Chacun de nous veut vivre dans une maison moderne et confortable, très différente des bâtiments classiques, qui dans nos villes sont malheureusement la majorité. Afin de changer même un peu la situation, certains embauchent des designers et mettent en œuvre des projets de grande envergure pour réaménager leurs appartements, tandis que d'autres essaient de s'en sortir seuls, en effectuant des réparations le soir et les jours fériés. En dépit des possibilités financières des résidents et de leurs ambitions, nombre d'entre eux, inconsciemment ou délibérément par souci d'économie, rendent illégalement réaménagé l'appartement, ignorant même quels problèmes cela entraîne pour lui personnellement et pour la pièce dans laquelle la réparation a été effectuée. Comme de telles situations deviennent de plus en plus courantes et que la responsabilité des propriétaires de maison se durcit chaque année, nous avons décidé d’examiner ce sujet en détail dans l’article. Tout d'abord, nous allons examiner le concept même de «réaménagement illégal» et lui donner une évaluation juridique. De plus, nous parlerons en détail du réaménagement des locaux résidentiels et non résidentiels, qui entrent dans la catégorie des illégaux.
La définition
La plupart des Russes pensent que la configuration de l'appartement se reflète dans son passeport technique. Ce document indique la superficie des pièces et des salles de bain, les murs porteurs de la pièce, l'emplacement des portes et des fenêtres, ainsi que d'autres informations importantes. Lors de l'achat / vente de transactions, le vendeur doit familiariser l'acheteur potentiel avec le passeport technique du logement. De plus, les données de ce document devraient correspondre pleinement à l’état réel des choses. Si vous remarquez des divergences, nous pouvons parler de réaménagement illégal.
Ce terme inclut toute réorganisation des locaux sans autorisation des autorités spéciales. Le réaménagement illégal d'une maison ou d'un appartement peut également être qualifié de travail effectué en contournement ou contrairement à la documentation du projet.
N'oubliez pas que ce terme ne doit pas être confondu avec la redécoration d'un appartement. Ces dernières peuvent inclure non seulement le papier peint et la peinture des murs, mais également le remplacement des radiateurs de chauffage ou la modification de la décoration du balcon.
Types de conversion illégale
Le réaménagement illégal des locaux peut être de deux types. Ce fait doit également être pris en compte si vous vous trouvez déjà dans une situation similaire, si vous avez déjà effectué des réparations ou si vous avez déjà acquis un appartement avec des problèmes:
- Le travail effectué est considéré comme illégal en l'absence de permis. Les changements qui ne sont pas en contradiction avec la loi entrent dans cette catégorie, mais le locataire, pour une raison quelconque, n'a pas délivré les documents nécessaires. Cet oubli a rendu le réaménagement habituel illégal.
- Les travaux effectués initialement ne peuvent être approuvés par la loi. Par exemple, vous avez démoli un mur considéré comme un palier. Même si vous essayez de légitimer ce processus, vous ne recevrez pas les papiers nécessaires.
Gardez à l'esprit que la responsabilité d'une telle conversion ne concerne pas uniquement le propriétaire qui a effectué les travaux de réparation. Si on vous présentait un appartement similaire ou si vous ne faisiez pas attention et si vous l'achetiez pour votre propre argent, vous devrez alors résoudre vous-même les problèmes de réaménagement illégal. Au tribunal, vous devrez peut-être apporter le logement en bonne forme (conformément au passeport technique) et percevoir une amende. Vous ne réussirez pas à transférer ces problèmes à l'ancien propriétaire des lieux, qui en est devenu le coupable. Pour tous les changements, le propriétaire actuel de l'appartement sera responsable.
Les options de conversion les plus courantes
Un espace typique n’est pas toujours pratique pour vivre dans une famille moderne. Par conséquent, chaque année, de plus en plus de personnes pensent à la reconstruction globale d'un appartement existant, surtout si elles ne sont pas en mesure de l'échanger contre un logement plus spacieux et confortable. Le plus souvent, les propriétaires essaient de créer de nouvelles ouvertures dans les murs porteurs, combinent la loggia avec l'espace de la pièce ou de la cuisine et créent également des mezzanines et des garde-manger, non prévus par le schéma.
Tout ce que nous avons énuméré sans faute nécessite une évaluation par une commission spéciale, qui seule émettra un verdict interdisant ou autorisant une telle réorganisation. Si le réaménagement a été effectué illégalement, les locataires doivent être préparés à de nombreux problèmes. De plus, il a été établi qu'il est beaucoup plus difficile de légitimer le travail déjà effectué que prévu. En outre, une partie du travail tombe dans la catégorie des interdits. Celles-ci incluent, par exemple, les nouvelles ouvertures dans les murs porteurs ou leur démolition. Dans la prochaine section de l'article, nous parlerons davantage de cette catégorie de modifications.
Conversion interdite
Si, après avoir conçu une réparation, vous contactez un organisme spécialisé sérieux, il vous dira immédiatement quels changements peuvent être apportés à l'appartement et lesquels ne seront en aucun cas approuvés. Mais ceux qui effectuent eux-mêmes toutes les réparations doivent étudier ce problème avec attention. Selon la législation sur le logement, les modifications suivantes des locaux ne peuvent pas être effectuées:
- Déplacez les salles de bain afin qu'elles soient au-dessus des pièces à vivre. Autrement dit, vos toilettes et votre salle de bains ne doivent en aucun cas être placées au-dessus du salon ou de la cuisine du voisin. L'exception peut être uniquement les appartements sur deux niveaux dans lesquels les deux étages appartiennent au même propriétaire.
- Pour élargir la surface de la cuisine grâce aux sanitaires. Il est également interdit de transférer la cuisine dans le salon et l'agrandissement de la salle de bain et des toilettes en raison de la superficie en mètres carrés des pièces ou de la cuisine ne sera pas approuvé.
- Modifiez l'emplacement des canalisations de gaz et des canalisations d'égout. Le transfert de radiateurs vers la loggia ou tout autre endroit de l'appartement non prévu par le projet tombe également sous le coup de l'interdiction.
- Démolir des murs de façon arbitraire, en perforant de nouvelles ouvertures de portes et de fenêtres. Cela s'applique principalement aux structures de soutien de la maison. Après tout, des ouvertures supplémentaires dans les murs porteurs peuvent entraîner l’effondrement du bâtiment ou la dégradation de la qualité de vie des autres résidents de l’immeuble.
- Il est inacceptable d'utiliser le grenier à vos propres fins et de le combiner avec votre appartement.
Gardez à l'esprit que dans les logements officiellement reconnus comme étant d'urgence, la plupart des modifications d'aménagement seront considérées illégales. Cela est particulièrement vrai pour les portes et les fenêtres, le changement d’emplacement des pièces et le déplacement des murs vers un autre endroit.
Reprogrammer autorisé
Seuls les changements non contraires au code du logement et documentés dans les délais fixés par la loi peuvent entrer dans cette catégorie. À l'avenir, une modification similaire sera incluse dans le passeport technique des locaux.
Cependant, notez que tous les besoins de réaménagement ne sont pas permis. Par exemple, si vous entrez dans un nouveau bâtiment, vous pouvez absolument changer d'un radiateur à un autre en toute sécurité, installer des climatiseurs et même de nouveaux équipements (cette règle ne s'applique pas aux équipements à gaz). En outre, les résidents ne doivent pas informer les autorités compétentes s’ils envisagent d’installer un placard intégré sans changer l’emplacement des chambres. Les propriétaires de l'appartement ont le droit de remplacer les matériaux de finition utilisés par les constructeurs ou les anciens résidents. Toutes ces modifications n'ont pas besoin d'être émises et ne seront donc pas apportées au passeport technique de votre domicile. De plus, une telle modification est automatiquement considérée comme autorisée.
Toutefois, dans les cas où vous envisagez des changements plus importants, une coordination avec les autorités spéciales est nécessaire. Ce groupe de modifications comprend les travaux suivants:
- Changements affectant les structures porteuses (par exemple, murs de briques).
- Réaménagement relatif aux sols de l'appartement: nouvelle chape, pose de sols chauds, étanchéité à l'agrandissement de la salle de bain.
- Déplacement des toilettes ou de la salle de bain.
- Installation de nouveaux équipements à gaz ou leur transfert dans un autre lieu.
- Toute modification ou démolition des structures marquées dans le passeport technique de l'appartement.
Si vous réalisez néanmoins de telles œuvres sans autorisation, il est préférable de les légaliser dès que possible. Sinon, un chèque peut soudainement arriver et une amende sera imposée pour réorganisation illégale. Cependant, nous en reparlerons un peu plus tard.
Hypothèque: est-il possible de réaménager
Cette question est posée par de nombreux propriétaires de locaux résidentiels, car la plupart des appartements de ces dernières années ont été achetés précisément avec une hypothèque. Si vous envisagez une restructuration majeure, rappelez-vous qu'un appartement hypothécaire est généralement donné en gage par la banque. Ainsi, les locataires, jusqu'au paiement de leur hypothèque, ne peuvent prendre aucune mesure pour restructurer les locaux sans l'autorisation de l'établissement de crédit.
Tout d'abord, les propriétaires doivent contacter la banque avec une demande d'approbation de réaménagement. Si l'autorisation est obtenue, il est nécessaire de commencer à développer un projet qui ne peut être réalisé que dans des organisations spéciales. N'oubliez pas que la banque contrôlera ce processus à toutes les étapes. Ses employés peuvent même venir chez vous pendant la réparation et consulter la documentation du projet.
Cependant, je voudrais noter que les organismes de crédit acceptent très rarement d’effectuer des réparations à grande échelle dans des appartements avec garantie. Qu'est-ce qui menace le propriétaire d'un logement hypothécaire de réaménagement non autorisé? Découvrons.
Responsabilité pour le réaménagement illégal dans les locaux achetés dans une hypothèque
Si vous avez conclu un contrat de prêt avec la banque, vous connaissez bien la clause sur l'interdiction de toute modification. Par conséquent, n'espérez pas que votre réaménagement restera sans surveillance par les employés de l'établissement de crédit.
Selon la pratique en vigueur, les employés de banque peuvent à tout moment frapper un appartement en garantie et vérifier son état à l'aide d'un passeport technique. Par conséquent, un ajustement non autorisé sera immédiatement noté et entraînera de graves conséquences pour l'emprunteur.
Par exemple, chaque année, le propriétaire d'un appartement doit soumettre à la banque un contrat d'assurance pour son logement. Cependant, les assureurs, après avoir pris connaissance du réaménagement illégal, ne concluront probablement pas de nouvelle convention et l'établissement de crédit aura la possibilité de résilier la convention de prêt hypothécaire avec vous.
En outre, la banque peut forcer l'emprunteur à coordonner sa réparation ou à payer une pénalité après la résiliation du contrat. En outre, un employé de banque ayant découvert un réaménagement illégal est tenu de signaler ce cas à l'inspection du logement. Dans ce cas, des problèmes administratifs s'ajouteront aux problèmes de la banque, qui devront également être résolus de manière accélérée.
Conséquences d'un réaménagement non autorisé
Supposons que vous ayez procédé à un réaménagement illégal de Khrouchtchev et que ces changements aient ensuite été enregistrés par une commission spéciale. Qu'est-ce qui vous menace dans cette affaire? La responsabilité de leurs actes inquiète de nombreux propriétaires qui ont opté pour des modifications non autorisées. Après tout, cela peut être très grave pour les résidents.
Tout d'abord, ils seront condamnés à une amende. Sa taille varie de deux à deux mille cinq cent roubles. Si le réaménagement a été effectué non pas dans un immeuble à appartements, mais dans un immeuble privé, le montant maximum de l'amende sera de 1 500 roubles.
Cependant, le concept de responsabilité en cas de restructuration non autorisée ne comprend pas uniquement une sanction pécuniaire. Si une action en justice est intentée contre vous, alors, par sa décision, il sera nécessaire de ramener l'appartement à sa forme originale. Et dans certains cas, cela entraînera des coûts financiers considérables.
Le tribunal peut également vous priver du droit d'utiliser un logement. Cela est particulièrement vrai lorsque l'appartement n'est pas la propriété. Le contrat social de travail prend fin très rapidement et l'ancien locataire a toutes les chances d'être dans la rue.
Réaménagement illégal de locaux non résidentiels
Pour mener à bien presque toutes les affaires, un entrepreneur a besoin d'une pièce. Les appartements ordinaires ne conviennent donc pas. Par conséquent, il existe une procédure de transfert des locaux résidentiels vers des sites non résidentiels. Par exemple, cela peut être fait avec le "Khrouchtchev" habituel. Le réaménagement dans ce cas devrait également être coordonné avec toutes les autorités. En d'autres termes, l'entrepreneur n'a pas le droit de reconstruire de manière arbitraire les locaux non résidentiels, car dans ce cas, il sera passible d'une sanction administrative et d'une amende assez impressionnante. Selon des rapports récents, il va de trois cent cinquante mille roubles à trois cent cinquante mille roubles.
Toutefois, il est prévu d'introduire une peine plus sévère pour les modifications illégales de locaux reconnus comme non résidentiels. En effet, de telles réparations peuvent souvent provoquer même l’effondrement de bâtiments. Par exemple, la démolition d’un mur porteur en brique au rez-de-chaussée, souvent destinée à l’équipement de magasins dans des immeubles d’habitation résidentiels, rend la structure instable et provoque des fissures dans la façade.
Comment les inspecteurs du logement découvrent-ils des réaménagements non autorisés?
Parfois, les résidents ont l’impression que personne ne peut savoir ce qu’ils font dans l’appartement. Cependant, comme le montre la pratique, une seule plainte relative à un réaménagement illégal, transmise aux autorités compétentes, suffit aux propriétaires malchanceux pour faire face à de nombreux problèmes.
Vos voisins qui considèrent que le réaménagement va à l’encontre de leurs intérêts et qui est illégal peuvent porter plainte. Même un message anonyme peut être examiné et vérifié.
En outre, le personnel de HOA peut signaler des modifications non autorisées. Leurs responsabilités immédiates incluent la surveillance de la sécurité des personnes vivant dans des immeubles à appartements. Par conséquent, ils peuvent bien lancer un contrôle dans un appartement particulier.
En outre, la commission du logement peut commencer à rechercher tout appel ou papier. Et dans ce document, il n’est pas nécessaire d’énumérer toutes les modifications; il suffira simplement d’exprimer des soupçons de réaménagement illégal.
Gardez à l'esprit que si la commission détermine le fait que les locaux doivent être reconstruits sans autorisation, la solution de tous les problèmes vous coûtera beaucoup plus cher que la réception initiale d'un permis pour des travaux de réparation d'une nature ou d'une autre. Nous vous conseillons donc de ne pas espérer avoir de la chance, mais de préparer à l'avance le paquet de documents nécessaire. Ensuite, vous n’avez pas à craindre les employés de la commission du logement, et les réparations effectuées vous plairont exactement jusqu’à ce que vous décidiez de changer à nouveau votre espace de vie.