Est-il possible de vendre un appartement hérité? Nous examinerons plus en détail cette affaire. Très souvent, les héritiers cherchent à vendre immédiatement la propriété héritée. Il y a peut-être plusieurs raisons à cela, mais il y a certaines nuances dans un tel accord. Les gens s'intéressent souvent à la façon dont un appartement est vendu après l'héritage.
Quand les biens héréditaires peuvent-ils être vendus?
Selon la loi, les successeurs deviennent propriétaires à compter de la date du décès des testateurs. Même s'il n'a pas encore complètement hérité de l'héritage et qu'il n'a pas de certificat en main, il en est déjà le propriétaire. Vous pouvez même dire que le propriétaire est "rétroactivement". Après tout, avec qui demander des taxes avec un appartement communal et d’autres paiements pour la période où se déroule le processus héréditaire, qui peut durer de six mois ou plus?
Comment vendre un appartement? Le nouveau propriétaire ne peut disposer officiellement de la propriété reçue avec les droits de vente, de donation, etc. qu'après l'enregistrement du titre de propriété conformément à toutes les règles. Sinon, la transaction ne pourra pas être conservée auprès de l’autorité d’enregistrement, dans laquelle les documents ne seront même pas acceptés. Dans ce cas, l'héritier sera simplement considéré comme un vendeur non autorisé. Quelle est la date limite pour la vente d'un appartement hérité?
Trois ans plus tard à compter de l'enregistrement des droits sur l'appartement, la propriété peut être contestée. Il est nécessaire d'exclure la possibilité de comparaître d'autres héritiers ayant des revendications raisonnables en matière de logement et ceux qui souhaitent contester le fait d'héritage. Par conséquent, la loi prévoit un certain temps. Ce compte à rebours commence à partir du moment où une nouvelle personne demandant un logement a reçu des informations sur une violation de son droit.
La vente d'un appartement hérité présente certains avantages. À propos de cela - ci-dessous.
Certaines propriétés peuvent être sécurisées et ce fardeau est également transféré au successeur. Dans une telle situation, jusqu'à ce que le créancier hypothécaire fournisse son consentement écrit à la vente, toute action du vendeur peut être considérée comme illégale. Alors, comment vendre un appartement?
Pour que la vente de biens immobiliers ait lieu, les héritiers ont besoin des éléments suivants:
- Attendez le certificat d'héritage.
- Les biens immobiliers doivent être enregistrés auprès du cadastre. Ou vous devez modifier les données d'inventaire.
- Procéder à l'enregistrement public des droits au logement dans le registre russe.
- Obtenez le consentement pour conclure un accord avec le détenteur de la promesse. Ou rembourser l'hypothèque s'il y avait un dépôt.
Vente d'un appartement après succession et taxe
La plupart des biens immobiliers hérités ne deviennent pas un logement réel pour les héritiers, car ils sont souvent pressés de vendre le bien dont ils ont hérité. La principale raison de cette décision est le désaccord entre les successeurs, un besoin urgent d’argent, la disponibilité d’autres logements, etc.
Rechercher des acheteurs, négocier le coût et, en plus, concevoir - ce ne sont pas tous les soucis qui attendent les vendeurs-héritiers. Devant les héritiers est une obligation à l'État sous la forme de paiement de l'impôt sur le bénéfice de la transaction. Des frais similaires sont supportés par les vendeurs avec un fardeau supplémentaire pour hériter en plus du droit de l'Etat:
- La taxe sur la vente d'un appartement immédiatement après la succession est de treize pour cent de la valeur totale de la propriété.Il est payé par l'inspection fiscale territoriale du lieu de résidence. Il convient de noter que pour les non-résidents, cette taxe sera encore plus élevée, à trente pour cent.
- Il est nécessaire de faire une déclaration correctement.
- Une déclaration correctement préparée doit être soumise à l'inspection à temps. Cela se fait habituellement au plus tard le 30 avril.
- Vous devriez également payer le montant total à temps avant le 15 juillet. Les détails du transfert proviennent de l'administration fiscale locale.
La loi ne prévoit pas d'avantages sur le plan de l'impôt sur le revenu des personnes physiques pour la vente d'appartements et pour les catégories de personnes non protégées socialement, y compris, par conséquent, tout le monde devra payer l'impôt. Certes, le propriétaire a la possibilité de réduire la taille du montant imposable. Il peut aussi complètement se débarrasser de son devoir vis-à-vis du budget.
Éviter les taxes sur la vente d'un appartement après la succession.
Exonération fiscale
Eviter les complications bureaucratiques lors de l'exécution et du dépôt des déclarations lors de l'inspection. De plus, vous pouvez éviter l'impôt si vous attendez 3 ans après l'entrée dans les droits du propriétaire. Dans le cas où l'objet hérité appartiendra de manière continue au successeur pendant plus de trois ans, après cette période, le citoyen sera totalement exempt d'impôt lors de la vente de l'appartement. Après l'héritage, cette règle ne fonctionne pas.
En 2016, un mandat de 5 ans a été établi pour les ventes hors taxe. Pour les logements hérités, cette période ne s'applique pas. À cet égard, pour ne pas payer d’impôt, il suffit d’attendre trois ans avant d’obtenir les droits sur l’espace vital hérité.
Quels sont les avantages de la vente d'un appartement hérité?
Réduction d'impôt
Vous pouvez même réduire la taxe à zéro rouble si le coût du logement est faible. Dans cette situation, il n’est pas nécessaire d’endure trois ans, mais on ne peut éviter le même bruit de déclarations. La procédure de réduction des taxes est donc assez simple. La déduction dite fiscale est soustraite du chiffre de base du coût des ventes de logements. Sa valeur est d'un million de roubles. Les coûts d’acquisition sont déduits, c’est-à-dire les frais de succession et, en outre, l’enregistrement des biens. Ensuite, le résultat devrait être multiplié par treize pour cent. En règle générale, les dépenses sont inférieures à 1 million de roubles, de sorte que tout le monde utilise cette déduction. Vous pouvez supprimer une déduction ou des dépenses, qui dépendent du choix du vendeur-contribuable.
Dans le cas où ils vendent des biens partagés, chaque actionnaire fournit en son propre nom une déclaration distincte. La déclaration indique le montant de la taxe, qui dépend de la valeur de la part. L'utilisation de la déduction fiscale est réalisée par sa distribution basée sur la taille de chaque action en pourcentage.
Le prix du logement indiqué dans le contrat. Ce montant doit être reflété dans la déclaration de revenus. La valeur contractuelle pour la vente d'un appartement hérité est établie par la loi par les parties, mais si elle est inférieure à la valeur cadastrale, un minimum de soixante-dix pour cent est autorisé pour la taxation.
Risques fiscaux
Chaque année, des fraudes de moins en moins rus sont enregistrées afin d'économiser de l'impôt, ce qui est lié aux facteurs suivants:
- Presque tous les biens immobiliers de notre pays ont été évalués. Maintenant, sa valeur cadastrale est très proche du prix du marché auquel le logement est vendu.
- À ce jour, le prix du contrat est comparé à la valeur cadastrale. Dans le cas où il serait inférieur à soixante dix pour cent, la taxe ne sera pas calculée sur le montant du contrat, mais sur la valeur cadastrale.
- Des rapports d'inspection douteux peuvent être identifiés même au stade de la demande d'informations sur les locaux d'habitation dans le registre russe.
- En outre, un audit de terrain ou, par exemple, un audit de bureau peut être menacé. Sur la base des résultats de la vérification, une taxe plus élevée peut être facturée ou une amende et des intérêts peuvent être ajoutés.
Il est recommandé aux spécialistes dans le domaine de la minimisation de la taxation de rendre les rapports aussi transparents que possible et de prendre les paiements plus au sérieux. Si vous avez des questions difficiles, contactez l’inspectorat local pour obtenir des éclaircissements.
Risques acheteur lors de l'achat d'un appartement
L’acquisition d’un appartement après la succession est l’un des types de transaction les plus risqués sur le marché immobilier. Un tel accord peut comporter de nombreuses menaces cachées, car il peut constituer une surprise inattendue, même pour le vendeur.
Par conséquent, si possible, il serait préférable de refuser une telle catégorie de biens immobiliers. Mais au cas où les intentions seraient toujours fermes, il faudrait alors préparer le plus soigneusement possible cette étape cruciale.
Il est conseillé d'impliquer un ami, ainsi qu'un avocat ou un agent immobilier de confiance, dans cette procédure. Si cela n’est pas possible, vous devez suivre scrupuleusement les instructions ci-dessous pour au moins réduire les risques lors de l’acquisition d’un appartement hérité.
Comment acheter un appartement héréditaire
Avec une prudence particulière, il faut envisager des options qui diffèrent en termes de transaction, en particulier lorsqu'il s'agit de prix attractifs. Souvent, la raison du faible coût de la vente d’un appartement après l’entrée dans le patrimoine n’est pas un piège, mais le désir du vendeur de partager le patrimoine le plus rapidement possible. En raison de ce facteur, le coût peut être inférieur de cinq à dix pour cent au marché moyen. Mais si le prix est trop bas, vous devriez peut-être réfléchir sérieusement aux raisons pour lesquelles l'héritier cherche à se débarrasser de l'immobilier.
Lors d'une rencontre avec le vendeur
Tout d'abord, vous devez vérifier l'identité du vendeur avec un passeport et savoir s'il est le propriétaire ou s'il agit par procuration. S'il s'agit d'un représentant, il est nécessaire de demander un contact personnel avec le propriétaire. Pendant la conversation, les questions suivantes doivent être clarifiées:
- Quels sont les motifs pour vendre de l'immobilier?
- Vous devriez également découvrir l'histoire du logement. Avez-vous hérité de l'appartement par testament ou par la loi?
- Que les citoyens inscrits ou d'autres personnes qui ont le droit de résider sont énumérés dans l'appartement.
- Comment le certificat d'héritage a-t-il été obtenu? Assurez-vous de savoir s’il ya eu un différend juridique et en plus du notaire public qui a exécuté la propriété de l’héritage.
- Y a-t-il des problèmes de logement en termes techniques? Par exemple, un réaménagement illégal ou des erreurs dans la documentation, etc.
- Vous devez également poser des questions sur la dette immobilière et les factures de services publics.
- Existe-t-il des charges sous forme d'hypothèques, de location, de location, etc.
- Vous devez rechercher les raisons pour lesquelles l’autorité liée à la vente est transférée au syndic. Il est conseillé de le faire si le propriétaire n’est pas engagé dans la vente.
- Il est également recommandé d’examiner les principales conditions du contrat en ce qui concerne le prix, la durée de la convention, etc.
Manque de dépôts
Avant de signer le contrat, il n’est pas recommandé de conclure des accords préliminaires, notamment de donner un acompte ou de laisser un acompte. Le logement est un produit spécial qui est vendu très lentement et difficilement, mais il est acheté froid et sans émotions inutiles. L'argent est toujours liquide, contrairement à l'immobilier, et dans le cas où une option se brise, une autre apparaîtra sûrement.
Appartement à vendre: documents
Dans le cadre de l'achat et de la vente de biens immobiliers héréditaires, vous devez étudier attentivement les documents relatifs à la maison:
- Quels sont les droits de succession dans l'appartement après le décès du propriétaire? Qu'est ce que cela signifie? Les titres de propriété accompagnés d’un certificat de succession, d’un accord sur la répartition des actions, de contrats de vente, de donation, de privatisation, etc.
- Documents confirmant les droits (certificat d'enregistrement public de la propriété et extrait du registre).
- Documentation technique Nous parlons ici d’un passeport RTC, d’un plan technique. Un passeport cadastral est également requis, ainsi qu'un décret sur la légalisation du réaménagement.
- Consentement notarié des autres propriétaires du bien si la vente est réalisée par les héritiers des parts de l'appartement.
- Aide étendue avec des informations sur les citoyens inscrits.
- Certificat de composition de la famille au lieu de résidence.
- Extrait du registre d'état, qui devrait contenir l'historique des transactions effectuées sur l'objet.
- Certificats du service de maintenance du logement, ainsi que du HOA sur l'absence de dette.
- Aide d'un dispensaire narcologique et, en outre, d'un dispensaire psychiatrique.
- Permission obtenue du conseil d'administration dans le cas où le propriétaire est un enfant, ainsi que s'il est simplement enregistré à cette adresse.
Tout d'abord, il est très important de comprendre à quel moment le transfert d'héritage a eu lieu. Si seulement un an s'est écoulé, les risques de l'acheteur sont bien réels. Le résultat d'une telle opération est indiscutable lorsque le successeur est propriétaire du bien depuis cinq ans ou plus. En outre, vous devez faire attention à la conformité des informations reçues du propriétaire avec les documents, ainsi qu’à l’absence d’erreurs ou de contradictions dans la documentation elle-même. Les conditions de vente de l'appartement après l'entrée dans le patrimoine doivent être respectées.
Inspection de propriété
Tout aussi important est une inspection minutieuse de la propriété afin de vérifier la pertinence de la mise en page avec l'intégrité des communications, ainsi que du matériel d'ingénierie. En cours de route, il sera utile de passer chez les voisins, surtout ceux qui habitent au-dessous, pour demander s’il ya des plaintes concernant cet appartement. Par exemple, y a-t-il des inondations, des violations de l'assainissement, l'entretien des logements, etc.
Adresse au notaire
Assurez-vous de vous rendre chez le notaire qui a exécuté la succession afin de vous assurer que la transaction est nette, qu'il n'y a pas de désaccord et de conflit entre les demandeurs et que, en outre, déterminez s'il y a des différends juridiques, etc. En règle générale, les notaires sont réticents à partager de telles informations, mais dans le cas où une telle visite serait effectuée avec le vendeur successeur, des informations générales seront fournies. En outre, le notaire peut fournir des informations sur les arrestations et sur les restrictions relatives au logement acquis.
Les documents relatifs à la vente d'un appartement après l'entrée dans le patrimoine doivent être en parfait état.
Vente d'un appartement hérité: enregistrement
Il est plus sûr d’émettre une transaction de manière notariée. Il est conseillé de le faire avec le même notaire qui a enregistré cet héritage. Dans le cas où l'objet de la vente de l'appartement est partagé, alors la légalisation est considérée comme une exigence obligatoire pour la légalité de la transaction. Cette forme de contrat élimine de nombreux risques, du fait que le notaire est déjà au courant. En outre, le notaire vérifie la légalité de la transaction et sa pureté juridique.
La discussion des conditions et la conclusion du contrat constituent une étape tout aussi importante. Seuls les nombres réels avec des dates doivent être reflétés dans le texte, notamment en ce qui concerne les coûts. Vous ne pouvez pas sous-estimer le prix d'achat, peu importe comment toucher les demandes. Les arguments persuasifs du vendeur dans ce cas ne méritent pas l’attention.Si, pour une raison quelconque, la transaction est déclarée invalide, il convient de ne compter que sur les fonds dont la taille a été indiquée dans le document.
Une mesure très prudente peut consister à rencontrer tous les héritiers, ainsi que d’autres personnes intéressées par le sort de l’immobilier, et à recevoir des reçus de leur part concernant l’absence de réclamation ou toute objection à la transaction de vente et d’achat à venir. Ce consentement et cette approbation ne sont pas requis par la loi, mais quelques propositions sur papier peuvent garantir la paix et la confiance. Nous avons examiné les règles pour la vente d'un appartement hérité.