ينص القانون المدني على حرية التعاقد كأحد أسس القانون. ومع ذلك ، على الرغم من ذلك ، يتم تقديم المتطلبات المختلفة للعقود وفقًا لقانون وأعراف تداول الأعمال. يتضمن الأخير قواعد السلوك السائدة في مجال نشاط ريادة الأعمال ، والتي يجب تنفيذها بغض النظر عما إذا كانت مدرجة في مستند قانوني أم لا. جاء ذلك في الفن. 5 القانون المدني للاتحاد الروسي. سوف تركز المادة على الشروط الأساسية لاتفاقية الإيجار ، أي تلك التي ينبغي إدراجها فيها (وفقًا للقانون أو العرف الخاص بدوران الأعمال).
موضوع العقد
الشروط الأساسية التي بدونها العقد غير صالح ما زالت محل نقاش. لكن بالنسبة لمالك العقار الذي يعتزم استئجاره ، فإن الهدف الرئيسي هو ترتيب العلاقة بطريقة تحترم جميع قواعد القانون ولا تنشأ حالات النزاع.
هذه هي الأطروحات التي سنركز عليها عند صياغة الاتفاقية. في الفن. ينص 432 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن العقد قد أبرم إذا كان لدى الطرفين اتفاق على جميع الشروط الأساسية للعقد (استئجار أماكن العمل ، وفقًا لموضوع المادة).
إن الموضوع ، والشروط المحددة في القانون ، وكذلك في الأفعال القانونية الأخرى ، والتي تُعتبر ضرورية ، وغيرها من الشروط التي بموجبها يتطلب أحد الطرفين الموافقة ، ضرورية.
الهيكل والظروف المادية
لا ينص القانون على إجراءات صارمة لوضع اتفاق. ومع ذلك ، يجب أن تمتثل لعادات تداول الأعمال وأن تحتوي على جميع الشروط الأساسية لاتفاقية الإيجار الاجتماعي. وفقا لهم ، يجب أن يكون للهيكل الشكل التالي:
- الديباجة.
- الموضوع.
- شروط إضافية.
- شروط أخرى.
يجب أن تشير الديباجة إلى اسم العقد وتاريخ ومكان إبرامه ومعلومات عن الأشخاص. الموضوع يتضمن ما يتفق عليه الطرفان.
بعد ذلك ، تتم الإشارة إلى إجراء السعر والتسوية ، حيث يتم تحديد حجم الرسوم ، وكذلك إجراء التحويل. يصف القسم الخاص بحقوق والتزامات الطرفين بشكل منفصل حقوق والتزامات المالك والمستأجر ، بما في ذلك الاتفاقات التي تم التوصل إليها. يجب عليك أيضًا تحديد المسؤولية عن انتهاك شروط الاتفاقية ، وأمن الالتزامات (على سبيل المثال ، عن الإيداع) ، وفترات الصلاحية ، وأسباب التعديل والإنهاء ، والسرية وإجراءات حل حالات النزاع. كل هذا شرط أساسي لاتفاقية الإيجار.
تتضمن الشروط الأخرى إشارات إلى أحكام القوانين ، وعدد النسخ ، والقوة القاهرة ، وما إلى ذلك. في النهاية ، التفاصيل مطلوبة ، ووضع الأطراف توقيعاتهم.
السعر
جاء السعر في الفن. 682 من القانون المدني للاتحاد الروسي. أيضا إشارة إلى هذا يمكن العثور عليها في الفن. 671 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تم تأسيسها باتفاق الطرفين. يتم توفير دفع الإيجار أيضًا في حالة السكن الحكومي والبلدي ، حيث توجد أحكام فنية. 156 LCD RF.
لا يعني المؤشر التعاقدي للرسوم أن الطرفين يثبتهما بطريقة تعسفية وغير معقولة. وفقا لأجزاء 2 و 4 من الفن. 156 LCD RF ، مقدار استخدام وصيانة المباني السكنية للصناديق البلدية والدولة يعتمد على المنطقة ، والمرافق ، وموقع المنزل. يتم اتباع نفس المعايير عند تحديد السعر بموجب اتفاقية تأجير تجاري.
يجوز للقانون تحديد الحد الأقصى لمقدار الإيجار للمسكن.ثم ، إذا تم الإشارة إلى ارتفاع السعر في العقد ، فسيتم الإعلان عن الشرط المقابل. هذا لا يبطل العقد ككل. ومع ذلك ، بدلاً من السعر المحدد فيه ، سيتم دفع الحد الأقصى للمبلغ. في هذه الحالة ، لن يتمكن المالك من رفع دعاوى ضد المستأجر. صحيح ، على الرغم من القاعدة المعمول بها ، لم يستخدمها أحد بعد ، حيث أن الحد الأقصى للدفع بموجب اتفاقية عقد الإيجار التجاري لم يتم توفيره في أي مكان.
وقت
الشرط الأساسي لاتفاقية الإيجار هو المصطلح. يمكن أن تختتم لمدة تقل عن عام. ثم يعتبر على المدى القصير. إذا تجاوزت المدة سنة واحدة ، يكون العقد طويل الأجل. الحد الأقصى لفترة عقد الإيجار هو خمس سنوات. لذلك ، حتى إذا أبرمت الأطراف عقدًا لفترة أطول ، فسيكون صالحًا لمدة خمس سنوات فقط.
لا تسري الأحكام المتعلقة بتسجيل عقد طويل الأجل على التوظيف. على الرغم من ذلك ، يعتقد العديد من خبراء العقارات (أو يتظاهرون) أنه يجب تسجيل الاتفاقية لدى Rosreestr. ويوصون بإبرام عقد لمدة 11 شهرًا فقط. في الوقت نفسه ، غالبًا ما يكون هذا الخيار مناسبًا للمستأجرين ، حيث سيكون بإمكانهم خلال هذا الوقت حل مسألة مدى رضاهم عن الشقة وما إذا كانوا يريدون البقاء أكثر أم لا.
إلغاء
من بين الشروط الأساسية للعقد لاستئجار أماكن العمل في القانون المدني للاتحاد الروسي ينص على إنهائه من قبل أحد الطرفين (من قبل المالك من خلال المحكمة ، والمستأجر في أي وقت مع إشعار المالك لمدة 3 أشهر). قد يشير الطرفان أيضًا في العقد إلى فترة أقصر لإخطار المالك بإنهاء الاتفاقية. ومع ذلك ، فهذا مخالف للقانون (المادة 687 من القانون المدني). يجب أن تفهم أنه بدون تقديم إشعار ، قد يلزم المالك ، من خلال محكمة قانونية ، المستأجر بدفع رسوم المعيشة. لذلك ، لا ينبغي للمستأجر أن يتجاهل هذه المرحلة ، ولكن ينبغي أن يشرع كشرط أساسي لعقد استئجار المباني السكنية المتخصصة.
فعل القبول: الممارسة القضائية
بين أرباب العمل وأصحاب العقارات في كثير من الأحيان تنشأ النزاعات. قد تتعلق الأضرار التي لحقت بالممتلكات ، وتشكيل الديون ، وحدوث خسائر وهلم جرا. يعتمد قرارهم إلى حد كبير على الاتفاق المبرم وعرض الشروط الأساسية لعقد تأجير المباني التجارية.
بالإضافة إلى ذلك ، يتم إعداد عملية نقل وقبول العقار ، والتي تشير إلى معلومات حول الحالة والعيوب الموجودة. هذا ضروري ، لأنه بدونه سيكون على المستأجر تحمل مسؤولية أوجه القصور في الغرفة. إذا كان الفعل ينص على أن المبنى قد تم نقله في حالة جيدة ، فلن تأخذ المحكمة في الاعتبار اعتراض المستأجر بوجود العيوب المقابلة في البداية. في حالة عدم وجود الفعل ، لن يتمكن المالك من إثبات أن المبنى قد تعرض للتلف ، حيث لا توجد معلومات مستندية عن حالته الأصلية. مثال على ذلك هو قرار محكمة الاستئناف في منطقة أوليانوفسك رقم 33-3165 / 2013 بتاريخ 3 مارس 2013.
قائمة الممتلكات المرفقة
يجب أن يشير فعل القبول أيضًا إلى العناصر التي يتم نقلها للاستخدام وقيمتها المقدرة. بعد ذلك سيكون من الأسهل على المالك إثبات وجود خسائر في حالة تلف الممتلكات.
يجب على المالك التخلص من العيوب إذا لم تكن ناجمة عن خطأ المستأجر. إذا تم ذلك في وقت غير مناسب ، فإن المستأجر لديه سبب لإنهاء العقد. وإذا لم تكن أوجه القصور كبيرة ، فلا يوجد لدى صاحب العمل سبب لرفض العقد. تم اتخاذ القرار ذي الصلة من قبل محكمة مدينة موسكو في القضية رقم 33-26040 المؤرخة 18 أغسطس 2011.
خسائر محتملة لصاحب العمل
بموجب الشروط الأساسية لاتفاقية عقد الإيجار في الممارسة القضائية ، يتم اتخاذ القرارات لصالح المستأجرين ولصالح الملاك. يواجه المستأجر خطر تكبد خسائر ، على سبيل المثال ، بسبب الحاجة إلى استئجار مساكن أخرى ، إذا كان المالك قد رفض الوصول إلى الشقة المستأجرة. في الحياة ، يحدث غالبًا أن يطرد الملاك المستأجرين ، مما يسبب لهم إزعاجًا ويجبرهم على البحث عن سكن جديد. في حالة عدم وجود أسباب مناسبة ، يحق للمستأجر المطالبة بالتعويض من المالك.
في الوقت نفسه ، يجب أن تكون النفقات اقتصادية ، أو قريبة من الدفع مقابل المبنى ، أو حتى أقل من ذلك. يجب أن تكون المساكن الأخرى هي نفس المساكن السابقة تقريبًا ، لأنه من مصلحة المستأجر تقليل خسائره إن أمكن. جاء ذلك في الفن. 404 من القانون المدني للاتحاد الروسي. لا يمكن أن تعزى الخسائر التي يجب ردها إلى نفقات تتجاوز سعر الإيجار ، على سبيل المثال ، عند استئجار غرفة في فندق. تم اعتماد ذلك بموجب قرار محكمة مدينة موسكو رقم 4g / 8-9143 / 2012 المؤرخ 23 أكتوبر 2012.
أيضًا ، لن يكون صاحب العمل قادرًا على المطالبة بالتعويضات إذا كان السبب هو خطأه ، على سبيل المثال ، إذا لم يتم دفع الدين. نظرًا لأن هناك التزامًا بتوفير السكن ، فمن ناحية ، هناك التزام بدفعه ، من ناحية أخرى ، يحق للمالك تعليق الوصول إلى المبنى حتى يتم سداد الدين.
استنتاج
يقرر كل مستأجر ومالك كيفية بناء العلاقات. ولكن من أجل تجنب المشاكل في المستقبل ، يجدر بنا أن ندرس بعناية الشروط الأساسية للعقد لاستئجار المساكن والتأكد من احترام جميع مصالح الأطراف. بعد ذلك ، في حالة وجود تعارض ، يمكنك الاعتماد على قرار محكمة عادلة ، حيث أن جميع المستندات اللازمة ستكون متاحة لهذا الغرض.
