يعتبر شراء عقار من خلال رهن عقاري إجراءًا معقدًا وطويلًا. ويشمل العديد من الخطوات الهامة التي يجب تمريرها. من الضروري التصرف بحزم ، لأنه عندها فقط سيكون من الممكن ترتيب السكن. من الضروري أن تدرس بالتفصيل جميع مراحل معاملة الرهن العقاري ، حتى تتمكن من الاتصال بأفعالك عند الاتصال بالبنك.
اختيار البرنامج
أولاً ، من المهم اختيار البرنامج المناسب. يجب أن تفي بجميع الشروط. بدون هذا ، فإن المراحل التالية من معاملة الرهن العقاري ستكون بلا معنى. عند اختيار تحتاج إلى النظر في العوامل التالية:
- مقدار الدفعة الشهرية ، والتي يجب ألا تزيد عن 40٪ من متوسط الراتب.
- الدفعة الأولى: من المستحسن اختيار مبلغ كبير.
- سعر العقارات.
- نوع المنشأة وموقعها.
وضعت جميع البنوك شروطًا مختلفة ، لذلك هناك إمكانية لاختيار شروط فردية لنفسك. تحتاج أيضًا إلى مراعاة الفروق الدقيقة التالية:
- معدل. يمكن أن يكون في حدود 12 - 16 ٪.
- مبلغ القرض. البنوك لديها طرقها الخاصة لحساب الحد الأقصى. عادة ما يتم توفير حوالي 3 ملايين روبل ، ولكن ربما 1 مليون روبل.
- العملة. إن رهن العملة ليس مطلوبًا الآن كما كان قبل عدة سنوات. من قبل ، لم تكن هناك تغييرات كبيرة في المعدلات. يتم اختيار هذا القرض من قبل أولئك الذين يتلقون الدخل بالعملة الأجنبية. السعر على ذلك أقل ، ولكن هناك خطر لدفع المزيد بسبب التغيرات في أسعار الصرف.
- البرمجيات. ويشمل المتطلبات التي يتم تقديمها إلى المقترض والضامن المشترك. في بعض الأحيان ، لا يلزم ضمانة إذا كان العميل ، على سبيل المثال ، يتقاضى راتباً من هذا البنك أو يدفع دفعة مبدئية.
- الدفعة الأولى. عادة ما يكون حجمها من 20-30 ٪. ولكن هناك اقتراحات وليس دفعة أولى.
- شروط التأمين وتشمل هذه التأمينات الشخصية والضمان.
- الدفعة المقدمة. توفر العديد من البرامج السداد المبكر. يمكن استخدامه في وجود دعم لرأس المال الأم أو الدولة.
إذا كان من الصعب اختيار البرنامج المناسب بمفردك ، فيمكنك استخدام خدمات سمسار الرهن العقاري الذي سيختار أفضل الخيارات. ولكن ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن هذا العمل مكلف للغاية - حوالي 30-100 ألف روبل.
تطبيق
عندما يتم اختيار البرنامج ، مطلوب تطبيق الرهن العقاري. يتم توفير قائمة الوثائق معها. يمكن أن يستمر الفحص من 3 أيام إلى شهر. كل هذا يتوقف على الأوراق التي يتم تقديمها ، وكذلك على الضامنين والمقترضين المشاركين.
يتم تقديم طلب الرهن العقاري من قبل جميع المقترضين. من الضروري ملء استبيان ، وتقديم المستندات للنظر فيها. إذا كان القرار إيجابيًا ، فيمكنك الانتقال إلى الخطوة التالية.
بحث الممتلكات
يتم تنفيذ مخطط الرهن العقاري بأكمله للتسجيل القانوني للعقار. يجب أن يمتثل المرفق لمتطلبات البنك. عادة ما يتحدث المدير عنهم. قد تختلف متطلبات البنك. يجب عليك اختيار الأنسب لنفسك. إذا كان السوق ثانويًا ، فقد تكون المتطلبات كما يلي:
- الشقة الانتهاء.
- الامتثال للوائح الصحية.
- لا ينبغي أن تكون الغرفة متداعية ، في حالات الطوارئ.
- يجب أن يكون المرفق في منطقة تغطية الرهن العقاري.
- ملاءمة الإقامة الدائمة.
إذا كان هذا المبنى جديدًا ، فستكون المتطلبات كما يلي:
- يجب أن يكون اختيار السكن مع مطور معتمد يعمل في السوق لمدة 5 سنوات ، وأيضاً لا يوجد لديه تأخير في تشييد المباني واستئجارها.
- يجب أن يكون المرفق جاهزًا بنسبة 20٪ على الأقل.
للذهاب في المراحل التالية من الصفقة الرهن العقاري ، يمكنك استخدام مساعدة من أصحاب العقارات.المتخصصين تسريع البحث عن السكن اللازم. سعر هذه الخدمات حوالي 2-4 ٪ من قيمة الصفقة. قد تكون ثابتة التكلفة.
تصنيف الكائن
لن تحدث المراحل التالية من معاملة الرهن إذا لم يتم تقييم العقار. يجب تحديد قيمة الضمان الذي سيتم توفيره للبنك. على سبيل المثال ، إذا كان سعر الصفقة 3 ملايين روبل ، وقد قدّرها المتخصص بمبلغ 2 مليون روبل ، فلا يمكن للبنوك قبول وديعة ضمان غير سائلة.
لكي يكون التقييم موثوقًا ، تحتاج إلى استخدام مساعدة المثمنين. يتم دفع هذا العمل من قبل المقترض (حوالي 2-20 ألف روبل). إذا لم يكشف البنك عن عدم دقة في التقييم ، فيمكن للمتخصص رفع دعوى لدى SRO ، وكذلك تعيين حدث إضافي سيدفع من أجله العميل. لذلك ، يُنصح بتوظيف الشركاء والمثمنين في البنك على الفور. لتنفيذ التقييم ، تحتاج إلى عقد بيع أولي.
موافقة الكائن
عند تحديد كائن ، يجب الاتفاق عليه مع البنك. للقيام بذلك ، حدد اليوم الذي يصل فيه العميل والبائع والمدير. من الضروري وضع عقد مبدئي للبيع أو التنازل عن المطالبات ، إذا كان هذا المبنى جديدًا.
إذا كان البائع كيانًا قانونيًا ، فأنت بحاجة إلى إعداد مقتطف من السجل ورأس المال المسجل وحقوق الملكية. وعندما يكون البائع فردًا ، ستحتاج إلى نسخة من جواز السفر ، مستخرج من BTI. عندما يتم فحص المستندات ، والتي تستغرق من 3 إلى 10 أيام ، يتخذ البنك قرارًا - إيجابيًا أو سلبيًا. في الحالة الثانية ، تحتاج إلى البدء في البحث عن عقارات جديدة. إذا كان الجواب نعم ، فأنت بحاجة إلى متابعة الخطوة التالية.
اتفاقية قرض
كيف تذهب صفقة الرهن العقاري؟ أنه ينطوي على توقيع اتفاقية القرض. في هذه المرحلة ، غالباً ما يكون لدى العملاء أسئلة. قبل التوقيع على المستند ، يجب أن تتعرف على كل عنصر من أجل تجنب عواقب غير سارة للغاية.
تحتاج إلى الانتباه إلى جدول الدفع ، الذي يرتبط عادةً بالعقد. من الضروري أن تتعرف على حقوق والتزامات الأطراف والعمولات والنفقات. تحدد الاتفاقية مبادئ فرض وإلغاء الرهن ، وقواعد السداد المبكر ، وعمولة الخدمات. من المهم أن يتعرف العملاء على قواعد الدفع ، مع التأمين الجانبي.
إذا قدم البنك عمولات ، يتم أخذها في الاعتبار عند حساب المعدل الفعلي. قبل التقديم ، عليك أن تسأل عن مدفوعات إضافية لمعرفة السعر الحقيقي للرهن العقاري. تحتاج إلى الانتباه إلى المعلومات ، التي تقول عن إمكانية تغيير السعر من جانب واحد.
إذا كانت بعض المعلومات لا تناسب العميل ، فيمكنه رفض الحصول على قرض ، حتى لو تم إكمال جميع الخطوات السابقة بنجاح. القرار متروك للشخص. قبل توقيع العقد ، من المهم تقييم قوتك في سداد الرهن العقاري. تم توقيع المستند من قبل المقترض ، المشارك المقترض ، الضامنين.
تسجيل
عندما يتم توقيع المستندات ، يلزم تسجيل معاملة الرهن العقاري. للقيام بذلك ، تحتاج إلى زيارة سجل الدولة. الأولي يجب أن تدفع رسوم الدولة - 2 ألف روبل.
من الضروري إجراء تسجيل حالة العقود. الإجراء يستغرق 2 أسابيع. بعد ذلك ، يكون للمشتري الحق في الملكية بالتزام. العقارات يصبح المفتاح للبنك. تذهب المستندات من السجل إلى البنك ، ثم يتم تحويل الأموال إلى البائع. لهذا ، يمكن اختيار أي من الطرق: النقدية ، إلى الحساب ، إلى الخلية. تعتبر الطريقة الأخيرة الأكثر أمانًا.
إذا وضعت الأموال في الزنزانة ، فسوف يكون البائع على يقين من توفرها ، وهو آمن للمشتري. لا تحتاج إلى تحويل الأموال قبل التسجيل. إذا حدث رفض للمعاملة ، فسيكون من الصعب إعادة الأموال.
تأمين
يجب على المشتري تأمين العقار بشكل مستقل. هذا مطلوب للحماية من التلف. يتم إصدار التأمين مدى الحياة والإعاقة. يتم تقديم أحدث الخدمات في البنك.وسيتعين تأمين الكائن في مكان آخر ، الشيء الرئيسي هو أن البنك يقبل هذه السياسة. سوف تدفع مقابل هذه الخدمات حوالي 0.5-1.5 ٪ من القرض لكل عام. يتم إصدار التأمين بحضور اتفاقية القرض ووثيقة البيع.
دفع
عندما يكون حق الملكية مرهونًا ، من الشهر التالي يقوم العميل بالدفع. إذا كان هناك تأخير أو عدم القدرة على الوفاء بالالتزامات ، يتم بيع الضمان من قبل البنك لسداد الديون. نظرًا لأن عملية البيع تتم بتكلفة منخفضة ، فهي غير مربحة للعملاء. سيقوم البنك ببيع العقارات بحيث يتم سداد حصتها.
قد تبقى تلك الأموال التي ساهم بها العميل نقدًا في البنك. يتم تأخير عملية البحث عن عرض قبل الانتقال إلى السكن لعدة أشهر ، لذلك عليك الانتظار بصبر.
بعض استخدام خدمات أصحاب العقارات الذين يقدمون الدعم لمعاملات الرهن العقاري. إنهم يتحكمون في المعاملة بالكامل ، ويساعدون في صياغة العقود ، ويدفعون رسوم الدولة ، ويؤمنون الكائن ، ويختارون المثمن. يجب عليك على الفور معرفة ما العمل سمسار عقارات ستفعل. خدماته غالية جدا. إذا كنت تريد الحفظ ، فيمكنك فعل كل شيء بنفسك.
ويمكن أيضا أن يكون كاتب العدل الرهن العقاري مساعد كبير. إنه يحمي مصالح المواطنين. مع الرهن العقاري ، يتم اختيار خدمات التوثيق باتفاق الطرفين - البنك ، بائع العقارات والمشتري. تكلف شهادة مستند المبيعات 1٪ من المعاملة. تتم الموافقة على التعريفات لهذا العمل بموجب القانون. في بعض الحالات ، يتطلب البنك وجود كاتب عدل في المعاملة. لمثل هذا العمل ، يمكن تعيين رسوم ثابتة من 3 إلى 10 آلاف روبل. سيكون تمرير معاملة مع كاتب عدل قانونيًا وآمنًا.