et de la vente de l’appartement importe peu: que ce soit par hypothèque ou en espèces, le contrat indique tous les éléments qui figureront dans le document principal. C’est-à-dire qu’il y aura une description de l’appartement, son coût, sa procédure de règlement et le moment de la conclusion du contrat principal.
Dépôt
Souvent, dans la pratique, de nombreux avocats sont confrontés à la question du dépôt. Mais le problème est qu'avec ces lois, cette action est considérée comme incorrecte. Par conséquent, il est impossible d'établir à la fois un contrat de dépôt et un contrat préliminaire. Devra choisir.
Risques liés à la signature d'un contrat préliminaire
La procédure d’enregistrement de la vente d’un appartement par hypothèque ou par espèces ne diffère pas. Mais il existe des risques sur le marché du logement primaire.Il est possible que l'entreprise de construction établisse un contrat préliminaire avec plusieurs futurs propriétaires, puis transférera le logement à sa discrétion. Pour éviter de telles situations, un accord de participation à la construction partagée est conclu. Un tel accord est soumis à une inscription obligatoire auprès du Service d'enregistrement fédéral.
La situation du marché du logement secondaire est beaucoup plus simple, car le contrat préliminaire ne contient aucun risque pour les deux parties.
Faire le deal lui-même
La procédure d'enregistrement de la vente d'un appartement en Russie n'interdit pas la conclusion d'un contrat par écrit. Mais il est préférable de certifier un tel document chez un notaire. Cela éliminera certains risques, même si cela coûtera plus cher. Quel que soit le contrat, il indique toutefois obligatoirement l’acheteur et le vendeur, une description détaillée de la propriété, son prix, son mode de paiement, les obligations de chaque partie. Quel que soit l’ordre d’enregistrement de la vente: qu’il s’agisse d’une hypothèque ou de l’argent liquide, le contrat est souscrit par les signatures des deux parties.
Il est préférable de créer trois copies de documents à la fois, de manière à ce que chaque partie ait la sienne et une autre au registre fédéral.
En plus du contrat principal, un acte de transfert et de réception de l'appartement est effectué. Il rend compte du fait que le logement est passé de vendeur à acheteur. Le contrat et l'acte sont conclus ensemble. Lors du transfert du contrat, le nouveau propriétaire accepte la documentation technique, ainsi que tous les documents confirmant le droit de propriété.
Modes de paiement pour un appartement
Lors de l'achat d'un appartement, l'acheteur peut payer de plusieurs manières. Le plus courant est le règlement en espèces. Ce sera mieux pour l'acheteur si l'argent ne sera transféré qu'après les signatures sur le contrat principal. Une fois l'argent transféré, il est nécessaire d'établir un reçu.
Un autre type de paiement, autorisé par la procédure de remplissage des documents pour la vente d'un appartement, consiste à déposer de l'argent dans une cellule bancaire, ce que le vendeur indiquera. Mais cette méthode, en règle générale, se transforme en problèmes supplémentaires pour ces derniers.
Il est également autorisé de payer pour l'achat par virement bancaire. Cela signifie qu'il est tout à fait légal de transférer de l'argent d'un compte à un autre.
La loi autorise également toutes sortes de dates de règlement. En outre, conformément à la loi, toutes les obligations financières peuvent être réglées après que le nouveau propriétaire a réenregistré les droits relatifs au logement.
Comment s'inscrire
Depuis janvier 2017, la procédure d'enregistrement a été simplifiée. Maintenant, vous pouvez créer un appartement dans la propriété dans n'importe quel département de Rosreestr, quel que soit l'emplacement du logement. Même si c'est une ville différente. La procédure d'enregistrement de la vente d'un appartement par l'intermédiaire du MFC est beaucoup plus pratique et rapide.
De plus, à Rosreestr, il est maintenant possible d'enregistrer le transfert de droits sur des biens immobiliers et de le mettre sur l'enregistrement cadastral. Comme avant cela devait être fait séparément, toute la procédure prend maintenant beaucoup moins de temps et d’efforts.
La procédure d’enregistrement de la vente d’un appartement chez un notaire diffère légèrement de celle de l’enregistrement à Rosreestr. Pour pouvoir devenir propriétaire, vous devez avoir:
- Déclaration.
- Contrat d'achat et de vente avec acte de transfert et d'acceptation.
- Documents qui confirment les droits de l'appartement.
Afin de ré-enregistrer la propriété de l'appartement, vous devrez payer deux mille roubles. Ce droit de l'Etat doit être acquitté au plus tard cinq jours après la soumission des documents.
L'inscription peut prendre trois à dix jours. Pour le moment, le traitement des données au MFC n'est pas inclus. Une fois l'enregistrement terminé, l'acheteur reçoit un extrait du registre d'État unifié. Certificat de propriété entre les mains du no.
Si nécessaire, il est possible de créer un nouveau certificat d'enregistrement d'appartement dans BTI.
Les taxes
La taxe sur la vente d'un appartement dépend de plusieurs facteurs. C'est:
- Les motifs du transfert de propriété de l'appartement.
- Durée du mandat.
Si l'appartement est hérité, donné ou après la privatisation, dans ce cas, il n'y aura pas de taxe de vente. Cela s'applique uniquement aux logements qui appartenaient à la propriété depuis plus de trois ans au moment de la vente.
Les mêmes règles s'appliquent à la situation où le propriétaire a obtenu la propriété après avoir conçu l'entretien à vie.
Dans toute autre situation, pour ne pas payer de taxe sur la vente d'un appartement, il faut au moins cinq ans. Mais cela ne s'applique qu'aux appartements achetés après le premier janvier 2016. Pour les propriétaires qui possèdent un appartement d'une époque antérieure, les trois mêmes années sont conservées.
Autrement dit, si l'appartement est vendu sans respecter les délais, il sera nécessaire de payer une taxe de treize pour cent. Il est facturé en fonction de la valeur cadastrale et du coefficient 0,7. Le coefficient est calculé en fonction de l'année où le propriétaire a acheté la propriété.
Le coût du logement par cadastre est disponible en ligne sur le site web de Rosreestr. Pour ce faire, vous avez seulement besoin des coordonnées de l'appartement.
Le revenu de la vente de l'appartement, l'ancien propriétaire doit indiquer lui-même dans la déclaration d'impôt. Il est fourni jusqu'à la fin avril de l'année prochaine. C'est-à-dire que lorsque la transaction a été finalisée en 2016, la taxe est déposée et payée en 2017. La date limite de paiement est le 15 juillet. En même temps, peu importe par qui la procédure d'enregistrement de la vente d'un appartement sera mise en œuvre: par l'intermédiaire d'un notaire ou sans son aide.
Acheter une maison par l'intermédiaire d'un agent immobilier
Si vous ne souhaitez pas et que vous n'avez pas le temps de perdre votre temps avec les documents et de vous renseigner sur la procédure d'enregistrement de l'achat et de la vente d'un appartement par une hypothèque sur Sberbank ou en espèces, il est préférable de contacter un agent immobilier. Trouver un professionnel n'est pas facile, mais tout à fait possible. Les annonces peuvent être trouvées dans les journaux ou sur Internet, à la télévision ou à la radio. Il existe plusieurs signes permettant de distinguer une mauvaise agence d’une bonne:
- Excellente expérience de travail.
- Le bureau de la société est situé dans un endroit prestigieux et est bien réparé.
- Il y a plus de critiques positives que négatives.
- L'agence est une association professionnelle d'agents immobiliers.
- Aucun problème avec le paquet de documents constitutifs.
- Les employés regardent et se comportent avec dignité.
- La qualité du travail est documentée.
La société réalise l’ensemble de la transaction et surveille la procédure d’enregistrement de l’achat et de la vente d’un appartement par capital de maternité, hypothèque ou espèces. Mais ces services coûteront cher. En règle générale, un agent est disposé à travailler pour cinq pour cent du prix du logement.
Qui peut vendre un appartement
Même si une personne n'achète pas tout l'appartement, elle ne peut alors que conclure un accord avec le propriétaire. Cela signifie que cette personne doit être enregistrée dans les documents. Un accord sur l'achat d'un logement, un certificat de propriété, un accord de cadeau fera l'affaire. Si le propriétaire actuel, pour une raison quelconque, ne peut pas être présent lors de la transaction, cela peut être fait par un dépositaire. Cela nécessite une procuration émise par le propriétaire lui-même et certifiée par lui et par le notaire. La procuration peut être délivrée à n’importe qui, l’essentiel est que cela soit fait correctement.
Mais que faire quand le propriétaire est mineur? Si l'enfant n'a pas encore atteint l'âge de quatorze ans, toutes les opérations judiciaires pour lui sont effectuées par ses représentants légaux. Que ce soit la procédure d’enregistrement de la vente d’une action dans un appartement ou un appartement entier. Si un adolescent a entre 14 et 18 ans, il peut alors agir calmement en son propre nom, mais le consentement des représentants légaux est toujours nécessaire.
Papier supplémentaire requis
Pour vendre rapidement un appartement, vous pouvez également avoir besoin de ces documents:
- Certificat de capacité juridique. Cela est particulièrement vrai chez les personnes âgées. Elle est délivrée dans un dispensaire neuropsychiatrique au lieu de résidence.
- Lorsque l’une des parties à la transaction est mineure, il est nécessaire de fournir un certificat des autorités de tutelle.Elle confirme que personne ne viole les droits d'un mineur.
- Si un appartement est vendu par l'un des époux, vous devez avoir le consentement écrit du deuxième conjoint avec vous. Si les époux sont divorcés, un tel document sera toujours nécessaire. Ce consentement doit être notarié. De plus, vous devez joindre un certificat de divorce ou de mariage.
- Vous devez également fournir un certificat de décès en cas de décès du conjoint.
- Dans le cas de l’utilisation du capital de maternité, il est nécessaire de certifier que les droits de l’enfant ne sont pas violés dans le cas de la vente d’un appartement.
- Information que les propriétaires n'ont pas de dettes pour les services publics.
- Le contrat de vente, qui a été exécuté plus tôt. Ce papier confirme encore une fois la transaction.
Déterminer le coût du logement
Si le prix du logement est correct, le propriétaire dispose alors de plusieurs milliers de roubles.
Bien sûr, le prix peut être mis au hasard, mais vous pouvez vous adresser à des professionnels. Il existe également une troisième option: surveiller le prix moyen d'un tel logement. Après avoir évalué la tendance à fixer un prix qui sera supérieur de vingt pour cent à la moyenne, si les acheteurs appellent et s’intéressent, vous pouvez augmenter encore dix pour cent. En l'absence de réaction, le prix, au contraire, devra être réduit du même dix pour cent.
Comment la valeur de l'appartement est-elle estimée? Selon les critères suivants:
- Combien de pièces. Naturellement, plus il y en aura, plus l'appartement sera cher. Mais un mètre carré dans ce cas coûte moins cher, car il est inversement proportionnel au nombre de pièces. Pour cette raison, odnushki est toujours plus cher que tout autre appartement.
- Les images de l'appartement.
- Le métrage de la cuisine. Quand il fait moins de dix mètres, le prix baisse.
- La disposition des pièces. Les chambres isolées sont plus populaires que les chambres adjacentes.
- Étage sur lequel se trouve l'appartement. Les logements plus chers sont situés aux étages intermédiaires de la maison.
- Comment bien est la zone autour.
- La propreté de l'entrée, la nouveauté de la maison, qu'il y ait un ascenseur ou non.
- Réparer dans l'appartement. Des réparations coûteuses et de haute qualité peuvent augmenter le coût de 10%, tandis qu'un mauvais état esthétique réduit le prix. Une tentative bon marché de "se couvrir les yeux" ne permettra pas de vendre des logements plus chers.
- Le coût des services publics.
- Quel genre de chauffage. Le chauffage individuel coûte plus cher.
- Infrastructure développée. Le prix d'un appartement dépend du nombre de magasins, du type de transport, des écoles et des hôpitaux.
- Le quartier dans lequel se trouve l'appartement joue un rôle important.
Comment vendre ou acheter un appartement via le MFC
Les documents nécessaires à l'enregistrement de l'achat et de la vente d'un appartement par l'intermédiaire du MFC sont les mêmes, mais l'algorithme des actions est légèrement modifié. Vous devez d’abord commander un formulaire dans lequel vous devez spécifier toutes les informations. Et puis venez au MFC et parlez à un spécialiste. Habituellement, ils fournissent une liste des documents nécessaires en fonction du mode de paiement utilisé pour la transaction.
En résumé, on peut dire qu’avant d’acheter un appartement, il faut bien tout peser. Après tout, il est très facile de se heurter à des fraudeurs, à la fois au vendeur et à l’acheteur. Pour éviter cela, vous devez étudier attentivement tous les documents et n'hésitez pas à demander des explications au propriétaire de l'appartement. En outre, il sera utile de faire le tour des voisins et de tout savoir sur l’appartement et ses propriétaires. Parce que le vendeur lui-même ne peut pas dire toute la vérité. Une autre façon de vous protéger est de vous rendre dans un bureau de quartier ou de logement. C'est là que les gens savent généralement tout sur tout le monde.
Mais le danger ne réside pas seulement dans le vendeur ou l'acheteur, mais également dans l'agent immobilier. Ces personnes doivent être traitées avec le plus grand soin. Au moindre doute, il vaut mieux refuser les services de cette personne et en rechercher une autre. Après tout, ils ne plaisantent pas avec un appartement, vous pouvez donc rester sans logement. Pour cette raison, une attitude frivole à l’égard de la transaction de vente est tout simplement inacceptable.Plus on accordera d'attention à la sélection des logements et à la vérification de la propreté des documents, mieux ce sera. Et il est préférable pour une personne de ne pas conclure un tel accord, il devrait y avoir quelqu'un qui peut aider et suggérer.