La méthode d’actualisation des flux de trésorerie: caractéristiques, principes et exigences pour les calculs

La méthode des flux de trésorerie actualisés est complexe et difficile à calculer. Il évalue l'objet analysé lors de la réception de divers flux de trésorerie, en modélisant les caractéristiques de leur réception.

Combien coûte l'argent futur?

Méthode d'actualisation des flux de trésorerie – il s’agit de la réduction de la valeur des paiements en espèces dans les années à venir. L'actualisation est basée sur le concept de la valeur de l'argent diminuant avec le temps dans l'économie. Au fil du temps, l’argent perd sa valeur par rapport à l’actuel. À titre de référence, vous devez prendre le moment actuel du calcul et apporter toutes les recettes financières ultérieures à la période en cours. Pour ce faire, appliquez le coefficient utilisé dans la méthode d’actualisation des flux de trésorerie. Voici un exemple de calcul: k = 1 / (1 + r)^je. Dans la formule, r désigne le taux d'actualisation, i symbolise le nombre de périodes.

Où appliquer la méthode?

La méthode d'actualisation des flux de trésorerie est utilisée universellement. Il vous permet de déterminer le revenu futur au présent. Les flux financiers peuvent être volatils, les revenus peuvent être remplacés par des pertes. La dynamique du changement ne peut pas toujours être prédite. Vous pouvez toujours évaluer la propriété en termes d'avantages actuels qu'elle peut apporter demain.

Il est conseillé d'appliquer la méthode d'actualisation des flux de trésorerie si:

certains arguments donnent à penser que les flux financiers vont sensiblement diminuer ou augmenter avec le temps;
l'objet de l'évaluation est suffisant pour calculer les revenus futurs (positifs ou négatifs);
les flux financiers sont sérieusement affectés par la saisonnalité;
Le sujet de l'évaluation est un objet avec un ensemble étendu de fonctions possibles;
la propriété à évaluer vient d'être construite ou mise en service.

Quelles données sont nécessaires pour le calcul?

Pour le calcul par la méthode d'actualisation des flux de trésorerie et leur mise à jour, les données suivantes sont requises:

Rentabilité (les flux de trésorerie eux-mêmes).
Conditions de règlement.
Taux d'actualisation.

Actions d'algorithme

Considérons l’algorithme de calcul de la valeur de la méthode d’actualisation des flux de trésorerie.

La base des calculs est la rentabilité. Il s'agit des flux de trésorerie réels de la propriété évaluée avec l'approche par le revenu. La méthode d’actualisation des flux de trésorerie prend en compte le flux libre net, c’est-à-dire les finances qui restent à la disposition du propriétaire après déduction de tous les coûts, y compris les investissements.

La détermination de la période de facturation dépend de la quantité de données immobilières. S'ils sont suffisants et nécessaires pour établir des prévisions à long terme, vous pouvez choisir une période plus longue ou augmenter la précision des prévisions.

En Russie, la période de prévision moyenne est de trente-cinq ans.

Cet indicateur donne la valeur du revenu à ce jour par rapport à la valeur. Pour ce faire, les flux financiers doivent être multipliés par le taux d'actualisation, qui est le taux de revenu établi auquel peut s'attendre l'investisseur qui a investi dans la valeur de l'entreprise.

Méthode d'actualisation des flux de trésorerie et facteurs d'influence

Lors du calcul du taux, les facteurs d'influence suivants sont pris en compte:

taux d'inflation;
rentabilité des objets;
profit tenant compte de tous les risques;
Taux de la banque centrale;
pourcentage de banques commerciales ayant emprunté des fonds;
coût moyen du capital.

Méthode Méthode d'application

Pour utiliser correctement la méthode d'actualisation des flux de trésorerie dans l'évaluation d'une entreprise, il est nécessaire d'agir selon l'algorithme suivant:

Le choix de la période à évaluer En Russie, il ne peut pas dépasser trente-cinq ans. Le monde utilise des périodes d'évaluation plus longues.
Détermination du type de flux de trésorerie à l'étude. Par exemple, on peut décrire l’ampleur des flux financiers croissants et croissants (revenus et pertes) en décrivant les états financiers (années en cours et précédentes) et la situation actuelle du marché moderne, en tenant compte des erreurs. Plusieurs types de revenus sont pris en compte: le revenu total (net de l’impôt foncier et des dépenses d’entreprise); revenu total projeté; résultat opérationnel net (net des investissements en immobilisations et des paiements sur prêts et emprunts); flux financiers avant et après le paiement des taxes fiscales.
Calcul de l'inversion ou de la valeur résiduelle de l'objet évalué après la cessation du revenu. La réversion peut être déterminée approximativement en étudiant le coût de tels objets sur le marché russe ou en prévoyant la situation du marché. Il est possible de calculer le taux de capitalisation ou le revenu annuel après la fin de la période de prévision.
Calcul du taux d'actualisation. Un moment difficile dans ce calcul est la prévision correcte du taux de revenu futur. Il y a plus de dix façons de faire cela dans la méthode d'actualisation des flux de trésorerie. Exemples de méthodes de calcul économiques: méthode cumulative ou addition du risque, méthodes de comparaison des investissements, méthode de répartition (calcul du pourcentage de transactions par rapport à des objets similaires), surveillance basée sur la surveillance du marché pour l'analyse des investissements immobiliers, dans laquelle le taux est dérivé en comparant des indicateurs synthétiques.
Application de la méthode d'actualisation des flux de trésorerie en fonction des indicateurs initiaux calculés. Pour le calcul, la formule suivante est utilisée: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ Sd)^toù DDP - flux de trésorerie actualisés; DP - flux de trésorerie dans la période sélectionnée (t); SD - le taux de revenu futur; t est la période de prévision temporelle; N est le nombre de périodes de prévision pour les flux de trésorerie futurs.

Méthodes de taux de remise

En réalité, les spécialistes utilisent les méthodes suivantes pour calculer le taux de revenu:

construction cumulative;
comparaison des investissements alternatifs;
répartition des intérêts;
surveillance du marché.

Le moyen le plus populaire en Russie

La méthode de construction cumulative est basée sur le fait que le taux d'actualisation est une fonction risquée. Il est considéré comme une combinaison de tous les risques possibles pour chaque propriété séparément. Le taux est égal à la somme du taux sans risque et de la prime de risque. La dernière composante est calculée en additionnant les valeurs des facteurs disponibles pour la propriété analysée.

Les spécialistes en Russie calculent généralement le taux d'actualisation par construction cumulative. Cela est dû à la simplicité de calcul du taux de rendement de cette méthode dans les conditions actuelles du marché immobilier intérieur.

Comparer et conclure

La méthode des investissements diversifiés, ou plutôt de leur comparaison, est utilisée, en règle générale, pour calculer la valeur future de l'immobilier. Soit le taux de rendement déclaré par l’investisseur peut être considéré comme le taux de rendement, puis le taux est fixé par le sponsor, soit le taux de rendement attendu d’autres projets ou outils similaires compris par ceux qui investissent de l’argent.

Souligner le principal

La méthode de répartition est utilisée lorsque le taux de rendement est calculé en tant que taux d'intérêt. Il est considéré sur la base d'informations relatives à des transactions similaires avec des objets sur le marché immobilier. Cette méthode prend du temps et est compliquée. Le mécanisme de calcul est:

dans la construction d'hypothèses sur l'ampleur du revenu futur;
comparer les flux financiers futurs avec les investissements initiaux (coût d'acquisition).

Dans ce cas, la formule sera calculée en fonction de la quantité d'informations initiales et de la taille des droits déclarés de l'acheteur. Le taux de rendement, contrairement au ratio des investissements initiaux, ne peut être attribué directement à partir des données de la vente. Il n’est pas possible de le calculer sans mettre en évidence et analyser les hypothèses de l’acheteur concernant les opportunités financières futures.

L'option la plus pratique pour calculer le taux d'actualisation selon la méthode d'allocation, à condition qu'il y ait une enquête de l'investisseur (sponsor) et une clarification:

quel pourcentage a été utilisé pour déterminer la valeur de vente initiale;
comment les finances futures ont été prédites.

Si l'évaluateur a obtenu toutes les données dont il a besoin, il peut alors calculer le taux de rendement interne d'un objet similaire. Il s'appuiera sur le chiffre obtenu pour déterminer le taux de rendement d'autres transactions. Il convient de rappeler que chaque objet est unique, inimitable et possède ses propres caractéristiques financières. Bien que, avec certains écarts (inexactitudes), il soit possible d’obtenir la valeur du taux d’actualisation par la méthode de répartition, ce qui correspondra à l’évolution générale attendue à l’avenir. Cependant, vous devez savoir que ces transactions doivent être sélectionnées pour la vente d'objets similaires à l'original, dont l'utilisation actuelle est la plus efficace.

La progression du calcul selon la méthode d'allocation en étapes:

modélisation d'un objet similaire au cours d'une période donnée selon le scénario d'utilisation la plus efficace de tous les flux financiers disponibles;
calcul du taux de rendement des investissements pour l'objet de calcul;
analyse des résultats par toute méthode statistique ou experte afin d’intégrer les caractéristiques existantes de l’analyse à la propriété estimée.

Évaluez le marché

La méthode de surveillance repose sur les données suivantes:

analyse constante de la situation du marché;
suivi des indicateurs de transaction des investissements dans l'immobilier.

Les informations analysées doivent être généralisées à divers secteurs du marché et régulièrement couvertes. Les données fournissent des indications aux évaluateurs. Ils vous permettent d'effectuer une analyse comparative des indicateurs calculés avec ceux existants, afin de vérifier la véracité de divers écarts de correction. Si vous devez prendre en compte l'effet du risque sur le taux d'actualisation, modifiez immédiatement le taux de rendement lors de l'évaluation d'objets immobiles. Si le revenu consiste en deux sources ou plus, dont l'une peut être considérée comme garantie et fiable, un taux de revenu lui est appliqué et les autres sources sont actualisées à un taux plus élevé. Par exemple, le montant des primes sous forme de pourcentages est défini sur le volume d'affaires du locataire et constitue une variable qui varie dans le temps, en fonction de facteurs saisonniers. Cette technique permet de prendre en compte le degré de risque lorsqu’on tire profit d’une propriété sous une forme unique. Par analogie, il est possible de prendre en compte les différents degrés de risque de générer des revenus à partir de la propriété sur des périodes de temps différentes.