عودة التأجير. مخطط وفوائد ومخاطر

المباشرة وإعادة الاستئجار هما عمليتان ماليتان تتيحان لك استلام الأصول التي لا تملكها الشركة دون استخدامها. هذا مفيد بشكل خاص إذا انخفضت قيمتها مع مرور الوقت. بمعنى واسع ، فإن تأجير السيارات وأية أصول أخرى هو اتفاق بين طرفين ، بموجبها يكتسب أحدهما الحق في استخدامها في مقابل المدفوعات الشهرية. لا تسمح لك هذه العملية فقط بالبدء في استخدام المعدات في عملية الإنتاج عندما لا يكون هناك مال لشرائها ، ولكن أيضًا للاحتفاظ بها في المنزل ، وبيعها فعليًا للمستثمر. سنتحدث عن هذا في مقال اليوم.

الخلفية التاريخية

على مر القرون ، خدم التأجير العديد من الأغراض. يعتمد جوهر التنظيم التشريعي على الظروف الاجتماعية والاقتصادية في تلك الفترة. على وجه الخصوص ، حتى بداية القرن التاسع عشر ، كان التأجير يستخدم في الغالب في القطاع الزراعي. في وقت لاحق أصبح شائعا لسكان المدينة. تم تطوير التشريعات الحالية التي تحكم العلاقة بين المستأجر ومالك العقار تحت تأثير "اليد الحرة" لسوق آدم سميث ومبدأ عدم التدخل. مع مرور الوقت ، بدأت التعديلات تنشأ لحماية حقوق المشتري. في النهاية ، حدثت إصلاحات في العديد من البلدان التي جعلت الحياة أسهل للمستأجرين. حتى الآن ، يتم حماية كلا الطرفين في اتفاقية التأجير في جميع البلدان المتقدمة على قدم المساواة تقريبًا.

التعريف والمعلومات العامة

التأجير العائد هو معاملة مالية يقوم فيها أحد كيانات السوق ببيع أصوله ثم تأجيرها على المدى الطويل. وبالتالي ، يحصل على فرصة لاستخدام المعدات التي لم يعد يمتلكها. غالبًا ما تستخدم هذه العملية للأصول الثابتة ، ولا سيما العقارات ، فضلاً عن وسائل الإنتاج الدائمة ، مثل الطائرات والقطارات. قد تستخدم الحكومات الوطنية هذا المصطلح ليعني بيع أصولها الإقليمية وتأجيرها لاحقًا. أرادت الولايات المتحدة بيع جزر فوكلاند إلى الأرجنتين واستخدام عمليات إعادة التأجير للاستخدام المستقبلي على مدى السنوات الـ 99 المقبلة. اتفاق مماثل كان مع الصين في هونغ كونغ. عادة ما يكون سبب استخدام هذه العملية هو الجوانب المالية أو الضريبية للكيان التجاري.

عودة التأجير: مخطط

هذه الصفقة المالية تشمل بالضرورة اثنين من المشاركين. أولهم يعمل في وقت واحد كبائع لممتلكاته والمستأجر. يفقد ملكية المعدات أو العقارات أو المركبات ، لكنه يحصل على فرصة الاستمرار في استخدامها مقابل رسوم. النظر في إعادة تأجير العقارات:

1. تأخذ أصل الرصيد.
2. إبرام عقد طويل الأجل يتم بموجبه تنفيذ التأجير القابل للإرجاع.
3. بيع الممتلكات ودفع مقدما.
4. إنفاق الأموال الواردة من المؤجر حسب تقديرها.
5. الاستمرار في استخدام الأصل ودفع المدفوعات الشهرية لذلك.
6. ميزان النفقات عن طريق الحد الدخل الخاضع للضريبة المؤسسة.
7. عند انتهاء العقد ، استرجع العقار إلى عقارك.

يجب أن تفهم أنه في حالة انتهاك المستأجر لشروط الاتفاقية ، فيمكن للمالك الجديد إنهاء الاتفاقية من جانب واحد ورفض إعادة الأصل.

اتفاق إعادة الاستئجار

بموجب شروط الاتفاقية ، بعد الشراء ، يتم نقل الأصل إلى البائع مقابل رسوم. السبب الرئيسي لاستخدام مثل هذه العملية مثل إعادة الاستئجار هو نقل ملكية شركة قابضة مع الحفاظ على قيمة وربحية الأصل. أيضا ، يمكن للبائع الحصول على موارد نقدية إضافية عن طريق تحويل أموال الأسرة إلى المشتري. بالنسبة للمؤجر ، هذه الصفقة هي استثمار مضمون طويل الأجل. قد لا يقلق بشأن خسارة المال أو الفائدة المتفق عليها ، لأنه يتمتع دائمًا بفرصة الاحتفاظ بأصل في حالة انتهاك البائع لشروط العقد. غالبًا ما تمارس صناديق الاسترداد الائتمانية للأفراد من خلال صناديق الاستثمار التي تعمل مع عدد كبير من العقارات ، من مباني المكاتب إلى المستشفيات والشقق.

العناصر الرئيسية للاتفاقية

يتم تأمين علاقات التأجير بعقد قانوني. في الولايات المتحدة ، لديه أيضًا ميزات الصفقة. كل نوع من أنواع التأجير له شروطه الخاصة ، المحددة في الاتفاقية. بشكل عام شكل العقد يشمل الجوانب التالية:

• أسماء أطراف الاتفاقية.
• تاريخ البدء ومدة العقد.
• موقع الأصل المؤجر.
• شرط يتعلق بالتجديد التلقائي ، إذا تم الاتفاق عليه من قبل الطرفين.
• حجم وتواتر المدفوعات لاستخدام الأصل.
• شروط أخرى (التأمين على الخسائر ، وتقييد استخدام الممتلكات ، والصيانة ، ومن المسؤول عنها).
• بند بشأن إنهاء العقد (يصف الموقف عندما ينتهي العقد قبل الموعد المحدد أو يتم إلغاؤه).

الحلول الممكنة لمشكلة الأصول المصرفية السامة

وفقًا لروبرت بيستون ، محرر بي بي سي للأعمال ، فإن إحدى طرق التعامل مع أزمة الرهن العقاري هي إعادة التأجير. يحدد ميزتين رئيسيتين لهذه العملية:

• ليست هناك حاجة لتقييم الأصول السامة.
• يتم استيعاب الخسائر الناتجة عن هذا الأخير من قبل البنوك في مجموعات ثابتة بشكل واضح على المدى الطويل.

أسباب التنازل عن الملكية

عادة ما يبدأ تأجير المعدات القابلة للإرجاع بطرف واحد (عادةً ما شركة) يبيع العقارات إلى الطرف الآخر (غالبًا مستثمر مؤسسي أو صندوق استئماني). ثم تستأجرها لنسبة مئوية معينة. الأسباب الرئيسية لإجراء مثل هذه المعاملة المالية هي:

• توسيع الأعمال التجارية ، وشراء معدات جديدة للإنتاج ، والاستثمار في فرص جديدة. يسمح استئجار السيارات أو الأصول الأخرى للشركة بالوصول إلى رأس مال أكبر من الآليات المالية التقليدية. عند البيع ، تمكنت الشركة من الوصول إلى 100 ٪ من تكلفة الأصول المنزلية. تقليدي الترتيبات المالية الحد من حجم معايير نسبة القرض إلى التكلفة والتغطية.
• دفع الديون وتحسين الميزانية العمومية للشركة.
• انخفاض في الالتزامات الضريبية للمستأجر ، والتي تسببها زيادة في قيمة الأراضي والعقارات. علاوة على ذلك ، يمكن للبائع ، الذي يستأجر المباني ، خصم هذه المدفوعات كتكاليف قانونية.
• الحد من المخاطر المرتبطة بامتلاك العقارات ، على سبيل المثال ، تقلبات السوق الدورية.

فوائد المؤجر

لدى المستثمر أو الصندوق الاستئماني ، الحصول على ملكية العقارات أو الأصول الأخرى ، أسباب كافية لذلك أيضًا. من بينها:

• عائد صادق على الاستثمار في شكل مدفوعات إيجار طوال مدة التأجير ، وملكية الأصول المطفأة التي لديها بالفعل مستأجر موثوق.
• وجود اتفاقية الأصول طويلة الأجل مع مدفوعات شهرية مضمونة.
• القدرة على خصم الاستثمارات في العقارات أو السيارات أو المعدات القابلة للاستهلاك من القاعدة الضريبية ، مما سيمكنك بسرعة من إعادة الأموال التي تم إنفاقها عند الاستحواذ عليها.

الإطار القانوني في مختلف البلدان

اتفاقيات إعادة الاستئجار شائعة في فرنسا والولايات المتحدة الأمريكية والمملكة المتحدة وأستراليا وآسيا وحتى الهند. وهناك تفسير بسيط لهذا. في فرنسا ، ينطوي إبرام مثل هذا الاتفاق على مزايا ضريبية كبيرة. بموجب هذا المخطط ، يمكن للبائع استخدام العقار من واحد إلى ثمانية أسابيع في السنة (على الأكثر - ستة من أصل اثني عشر شهرًا). تشجع الحكومة الفرنسية ، من خلال توفير المزايا الضريبية ، إعادة التأجير في قطاع السياحة للتخفيف من النقص في المساكن المستأجرة. يمكن أيضًا استخدام المخطط عند الحصول على أرض مجانية ، والتي يتم إعطاؤها مرة أخرى للدولة للاستخدام. عادة ما يتم إبرام اتفاقية تأجير نموذجية في فرنسا لمدة 9-11 سنوات ويمكن استمرارها.

في الولايات المتحدة الأمريكية ، عادة ما يتم تنفيذ هذه الصفقة المالية مع العقارات. إنه في طبيعة القرض ، حيث تكون مدفوعات الإيجار بمثابة فائدة عليه. يجبر نقص التمويل المزيد والمزيد من الشركات على اللجوء إلى عمليات مثل معدات إعادة التأجير. يسمح لك بتلقي دفعات نقدية كبيرة بسرعة. تجدر الإشارة إلى أن العقد يمكن أن ينص على إعادة الملكية في نهاية المدة ، وترك الممتلكات في حوزة المستثمر. في الحالة الأولى ، يحدث هذا في نهاية العام في حالة التحقق من قبل دائرة الضرائب الداخلية.

مفهوم إعادة الاستئجار واسع الانتشار في البلدان الأوروبية ، وخاصة في إسبانيا وسويسرا. الأصول الأكثر بيعا هي الاستوديوهات والشقق والفيلات. في معظم الأحيان أنها تقع بالقرب من منتجعات التزلج على الجليد والشواطئ ، نوادي الجولف.