عند الحديث عن ميزات بيع المباني السكنية ، ينبغي توضيح أن النظام العام للمعاملات لا يتغير. تبقى خطة العمل والتنظيم كما هي. فقط لتصرفات المشاركين تضاف الفروق الدقيقة.
المشاركون في الصفقة
جوهر العقد هو أن البائع يوافق على نقل ملكية المسكن إلى المشتري ، والمشتري يقبلها. تتعلق ميزات بيع المباني السكنية بالشقق والمنازل والغرف في الشقق والمنازل.
الأطراف في المعاملة هي المالك والشاري ، الذي يتم نقل جميع الحقوق إليه. في بعض الأحيان هناك العديد من أصحابها. يتصرف الممثلون أحيانًا نيابة عنه ، ويتصرفون على أساس التوكيل الرسمي أو لأسباب أخرى. على سبيل المثال ، والدي الطفل الذي لم يبلغ من العمر 18 عامًا.
إذا كان المالك ولاية أو بلدية ، فإن الجهة أو الشخص المرخص له ببيع العقار يشارك في المعاملة. الاستثناء هو حالة خصخصة الإسكان ، حيث يتم نقل الملكية مجانًا.
تتضمن ميزات بيع المباني السكنية استلام موافقة موثقة من الزوج الذي لديه الحق في الكائن.
التوكيل المعاملات
تتحقق خدمة التسجيل بعناية من العقود والمستندات المنقولة للتأكد من مطابقتها للقوانين المعمول بها. هذا المصير لا يتجاوز توكيل. إلى ماذا ينتبه المسؤولون؟
- ما إذا كان تاريخ انتهاء الصلاحية قد انتهى ؛
- ما إذا كان الشخص الذي يوقع العقد لديه سلطة التعامل ؛
- ما إذا كان قد تم استيفاء متطلبات أخرى (على سبيل المثال ، تحتوي حزمة المستندات على إذن من سلطات الوصاية لإجراء صفقة مع عقار لطفل أو شخص غير كفء).
المشكلة هي أن التدقيق يقتصر على دراسة المستندات ، خاصة تلك التي تصدرها السلطات.
إذا تم إصدار التوكيل منذ فترة طويلة ولم تنته مدته ، فسيكون من المعقول سؤال المالك مباشرة عما إذا كان لا يزال يرغب في عقد صفقة. من الممكن تمامًا إلغاء التوكيل القانوني واستخدامه من قِبل المحتال. قد لا تعمل معالجة التوكيل الرسمي مع كاتب العدل.
إذا كان البائع هو الوريث
يعتبر الاستحواذ على الممتلكات التي سبق أن تلقاها شخص آخر بالميراث عملاً محفوفًا بالمخاطر. في أي وقت ، قد ينشأ الورثة مطالبين بحصتهم ، وحتى رفع دعوى في المحكمة.
المشكلة ليست فقط في فترات طويلة بما فيه الكفاية. ينص القانون على ترميمها.
تحدث حالات مماثلة مع العقارات ، والحقوق التي تمر عبر سلسلة من المعاملات. الطريقة الوحيدة لحجز العقارات السكنية هي إثبات الشراء العادل.
موضوع المعاملة
موضوع المعاملة هو أحد الكائنات المذكورة أعلاه. تُلزم ميزات بيع المباني السكنية بإدخال معلومات كافية في المستند لتحديد الكائن. تستدعي المقاضاة والتشريع معلومات من سجل حقوق الدولة كمعلومات كافية: رقم السجل العقاري وأساس تسجيل حقوق البائع (العقد ، شهادة الميراث ، وما إلى ذلك) ، تاريخ التسجيل ، وغيرها من الخصائص.
إذا تم بيع مبنى سكني أو جزء منه ، فإن الطرف الثاني يحصل على مبلغ مناسب من الحقوق على الأرض أو جزء منها. يمكن دمج المعاملات المتعلقة بنقل الأرض ، أو توقيع وثيقتين في وقت واحد.
نتيجة انتهاك هذه القاعدة هو الاعتراف بالمعاملة كما لم يتم إبرامها. هذا يعني أن شروطها الأساسية غير متفق عليها ، وليس للوثيقة أي قوة قانونية: فهي لا تؤدي إلى حقوق والتزامات.
إذا كان العنصر للبيع عبارة عن غرفة أو شقة في مبنى سكني ، فإن المالك الجديد يحصل أيضًا على الحق في جزء من العقار المشترك. إخلاء المسؤولية غير قانوني.
وصف موضوع المعاملة
كيف هي ميزات العقد لبيع المباني السكنية وموضوع المعاملة ذات الصلة؟ يتم إدخال المعلومات التالية في المستند:
- المدينة أو البلدة التي تقع فيها ؛
- معالجة.
- المساحة الكلية
- عدد الغرف
- وجود الشرفات و loggias ؛
- رقم المساحية.
قد تحتوي الشقة على ميزات يحاول البائع إخفاءها عن الدوافع المفهومة. ومع ذلك ، فإن تحديد أوجه القصور الخفية يمنح المشتري الحق في رفع دعوى تعويض. إذا كانت جادة لدرجة أن عملية الشراء تفقد معناها ، يتم منح الحق في إنهاء المعاملة.
يجب إضفاء الشرعية على إعادة الإعمار أو إعادة التطوير ، وإلا يتم بيع الشقة ، إذا جاز التعبير ، بدونها. إذا كانت التغييرات خطيرة ، فقد يُطلب من المالك إحضار الكائن إلى موضعه الأصلي. لذلك ، فإن الحصول على مسكن به مثل هذه العيوب محفوف بالمصاعب الخطيرة في المستقبل.
إذا تم اقتراح شراء منزل في مثل هذه الحالة ، فسيتم تقنين تغييراته بسهولة أكبر. يتم تقديم طلب أو إعلان وشهادة من الإدارة البلدية المحلية بأن الكائن لا يتجاوز الأرض المخصصة ، ويتم إجراء تغييرات على الكائن في سجل الحقوق.
إذا تم الحصول على الأرض في نفس الوقت
ما هي ميزات العقد لبيع المباني السكنية مع قطعة أرض تحتها؟
في LC وضعت مبدأ وحدة مصير الأرض والممتلكات الموجودة عليها. إذا تم نقل المنزل ، ثم يتم نقل الأرض وفقا لذلك.
عدم وجود أوراق للمخطط لا يمنع المالك من بيع الممتلكات. لا يقدم العقد سوى مذكرة حول نقل الأرض بنفس الشروط التي كان البائع مملوكة لها. الاستثناء هو حالات البناء غير القانوني على أرض غير مخصصة لهذا الغرض أو ليست على الإطلاق في الاستخدام القانوني للبائع.
يحظر القانون بيع الأراضي دون البيع المتزامن للمنزل الموجود عليها.
إذا كانت الأرض تحت المنزل مستأجرة ، فإن المالك الجديد يستلمها على أساس التأجير. في هذه الحالة ، لا يلزم موافقة مالك الأرض على المعاملة.
قد ينص القانون أيضًا على استثناءات تحظر بيع الأراضي لأشخاص معينين ، وفي هذه الحالة ، قد يُسمح بتأجير السيارات.
تشير بنود الاتفاقية المتعلقة بموضوع المعاملة إلى رقم السجل العقاري وأساس تسجيل القانون.
حقوق الطرف الثالث
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن خصوصية بيع المباني السكنية هي التزام البائع بملاحظة أن جميع الأشخاص يحتفظون بالحق في الإقامة في العقد.
وهذا يشمل جميع الأقارب الذين يعيشون معه أو الزوج أو الزوج. يتم تضمين أفراد الأسرة السابقين في القائمة الخاضعة للتعايش. يمتد القانون وضعهم ليشمل الأشخاص الذين ليس لديهم صلة أو صلة أخرى بالمالك ، لكنهم غرسوه كأفراد من العائلة.
إذا لم يشترك أحد أفراد الأسرة في الخصخصة من قبل ، فإنه يحتفظ بالحق في استخدام المبنى.
أساس حق الإقامة هو: شهادة ، عقد إيجار ، عقد إيجار مع المعالين.
عدم وجود مستندات منفذة بالكامل لا يعني أن لا أحد لديه حقوق في السكن ، باستثناء المالك. الاستثناء هو الحالات التي يكون فيها انتهاك الإجراءات الشكلية أمرًا ضروريًا (على سبيل المثال ، العقود الخاضعة لشهادة كاتب العدل الإلزامي).
يحتوي النص على أسماء ، ورعاة ، أسماء العائلة وحقوق الإقامة المحددة في الشقة ، وبيانات جواز السفر لتحديد الأفراد. ويرد الحكم بشأن هذا الموضوع في المقالة على ميزات بيع المباني السكنية.
عنصر منفصل هو حقوق الطفل.إذا كان لدى أحد أطراف الصفقة أطفال قاصرون لهم الحق فقط في الإقامة وليس للممتلكات ، فإن القانون يطلب منهم اتخاذ تدابير لضمان عدم تدهور ظروفهم المعيشية.
سعر الصفقة
الشرط إلزامي لعقد البيع. بدونها ، تعتبر المعاملة غير مكتملة ، ويفقد معناها القانوني. لا يلزم حجم السعر لحماية حقوق المشاركين فحسب ، ولكن أيضًا لحساب مقدار الضريبة.
كيف يتم تحديد السعر عند بيع العقارات؟ تقتصر خصوصية بيع المباني السكنية في توفير الحرية للأطراف فقط من خلال حظر نقل السكن بسعر لا يتوافق مع سعر السوق. تقييم الكائن من خلال القيمة المساحية لا يجعل من الممكن الادخار على الضرائب ، فإن الدولة ستلزم بتسديد المدفوعات على أساس أسعار السوق وفقا لممارسة المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي.
إذا اقترح أحد الأطراف مشروع العقد وقبله الثاني ، فإن هذا لا يعني القبول التلقائي للسعر المشار إليه في المشروع.
الفروق الدقيقة في الحساب ومؤشر السعر
عند شراء شقة ، تتم الإشارة إلى التكلفة للشقة نفسها ولجزء من إجمالي العقارات في المجمع السكني.
إذا تم امتلاك منزل به قطعة أرض أو حصة في منزل به حصة في قطعة أرض ، فسيتم تحديد سعر كل كائن على حدة.
يمكن حساب المبلغ بناءً على تقييم مساحة الوحدة ، ومن ثم يتعين على المشتري دفع المال للمنطقة المنقولة فعليًا.
يتم إدخال السعر في العقد في نفس الوقت بالأرقام والكلمات ، بحيث لا تكون هناك نزاعات بسبب الأخطاء التي قد تحدث أثناء الإعداد.
هذا لا يعني أن الفقرة الأخيرة تشير فقط إلى ميزات عقود بيع المباني السكنية.
نموذج العقد
يحدد القانون متطلبات أكثر صرامة للمعاملات المتعلقة ببيع العقارات والمباني السكنية ، على وجه الخصوص ، يتم وضع العقد في شكل وثيقة واحدة. عدم الامتثال لمتطلبات النموذج يبطل المعاملة. من المستحيل الإشارة إلى المراسلات كدليل يؤكد إبرام اتفاق.
التوثيق
في عام 2015 ، تم إدخال تعديلات على التشريعات المتعلقة بتسجيل حقوق الملكية. يتم الآن إبرام بعض المعاملات بمشاركة كاتب عدل.
يتم تضمين الحالات التالية في القائمة:
- معاملات بيع حصة في حق الملكية المشتركة ، حتى لو كان المشتري أحد مالكيها ؛
- بيع شقة من قبل المالك الوحيد الذي لم يكن قد بلغ من العمر 18 عامًا حتى وقت المعاملة ؛
- بيع الممتلكات المشتركة.
لا يستثني إدخال أحكام جديدة الالتزام بالحصول على إذن لمعاملة من سلطات الوصاية. لسوء الحظ ، لا يتم مراعاة الميزات المذكورة في بيع المباني السكنية من قبل الآباء أو الأوصياء.
تسجيل الدولة
يُلزم القانون أطراف المعاملة بتسجيل نقل حقوق الملكية. يعتبر الشخص مالكاً كاملاً للعقار السكني منذ لحظة تسجيل الحق. الفن. 558 على خصوصيات بيع المباني السكنية تحدد لحظة إجراء تسجيل في سجل الحقوق كحظة إبرام الصفقة.
إذا رفض أحد الطرفين التسجيل أو تهرب ، فيحق للطرف الثاني رفع دعوى في المحكمة للتسجيل القسري. وبالتالي ، يتم تأكيد أن المشتري هو المالك القانوني للممتلكات المكتسبة ، على الرغم من عدم التسجيل.
معاملات الأمومة
الاستخدام الجزئي أو الكامل لأموال رأس المال الأمومة لشراء السكن يتطلب الوفاء بعدد من المتطلبات التشريعية. تؤثر الميزات على صياغة المعاملات وإجراءات تنفيذها.
بالإضافة إلى ذلك ، يحدد القانون قائمة بمتطلبات الإسكان المشتراة بهذه الطريقة. على وجه الخصوص ، عبرت القوات المسلحة في جمهورية أرمينيا عن عدد من المناصب في استعراض للممارسات القضائية المتعلقة باستخدام رأس المال.
في الختام
نعرض بإيجاز ميزات بيع المباني السكنية ، المشار إليها في القانون المدني 558:
- الشرط الأساسي هو نقل حقوق الغير إلى الشقة ؛
- دون تسجيل الدولة ، لا يعتبر العقد المبرم ؛
- تتعلق الميزات الأخرى بعمر المشاركين في المعاملة أو أهليتهم القانونية.
تم إدخال تعديل لتنظيم المعاملات مع الإسكان من الدرجة الاقتصادية بموجب القانون الفيدرالي ، والذي لم يتم اعتماده بعد.