نقل المباني السكنية إلى المباني غير السكنية في مبنى سكني

يقوم رواد الأعمال في عصرنا بترجمة المباني السكنية للمبنى السكني بفاعلية إلى غير سكنية. سوق مثل هذه العقارات ، ومناسبة للأعمال غير المنتجة ، هو الشباب جدا. يبلغ من العمر 15 عامًا فقط ، لكنه ديناميكي وحيوي.

تشرح هذه المقالة طبيعة وتفاصيل إجراءات المسكن للحصول على حالة المباني غير السكنية.

فوائد الترجمة

تكاليف تغيير الوضع السكن أقل بكثير من استئجار مكتب الانتهاء. في موسكو ، بالقرب من محطات المترو ، يدفع المستأجرون 250،000 روبل شهريًا لشقة سابقة مؤلفة من غرفتين. رجل الأعمال الذي يزود مبنى غير سكني في مبنى سكني هو أكثر ربحية من الشخص الذي اكتسب العقارات التجارية. يتراوح سعر هذا الأخير في موسكو ، وفقًا للإعلانات الحالية ، من 350 ألف روبل إلى 700 ألف روبل للمتر المربع.

من خلال تجهيز المباني غير السكنية في مبنى سكني ، يستثمر رواد الأعمال بحكمة في الأصول الثابتة: الأسواق الصغيرة ، المكاتب المختلفة ، إلخ. وهكذا ، تم تطوير البنية التحتية الحضرية للشركات الصغيرة بشكل كبير.

تشير الزيادة في الصندوق غير السكني بسبب الإسكان إلى تباين كبير في موقع المكاتب والمتاجر. الغرفة المثالية لهذا في مبنى سكني هي شقة تقع في الطابق الأول من شارع مزدحم في ممر.

مواتية هو التنسيب بالقرب من البنية التحتية للمترو ، محطات النقل العام ، والمؤسسات المختلفة. سعر الشقق في الطابق الأرضي بالقرب من محطات المترو ، وما إلى ذلك ، يضاعف في بعض الأحيان تكلفة الأرضيات السكنية أعلى. في المناطق السكنية ، على العكس من ذلك: سعر المستوى الأول هو 10 ٪ أقل.

يتحول بعض رواد الأعمال إلى المزيد من تأجير المباني غير السكنية الناتجة. انها مربحة. احكم على أنفسكم: بالنسبة لاستئجار شقة من غرفتين في موسكو ، يتلقى مالكها ما بين 40 إلى 50 ألف روبل شهريًا ، وبالنسبة للمباني غير السكنية المكافئة ، فهي أكثر من 5-6 مرات.

شروط النقل الناجح

في بعض الأحيان يكون من المستحيل في البداية نقل شقة إلى مبنى غير سكني. يجب على الشخص الذي ينفذها مراعاة شروط الصفقة الناجحة المنصوص عليها في قانون الإسكان للاتحاد الروسي (المادة 22):

1. الموقع المفضل للشقة في الطابق الأرضي. إذا كانت أعلى ، يجب ألا تكون الشقق السكنية أقل من ذلك.
2. سكان خرجوا منه.
3. حالة المنزل غير معترف بها كحالة طارئة.
4. حصل المالك المستقبلي للمباني غير السكنية في مبنى سكني على موافقة الجيران. (يجب أن تؤخذ هذه اللحظة الذاتية في الاعتبار ، وغالبا ما تصبح قاتلة لرجال الأعمال).
5. هناك فرصة معمارية لتجهيز مدخل منفصل.
6. ممكن إعادة تطوير المباني غير السكنية في مبنى سكني.
7. لا يتم سحب الشقة من المخزون السكني لفتح الإنتاج ، الحمام ، المرحاض العام ، التنظيف الجاف ، دار الجنازة ، مركز الاستقبال للأطباق ، المرافق الأخرى غير المنصوص عليها في المباني السكنية بواسطة SNIPs.

إذا تم تزويد الغاز بغرفة المعيشة ، فسيتعين تهويته. يحظر على الإطار التنظيمي الحالي استخدام أجهزة الغاز في المباني غير السكنية. وهناك ميزة كبيرة لمتجر المستقبل سيكون وجود الطابق السفلي في مبنى سكني. يمكن إرفاقها بالشقة المحولة بشكل قانوني في شكل مستودع.

عوائق الترجمة

استذكر "الاختناقات" التي واجهتها في تجهيز المباني غير السكنية في مبنى سكني.يرتبط معظمهم بصعوبات في تحقيق مدخل إضافي منفصل معزول. هذا الأخير ضروري للإلغاء اللوجستي للطريق اليومي لحركة سكان المدخل مع تدفقات العملاء أو العملاء.

ينص تشريع الإسكان في روسيا على قواعد وقواعد تخطيط المدن الإلزامية ، والتي يجب أن تمتثل للمباني غير السكنية التي تم إدخالها في مبنى الشقق. تتمتع الملكية ذات الطبيعة المشتركة للسكان بحماية قانونية منفصلة ، والتي يجب على صاحب المشروع أن يأخذها في الاعتبار أيضًا.

نقل المباني السكنية إلى مباني غير سكنية (يشار إليها فيما يلي باسم النقل) أمر غير مقبول:

• في حالة توافق الوصول إليها مع وصول السكان الآخرين إلى أماكن سكنهم ؛
• إذا كان من المستحيل وجود مدخل منفصل لها ؛
• إذا كانت المباني غير السكنية المحتملة في مبنى سكني جزءًا من المباني السكنية ؛
• إذا تم استخدامه كمكان إقامة دائمة للمالك أو أي مواطن آخر ؛
• إن كان يحق لأي شخص الدخول إلى المبنى.

احترام السكان

على صاحب المشروع ، عند نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية ، الحصول على موافقة خطية من المستأجرين في الحالات التالية:

• إعادة تجهيز الهياكل المبارزة.
• فئات في تجهيز مدخل جزء من الإقليم.
• ترتيب اللافتات (الإعلان).

يتم وضع هذه الموافقة في محضر اجتماع المالكين المشتركين ، بينما تكون الفروق الدقيقة ممكنة. بهدوء تام ، يتفاعل السكان مع افتتاح صيدلية أو مركز لتنمية الأطفال في منازلهم. هم متسامحون نسبيا في حالة تجهيز متجر هناك. لكن الترتيب في الطابق الأرضي من الشريط سوف يواجه مقاومة شديدة. يحق لمجلس سكان أي منزل تحديد تعريفة للمرافق العامة أعلى بخمس مرات من رسوم السكان مقابل خدمات مماثلة لمؤسسة "غير مفضلة".

لاسترضاء جيرانهم ، يتعين على رواد الأعمال تحمل الأعباء الاجتماعية: المناظر الطبيعية أو المصاعد. هناك حقيقة بارزة معروفة: إحدى شركات طب الأسنان التي تستخدم العديد من الشقق في الطابق الأرضي من أجل حل النزاع ، قم بتعيين خصم 20 ٪ على خدماتها لسكان المنزل.

وثائق للترجمة

وفقًا لقانون الإسكان ، يتم النقل من خلال موافقة الحكومة المحلية. يوفر صاحب المباني غير السكنية في مبنى سكني أو مرخص له من قبل السلطات المحلية حزمة من المستندات للنظر فيها:

• بيان نقل.
• شهادة تسجيل الغرفة.
• المستندات القانونية - النسخ الأصلية أو نسخ مصدقة منها.
• مخطط الطابق للمنزل حيث يقع مقر المترجمة.
• مشروع لإعادة تطوير أو إعادة بناء المباني المنقولة ، إذا لزم الأمر.

حول الموافقة على المشروع

يجب بالضرورة تنسيق المشروع مع بعض الخدمات ، بما في ذلك الإدارات: Rospotrebnadzor ، حكومة المدينة ، قسم الهندسة المعمارية (القسم) ، الإشراف على حالات الطوارئ ، إدارة الشركة.

يجب أن توفر ليس فقط مدخل منفصل ، ولكن أيضا إعادة المعدات الداخلية ، وإعادة تطوير شقة المكتب السابق ، وأعمال إعادة الإعمار ، ومعدات الواجهة. في هذه الحالة ، لا يُسمح بتضييق قنوات التهوية.

مراجعة الإجراء

بعد تلقي مستندات من رجل الأعمال ، تعتبرها الحكومات المحلية في غضون شهر ونصف ، وتقرر ما إذا كانت ستوافق على النقل أم ترفضه. يتم إرسال القرار المتخذ إلى رجل الأعمال في غضون ثلاثة أيام.

هذا هو الأساس القانوني للنقل في حالة عدم الحاجة إلى إعادة تطوير المباني غير السكنية في مبنى سكني متعدد الشقق. خلاف ذلك ، يتيح لك الحل تغيير التصميم وفقًا للمشروع.

يتم تأكيد تنفيذ إعادة التطوير من خلال قانون موقع من قبل لجنة القبول من هيئة الحكم الذاتي. سيكون هذا الفعل هو الأساس للترجمة لتغيير تصميم رجل الأعمال.

عن الرفض

تصدر السلطات المحلية رفض النقل في الحالات التالية:

• فشل منظم الأعمال في تقديم قائمة الوثائق المطلوبة.
• انتهاكات الشروط الأساسية للترجمة.
• انحراف كبير للعمل الفعلي عن معايير المشروع المعتمد والوثائق المتفق عليها.
• تضارب مشروع القانون.
• عدم وجود بروتوكول للاجتماع العام لسكان المنزل.
• عدم الامتثال لمعايير المشروع المعتمد والوثائق المتفق عليها.

يجب تبرير القرار بشأن الرفض وتفصيله للإشارة إلى معايير محددة للترجمة منتهكة. يتلقى مقدم الطلب ، أو يتم إرساله بالبريد في غضون ثلاثة أيام. صاحب المشروع له الحق في الطعن في المحكمة في غضون ثلاثة أشهر.

قد يتم إلغاء تصريح صادر بالفعل عندما يستأنف الجيران - سكان المحكمة أو السلطات المحلية بشكوى.

حول فواتير المياه والكهرباء

يدفع صاحب العمل مقابل المباني غير السكنية في مرافق بناء الشقق السكنية بالأسعار المنصوص عليها للكيانات القانونية. في الوقت نفسه ، يحق له إما إبرام اتفاق مع شركة الإدارة ، أو إبرام اتفاقيات للخدمات العامة مع المؤسسات التي توفر الموارد ودفع ثمنها.

في الصيغة ، عند حساب مقدار فواتير الخدمات في المنزل ، يجب استخدام المساحة الإجمالية لجميع مبانيها (السكنية وغير السكنية). المجموع لا يشمل المناطق المشتركة.

ينشأ الخطأ إذا كان المنزل مجهزًا بمقاييس منزلية مشتركة لخدمة معينة ، ولم يتم إدراج سوى الشقق كمستخدمين. في الوقت نفسه ، يقوم أصحاب المباني غير السكنية بتحويل العبء الواقع على السكان بشكل غير مبرر. يجب أن تؤخذ المباني السكنية وغير السكنية في مبنى سكني في الاعتبار بشكل مناسب من قبل الشركات التي توفر الموارد وشركات الإدارة.

منزل من سكني - في غير السكنية

إذا كانت الأعمال التجارية الصغيرة لا تنقل أكثر من الشقق من سكن إلى غير سكني ، فعندئذ بالنسبة للشركات الكبيرة والمتوسطة الحجم ، فلا عجب في هذه العمليات الكبيرة. على سبيل المثال ، نقل مبنى سكني إلى مبنى غير سكني.

نمو الأعمال يتقدم بخطى سرعة البناء غير السكني ؛ وغالبًا ما يفتقر إلى مراكز المكاتب الحالية. في هذه الحالة ، تتحول المباني السكنية إليها. يوصف هذا الإجراء في الفن. 22-24 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.

بالنسبة إلى عملية النقل ، يقوم رجل الأعمال بالاتصال بالإدارة المحلية أو MFC مع مجموعة من المستندات ، بما في ذلك:

• طلب نقل.
• المستندات التي تثبت الملكية.
• خطة المنزل.
• مشروع إذا كان هناك حاجة لإعادة التطوير.

في غضون شهر ونصف ، يتخذون قرارًا بشأن الوثائق. ومع ذلك ، فإن هذا النقل غير ممكن من الناحية القانونية إذا تم بناء المنزل على موقع مخصص لبناء المساكن الفردية.

عمليات مع العقارات غير السكنية

عقد إيجار للمباني غير السكنية في مبنى سكني أو اتفاق على بيعه وشرائه - مثل هذه المستندات تضفي الشرعية على العمليات الأساسية مع العقارات غير السكنية. عند التأجير ، يجب على الأطراف تحديد الشروط التالية للمعاملة بطريقة تعاقدية:

• تشير بوضوح إلى الكائن الذي يتم تأجيره.
• تحديد مقدار الإيجار وإجراءات فهرسته.
• تحديد آلية مدفوعات الإهلاك.
• الإجراء لاستعادة الممتلكات المؤجرة.
• حدد شروط الفداء.

الإيرادات من الشقق في الطابق الأرضي بعد نقلها إلى العقارات غير السكنية زيادة كبيرة. ومع ذلك ، ووفقًا لأحدث وثائق وزارة المالية ، فإن تكاليف رواد الأعمال قد ترتفع أيضًا بشكل حاد. على سبيل المثال ، من المفترض أن يتم احتساب نفس ضريبة الممتلكات على أساس القيمة المساحية. استنادا إلى خطط السلطة المالية العليا ، فإن معدل الضريبة على المباني غير السكنية سيتجاوز خمسة أضعاف سعر السكن.

استنتاج

يتعرض رجل الأعمال الذي يحول شقة في الطابق الأرضي إلى مبنى غير سكني في مبنى سكني لخطر تكبد نفقات مالية غير مبررة بسبب احتمال رفض الحكومات المحلية.ومع ذلك ، فإن اللعبة تستحق كل هذا العناء: في النهاية ، يتلقى الأصول الثابتة بسعر الصفقة ، أي أقل بعدة مرات من شراء العقارات التجارية.

ومع ذلك ، فإن مثل هذا الإجراء يستغرق حوالي ستة أشهر في الوقت المناسب ، والذي يتحمل حتما التكاليف المحتسبة. كما أنه يخفي العثرات المحتملة: ظروف حظر خفية ، رد فعل غير كاف من الجيران. بالنظر إلى ما تقدم ، يمارس رواد الأعمال التقدم بطلب للحصول على خدمات الترجمة إلى مكاتب المحاماة المتخصصة.