اليوم ، الحاجة إلى الحصول على مساحة معيشتهم مرتفعة كما كانت دائماً. يوفر سوق العقارات الحديث للمستهلكين فرصًا رائعة. في هذا الصدد ، لكل مشتر محتمل ، من المهم أن يتم تنفيذ جميع الوثائق بشكل صحيح ، بما في ذلك عقد البيع ، أو DKP للشقة. في الواقع ، تعتمد شرعية المعاملة إلى حد كبير على هذا.
منذ عام 2013 ، سهّل التشريع بشكل كبير إعداد الوثائق لتوثيق الاتفاق. بالإضافة إلى ذلك ، تم تغيير إجراء صنع حقيقة بشأن نقل ملكية العقارات من البائع إلى المشتري. لماذا هذا الاتفاق مهم جدا؟ سنقوم بتحليل موضوع هذا المقال.
ما هو DCT؟
اتفاقيات الشراء والبيع مختلفة ، لكن التوثيق مطلوب أثناء الاستحواذ:
- شقة.
- سيارة
- قطعة أرض ؛
- ملكية المنازل الخاصة ؛
- أسهم رأس المال المصرح به للمشروع.
كما ترون ، هذه ليست فقط أشياء غير منقولة ، ولكنها أيضًا كائنات منقولة للملكية. من وجهة النظر القانونية ، هذه الوثيقة عبارة عن اتفاق بين بائع العقار والمشتري ، تم إعداده كتابةً. في الوقت نفسه ، يتم نقل ملكية المساكن التي يتم بيعها في وقت واحد. هذا هو ما DCT عند شراء شقة.
اتفاق مبدئي
بالإضافة إلى الاتفاقية الرئيسية لشراء أو بيع العقارات ، تظهر وثيقة أخرى ، يشار إليها على أنها عقد أولي. لماذا هو مطلوب؟ هذا هو أداة مريحة للغاية في سياق المعاملات مع العقارات ذات الطبيعة الصعبة. يسمح وجودها بالتأمين القانوني لأطراف الاتفاقية لحقوقهم وواجباتهم في حالة وجود بعض الصعوبات. على سبيل المثال ، لا يمكن أن تكون الصفقة مجدية في المستقبل القريب (أسبوع أو أسبوعان).
في هذه الحالة ، يتم الانتهاء من وثيقة من هذا النوع. ومع ذلك ، هذا يتطلب سبب وجيه:
- لا يملك المشتري الأموال المتاحة لشراء العقارات.
- لا توجد مستندات كافية وتستغرق بعض الوقت لجمعها.
- غياب أحد البائعين لسبب وجيه ، وجوده إلزامي.
- سوف DKP الأولي للشقة في متناول اليدين أثناء الاستحواذ على العقارات مع الدعم. في هذه الحالة ، لن تصبح الأموال متاحة للمشتري إلا بعد تسجيل المعاملة في Rosreestr ، والتي سوف تستغرق أسبوعين على الأقل.
- يشارك المشتري في إجراء الميراث ، الذي يتطلب 6 أشهر ، ومع ذلك ، يعتزم كلا الطرفين إكمال الصفقة. في هذه الحالة ، لا يوصي المتخصصون بتوقيع مثل هذه الاتفاقية في حالة عدم وجود شهادة موثقة من الميراث.
بالإضافة إلى ذلك ، ستكون الوثيقة الأولية مفيدة في حالة حدوث تعارض يتم إنشاؤه بواسطة أحد أطراف الاتفاقية - رفض التوقيع على العقد الرئيسي.
هذه الوثيقة لها قوة قانونية. لذلك ، إذا لزم الأمر ، فسوف تنظر فيه المحكمة ، حيث تلزم الأطراف بالوفاء بالالتزامات المحددة فيه.
أنواع الاتفاقيات
هناك نوعان من شقق DCT:
- اتفاق مكتوب في شكل بسيط. نحن هنا نتحدث عن وثيقة موقعة من قبل الطرفين توافق على الشروط المحددة في العقد. إذا كان هناك العديد من الأوراق ، فهي تدبيس معا ومختومة مع التوقيعات.
- وثيقة موثقة. في هذه الحالة ، يتم فحص الأهلية القانونية لكل مشارك في المعاملة. إذا لزم الأمر ، فترجم إلى لغة أخرى ضرورية. هناك أيضًا ضمان كامل فيما يتعلق بشرعية إجراء البيع.ولكن لا تزال هناك حاجة لدفع الرسوم ، والتي تعتمد على قيمة العقار.
كما قد تخمين ، خيار كاتب العدل لا يزال الأفضل. بالإضافة إلى ذلك ، يُعهد إلى كاتب العدل الآن بإجراء التحقق من ملكية البائع. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمتخصص أيضًا تنفيذ عملية تسجيل حقوق الملكية العقارية بعد التأكد من توثيق شقة DKP وتسجيلها.
وبالتالي ، يتم تبسيط المعاملة إلى حد كبير عن طريق زيارة في عنوان واحد للحصول على مجموعة كاملة لبيع أو شراء العقارات.
أطراف للبيع
يشارك شخصان على الأقل في المعاملة:
- البائع - الشخص الذي يملك العقار ، وهو موضوع العقد.
- المشتري - هو الشخص الذي يقوم ، عند إتمام الصفقة ، بنقل ملكية موضوع العقد.
وهذا هو ، وهذا هو اتفاق بين الطرفين: البائع ينقل إلى الطرف الآخر ، وهو المشتري ، وممتلكاته مقابل رسوم. إذا لزم الأمر ، يجوز للأمناء الذين يمثلون مصالح الأطراف المشاركة في الصفقة.
فقط يجب أن يكون لديهم توكيل معتمد من قبل كاتب العدل. لا يمكن للمشاركين في مبيعات شقق DCT أن يكونوا أفراداً فحسب ، بل كيانات قانونية أيضًا.
موضوع العقد
موضوع العقد هو العقار الذي يعرضه المالك للبيع. هذا هو الشرط الأكثر أهمية للمعاملة ، والتي يجب أن تنعكس بالتأكيد في العقد. خلاف ذلك ، سيكون هذا انتهاكا واضحا. في هذا الصدد ، ينبغي وصف موضوع العقد بأكبر قدر من التفاصيل ، دون أن ننسى الإشارة إلى جميع معلمات الكائن والعلامات التي تم تحديدها من خلالها.
في الحالات التي يكون فيها موضوع العقد عبارة عن شقة ، يجب أن تظهر النقاط التالية في المستند:
- العنوان الكامل لموقع العقار (البلد والمدينة والشارع والمنزل ورقم الشقة).
- إجمالي مساحة كائن البيع كما هو موضح في شهادة الملكية.
- في أي طابق هي الشقة.
- الغرض من العقارات (السكنية ، غير السكنية).
- رقم سجل الدولة الموحد (السجل العقاري).
إذا لم يتم إخلاء جميع المالكين من الشقة لأي سبب من الأسباب وفقًا لشروط وأحكام الشقة ، فيمكن القيام بذلك من خلال المحكمة. ومع ذلك ، ليس في كل حالة يمكن القيام بذلك. على سبيل المثال ، لا يمكنك كتابة المواطنين الذين رفضوا الخصخصة بهذه الطريقة ، ومع ذلك فلديك الحق الكامل في الملكية على قدم المساواة مع البائع أو المدرجين في أمر الاعتقال.
هنا أيضًا يمكن أن يُنسب هؤلاء الأشخاص الذين وقعوا عقدًا لدعم الحياة مع المعالين. يحتفظ بعض المواطنين بالحق في استخدام المبنى وفقًا لشهادة. تنعكس المدة في إرادة الميراث وتستمر عدة سنوات أو حتى مدى الحياة.
إعداد الوثائق اللازمة
أهم شيء يجب أن يتقرر قبل تنفيذ إجراء بيع وشراء العقارات هو اختيار كاتب عدل جيد. وفقًا للتشريع الحالي ، يتمتع الاختصاصيون الخاصون بنفس صلاحيات كتاب العدل في الدولة. بمعنى آخر ، يقوم جميع المتخصصين في هذا المجال تقريبًا بتنفيذ أنشطتهم نيابة عن الدولة.
فقط عند اختيار كاتب عدل لتجميع حساب ملكية شقة يجب مراعاة عدد من الظروف. يجب أن تتم الصفقة فقط في مكان الموقع الفعلي للممتلكات أو في مكان إقامة البائع أو المشتري.
تشمل واجبات صاحب العقار إعداد مجموعة الوثائق التالية:
- جواز سفرك مع صورة ورمز الهوية.
- إثبات ملكية العقار.
- جواز السفر الفني للشقة (إذا رغب الطرفان في العقد).
- معلومات عن عدد الأشخاص الذين يعيشون ويسجلون في الشقة.كقاعدة عامة ، يتم إصدارها في مكتب الإسكان ، ويجب الاهتمام بذلك قبل يومين أو ثلاثة أيام من المعاملة.
- هناك أوقات يعيش فيها الأطفال أو الأشخاص غير الأكفاء في الشقة. ثم من الضروري الحصول على تصريح مناسب لبيع العقار من سلطات الوصاية والوصاية في موقعه.
- من الضروري أيضًا تقييم العقار وفقًا للقيمة السوقية الحالية. الهيئات الحكومية لتقييم خاص هي المسؤولة عن هذا.
بالإضافة إلى الوثائق المدرجة ، لشقق DKP ، قد تكون هناك حاجة لبعض الأوراق الأخرى ، لأن الحالات مختلفة. على سبيل المثال ، يمتلك البائع الشقة على قدم المساواة مع الزوج ، أو يتم تصديق كلا المالكين عن طريق الزواج. في هذه الحالة ، هناك حاجة إلى موافقة خطية من المالك المشارك للشقة التي يتم بيعها. علاوة على ذلك ، يتم تقديمه إلى كاتب العدل من قبل الزوج الثاني شخصيا ، جنبا إلى جنب مع جواز سفره ، رمز الهوية ، شهادة الزواج.
إجراءات الشراء
وفقًا للتشريع الحالي للاتحاد الروسي ، يتم تنفيذ الإجراء الكامل لبيع العقارات على ثلاث مراحل:
- بادئ ذي بدء ، يتم إدخال جميع المعلومات حول البائع في سجل حالة واحدة لحقوق الملكية العقارية. يتم التحقق مما إذا كان موضوع العقد مضمونًا أم لا.
- المرحلة الثانية هي الصفقة نفسها.
- الآن يبقى لإدخال المعلومات في السجل العقاري حول المالك الجديد لموضوع العقد. أيضا في هذه المرحلة ، إعداد وإصدار الوثائق التي تضفي الشرعية على المشتري باعتباره المالك الحقيقي للشقة.
كمثال ، شقق DKP - الصورة أدناه.
يجب تنفيذ جميع الإجراءات المحددة خلال يوم واحد. علاوة على ذلك ، بناءً على الموقف المحدد ومجموعة المستندات ، يمكن أن تستغرق العملية من 2 إلى 4 ساعات.
إنهاء العقد
بيع وشراء الشقق عادة ما يكون له عواقب مختلفة. بعضها جيد ، والبعض الآخر محير. على سبيل المثال ، تم شراء العقارات ، وتم الاحتفال بالأدوات المنزلية مع الأصدقاء والأقارب وبدأ أصحابها بالفعل في إجراء إصلاحات - يبدو أن جميع الصعوبات قد مرت وأن المستقبل المشرق لا يزال أمامنا. لكن لم يكن هناك - هناك أمر استدعاء وتأتي المزيد من الإجراءات فيما يتعلق بإنهاء العقد.
مثل هذا الدور قادر على أي شخص ، من الناحية المجازية ، ببساطة مزعجة ، إلى حد ما يفسد الجهاز العصبي. ماذا يمكن أن يكون السبب الرئيسي لإنهاء الصفقة؟
أخطاء الدفع
كسبب خطير لإنهاء شقة DKP قد يكون انتهاكا للدفع. في المعاملات العقارية من قبل كلا الطرفين في العقد ، وغالبا ما تحدث أخطاء كبيرة. وفي بعض الأحيان يؤدي هذا إلى عواقب محزنة للغاية. عادةً ما يكون عدم وجود تأكيد للدفع أو يتم إعداد مستندات الدفع مع وجود خطأ.
لذلك ، لتجنب الكثير من المتاعب ، من الضروري عدم ارتكاب أخطاء أثناء معاملات الدفع. وهذا هو ، إذا تم شراء الشقة من كيان قانوني ، ثم ينبغي أن يتم الدفع فقط لحساب المنظمة.
بالنسبة للأفراد ، كل شيء أبسط قليلاً - هنا يجب أن يتم الحساب فقط بالنقد. في هذه الحالة ، يجب على البائع تقديم إيصال يعكس جميع تفاصيل تحويل التمويل. هذا سيكون بمثابة ضمان موثوق به وتأكيد أن المشتري قد أوفت بالتزاماته فيما يتعلق بدفع ثمن الممتلكات المكتسبة.
قضايا التسجيل
من أجل أن يكتسب عقد البيع قوته القانونية ، فلا يكفي أن نؤكد من كاتب عدل. بالطبع ، يمكن تنفيذ المعاملة نفسها كتابةً ، ومع ذلك ، في أي حال ، من الضروري تسجيل شقق DCT في روسريستر. يتم نقل العقد إلى هذه الهيئة الحكومية شخصيا أو عن طريق وكيل مع توفير التوكيل الرسمي.
بالإضافة إلى ذلك ، سوف تحتاج إلى إيصال لدفع رسوم الدولة ، ومقتطف من دفتر المنزل ، وكذلك بيان موثق من الزوج عن الموافقة على بيع العقارات. إذا لم يكن المالك متزوجًا ، يتم إرفاق بيان بخاتم كاتب العدل في حزمة المستندات. بعد 11 يومًا ، إذا تم إكمال المعاملة بشكل بسيط و 3 أيام مع التوثيق ، يجب على خدمة التسجيل الفيدرالية تحديد الحق في نقل الملكية إلى المالك الجديد. وبالتحديد في هذه اللحظة ، تعتبر شروط المعاملة منفذة بالكامل.
من المعروف أن هناك حالة حزينة حدثت مع مواطن واحد ظل ، نتيجة المحاكمة ، بدون شقة مكتسبة. كان لديه عقد تم تنفيذه بكفاءة في يديه بمشاركة كاتب عدل ، ولكن لفترة طويلة من الزمن لم يتم تقديمه إلى خدمة التسجيل الحكومية من أجل إضفاء الشرعية على ملكيته للعقارات.
ولكن هذا كان في وقت كان من الصعب فيه الدخول في حقوقهم القانونية وفقًا للنسخة القديمة من القانون المدني للاتحاد الروسي. الآن ، تم تبسيط الإجراء بأكمله لتسجيل شقة منزل سكني ، ولا يمكن للمواطنين القلق - الآن الحادث المذكور أعلاه لن يحدث لهم.
ظروف أخرى
كثير من البائعين العقاريين واثقون ببساطة في شرعيتهم لإنهاء الاتفاقية بعد 6 أشهر من توقيع المستند. ومع ذلك ، فإن الاعتقاد بذلك هو ارتكاب خطأ كبير. نعم ، يمكن إنهاء الاتفاقية بالفعل ، ولكن يجب أن يكون هناك سبب وجيه لذلك. بالإضافة إلى المواقف المدرجة بالفعل ، قد تكون الظروف الأخرى سببًا خطيرًا لإعلان المعاملة غير صالحة. كقاعدة عامة ، في وقت إبرام الاتفاق لم تكن هناك مثل هذه الحالات ؛ فقد ظهرت لاحقًا. في أي حال ، ينبغي النظر في جميع هذه الحالات في المحكمة.
في الختام
شراء وبيع شقة (وكذلك أي كائن عقاري آخر) هو إجراء مزعج إلى حد ما. يمكن أن يكون هناك مجموعة متنوعة من العواقب ، كما هو موضح أعلاه. لذلك ، من الضروري التعامل بأكثر من معاملة مسؤولة من هذا النوع.
على وجه الخصوص ، تجنب الأخطاء التي لا يمكن إصلاحها وإجراء معاملات الدفع بشكل صحيح. من المهم أيضًا قراءة العقد بعناية أثناء الاستحواذ على السكن ، لأنه غير معروف من هو البائع ومن هو ولأي غرض يبيع العقارات. حسنًا ، يجب تنفيذ الصفقة في مكتب كاتب العدل - لذلك على الأقل سيكون هناك بعض الضمان لشرعية الاتفاقية.
أخيرًا ، يمكنك أن تتمنى لجميع المشاركين في المعاملات العقارية تجنب الأخطاء والامتثال للقانون المعمول به. ولكن الشيء الأكثر أهمية هو أن نفهم بوضوح ما هو DCT عند شراء شقة. عندها فقط يمكنك النوم بسلام!