Beaucoup de gens utilisent la propriété d'autres personnes sur la base d'un bail. La salle peut être résidentielle ou non résidentielle. Le contrat peut être conclu entre particuliers ou entreprises. C'est l'accord qui régit les relations entre les deux parties. Souvent utilisé bail avec le droit d'acheter des biens immobiliers, permettant au locataire d'acheter des locaux après l'expiration du contrat.
Le concept
Un contrat de location avec le droit d'acheter un bien immobilier est représenté par la relation entre les deux parties à la transaction concernant le bien immobilier. Un contrat spécial est établi entre le propriétaire des lieux et le locataire. Cela inclut non seulement les conditions les plus importantes, mais également des informations sur la possibilité de racheter l'objet de la transaction.
En règle générale, le contrat indique que le locataire ne peut racheter la propriété qu’après une période spécifiée. Le processus est effectué sur la base des conditions de l'art. 624 Code civil. Pour ce faire, le locataire en train d'utiliser les lieux ne doit en aucun cas violer les exigences et les conditions du contrat.
Différences de la location
Le crédit-bail immobilier est souvent comparé au crédit-bail. Il existe certaines différences entre ces transactions:
- lors de la location, le choix du logement locatif n'est pas limité; le locataire choisit un objet, après quoi le bailleur l'achète au propriétaire et lui fournit un crédit-bail et, pour les contrats de location standard, le bien appartenant à la personne est défini, ce qui limite le choix de l'objet;
- trois parties participent à la location et lors de la location, un contrat est directement formé entre deux participants;
- lors de la rédaction du contrat de location, le client peut racheter le bien, et avec un contrat de location, cela n'est possible que s'il existe une clause appropriée.
De nombreuses personnes et entreprises sont intéressées par le leasing avec le droit d’acheter une propriété commerciale. Dans de telles conditions, les entrepreneurs peuvent vérifier si l'emplacement sélectionné convient au travail et aux clients. Si l'activité est effective, une décision est prise sur le rachat de l'objet.
Les avantages
L'utilisation d'un bail avec le droit d'acheter un bien immobilier présente de nombreux avantages pour un locataire:
- acheter un appartement sans utiliser de fonds empruntés;
- les biens immobiliers sont utilisés jusqu'au rachat final;
- Vous pouvez annuler la transaction à tout moment.
- il n'est pas nécessaire de collecter beaucoup de documents pour signer le contrat;
- il n'y a pas de coûts supplémentaires liés au logement, aucune assurance n'étant émise ni aucune évaluation effectuée;
- aucun acompte requis.
Les avantages pour le bailleur incluent:
- Vous pouvez vendre une propriété existante à un prix élevé;
- la propriété appartient au propriétaire jusqu'au rachat final;
- Il est permis de résilier le contrat à tout moment.
En règle générale, les bailleurs qui souhaitent vendre leur propriété ont recours aux baux donnant le droit d’acheter des biens immobiliers, mais ils ne peuvent pas exécuter ce processus rapidement en raison du coût élevé de la propriété ou d’autres facteurs.
Inconvénients
Un tel contrat présente des inconvénients pour le locataire:
- Avant le dernier rachat, la propriété est enregistrée auprès d'un autre participant à la transaction, qui peut en disposer complètement.
- le propriétaire de l'objet peut mettre fin à la transaction à tout moment sans retourner les paiements de location;
- si le propriétaire décède, vous devrez rédiger un nouvel accord à des conditions moins favorables avec ses héritiers.
Dans le même temps, le propriétaire ne peut utiliser les locaux à quelque fin que ce soit et, sur une longue période de temps également, le prix de l'immobilier peut augmenter, ce qui entraînera un manque à gagner.
Quels documents sont requis?
Les plus fréquemment proposés à Moscou sont les loyers avec le droit d’acheter des biens immobiliers. Cela est dû au fait que les biens immobiliers sont chers dans la capitale, il est donc difficile de les vendre de manière standard. Pour conclure une transaction, les documents suivants sont préparés:
- les passeports des parties à la transaction, et si l’une des parties est une société, un certificat d’immatriculation et d’enregistrement auprès du Service fédéral des impôts est utilisé;
- extrait du livre de la maison, avec lequel vous pouvez savoir qui est enregistré dans l'immobilier;
- certificat de propriété de l'objet ou de l'extrait de l'USRN, comprenant des informations sur les propriétaires de l'appartement;
- bail direct, dans lequel figure une clause sur la possibilité de rachat de biens immobiliers;
- un calendrier de paiement contenant des informations sur le moment exact où les paiements du locataire doivent être transférés.
De plus, un certificat de réception est généralement établi. Il contient des informations sur tous les articles ménagers disponibles sur les lieux, ainsi que sur la date à laquelle le locataire a commencé à utiliser les lieux.
Nuances de l'enregistrement du contrat
Si un contrat de location avec le droit d'acheter un bien immobilier est établi, sa durée atteint généralement 10 ou 15 ans. Si la durée de l'accord dépasse 1 an, il est alors inscrit au Federal Register. Pour cela, des documents sont préparés:
- passeports des participants;
- demande d'inscription;
- une copie du bail;
- reçu de service;
- passeport technique et plan immobilier.
Vous pouvez appliquer non seulement à la branche Rosreestr, mais également au MFC.
Les nuances de la coopération
Que le contrat de location avec le droit d’acheter un bien immobilier soit passé à Nijni-Novgorod ou dans une autre ville, certaines exigences de la loi sont prises en compte. Le processus de rédaction du contrat est régi par la réglementation fédérale. Par conséquent, les participants à la transaction tiennent compte des caractéristiques suivantes:
- le rachat n’est que le droit du locataire, et non son obligation, par conséquent, de le forcer par l’intermédiaire du tribunal à exécuter ce processus est impossible;
- après le paiement de la totalité du montant dû au bailleur, l'enregistrement du transfert du droit à un appartement au locataire est requis;
- même une location ordinaire peut être recyclée pour la location avec le droit d'achat, prévu à l'art. 624 Code civil, il suffit donc de rédiger un accord supplémentaire entre les deux parties.
Il est conseillé d’utiliser cette méthode de location uniquement à condition qu’il existe une relation de confiance entre les deux participants et que la demande de biens immobiliers soit considérée comme faible.
Risques locatifs
Lorsqu'il effectue un bail avec le droit d'acheter un bien immobilier, le locataire doit faire face à de graves risques:
- le décès du propriétaire peut entraîner la résiliation du contrat ou l’introduction de conditions déplaisantes supplémentaires par les héritiers;
- le propriétaire du bien immobilier peut utiliser un bien immobilier en garantie lorsqu’il sollicite différents prêts;
- En raison de modifications du marché immobilier, le prix de rachat du bien peut être trop élevé, même si dans de telles conditions, il est toujours possible de refuser de le racheter, mais les loyers ne sont pas remboursés par le propriétaire.
Par conséquent, bien qu'une telle offre présente de nombreux avantages, il est important de prendre en compte les risques liés au locataire.
Règles pour l'établissement d'un contrat
Le contrat de location avec le droit d’achat doit en contenir. Ceux-ci comprennent:
- informations sur les parties à la transaction (doivent être indiquées par F. I. O., les informations des passeports, la date de naissance et le lieu d'enregistrement sont entrées);
- l'objet de l'accord, qui est la propriété, donc, son adresse, zone et d'autres caractéristiques sont copiées à partir de documents officiels à l'appartement;
- la durée du contrat, et souvent pour le rachat, un accord illimité est établi;
- le montant du paiement mensuel, pour lequel le loyer et le prix d'achat du bien sont pris en compte;
- fréquence de paiement;
- une méthode de transfert de fonds, pour laquelle de l'argent peut être transféré en personne, transféré sur un compte bancaire ou transféré sur la base d'une cellule bancaire;
- obligations découlant du locataire et du bailleur;
- responsabilité des parties en cas de violation des conditions de la transaction.
Il est important d’aborder correctement la rédaction de cet accord afin qu’il existe un bail légal avec le droit d’acheter un bien immobilier. Un exemple de contrat peut être étudié ci-dessous.
Une évaluation de l'appartement est-elle nécessaire?
Si le logement est transféré pour une utilisation à long terme, il est probable que son prix changera de manière significative. Les parties doivent convenir si de telles modifications affecteront le montant du rachat, après quoi une décision est prise concernant le contrat.
Souvent recalculés par les parties en tenant compte des variations de prix sur le marché immobilier ou des calculs en devises. Afin d'éviter des désaccords à l'avenir, il est conseillé d'indiquer dans le contrat le prix final de l'objet et la formule de calcul de l'indicateur. Pour cela, les parties se tournent vers un évaluateur indépendant. Il établit un rapport contenant des informations sur le prix du marché de l'objet au moment de la rédaction de l'accord.
Comment passent les droits sur un objet?
Le plus souvent offert à Moscou et dans la région de Moscou, le bail avec le droit d'acheter de l'immobilier. Avec cette offre, chacun peut devenir propriétaire d'une propriété liquide, rentable et bien située. Dans le même temps, il est important de savoir comment s'effectue le transfert des droits sur l'appartement au locataire. Plusieurs options peuvent être utilisées pour cela:
- expiration du contrat;
- transfert complet de la valeur de l'objet au propriétaire.
Bien sûr, le processus est enregistré dans Rosreestr, après quoi le locataire devient le propriétaire à part entière de l'objet.
Particularités de la résiliation anticipée
Selon l'art. 619 du code civil, les relations entre les deux parties sont résiliées par une décision de justice aux conditions suivantes:
- le locataire en train d'utiliser l'objet viole les termes du contrat;
- les locaux sont utilisés à d'autres fins;
- la détérioration des logements due aux mauvais soins de l'utilisateur;
- dans le délai imparti, le loyer n’est pas transféré;
- la révision prévue par le contrat n'est pas effectuée.
Les parties à l'accord peuvent prévoir d'autres conditions de résiliation anticipée dans le contrat.
Conclusion
La location avec option d'achat est considérée comme une transaction demandée dans de nombreuses régions. Cela présente des avantages pour les deux participants. Selon un accord correctement rédigé, à la fin de la coopération, le logement devient la propriété du locataire.
Une attention particulière devra être accordée à la rédaction correcte du contrat, de sorte qu'il contienne des informations importantes sur la coopération. Si sa durée de validité dépasse 1 an, il est alors enregistré auprès du Rosreestr.