الاستثمارات في العقارات التجارية: معايير لاختيار كائن ، إيجابيات وسلبيات

العقارات التجارية يمكن أن تكون مصدرا للدخل في ظل مخططات مختلفة. ليس المكان الأخير هو المضاربة عند شراء كائن وبيعه عدة مرات. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك الحصول على ربح جيد من خلال استئجار المنطقة المملوكة.

العقارات والأعمال

ليس سراً أن حوالي خمس مرات أكثر من المستأجرين المهتمين في العقارات السكنية من المباني التجارية. لا يوجد ما يدعو للدهشة ، لأن الاستثمار في العقارات التجارية في موسكو يتم من قبل رواد الأعمال ، وغالبًا ما يكون كبيرًا ومتوسط ​​الحجم. هناك عدد قليل نسبيا من هذا القبيل في بلدنا.

يعتمد سوق العقارات المستخدم لتوليد الدخل على الوضع في البلاد وفي العالم ، على وجه الخصوص ، على العوامل السلبية. بمجرد ملاحظة انخفاض النشاط التجاري ، ينعكس هذا في الطلب على متر مربع. صعودها يؤدي إلى تفعيل المستأجرين. ومن هنا جاءت ارتفاعات الأسعار التي تميز هذا القطاع. في الآونة الأخيرة ، نادراً ما توصف الاستثمارات في العقارات التجارية في روسيا بأنها واعدة بسبب الظروف الاقتصادية الصعبة ، حيث إنها استثمارات ضيقة التركيز إلى حد ما.

كم سنكسب؟

قبل الأزمة ، أظهرت الاستثمارات الجماعية في العقارات التجارية معدلات عائد مرتفعة للغاية. قيادة المبنى:

• المستودعات.
• المكاتب.

من المعروف منذ عدة سنوات أنه في غضون 12 شهرًا فقط ، تضاعف نمو الأرباح ، أي أن ملكية منطقة صغيرة أصبحت مصدر ربح كبير ثابت. ولكن في السنوات القليلة الماضية ، لا تجلب الاستثمارات في العقارات التجارية دائمًا دخلًا حقيقيًا. يعتمد الكثير على الكائن المحدد ، والذي يفرض موقفا مسؤولا للغاية على صنع القرار لصالح خيار واحد أو آخر.

يمكن لرجل الأعمال الاعتماد على النجاح إذا طور لأول مرة استراتيجية الربح التي تأخذ في الاعتبار ميزات العقار الذي يعجبه. في مثل هذه الحالة ، قد يتجاوز الدخل من المساحة التجارية الربح المحتمل من العمليات السكنية. يعتمد هذا على معدلات الإيجار: فيما يتعلق بالكائنات الخاصة بالإقامة الدائمة ، فإن تلك التي صُممت لأصحاب المشاريع أغلى مرتين أو حتى مرتين ونصف. لكن السعر الأولي قد يتزامن.

الاستثمار في العقارات التجارية في سانت بطرسبرغ وموسكو ومدن أخرى في العالم لديها أيضا ميزة إيجابية مهمة: مدة المكسب في الوقت المناسب. امتلاك كائن معين ، صاحب المشروع لديه الحق في استئجاره بموجب عقد طويل الأجل. وهذا يعني أن الدخل السلبي سوف يتدفق لسنوات. حسنًا ، يتم تحديد حجمها حسب المدينة وتفاصيل مبنى معين. ولكن يمكن استئجار أماكن المعيشة بكثافة فقط باستمرار ، مما يلزمك بالبحث باستمرار عن عملاء جدد.

هذا مهم

إذا كنت تنوي الاستثمار في العقارات التجارية في سانت بطرسبرغ وموسكو ومدن أخرى في العالم ، فعليك أولاً الانتباه إلى مفهوم "نسبة الرسملة". يتم تطبيق هذا المصطلح على قيمة محسوبة على أساس صافي الدخل السنوي. يجب تقسيم قيمتها على المبلغ المستثمر في العقار عند حيازته.

المؤشرات التنظيمية:

• للعقارات السكنية - 3-7 ٪ ؛
• للمباني التجارية - 8-12 ٪.

ما للاستثمار في؟

كما ذكرنا سابقًا ، فإن الفوائد التي يحصل عليها أصحابها في المباني التجارية أعلى من المؤشرات الملازمة للمتر المربع السكني. لكن ليس كل شيء سيكون مربحًا مثل أي شيء آخر معروض في السوق.من أجل عدم ارتكاب خطأ وعدم استثمار الأموال في مشروع فاشل ، تحتاج إلى معرفة العلامات التي تميز الخيارات الناجحة والواعدة عن تلك المرتبطة بالمخاطر غير المبررة.

الفئات الأكثر شعبية:

• المستودعات.
• مكاتب.
• قاعات التداول
• الفنادق.

المعايير المطلوب تحليلها:

• الطلب ، تفاصيل السوق والعروض ؛
• الربحية ، فترة الاسترداد التقريبية في سياق العديد من خيارات الاستثمار ؛
• النتيجة الإجمالية ، والتي تسمح لتحديد أي من الممكن سيجلب أكبر ربح.

إذا كنت مهتمًا بالمكاتب والمواقع الخاصة بالمحلات التجارية ، فستكون نسبة الاسترداد بالنسبة لهم من خمس سنوات إلى عشر سنوات. بالنسبة إلى الفنادق والمستودعات ، نادراً ما تكون هذه الفترة أقل من 7 سنوات ، وغالبًا ما تمتد إلى 11-12 عامًا.

ما للخوف

إذا كنت تخطط للاستثمار في العقارات التجارية ، تأتي دورة حياة الكائن أولاً. المعايير الإرشادية لاسترداد أنواع الأعمال المختلفة مذكورة أعلاه. عند تحليل خيار جذاب ، ضع في اعتبارك أنه ينبغي دمج هذه المصطلحات مع بعضها البعض. ألا تريد تسليم فندقك للإصلاح أو حتى الهدم قبل أن يؤتي ثماره؟

ومع ذلك ، فإن الخطر الأكثر أهمية هو الاستثمار في بناء العقارات التجارية. بغض النظر عن مدى نجاح البناء في الوقت الذي تقوم فيه بتحويل الأموال إلى متر مربع ، لا توجد ضمانات بعدم تجميدها في غضون بضع سنوات. هناك دائمًا فرصة لإيقاف الكائن بالكامل. من الصعب للغاية التنبؤ بهذا ، لكن الممارسة تظهر: في حالة حدوث أزمة وبعدها ، يكون خطر مثل هذا الموقف أعلى منه في أوقات الهدوء. والآن ، كما تعلمون ، لا يزال سوق العقارات في حالة صدمة بعد أزمات عامي 2008-2009 و 2014.

ومع ذلك ، فإن "السكن الثانوي" لديه أيضا بعض الجوانب المعقدة التي تجعل استثمارات محفوفة بالمخاطر في العقارات التجارية. يشار أعلاه إلى معايير الاهتمام. إذا أظهر كائن نفسه واعداً من جميع النواحي ، فمن المنطقي أن يغتنم الفرصة ويستثمر الأموال فيه.

اتجاهات السوق

يقول الخبراء أنه في السنوات الأخيرة ، نما الاستثمار في العقارات التجارية بنسبة 71 ٪ مقارنة مع فترة الأزمة من عام 2009. في الوقت نفسه ، لا يزال يتم تقييم نشاط السوق على أنه غير كاف. حدثت تغيرات ملموسة في الفترة 2014-2017. لهذه الفترة ، لأسباب واضحة ، انخفضت الاستثمارات في العقارات التجارية من الخارج. يعمل الاقتصاد الروسي ببطء على زيادة وتيرته ، مما يخيف أولئك الذين لا يخافون من عدم استقرار الوضع السياسي. ومع ذلك ، فإن آخر واحد تم تقويم منذ عامين ، وهو ما ينعكس في الزيادة في عدد الأشخاص المهتمين بالمتر المربع.

المناطق الأكثر شعبية هي تلك التي يمكن استخدامها لممارسة الأعمال التجارية في المباني التي بنيت في المدن الكبيرة. الرائدة تقليديا:

• موسكو.
• سانت بطرسبرغ

يجب أن أقول أنه حتى في فترة الأزمة ، لم ينخفض ​​الطلب على المساحات هنا عمليًا ، والآن يظهر السوق نموًا كبيرًا بشكل منتظم. القطاعات الرائدة هي الفنادق والمكاتب.

وفقا للخبراء ، بحلول نهاية عام 2018 ، كان الوضع مستقرا تماما. إذا كان أصحاب الأموال المجانية الروس يفضلون الآن الاستثمار في العقارات التجارية الألمانية ، يتوقع الخبراء أنه بحلول ذلك الوقت سيكون معظمهم مهتمين بممارسة الأعمال التجارية في بلدهم الأم.

كسب المال بشكل صحيح

المباني التجارية تقليديا في الطلب بين المستثمرين. هناك ثلاثة مخططات:

• شراء مبنى مرفق مدمج لنقله لاحقًا بموجب اتفاقية تأجير ؛
• اقتناء كائن في مبنى جديد لإعادة بيعه عند اكتمال البناء ؛
• شراء كائن حيث ستفتح أعماله التجارية في المستقبل (ربما يفترض بيعها أثناء نموها).

الفرد لديه الحق في شراء أي عقارات على الإطلاق - هذه هي القوانين الحالية.في المستقبل ، يمكن نقل الكائن على أساس التأجير أو إعادة بيعه ، كما تم تقديمه. لكن لكي تصبح مالكًا ، يجب أن تتذكر أن العقارات التجارية تختلف نوعًا ما عن العقارات السكنية.

انتبه لهذا الجانب: عندما ينقل الفرد مساحة تجارية للإيجار ، فهو بذلك يقوم بأنشطة تساهم في تحقيق الربح. وفقًا لقوانين البلد ، ليس من الضروري التسجيل كمؤسسة في هذه الحالة. في الوقت نفسه ، إذا كان هذا النشاط منتظمًا أو كان من الممكن إبرام اتفاقية تستمر لأكثر من عام ، فهناك فرصة في أن يتم الاعتراف بك كرائد أعمال غير قانوني ، يمكن معاقبتك عليه. كيف سيتحول الموقف في حالة معينة يعتمد على المحكمة وتصرفات المالك.

ما هو أكثر ربحية؟

تقليديا ، يتم إجراء الاستثمارات الأكثر ربحية في العقارات التجارية من خلال آلية "التجزئة الشارع". يقول خبراء سوق العقارات أنه في السنوات الأخيرة ، يمكن لأولئك الذين لديهم أموال في حدود 5-10 مليون دولار تحمل مثل هذه الطريقة لزيادة هذه الأموال.

هناك عيب واحد فقط للنظام - مستوى عالٍ من المنافسة. جميع هؤلاء الأشخاص الذين استثمروا سابقًا في الإسكان ، لكنهم قرروا الانتقال إلى "سمكة أكثر خطورة" ، تحولوا إلى هذا التنسيق ، والذي لم يكن من الممكن أن يؤثر على الربحية. من ناحية ، ينمو حجم العروض بسرعة ، من ناحية أخرى ، فإن الطلب ليس كبيرًا إلى هذا الحد. نتيجة لذلك ، يمكن للمستأجرين الاختيار من بين عدد كبير من العروض ما هو الأكثر فائدة لهم ، وتغيير المؤجرين مثل القفازات. يمكنك البقاء على قيد الحياة فقط عن طريق خفض المعدل بانتظام ، ولكن ليس كل مالك على استعداد لهذا الغرض.

الأفضل يمكن الاعتماد على الأفضل

وفقا للخبراء ، فإن الوضع الصعب في السوق ، والذي أدى إلى حقيقة أن المخططات ذات الصلة سابقا تفقد فعاليتها ، يجعلها مربحة للاستثمار في العقارات التجارية في شكل جديد. يمكن الحصول على الفائدة من قبل أولئك القادرين على تحليل ما يحتاجه العملاء بسرعة واتخاذ قرار بناءً على هذه المعلومات.

عند اختيار كائن للاستثمار ، تأكد من تحليل جميع معالمه. فكر في فئة المستأجرين الذين تعتمد عليهم ، وحاول التنبؤ بالمعلمات التي سيحتاجون إليها من الكائن الذي يريدون أن يدفعوا مقابله جيدًا. بناءً على ذلك ، اختر خيارًا محددًا. على وجه الخصوص ، هناك ارتفاع الطلب على تلك الأماكن التي تقع في ظروف ازدحام شديد. في الوقت نفسه ، يعد السعر المرتفع مع القدرة الكبيرة بالفعل عبر البلاد دليلًا على انخفاض عوائد الاستثمار ، لذلك تجنب مثل هذه التسهيلات.

وإذا كان في الخارج؟

تحظى الاستثمارات في العقارات التجارية الألمانية بشعبية تقليدية ، حيث يُعتقد أن هذا البلد هو الاقتصاد الأكثر ثقة على قدميه. حتى في ظل ظروف الأزمة العالمية ، التي هزت الشركات في مختلف البلدان ، حافظت العقارات الألمانية على مكانتها الرائدة وأثبتت موثوقية الاستثمار فيها.

كيف يبدو سوق العقارات التجارية الحديثة في ألمانيا؟ ما يصل إلى 40 ٪ من المشاركين هم من المستثمرين من البلدان الأخرى. في الوقت نفسه ، فإن الربحية السنوية لمعظم الأشياء تتراوح بين 3-9 ٪. يقول الخبراء أنه بحلول نهاية عام 2016 ، تم استثمار أكثر من 50 مليار يورو في العقارات التجارية الألمانية ، والتي تجاوزت العقد الماضي. فيما يتعلق بالمعلمات المتوسطة ، فقد تضاعف هذا تقريبا.

أكبر طلب على المكاتب الألمانية هو أن يتم شراؤها من قبل 47 ٪ من المستثمرين. العائد السنوي - ما يصل إلى 6 ٪. جذبت مساحات التجزئة المختلفة في عام 2016 انتباه 18 ٪ من رجال الأعمال مع الأموال. لمثل هذه المرافق ، العائد السنوي هو 4-8 ٪. أصبحت الفنادق والمستودعات مجال نشاط عشر المستثمرين الأجانب في ألمانيا. يمكن لهؤلاء الأفراد توقع ربح يصل إلى 6٪ سنويًا.توفر الشقق للطلاب والمؤسسات لرعاية كبار السن دخل سنوي قدره 9 ٪ ، وهذا مهتم بنحو 15 ٪ من رجال الأعمال.

المظاهر وكلمات المرور

إذا نظرت إلى تجربة المستثمرين في عام 2016 ، يمكنك أن ترى أن أكثر المناطق جاذبية هي ما يسمى "الكبار السبعة" ، أي أكبر المدن الألمانية. إذا كنت تخطط للاستفادة من تجربة رواد الأعمال الناجحين بالفعل ، فعليك الانتباه إلى هذه المستوطنات بدقة:

• عاصمة البلاد هي برلين ؛
• كولونيا.
• دوسلدورف.
• المدينة الهانزية الرئيسية في هامبورغ ؛
• البيرة عاصمة العالم ميونيخ.
• شتوتغارت.
• الأكبر في هيس والخامس الأكبر في ولاية فرانكفورت.

وفقًا للمحللين ، خلال عام 2016 ، تم استلام أموال استثمارية تزيد عن سبعة مليارات يورو في ميونيخ. وهذا يتعلق بكامل حجم البلاد - حوالي 13.5 ٪.

لا يوجد شيء يثير الدهشة في جاذبية ألمانيا للمستثمرين ، لأنه حتى يومنا هذا ، على الرغم من العدد الكبير من الأشياء ، لا توجد مكاتب مجانية. في المدن الكبيرة ، حوالي 2٪ من المباني خالية ، وفي هذه المدن الصغيرة يرتفع هذا الرقم إلى 5٪ ، لكنه نادرًا ما يتجاوزه. لماذا هو الوضع وردية جدا للمستثمرين؟ هذا يتم مراقبتها من قبل الدولة. يتم التعبير عن هذا ليس فقط في القدرة التنافسية للسوق ، ولكن أيضًا في انخفاض معدل الائتمان وفي مناخ مالي واقتصادي جذاب. تختلف الفائدة على القروض في حدود 1.5 إلى 2.8٪. كم يمكنني الحصول على قرض لاستثمار هذه الأموال في العقارات؟ وفقا لقوانين ألمانيا - ما يصل إلى 70 ٪ من التكلفة. توافق ، يبدو مغريا؟

هناك نقطة خفية. تقوم شركات الائتمان الألمانية بتحليل كل عميل محتمل ونواياه بعناية فائقة ، وكذلك تقييم مدى جذب سيولة الكائن لجذب انتباه المستثمر المحتمل. إذا كان الأصل محفوفًا بالمخاطر ، يكون احتمال الفشل كبيرًا. في حالة قيام البنك بإجراء صفقة ، يمكن للمشتري أن يكون متأكدًا بنسبة مائة في المائة من أن هذا استثمار ممتاز واعد ، وسيصبح وسيلة للازدهار له.

لتلخيص

وفقًا لنتائج الدراسات التي أجرتها شركة VTsIOM منذ وقت ليس ببعيد ، فإن أكثر من 50٪ من سكان روسيا على يقين من أن شراء العقارات هو الطريقة الأكثر فعالية للحفاظ على احتياطياتهم النقدية وزيادتها. بمعنى أن السؤال لا يبدو "هل يستحق الشراء؟" ، ولكن "ما الذي يجب شراؤه؟".

عند اختيار كائن يتم استثمار الأموال فيه ، حاول تحليل جميع ميزات العقارات بعناية وعدم المخاطرة بها مرة أخرى. لا تنس المنافسة العالية في السوق ، وقم بتقييمها في قطاعات مختلفة من العقارات التجارية وحساب الدخل السنوي الذي يمكنك توفير الخيار الذي تريده. لا تتخذ قرارًا على عجل.