Quel est le loyer pour un appartement? Ce concept fait référence à la procédure de transfert d'un bien particulier d'une personne (destinataire) à un caractère personnel à une autre (donneur d'ordre) qui, en réponse, effectue régulièrement des paiements en espèces d'un montant spécifique (convenu d'avance) pour une valeur tangible donnée. De nos jours, on parle généralement de logements locatifs (le plus souvent d'appartements). Dans la plupart des situations, les biens immobiliers sont transférés par une personne âgée. En retour, il compte sur les soins et l'entretien jusqu'à sa mort. Cependant, ce type de contrat est assez compliqué et comporte un grand nombre de nuances.
Quel est le loyer pour un appartement - parlons en détail
L'immobilier peut être acheté selon des accords de différentes formes. Il s'agit d'acheter et de vendre, de faire un don ou d'hériter. Dans la même rangée se trouve l’option de l’entretien à vie avec pension viagère en échange du logement. Quelle est sa signification? Quels sont les avantages d'un contrat de rente viagère pour un appartement à son propriétaire? Une personne âgée reçoit une aide financière, reçoit l’assistance nécessaire et paye son bien principal, l’immobilier.
La raison traditionnelle pour laquelle de tels accords sont le plus souvent conclus avec des personnes âgées seules est la difficulté, parfois l’impossibilité de leur existence, sans soins ni soutien matériel décent. Dans notre pays, le niveau de vie des personnes âgées est faible. Le montant de la pension est souvent assez faible, les prix des factures de services publics ne cessent d’augmenter et l’âge nécessite des soins et des médicaments.
Une fois dans une situation financière difficile, une personne âgée seule ne peut compter que sur ses propres ressources. Le plus souvent, il s'agit d'un logement dans la propriété. Nombreux sont ceux qui, ayant appris le loyer d'un appartement, décident de trouver un candidat pour leur bien et concluent un accord avec lui. Dans la plupart des cas, cela aide à surmonter le désordre matériel. Le loyer payé à la suite de l'offre de l'appartement couvre la plupart des dépenses de la personne âgée et lui permet de vivre relativement confortablement.
Clarifier les concepts
Quelle est la différence entre une rente viagère et un contrat de maintenance dit dépendant? Après avoir conclu le premier d'entre eux, le propriétaire âgé de l'appartement peut compter sur la réception mensuelle du montant convenu. Le second cas implique le respect par l’autre partie de l’obligation de maintenance complète, de soins physiques et de fourniture à la personne âgée impuissante de tout ce dont elle a besoin. Quel est le loyer pour un appartement dans ce cas? Un contrat conclu avec un vieil homme consiste à acheter de la nourriture et des vêtements, à réparer et à nettoyer un appartement, à payer les services publics, à acheter des médicaments et à payer des soins hospitaliers si nécessaire. Et aussi les soins quotidiens (indépendamment ou avec l'aide d'une infirmière) et, enfin, l'organisation et le paiement de la procédure de funérailles.
Pour certaines personnes, participer à la vie d'une personne âgée avec une aide financière est la seule possibilité à l'avenir de résoudre un problème de logement complexe. Les parties se rencontrent par le bouche à oreille ou par des proches, parfois grâce aux autorités de la protection sociale. Ceux-ci et les autres veulent savoir avec qui ils traitent. Un contrat de location d'appartement entre parents est loin d'être toujours conclu. Le plus souvent, avec de bons amis, des voisins immédiats dignes de confiance, d'anciens collègues.
Supposons qu’ils se rencontrent - un homme âgé qui a «mûri» pour transférer des biens immobiliers en échange de soins et d’entretien jusqu’à sa mort, et un homme qui peut assumer toutes ces responsabilités en échange d’un appartement. Quelles sont les étapes à suivre par les parties pour formaliser correctement leur relation?
Première étape: il est important de tout considérer
Avant de faire une rente pour un appartement, les parties dressent une liste des conditions importantes et mineures (jusque dans les moindres détails) d'un futur contrat. En détail, chaque détail doit être convenu. Dans un tel cas, la hâte est inutile. Tous les avantages et les inconvénients de la location d'un appartement doivent être réfléchis à l'avance. Les deux parties exigent une approche réfléchie du processus de paperasserie. Un tel accord est absent sous une forme standard, son contenu est toujours individuel.
Une personne âgée (le propriétaire de l'appartement) énumère les exigences énoncées dans le contrat: que doit exactement remplir le payeur du loyer? Il est important de ne manquer aucune des conditions essentielles et de formuler les résultats attendus avec une extrême précision. Par exemple, la deuxième partie est tenue de payer un montant spécifié au plus tard à une certaine période. Le contenu monétaire doit être indexé en fonction de l'inflation. Tous les services futurs attendus de la deuxième partie pour les soins, l'achat de médicaments, la cuisine, le nettoyage, etc. doivent être clairement reflétés dans le contrat.
Sois prudent
Dans la vie, diverses situations peuvent se produire. Supposons qu'au moment de la préparation et de la signature du contrat, la santé d'une personne âgée dans son ensemble n'était pas satisfaisante, mais qu'à l'avenir son état de santé se détériorait sérieusement. Mais les services d'une infirmière et la fourniture de médicaments avec un contrat de rente n'étaient pas prévus.
Un autre cas. Toute personne qui agit en tant que payeur décède subitement avant d'avoir atteint la propriété souhaitée. Qui hérite de ce contrat? Son texte ne dit rien à ce sujet.
Il serait préférable de prévoir toutes les situations théoriquement possibles. C'est pourquoi, en décidant d'un tel accord, vous devez absolument faire appel à un avocat. Ayant une riche expérience, il expliquera les loyers futurs de l'appartement que le pour et le contre apporteront à chacune des parties. Le spécialiste sera en mesure de fournir un maximum de mesures pour protéger le propriétaire âgé du bien, si le payeur se comporte soudainement de mauvaise foi. D'autre part, des astuces sales sont possibles de la part du propriétaire du logement. Ensuite, un document légalement compétent éliminera les risques possibles pour la deuxième partie.
Deuxième étape: passer à la collecte des papiers
Le propriétaire devra rassembler un ensemble complet de documents lui permettant de confirmer la propriété de ce bien. Vous aurez besoin d'un certificat de valeur cadastrale et de données sur toutes les personnes inscrites dans cet appartement. Ne pas se passer des originaux de documents personnels.
Certains avocats expérimentés recommandent de stocker un certificat d'un dispensaire de neuropsychiatrie. Son rôle est d’attester que le propriétaire de l’appartement avait l’esprit juste au moment de la conclusion du contrat. Cette étape n'est pas obligatoire du point de vue de la loi, mais elle peut parfois sauver le payeur futur de certains problèmes. Le fait est que si le propriétaire est âgé et souffre de maladies graves, les héritiers peuvent tenter de contester l’accord en évoquant sa démence.
Troisième étape: aller chez le notaire
Après avoir rassemblé tout ce dont vous avez besoin, vous devriez consulter un notaire, qui évaluera la capacité juridique du propriétaire de l'appartement et le degré de sensibilisation à la décision. En l'absence de doute, le spécialiste est obligé d'établir et de certifier un contrat de rente viagère pour l'appartement. Cette notarisation est obligatoire.
Après avoir été certifié par un notaire, le contrat est transféré à l'autorité chargée de l'enregistrement, les droits sont acquittés par les parties et, lorsque la transaction est enregistrée, un certificat de propriété avec grevage est délivré.
Les termes du contrat, le nouveau propriétaire devra remplir jusqu'à la mort de l'ancien. Ce n’est qu’à partir de ce moment-là qu’il a le droit de présenter une demande de sortie de la charge (sur la base d’un acte de décès). Et ce n'est qu'après cela que toutes les restrictions d'utilisation du logement seront supprimées.
Sous quelles conditions le contrat peut-il être résilié?
La rente et la pension alimentaire au cours de la vie, exécutées sous la forme d’accords officiellement conclus, ne peuvent être annulées que par accord mutuel des deux parties ou dans le cadre d’une procédure judiciaire. Une transaction peut être déclarée nulle et non avenue pour deux raisons seulement. Ceux-ci incluent le non-respect des conditions indiquées ou la reconnaissance de l'incompétence légale du propriétaire de l'appartement au moment de la signature du document.
Si ses arguments sont respectés et qu'une personne âgée passe un accord avec la responsabilité légale, alors la reconnaissance d'un tel accord comme invalide d'un point de vue juridique est pratiquement impossible. Dans le cas où la personne qui reçoit le loyer a sérieusement justifié ses prétentions concernant le respect des conditions prescrites pouvant être prouvées dans la salle d'audience, une telle transaction peut être résiliée.
La pratique montre qu'il existe de nombreuses situations de ce type. Les avocats attribuent parfois cela à la fraude de la part d'anciens propriétaires âgés, mais principalement à la cessation de l'assistance et des soins prodigués par le nouveau propriétaire.
Location à vie d'un appartement: problèmes possibles
Les gens sont habitués à traiter de tels accords avec prudence, et non en vain. Après tout, le marché immobilier est plein d’escrocs. C’est pourquoi seules les personnes notoires deviennent le plus souvent parties à de telles transactions. Mais les avocats sont rassurants: les conditions et les garanties de protection peuvent être énoncées dans le contrat lui-même et étayées par sa notarisation.
À la base, cet accord implique que le nouveau propriétaire n'a pas la possibilité de vendre ou de retirer sa maison du vieil homme, de s'y installer (sauf accord spécifique). Il ne peut pas refuser l'obligation de maintenir la salle.
Néanmoins, des risques sont possibles pour les deux parties. L'un d'entre eux est le mauvais choix d'un partenaire contractuel par une personne âgée. Ici, la confiance et un document légalement correctement rédigé ne suffisent pas. Une personne âgée peut avoir de la sympathie pour l’autre côté, fermer les yeux sur certaines manifestations d’oubli et d’optimisme, mais obtenir à la fin une violation régulière des conditions de la transaction.
La situation opposée est celle où le personnage du partenaire ne convient pas au goût du vieil homme, qui cherche minutieusement les moindres défauts dans l’exercice de ses fonctions convenues. Au fil du temps, les deux découvrent la location d'un appartement pour la vie entière, ce qui n'est pas une mince affaire. Malheureusement, la formule «rien de personnel» ne fonctionne pas dans ce cas. Chacune des parties devra réfléchir sérieusement et décider si vous pourrez entretenir des relations avec le partenaire de votre choix pendant de nombreuses années.
Autres risques
Le risque réside dans l’évaluation incorrecte éventuelle de ses propres capacités financières et physiques par le partenaire d’une personne âgée. Il est possible que cela (loyer à vie d'un appartement) représente un fardeau écrasant pour le payeur. Après tout, les coûts d’entretien d’une personne âgée malade vont augmenter d’année en année.
Un autre risque - le payeur de loyer peut ne pas attendre l'appartement. Parfois, les personnes âgées rencontrent leurs partenaires un à un. Dans ce cas, le contrat doit préciser qui loue l'appartement après le décès du payeur - avec le transfert de tous les droits et obligations antérieurs.
Un des risques possibles pour une personne âgée - les nouveaux propriétaires peuvent exiger sa réinstallation.Si le refus de relogement éventuel est fixé par le contrat, le présent recours vise la violation de ses conditions, ce qui donne à la personne âgée le droit de recourir à la justice. L'essentiel est que le loyer d'un appartement avec un séjour à vie soit enregistré.
Que risque habituellement le payeur? Une personne âgée, quelques années après la signature du contrat, peut soudainement vouloir y mettre fin unilatéralement. Les avocats indiquent que si le payeur remplit soigneusement toutes les conditions prescrites, cela n’est pas possible. Autrement dit, le destinataire du loyer dans ce cas n'a pas le droit de changer d'avis et de mettre fin à la transaction, guidé uniquement par son propre désir.
Qui va déjouer qui?
Les avocats soulignent que les payeurs et les grands-parents sont victimes de fraudes qui, sous une excuse plausible, peuvent amener un partenaire à se retirer de l'exécution formelle du contrat, sur la base de laquelle il tente ensuite de mettre fin à la transaction. Ils peuvent refuser de l'argent ou entraver le paiement du logement et des services collectifs. Ensuite, le tribunal déclare que depuis quelques mois, ils n’ont pas vu le contenu monétaire. Si le tribunal estime que leurs prétentions sont justifiées, le droit de propriété peut être restitué au vieil homme, mais personne ne dédommage les fonds précédemment versés au fournisseur de soins.
Pour éviter de telles circonstances déplorables, les avocats conseillent généralement aux payeurs de créer immédiatement un journal spécial dans lequel entrer tous les reçus et chèques confirmant les montants dépensés et transférés. Si le vieil homme reçoit de l’argent en main, il est impératif de le signer à chaque fois. Ce document peut jouer un rôle très important dans un éventuel procès.
Et pourtant, la situation la plus courante est celle où le payeur de loyer cesse progressivement de remplir ses obligations. Ici, le conseil au vieil homme semble sans équivoque - aller au tribunal et mettre fin au contrat de rente d'un appartement avec une maintenance à vie.
Les héritiers ne dorment pas
Les problèmes peuvent venir de parents. Après le décès d'un locataire âgé, ce dernier tente très souvent de mettre fin à la transaction, en invoquant la prétendue incapacité de ce dernier. C'est dans ce cas que le certificat susmentionné délivré par un dispensaire neuropsychiatrique est très utile. S'il est absent, il est théoriquement possible de mener un examen approfondi de nature psychologique et psychiatrique, effectué à titre posthume, sur la base de documents et de témoignages. Mais ce processus est très compliqué, coûteux et n’apporte parfois aucun résultat.
Si le texte du contrat est correctement rédigé, tous les risques sont éliminés, à l'exception du non-respect éventuel de certaines clauses du "contrat". Des problèmes surviennent lorsque, par exemple, l'indexation obligatoire de l'argent liée à l'inflation n'est pas mentionnée ou qu'un point important concernant le recrutement d'une infirmière pour maladie est absent. Si le document ne stipule pas de méthode ni de délai spécifiques pour le paiement de sommes d’argent, le vieil homme peut les recevoir de manière non systématique, au cas par cas. En conséquence, on ne parle pratiquement pas d'améliorer sa situation financière et le logement n'est plus en propriété. Nous répétons donc encore une fois que les deux parties auront besoin des services d’un avocat avant la conclusion de la transaction et non en cas de problèmes.
Détails supplémentaires
Examinons maintenant plus en détail les caractéristiques de ces accords et certaines questions juridiques importantes. Quels paragraphes du document sont considérés comme obligatoires? Il n'y en a que deux: une indication de la propriété aliénée avec les détails de l'appartement en question et la détermination des obligations du destinataire. Nous avons déjà examiné la nécessité d'un décodage détaillé du deuxième paragraphe.
Le destinataire peut être un citoyen (particulier) ou une organisation à but non lucratif. Le payeur peut également être une personne physique et juridique.La législation ne définit pas clairement les parties à la transaction. La forme écrite obligatoire de la conclusion d'un contrat de rente est régie par l'article 584 du Code civil de la Fédération de Russie, ainsi que par son acte notarié. Si cette condition n'est pas remplie, tout tribunal annulera une telle transaction.
Si les participants sont des individus, les données de leur passeport doivent être indiquées dans les documents. S'il s'agit d'une organisation commerciale ou autre, vous devrez fournir les informations contenues dans les documents constitutifs avec les adresses d'enregistrement. Toutes les données avec une description détaillée du logement aliéné devraient également être énumérées en détail. Un point particulier concerne non seulement les obligations, mais également la responsabilité de chacune des parties en cas de retard de paiement. Le contrat de rente viagère de l'appartement doit être scellé par les signatures de tous les participants.
Quels documents sont nécessaires
La liste des documents requis peut être différente. Considérez les principaux dont vous ne pouvez pas vous passer. En tant que tel, cela devrait s'appeler l'explication de la propriété à aliéner avec un plan d'étage. Vous pouvez le commander chez BTI en soumettant une demande appropriée et en payant pour ce service. Un certain nombre de certificats du MFC seront nécessaires: compte personnel, extrait du livre de maison. Outre les pièces d'identité personnelles des parties, vous aurez également besoin d'un passeport cadastral pour le logement mentionné et d'un certificat de la valeur de sa valeur estimée.
Si l'une des parties agit par l'intermédiaire d'un représentant, en plus de son propre passeport, elle est obligée de présenter une procuration pour le droit d'effectuer une transaction. Nous avons déjà mentionné les documents relatifs au titre de la propriété aliénée, ainsi que les motifs de la survenance initiale de ces droits (par exemple, un acte de donation, un testament ou un contrat de vente). Comme déjà mentionné, un certificat de capacité juridique délivré par une institution médicale ne fera pas de mal. Un autre document obligatoire est un certificat concernant l’absence de charges ou de dettes financières de l’objet du Registre d’État unifié des entreprises et un reçu pour le paiement de la taxe d’État pour la procédure de certification. Trois exemplaires du contrat de rente lui-même sont joints au colis.
Combien peut coûter un contrat de ce type?
Que l'appartement soit loué à un membre de la famille ou à un étranger, les participants devront débourser une certaine somme pour le transfert du bien aliéné. Comme indiqué au chapitre 30 du Code civil de la Fédération de Russie, un citoyen (particulier) contribue à hauteur de 2 000 roubles. Pour une personne morale, il est beaucoup plus élevé - 22 000 roubles. La conclusion d’un tel contrat avec un notaire nécessite le paiement d’une redevance dont le montant dépend de la valeur du bien aliéné d’un montant de 0,5%. Les limites supérieure et inférieure de ce montant sont respectivement limitées à 20 000 roubles. et 300 roubles, ce qui est indiqué dans l'article correspondant du Code civil.