أثناء شراء شقة ، غالباً ما يتم وضع عقد مبدئي. أنه يحتوي على نية الأطراف لإكمال الصفقة الرئيسية. عادة ما يتم تشكيله إذا لم يتمكن أحد المشاركين في العملية لأسباب مختلفة من توقيع الاتفاقية الرئيسية. وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يكون العقد الأولي ملزماً قانونًا إلا إذا تمت صياغته بشكل صحيح. لذلك ، يشارك المحامون ذوو الخبرة في كثير من الأحيان في هذه العملية ، الذين يدرسون محتويات العقد ، ويقومون أيضًا بإجراء بعض التعديلات عليه إذا لزم الأمر.
مفهوم الاتفاق الأولي
وفقا للفن. 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، عقد أولي لبيع المساكن هو وثيقة رسمية وضعت وتوقيعها من قبل طرفي الصفقة. هيكلها يكرر تماما محتوى العقد الرئيسي ، لكنه غير مسجل لدى Rosreestr أو مع كاتب العدل.
يتضمن العقد جميع شروط المعاملة. بالإضافة إلى ذلك ، يتم إعطاء الفترات التي يُطلب من الأطراف خلالها الدخول في معاملة.
لماذا يتم تجميعها؟
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم وضع عقد مبدئي لبيع شقة لأسباب مختلفة. غالبًا ما يكون هذا مطلوبًا في المواقف التالية:
- لأسباب مختلفة ، لا يكون للمشتري وقت إبرام الاتفاقية المبلغ اللازم لشراء العقارات ، على سبيل المثال ، ينتظر بيع شقته أو سيتلقى المال عن طريق الميراث ؛
- يتم شراء السكن برهن ، لذلك ، قبل توقيع العقد الرئيسي ، ينبغي لممثلي البنك المختار تقييم المستأجر ، لأنه يتصرف كضمان ، لذلك سيتعين على الأطراف انتظار قرار هذه المؤسسة ؛
- البائع ، لأسباب مختلفة ، ليس لديه أي مستندات مهمة للشقة ، لذلك يستغرق الأمر بعض الوقت لاستعادتها ؛
- تم الكشف عن الأخطاء المطبعية أو الأخطاء في الوثائق الرسمية.
لمنع الصفقة من الانهيار ، يتم وضع اتفاق مبدئي. وهذا يوضح عواقب أي مشارك يرفض التوقيع على المستند الرئيسي. في كثير من الأحيان في هذا العقد يتم الإشارة إلى أحجام المصادرة أو يتم نقل الوديعة على الإطلاق.
أنواع العقد
وفقا للفن. 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي قد يتم تقديم عقد أولي في عدة نسخ. وتشمل هذه:
- مع وديعة أو مقدما. في هذه الحالة ، يتم تحديد المبلغ الذي يتم نقله بالفعل إلى البائع. إذا تم استخدام الوديعة ، فلن يتم إرجاعها إذا رفض المشتري توقيع العقد. إذا كان البائع هو الجاني لرفض المعاملة ، فيُرجع حجم إيداع مزدوج. عند استخدام سلفة ، يتم إرجاع مبلغ المال إلى المشتري ، بغض النظر عمن رفض الصفقة بالضبط.
- من المطور. بطريقة أخرى ، يسمى مثل هذا الاتفاق PDDU. لكن هذه الوثيقة ليس لها قوة قانونية ، وبمساعدتها حتى من خلال المحكمة ، لن يكون من الممكن تقديم المخالف إلى العدالة. لذلك ، عادة ما يتم تقديم مثل هذا العقد فقط من قبل المحتالين الذين يرغبون في استخدام مخططات رمادية لأسباب مختلفة.
- عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري في معظم الأحيان ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم وضع عقد مبدئي على وجه التحديد لأن المشتري يحتاج إلى مبلغ قرض لشراء العقارات. في هذه الحالة ، قبل توقيع العقد الرئيسي ، سيتعين عليك الحصول على موافقة للمعاملة من البنك المحدد ، والتي ستقوم بتقييم حالة الكائن المحدد وسعره. ولكن حتى وجود عقد أولي لا يضمن دائمًا إبرام الصفقة الرئيسية.ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه إذا لم يحصل المشتري على موافقة من البنك ، فسيتعين عليه البدء في البحث عن خيار أكثر ملاءمة.
- عند الشراء من خلال وكالة عقارية. في ظل هذه الظروف ، يتم وضع عقد أولي ثلاثي ، لأنه يتضمن التزامات موظف في هذه المنظمة. يمكن نقل التعهد مباشرة إلى أخصائي الوكالة ، وبالتالي فإنه هو الذي يعمل كضامن للمعاملة الرئيسية.
كل مجموعة لها خصائصها والفروق الدقيقة. قبل تجميع الوثائق يجب دراسة أحكام الفن. 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي مع تعليقات. العقد الأولي فقط مع التشكيل المختص له قوة قانونية.
قواعد التجميع
أثناء تكوين هذا المستند ، يجب عليك اتباع بعض القواعد الإلزامية. وتشمل هذه:
- تستخدم الكتابة البسيطة ؛
- يسمح بإدخال المعلومات باستخدام الكمبيوتر أو يدوياً ؛
- يجب ألا تستخدم الاتفاقية الشفوية ، لأنه من المحتمل أن الأطراف في المعاملة لن تتعامل مع الشروط المتفق عليها مسبقًا بكل جدية ؛
- لا يشترط التقديم على كاتب عدل لإصدار مستند.
إذا كانت أطراف المعاملة لا تعرف كيفية صياغة الاتفاقية الأولية بشكل صحيح ، فيمكنهم اللجوء إلى محام للحصول على المساعدة.
ما هي المستندات المطلوبة؟
لوضع اتفاق مبدئي ، تحتاج إلى إعداد وثائق معينة. هي من تلك المعلومات التي يتم إحضارها في هذا المستند. وتشمل هذه الأوراق التالية:
- جوازات سفر المشاركين في المعاملة ؛
- وثائق المساحية للسكن.
- جواز السفر الفني للشقة ؛
- مقتطف من USRN ، مؤكدًا أن الكائن يتم بيعه بواسطة المالك المباشر ، وليس من قِبل محتال ؛
- مقتطف من دفتر المنزل يحتوي على معلومات حول الأشخاص المسجلين في الشقة.
باستخدام الوثائق المذكورة أعلاه ، لا يتم وضع العقد فقط ، ولكن يتم تأكيد شرعية المعاملة أيضًا. وفقا ل 429 الفن. يجب أن يحتوي القانون المدني للاتحاد الروسي على عقد أولي فقط من المعلومات ذات الصلة والموثوقة ، وإلا سيتم إبطاله بسهولة بقرار من المحكمة.
ما هي المعلومات المدرجة؟
عادةً ما تتم صياغة هذه الاتفاقية بواسطة المشاركين المباشرين في المعاملة ، لكن يمكنهم اللجوء إلى محام للحصول على المساعدة. وفقا للفن. 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، عقد أولي يتضمن بالضرورة المعلومات التالية:
- إيداع أو المبلغ المدفوع مقدما ؛
- تكلفة السكن
- قواعد لنقل العقارات ؛
- الفترة التي سيتم فيها توقيع العقد الرئيسي ؛
- الشروط التي بموجبها سيتم إعادة تسجيل الشقة من قبل المشتري ؛
- يشار الأشخاص المسجلين أو الذين يعيشون في السكن ؛
- وصف موضوع المعاملة الممثلة بالعقار ؛
- حقوق والتزامات كل موقع.
في بعض الأحيان ، يتم تضمين بند حول المواقف المحتملة في هذا المستند ، وعند حدوثه يمكن إنهاء الاتفاقية. إذا كانت هذه المعلومات غير متوفرة ، فبموجب المادة 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يمكن إنهاء عقد مبدئي إلا في المحكمة أو عن طريق وضع اتفاقية سلام.
قواعد التسجيل
لا يجوز تسجيل هذه الاتفاقية لدى Rosreestr. وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن العقد الأولي يهدف فقط إلى تأكيد الدفع المقدم أو الإيداع ، ويؤكد أيضًا عزم الطرفين على إبرام العقد الرئيسي.
بالإضافة إلى ذلك ، لا تحتاج إلى الاتصال كاتب العدل للمصادقة على الوثائق. ولكن يمكن لهذا المتخصص التأكد من أن العقد قد تم إعداده بشكل صحيح.
ما الذي تبحث عنه؟
بموجب المادة 429 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، سيكون العقد الأولي ذا قيمة فقط شريطة أن يتم إدخال جميع الشروط والبنود اللازمة فيه. لذلك ، عند تكوين هذه الوثائق ، يجب الانتباه إلى النقاط التالية:
- يشتمل بالضرورة على بعض المعلومات المهمة ، على سبيل المثال ، معلومات حول موضوع العقد ، لأنه لن يكون من الممكن تحديد الشقة التي يتم الحصول عليها على أساس هذه الاتفاقية ؛
- يتم توقيع مستند من قبل كلا الطرفين في المعاملة ؛
- لا يجوز لأي طرف الحصول على المزيد من الفوائد من المستند ؛
- من أجل حماية أنفسهم من الاحتيال ، يتم بالتأكيد تضمين بيانات جواز السفر لكل من المشاركين في الاتفاقية ؛
- من المهم التحقق من جميع المعلومات المدخلة على أساس الوثائق الرسمية المتاحة ؛
- يجب عليك التأكد من أن العقار تم بيعه بواسطة مالك بالغ ، وأن المواطنين الآخرين لا يتقدمون بطلب للحصول على شقة.
قبل توقيع الاتفاقية ، يجب إخلاء جميع الأشخاص غير المصرح لهم من الشقة.
تاريخ انتهاء الصلاحية
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يفقد العقد الأولي أهميته حتى يتم توقيع العقد الرئيسي ، والذي يتكون من إبرام صفقة لبيع شقة. يتم ذكر المصطلح عادة مباشرةً في نص هذه الاتفاقية.
إذا لم تتم الصفقة ، في مجموعة متنوعة من الأسباب ، في فترة زمنية محددة ، يفقد الاتفاق الأولي قوته القانونية. في هذه الحالة ، لا يتم إعادة الإيداع إلى المشتري ، إذا لم يتم إبرام العقد الرئيسي بسبب خطأه. يمكن للبائع حتى الذهاب إلى المحكمة لإجبار الطرف الثاني لإكمال الصفقة.
الفروق الدقيقة في الإنهاء
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن إنهاء العقد المبدئي لبيع العقارات قبل الموعد المحدد إذا انتهك طرف ما أحكامه الرئيسية. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تنفيذ العملية إذا كان هناك دليل على وجود ضغط على المشارك في المعاملة ، ويمكن أن يكون جسديًا أو عاطفيًا.
تعتبر الاتفاقية غير صالحة إذا كان أحد المشاركين مواطنًا قاصرًا أو شخصًا غير كفء قانونيًا.
استنتاج
غالبًا ما يتم وضع عقد مبدئي بين طرفين في الصفقة. أنه يحتوي على معلومات حول نوايا المواطنين في المستقبل لإبرام اتفاق بشأن نقل ملكية الشقة من البائع إلى المشتري. يجب تضمين بعض البيانات الإلزامية فيه حتى يكون للوثيقة قوة قانونية.
يجب أن يكون كل طرف في المعاملة مدركًا للعواقب السلبية لإنهاء هذه الاتفاقية. تنشأ لحظات سلبية في حالة كتابة إيداع في النص.
