Investissements dans l'immobilier commercial: critères de choix d'un objet, avantages et inconvénients

L'immobilier commercial peut être une source de revenus selon différents régimes. Pas le dernier endroit est spéculatif quand un objet est acheté et vendu à plusieurs reprises. En outre, vous pouvez obtenir un bon bénéfice en louant la zone qui vous appartient.

Immobilier et commerce

Ce n’est un secret pour personne qu’environ cinq fois plus de locataires sont intéressés par l’immobilier résidentiel que par les locaux commerciaux. Il n’ya pas lieu de s’étonner, car l’investissement dans l’immobilier commercial à Moscou est fait par des entrepreneurs, souvent de grande taille ou de taille moyenne. Il y en a relativement peu dans notre pays.

Le marché immobilier utilisé pour générer des revenus dépend de la situation dans le pays et dans le monde, en particulier, de facteurs négatifs. Dès que l'on observe une baisse de l'activité, celle-ci se reflète dans la demande de mètres carrés. Son ascension conduit à l'activation des locataires. D'où la flambée des prix qui caractérise ce secteur. Dernièrement, les investissements dans l'immobilier commercial en Russie sont rarement qualifiés de prometteurs en raison de conditions économiques difficiles, car il s'agit d'investissements plutôt ciblés.

Combien gagnerons-nous?

Avant la crise, les placements collectifs dans l'immobilier commercial affichaient des taux de rendement très élevés. Diriger les lieux:

• Entrepôts
• bureaux.

On sait depuis plusieurs années que la croissance des bénéfices a doublé en seulement 12 mois, c'est-à-dire que la propriété d'une petite zone est devenue une source de profit considérable et stable. Mais ces dernières années, les investissements dans l'immobilier commercial n'apportent pas toujours un revenu réel. Cela dépend en grande partie de l'objet sélectionné, ce qui oblige à adopter une attitude très responsable en matière de prise de décision, en faveur de l'une ou l'autre option.

Un entrepreneur peut compter sur le succès s’il a d’abord développé une stratégie de profit tenant compte des caractéristiques de la propriété qu’il aimait. Dans une telle situation, les revenus tirés de l’espace commercial peuvent dépasser le bénéfice possible des opérations avec des logements. Ceci est basé sur les tarifs de location: en ce qui concerne les objets de résidence permanente, ceux qui sont conçus pour les entrepreneurs sont deux, voire deux fois et demie plus chers. Mais le prix initial peut coïncider.

Les investissements dans l'immobilier commercial à Saint-Pétersbourg, à Moscou et dans d'autres villes du monde ont également une caractéristique positive aussi importante: la durée du gain de temps. Possédant un certain objet, l’entrepreneur a le droit de le louer en vertu d’un contrat à long terme. Cela signifie que le revenu passif va couler pendant des années. Eh bien, sa taille est déterminée à la fois par la ville et par les spécificités d’un bâtiment particulier. Mais les locaux d'habitation ne peuvent être loués cher que de façon constante, ce qui vous oblige à rechercher constamment de nouveaux clients.

C'est important

Si vous avez l’intention d’investir dans l’immobilier commercial à Saint-Pétersbourg, à Moscou et dans d’autres villes du monde, faites tout d’abord attention au concept de «ratio de capitalisation». Ce terme est appliqué à une valeur calculée sur la base du revenu annuel net. Sa valeur doit être divisée par le montant investi dans la propriété lors de son acquisition.

Indicateurs réglementaires:

• pour l'immobilier résidentiel - 3-7%;
• pour les locaux commerciaux - 8-12%.

Dans quoi investir?

Comme indiqué précédemment, pour les locaux commerciaux, les avantages dont bénéficient leurs propriétaires sont supérieurs aux indicateurs inhérents aux mètres carrés résidentiels. Mais tous les objets ne seront pas aussi rentables qu'un autre offert sur le marché.Pour ne pas commettre d'erreur et ne pas investir d'argent dans un projet qui a échoué, vous devez connaître les signes distinctifs qui distinguent les options les plus performantes et les plus prometteuses de celles associées à des risques injustifiés.

Les catégories les plus populaires:

• Entrepôts
• Les bureaux
• salles de marché;
• Hôtels

Critères à analyser:

• demande, spécificités du marché et offres;
• rentabilité, période de récupération approximative dans le contexte de plusieurs options d'investissement;
• le résultat total, qui permet de déterminer lequel des possibles apportera le plus grand profit.

Si vous êtes intéressé par les bureaux et les sites de magasins, le taux de retour sur investissement est de cinq ans à dix ans. Pour les hôtels et les entrepôts, cette période est rarement inférieure à 7 ans et s'étend souvent jusqu'à 11-12 ans.

De quoi avoir peur

Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier commercial, le cycle de vie de l'objet est prioritaire. Les normes indicatives pour la récupération des différents types d’activités sont déjà indiquées ci-dessus. Lors de l'analyse d'une option attrayante, gardez à l'esprit que ces termes doivent être combinés les uns aux autres. Vous ne voulez pas que votre hôtel soit remis en état ou même démoli avant qu’il soit rentable?

Cependant, le risque le plus important concerne les investissements dans la construction d’immeubles commerciaux. Quel que soit le succès de la construction au moment où vous transférez de l'argent pour des mètres carrés, rien ne garantit qu'il ne sera pas gelé dans quelques années. Il y a toujours une chance que l'objet cesse d'être terminé. C'est très difficile à prédire, mais la pratique le montre: dans une crise et après, le risque d'une telle situation est plus élevé qu'en temps calme. Et maintenant, comme vous le savez, le marché immobilier est encore sous le choc des crises de 2008-2009 et 2014.

Cependant, le "logement secondaire" présente également certains aspects complexes qui rendent les investissements risqués dans l'immobilier commercial. Les critères à prendre en compte sont indiqués ci-dessus. Si un objet se révèle prometteur à tous égards, il est donc logique de tenter sa chance et d'y investir de l'argent.

Tendances du marché

Les experts rapportent que ces dernières années, les investissements en immobilier commercial ont augmenté de 71% par rapport à la période de crise de 2009. Dans le même temps, l'activité du marché est toujours jugée insuffisante. Des changements tangibles ont eu lieu au cours de la période 2014-2017. Pour cette période, pour des raisons évidentes, les investissements en immobilier commercial de l'étranger ont diminué. L'économie russe s'accélère lentement, ce qui effraie ceux qui ne craignent pas l'instabilité de la situation politique. Cependant, le dernier s'est redressé depuis deux ans maintenant, ce qui se reflète dans l'augmentation du nombre de personnes intéressées par les mètres carrés.

Les zones les plus populaires sont celles pouvant être utilisées dans des immeubles construits dans les grandes villes. Traditionnellement leader:

• Moscou
• Saint Petersburg

Je dois dire que même en période de crise, la demande d'espace ici n'a pratiquement pas diminué et que le marché affiche régulièrement une forte croissance. Les principaux secteurs sont les hôtels, les bureaux.

Selon les experts, à la fin de 2018, la situation se stabilise de manière absolue. Si les propriétaires russes de fonds libres préfèrent désormais investir dans l'immobilier commercial allemand, les experts estiment que la plupart d'entre eux seront désormais intéressés à faire des affaires dans leur pays d'origine.

Gagner de l'argent

Les locaux commerciaux sont traditionnellement recherchés par les investisseurs. Il y a trois régimes:

• achat d'un local intégré attenant pour un transfert ultérieur en vertu d'un contrat de location;
• acquisition d'un objet dans un nouveau bâtiment pour le revendre une fois la construction terminée;
• achat d'un objet sur lequel son entreprise à l'avenir sera ouverte (éventuellement supposée être vendue au fur et à mesure de sa croissance).

Un individu a le droit d'acheter absolument n'importe quel bien immobilier - ce sont les lois en vigueur.À l'avenir, l'objet peut être transféré en location ou revendu, ainsi que présenté. Mais pour devenir propriétaire, vous devez vous rappeler que l'immobilier commercial est un peu différent de l'immobilier résidentiel.

Faites attention à cet aspect: lorsqu'un individu cède un espace commercial à louer, il mène ainsi des activités qui contribuent à générer un profit. Selon les lois du pays, il n'est pas nécessaire de s'enregistrer en tant qu'entreprise dans ce cas. Dans le même temps, si une telle activité est régulière ou s'il est possible de conclure un accord d'une durée supérieure à un an, il est alors possible que vous soyez reconnu en tant qu'entrepreneur illégal, pour lequel vous pouvez être puni. La situation dans un cas particulier dépend du tribunal et des actions du propriétaire.

Quoi de plus rentable?

Traditionnellement, les investissements les plus rentables dans l’immobilier commercial sont réalisés par le mécanisme du "street retail". Les experts du marché immobilier affirment que, ces dernières années, ceux qui disposent de fonds allant de 5 à 10 millions de dollars peuvent se permettre une telle méthode pour les augmenter.

Le système ne présente qu'un seul inconvénient: un niveau de concurrence élevé. Toutes les personnes qui investissaient auparavant dans le logement mais qui décidaient de passer à un «poisson plus sérieux» ont opté pour ce format, qui ne pouvait qu'affecter leur rentabilité. D'une part, le volume des offres augmente rapidement, d'autre part, la demande n'est pas aussi importante à ce point. Ainsi, les locataires peuvent choisir parmi un grand nombre d'offres ce qui leur est le plus avantageux et changer de bailleur comme des gants. Vous ne pouvez survivre qu'en abaissant régulièrement le taux, mais tous les propriétaires ne sont pas prêts pour cela.

Le meilleur peut compter sur le meilleur

Selon les experts, la situation difficile du marché, qui a entraîné la perte d'efficacité des systèmes auparavant pertinents, rend rentable l'investissement dans l'immobilier commercial dans un nouveau format. Les avantages peuvent être obtenus par ceux qui sont capables d'analyser rapidement les besoins des clients et de prendre une décision en fonction de ces informations.

Lorsque vous choisissez un objet à investir, veillez à analyser tous ses paramètres. Pensez à la catégorie de locataires sur laquelle vous comptez et essayez de prédire quels paramètres ils exigeront de l'objet pour lequel ils veulent bien payer. Sur cette base, choisissez une option spécifique. En particulier, il existe une forte demande pour les locaux situés dans des conditions de trafic intense. Dans le même temps, le prix élevé associé à la capacité déjà importante de plusieurs pays témoigne des faibles rendements des investissements. Evitez donc ces installations.

Et si à l'étranger?

Les investissements dans l'immobilier commercial allemand sont traditionnellement populaires, car on pense généralement que ce pays est l'économie la plus confiante sur ses pieds. Même dans les conditions de la crise mondiale, qui a secoué les entreprises de divers pays, l’immobilier allemand a maintenu sa position de leader et prouvé la fiabilité de son investissement.

À quoi ressemble le marché immobilier commercial moderne en Allemagne? Jusqu'à 40% de ses participants sont des investisseurs d'autres pays. Dans le même temps, la rentabilité annuelle de la plupart des objets varie entre 3 et 9%. Les experts affirment que fin 2016, plus de 50 milliards d'euros avaient été investis dans l'immobilier commercial allemand, ce qui a dépassé la dernière décennie. En ce qui concerne les paramètres moyens, cela a presque doublé.

La plus grande demande pour les bureaux allemands est qu'ils sont achetés par 47% des investisseurs. Rendement annuel - jusqu'à 6%. Différents espaces de vente au détail en 2016 ont attiré l'attention de 18% des entrepreneurs disposant de fonds. Pour ces installations, le rendement annuel est de 4 à 8%. Les hôtels et les entrepôts sont devenus le domaine d'activité du dixième des investisseurs étrangers en Allemagne. Ces personnes peuvent s'attendre à un profit pouvant atteindre 6% par an.Les appartements pour étudiants, les institutions pour personnes âgées fournissent un revenu annuel de 9%, ce qui intéresse environ 15% des entrepreneurs.

Apparences et mots de passe

Si vous examinez l'expérience des investisseurs en 2016, vous constaterez que le secteur le plus attrayant est ce que l'on appelle le «Big Seven», c'est-à-dire les plus grandes villes allemandes. Si vous envisagez de tirer parti de l'expérience d'entrepreneurs déjà prospères, vous devez prêter une attention particulière à ces règlements:

• la capitale du pays est Berlin;
• Cologne;
• Düsseldorf;
• la principale ville hanséatique de Hambourg;
• capitale mondiale de la bière, Munich;
• Stuttgart
• le plus grand de Hesse et le cinquième de l’Etat de Francfort.

Selon les analystes, au cours de l'année 2016, des fonds d'investissement de plus de sept milliards d'euros ont été reçus à Munich. Et ceci est relatif au volume total du pays - environ 13,5%.

L’attractivité de l’Allemagne pour les investisseurs n’a rien d’étonnant, c’est à ce jour, malgré le nombre assez élevé d’objets, qu’il n’ya pratiquement pas de bureaux gratuits. Dans les grandes villes, environ 2% des locaux sont vides, dans les petites villes, ce chiffre atteint 5%, mais dépasse rarement ce chiffre. Pourquoi la situation est-elle si rose pour les investisseurs? Ceci est surveillé par l'état. Cela s'exprime non seulement par la compétitivité du marché, mais également par un taux de crédit réduit et un climat financier et économique attractif. Les intérêts sur les prêts varient entre 1,5 et 2,8%. Combien puis-je emprunter pour investir cet argent dans l'immobilier? Selon les lois allemandes, jusqu’à 70% du coût. D'accord, ça semble tentant?

Il y a un point subtil. Les sociétés de crédit allemandes analysent très attentivement chaque client potentiel, ses intentions, et évaluent également à quel point la liquidité de l'objet a attiré l'attention d'un investisseur potentiel. Si l'actif est risqué, la probabilité de défaillance est élevée. Dans le cas où la banque passe un marché, l'acheteur peut être sûr à cent pour cent qu'il s'agit d'un investissement excellent et prometteur, qui deviendra un moyen de prospérité pour lui.

Pour résumer

Selon les résultats d'études menées par VTsIOM il n'y a pas si longtemps, plus de 50% de la population russe est convaincue que l'achat de biens immobiliers est la méthode la plus efficace pour préserver et augmenter ses réserves de liquidités. C'est-à-dire que la question ne sonne pas "Est-ce que ça vaut la peine d'acheter?", Mais "Quoi acheter?".

Lorsque vous choisissez un objet dans lequel les fonds seront investis, essayez d’analyser soigneusement toutes les caractéristiques de l’immobilier et de ne pas le risquer à nouveau. N'oubliez pas la forte concurrence sur le marché, évaluez-la dans différents secteurs de l'immobilier commercial et calculez le revenu annuel que vous pouvez fournir à l'option que vous préférez. Ne prenez jamais de décision à la hâte.