Transfert de locaux d'habitation vers des locaux non résidentiels dans un immeuble à appartements

Les entrepreneurs de notre époque traduisent activement les locaux résidentiels d’un immeuble d’appartements en non résidentiels. Le marché de ces biens immobiliers, propice aux activités non productives, est relativement jeune. Il n'a que 15 ans environ, mais il est dynamique et vivant.

Cet article explique la nature et les détails de la procédure à suivre pour qu'un logement acquière le statut de local non résidentiel.

Avantages de la traduction

Le changement de statut coûte beaucoup moins cher que la location d'un bureau fini. À Moscou, près des stations de métro, les locataires paient 250 000 roubles par mois pour un ancien appartement de deux pièces. Un entrepreneur qui équipe un immeuble non résidentiel dans un immeuble à appartements est beaucoup plus rentable qu'une personne qui a acquis un immeuble commercial. Le prix de ce dernier à Moscou, à en juger par les annonces actuelles, va de 350 000 à 700 000 roubles par mètre carré.

En équipant des locaux non résidentiels dans un immeuble à appartements, les entrepreneurs investissent judicieusement dans des immobilisations: mini-marchés, bureaux divers, etc. Ainsi, l'infrastructure urbaine des petites entreprises est considérablement développée.

Une augmentation du fonds non résidentiel due au logement implique une grande variabilité dans la localisation des bureaux et des magasins. La pièce idéale pour cela dans un immeuble est un appartement situé au premier étage d'une rue passante dans un passage.

Le placement à proximité de l'infrastructure de métro, des arrêts de transport en commun, de diverses institutions Le prix des appartements situés au rez-de-chaussée, près des stations de métro, etc., double parfois le coût des logements plus élevés. Dans les zones résidentielles, au contraire: le prix du premier niveau est inférieur de 10%.

Certains entrepreneurs se transforment pour louer davantage les locaux non résidentiels qui en résultent. C'est rentable. Jugez par vous-même: pour le loyer d'un appartement de deux pièces à Moscou, son propriétaire reçoit 40 000 à 50 000 roubles par mois, et pour les locaux non résidentiels équivalents, il est 5 à 6 fois plus.

Conditions pour un transfert réussi

Parfois, il est initialement impossible de transférer un appartement dans un local non résidentiel. La personne qui la met en œuvre doit respecter les conditions de réussite de la transaction prévues par le Code du logement de la Fédération de Russie (article 22):

1. L'emplacement préféré de l'appartement est au rez-de-chaussée. S'il est plus élevé, les appartements résidentiels ne devraient pas être inférieurs.
2. Les résidents en ont été libérés.
3. L'état de la maison n'est pas reconnu comme une urgence.
4. Le futur propriétaire de locaux non résidentiels situés dans un immeuble a obtenu l'accord des voisins. (Ce moment subjectif doit être pris en compte, il devient souvent fatal pour les entrepreneurs).
5. Il existe une opportunité architecturale d’équiper une entrée séparée.
6. Réaménagement possible de locaux non résidentiels dans un immeuble à appartements.
7. L'appartement n'est pas retiré du parc de logements pour ouvrir la production, un bain public, des toilettes publiques, un service de nettoyage à sec, un salon funéraire, un centre de réception pour la vaisselle, d'autres installations non prévues dans les bâtiments résidentiels par SNIP.

Si le gaz a été fourni au salon, il devra être ventilé. Le cadre réglementaire actuel interdit l'utilisation d'appareils à gaz dans des locaux non résidentiels. Un avantage important pour le futur magasin sera la présence d'un sous-sol dans un immeuble résidentiel. Il peut être attaché légalement à l'appartement converti sous la forme d'un entrepôt.

Obstacles à la traduction

Rappelez-vous les «goulots d'étranglement» rencontrés lors de l'équipement de locaux non résidentiels dans un immeuble à appartements.La plupart d’entre eux sont associés à des difficultés pour réaliser une entrée supplémentaire isolée et séparée. Ce dernier est nécessaire pour le dénouement logistique de la route quotidienne du mouvement des résidents de l'entrée avec les flux de clients ou de clients.

La législation russe en matière de logement prévoit des normes et règles d'urbanisme obligatoires, qui doivent être conformes aux locaux non résidentiels introduits dans l'immeuble. La propriété de la nature partagée des résidents bénéficie d'une protection juridique distincte, que l'entrepreneur doit également prendre en compte.

Le transfert de locaux d'habitation dans des locaux non résidentiels (ci-après dénommé le transfert) est inacceptable:

• en cas de compatibilité de l'accès entre celui-ci et l'accès des autres résidents à leurs locaux d'habitation;
• s'il est impossible d'y avoir une entrée séparée;
• si les locaux potentiels non résidentiels d'un immeuble à appartements font partie des locaux d'habitation;
• s'il est utilisé comme lieu de résidence permanente du propriétaire ou de tout autre citoyen;
• si des personnes ont droit aux locaux.

Respect des résidents

Lors du transfert de locaux résidentiels vers des locaux non résidentiels, l'entrepreneur doit obtenir le consentement écrit des locataires dans les cas suivants:

• Rééquipement des structures de clôture.
• Cours en équipement de l'entrée d'une partie du territoire.
• Disposition des enseignes (publicité).

Ce consentement est établi par le procès-verbal de la réunion des copropriétaires, des nuances étant possibles. Très calmement, les habitants réagissent à l’ouverture d’une pharmacie ou d’un centre pour le développement des enfants chez eux. Ils sont relativement tolérants dans l’équipement d’un magasin. Mais la disposition au rez-de-chaussée du bar rencontrera une résistance sérieuse. Le conseil des résidents d’une maison a le droit d’établir des tarifs cinq fois plus élevés pour les services publics que les honoraires des résidents pour des services similaires à une entreprise «non préférée».

Pour apaiser leurs voisins, les entrepreneurs doivent assumer des charges sociales: aménagement paysager ou ascenseurs. Un fait notable est connu: l’une des sociétés de soins dentaires qui utilise plusieurs appartements au rez-de-chaussée pour résoudre le conflit a prévu une réduction de 20% sur ses services aux résidents de la maison.

Documents à traduire

Selon le code du logement, un transfert est effectué avec l'approbation du gouvernement local. Le propriétaire de locaux non résidentiels situés dans un immeuble à appartements ou autorisés par lui fournit aux autorités locales un paquet de documents:

• Déclaration de transfert.
• Le certificat d'enregistrement de la salle.
• Documents légaux - originaux ou des copies notariées de ceux-ci.
• Plan de la maison où se trouvent les locaux traduits.
• Un projet de réaménagement ou de reconstruction des locaux transférés, si nécessaire.

A propos de l'approbation du projet

Le projet doit être coordonné avec certains services, notamment départementaux: Rospotrebnadzor, les administrations municipales, le département d’architecture (département), la supervision du ministère des Situations d’urgence, la société de gestion.

Il devrait prévoir non seulement une entrée séparée, mais également un réaménagement interne, le réaménagement de l'ancien appartement de bureau, des travaux de reconstruction, du matériel de façade. Dans ce cas, le rétrécissement des conduits de ventilation n'est pas autorisé.

Procédure de révision

Ayant reçu des documents de l’entrepreneur, les gouvernements locaux les examinent dans un délai d’un mois et demi, en décidant d’approuver le transfert ou de le refuser. La décision prise est envoyée à l’entrepreneur dans un délai de trois jours.

C’est la base légale du transfert si le réaménagement de locaux non résidentiels dans un immeuble à logements multiples n’est pas requis. Sinon, la solution vous permet de modifier la conception en fonction du projet.

La mise en œuvre du réaménagement est confirmée par une loi signée par le comité d'acceptation de l'organisme d'autonomie gouvernementale. Cet acte sera la base de la traduction pour un entrepreneur qui change de conception.

À propos du refus

Les autorités locales émettent un refus de transfert dans les cas suivants:

• L'entrepreneur n'a pas fourni la liste de documents requise.
• Violations des conditions essentielles de la traduction.
• Écart significatif des travaux réels par rapport aux paramètres du projet approuvé et de la documentation convenue.
• Incohérences du projet de loi.
• L'absence de protocole de l'assemblée générale des résidents de la maison.
• Non-respect des paramètres du projet approuvé et de la documentation convenue.

La décision de refus doit être justifiée et détaillée pour indiquer des normes de traduction spécifiques enfreintes. Le demandeur le reçoit ou le lui envoie par la poste dans les trois jours. Un entrepreneur a le droit de faire appel devant un tribunal dans un délai de trois mois.

Un permis déjà délivré peut être annulé lorsque les voisins-résidents font appel au tribunal ou aux autorités locales avec une plainte.

A propos des factures de services publics

L'entrepreneur prend en charge les locaux non résidentiels dans les installations d'un immeuble d'appartements aux taux prévus pour les personnes morales. Dans le même temps, il a le droit de conclure un accord avec la société de gestion ou de conclure des accords de services publics avec des entreprises fournissant des ressources et de les payer.

Dans la formule, lors du calcul du montant des factures de services publics à domicile, la surface totale de tous ses locaux (résidentiels et non résidentiels) doit être utilisée. Le total ne comprend pas les espaces communs.

L'erreur se produit si la maison est équipée de compteurs communs pour un service donné et que seuls les appartements sont répertoriés comme utilisateurs. Dans le même temps, les propriétaires de locaux non résidentiels déplacent le fardeau de manière injustifiée sur les résidents. Les entreprises résidentielles et les sociétés de gestion fournissant des ressources devraient tenir dûment compte des locaux résidentiels et non résidentiels situés dans un immeuble à appartements.

Maison de résidentiel - en non résidentiel

Si une petite entreprise ne transfère plus que des appartements de logements à des logements non résidentiels, il n’est pas étonnant que les grandes et moyennes entreprises fassent de même. Par exemple, le transfert d'un immeuble d'appartements dans un local non résidentiel.

La croissance des entreprises est en avance sur le rythme de la construction non résidentielle et manque souvent de centres de bureaux existants. Dans ce cas, les bâtiments résidentiels se transforment en eux. Cette procédure est décrite à l'art. 22-24 du Code du logement de la Fédération de Russie.

Pour le transfert, l’entrepreneur contacte l’administration locale ou la MFC avec un ensemble de documents comprenant:

• Demande de transfert.
• Documents prouvant la propriété.
• Plan de la maison.
• Projet si le réaménagement est nécessaire.

Dans un délai d'un mois et demi, ils prennent une décision sur les documents. Toutefois, ce transfert n’est juridiquement pas réalisable si la maison est construite sur un site affecté à la construction de logements individuels.

Opérations immobilières non résidentielles

Un contrat de location de locaux non résidentiels dans un immeuble à appartements ou un contrat de vente et d'achat - de tels documents légalisent les opérations de base avec des biens immobiliers non résidentiels. Lors de la location, les parties doivent fixer de manière contractuelle les conditions suivantes de la transaction:

• Indiquez clairement l'objet qui est loué.
• Déterminez le montant du loyer et la procédure pour l’indexer.
• Définir le mécanisme de paiement des amortissements.
• La procédure de restauration d'un bien loué.
• Définissez les termes de son rachat.

Les revenus des appartements situés au rez-de-chaussée après leur transfert dans l'immobilier non résidentiel ont augmenté de manière significative. Toutefois, selon les derniers documents du ministère des Finances, les coûts des entrepreneurs peuvent également fortement augmenter. Par exemple, la même taxe foncière est censée être calculée sur la base de la valeur cadastrale. À en juger par les plans de l'autorité financière suprême, le taux d'imposition des locaux non résidentiels sera cinq fois supérieur à celui des logements.

Conclusion

Un entrepreneur qui convertit un appartement situé au rez-de-chaussée en un immeuble non résidentiel situé dans un immeuble à appartements court le risque d'engendrer des frais financiers injustifiés en raison d'un éventuel refus des autorités locales.Cependant, le jeu en vaut la chandelle: au final, il reçoit des immobilisations à un prix avantageux, beaucoup plus bas que l’achat d’immobilier commercial.

Cependant, une telle procédure prend environ six mois, ce qui entraîne inévitablement des coûts imputés. Il cache également les pièges possibles: circonstances d'interdiction cachées, réaction inadéquate des voisins. Compte tenu de ce qui précède, les entrepreneurs s’appliquent aux services de traduction auprès de cabinets d’avocats spécialisés.