À la suite de la réforme, sur le territoire de la Fédération de Russie, une redistribution des terres entre entreprises de différentes formes de propriété et catégories de fonds fonciers a eu lieu. La rotation des terres implique la mise en œuvre d’un nombre impressionnant de travaux cadastraux sur la formation de nouvelles parcelles et la clarification des limites des terres déjà existantes. Dans cet article, nous examinons le concept et les méthodes de formation de parcelles de terrain. De plus, nous abordons d’autres aspects importants de ce sujet.
Dispositions générales
Avant d’étudier les méthodes et les conditions de formation des terres, il est conseillé d’analyser la situation actuelle en Russie. Ainsi, à la suite de la réforme, plus de 40 millions de Russes ont reçu des parcelles de terrain, parmi lesquelles 12 millions d’actionnaires. Il convient de noter que le nombre total de zones isolées est de 100 millions. Aujourd'hui, le marché foncier de la Fédération de Russie est constitué principalement dans le domaine du transfert de terres municipales et de terrains à louer. Il convient de noter qu’en 2007, 4519093 terrains étaient en circulation, en tenant compte des contrats de location en vigueur pour les zones municipales et les États. La superficie totale de cet espace était de 115843,9 milliers d’hectares.
Les transactions sur le marché foncier sont effectuées dans deux secteurs: les transactions avec des terres appartenant à des intérêts privés et les transactions avec des terres appartenant à des municipalités ou à des États. Il convient de noter qu’en 2007, le pays dans son ensemble a vendu 233 706 terrains municipaux et d’État d’une superficie de 369 400 hectares.
Terrain
Avant d'analyser les méthodes de formation de parcelles, il est conseillé d'étudier la catégorie de terrain et ses propriétés de base. Sous les terres, il faut entendre la partie de la surface de la Terre, dont les limites sont déterminées par les lois fédérales. Il est important de noter les caractéristiques suivantes:
- Le chiffre d’affaires, en d’autres termes, la possibilité de transférer librement d’une personne à une autre ou d’aliéner, conformément à l’article 129 du Code civil de la Fédération de Russie.
- Un terrain est de l'immobilier.
- Les parcelles peuvent être divisibles ou indivisibles.
La procédure et les méthodes pour la formation de la terre
Pour examiner la demande de création du site en 2018, il est nécessaire d'identifier les limites d'un site séparé. Après cela, il est nécessaire de les ajouter au cadastre d'importance nationale. La procédure conforme aux méthodes existantes de formation de parcelles de terrain est possible dans les cas suivants:
- Formation primaire. En d'autres termes, sous réserve de terres précédemment non soumises à des restrictions.
- Formation avec des méthodes telles que l’association, la division, l’attribution ou la redistribution de terrains. Il est à noter que nous parlons de ces terrains déjà existants.
Actuellement, ce sont souvent les terrains formés et aménagés selon les documents pertinents qui n'ont pas certaines frontières. Toutefois, pour introduire un objet dans le registre cadastral d’importance nationale, d’une manière ou d’une autre, il est nécessaire d’identifier les limites définies par l’ingénieur cadastral, puis de les inclure dans le système.
Formation des terres: concept et méthodes
Si le terrain est une propriété municipale ou de l’État, il est formé sur la base d’une décision des structures exécutives du pouvoir de l’État ou des structures d’autonomie locale. Les cas suivants constituent une exception:
- Section de parcelles de terrain réservées aux associations de jardins d’été, de jardinage, de chalets d’été, ainsi qu’à des parcelles attribuées à des Russes sur la base d’une utilisation illimitée (permanente) et de biens héritables à vie.
- La formation du sol implique la formation de nouveaux sites parmi ceux prévus pour le développement intégré. L'objectif principal dans ce cas est le logement.
- Redistribution des terres en vertu de l'article 11 du Code foncier de la Fédération de Russie.
- Formation d'une nouvelle parcelle de manière à prendre comme base les zones situées dans les territoires construits. Dans ce cas, le code de l'urbanisme devrait prendre une décision concernant le développement de l'espace.
Application de formation de site
À ce jour, quatre méthodes de formation de parcelles de terrain en tant qu’objets immobiliers sont connues. Il convient de noter que la décision concernant la formation de parcelles appartenant à la municipalité ou à l’État peut être prise sur la base d’une déclaration de leurs propriétaires (titulaires du droit d’auteur). Ainsi, les documents suivants doivent être joints à la candidature:
- Certification légale ou documentation du titre sur la zone à partir de laquelle la création du nouveau site est prévue.
- Passeport cadastral du site formé.
- Documentation de planification du territoire ou autre document prévu par la loi fédérale, si nécessaire.
Si les parcelles appartiennent à la municipalité ou à l'État
Considérez les méthodes et les exigences pour la formation de terres de celles appartenant à des municipalités ou à des États. Il convient de noter que la formation de telles parcelles est mise en œuvre sur la base de décisions des structures exécutives du pouvoir de l'État ou des structures de l'autonomie locale. Cette disposition est prévue à l'article 29 du code foncier en vigueur sur le territoire de la Fédération de Russie. Il convient de noter que la décision concernant la création de l’une quelconque des parcelles de terrain susmentionnées (chapitre 4) peut être prise à la demande des utilisateurs des terres, des locataires de terres et des propriétaires fonciers. Il devrait contenir:
- Détails des documents de titre (titre) relatifs aux terrains, à partir desquels, en cas de fusion ou de scission, de nouveaux terrains sont formés (si de tels documents sont disponibles).
- Informations sur les parcelles de terrain à partir desquelles de nouvelles ou de nouvelles sont formées dans le cas d'une fusion ou d'une division, y compris des informations sur les propriétaires de ces parcelles, les droits, l'utilisation autorisée, la désignation, ainsi que les numéros cadastraux des parcelles d'origine et des parcelles créées (le cas échéant) )
- En outre, la décision concernant la formation de terrains peut indiquer les pouvoirs de leurs propriétaires respectifs.
Section de terre
Lors de l'analyse des méthodes de formation des terres et de leurs caractéristiques brèves, il est conseillé de commencer par la division des terres. Donc, dans ce cas, la formation de plusieurs espaces limités est pertinente. Le site d'origine cesse d'exister. Les exceptions sont des cas qui sont indiqués dans le 4ème chapitre de cet article, ainsi que des cas prévus par d'autres lois du niveau fédéral. En divisant une parcelle de terrain, son propriétaire acquiert la propriété de tous les espaces résultants. Lors de la division de la terre en propriété commune, tous les participants conservent le droit de propriété correspondant sur les superficies formées du fait de la méthode et des conditions présentées pour la formation de la terre, sauf indication contraire des participants dans un accord spécial.
Il est à noter que la division du terrain, qui est fournie à l'association de jardinage, horticole ou résidence d'été de type à but non lucratif, est mise en œuvre conformément au projet d'organisation et de développement ultérieur du territoire de cette communauté à but non lucratif ou selon une autre documentation prévue par la loi en vigueur. En cas de division d'un tel terrain, il est possible de créer un ou plusieurs espaces destinés aux citoyens pour la réalisation de travaux de jardinage, d'horticulture ou de chalets d'été. Dans ce cas, les terres divisées sont maintenues conformément aux limites modifiées.
En étudiant une telle méthode de formation de parcelles de terrain conformément au code foncier, il est conseillé de toucher aux parcelles fournies pour un développement intégré. L'objectif principal ici est le logement. La présente section est mise en œuvre par la personne avec qui le contrat de location de terrain a été signé pour un développement intégré conformément au projet de topographie, approuvé de la manière prescrite par la loi en vigueur relative au développement urbain.
Allocation de terre
La composition des méthodes de formation des terres comprend également une sélection. Cette opération est réalisée lorsqu'un ou plusieurs titres sont attribués à partir d'un terrain en propriété partagée. Il est à noter que dans ce cas, une ou plusieurs parcelles de terrain sont formées. Le site d'origine est maintenu conformément aux limites modifiées.
Lors de l'attribution d'une parcelle de terrain, un droit de propriété sur la parcelle formée est attribué à un actionnaire à la demande duquel l'opération est effectuée. Il est important d'ajouter que les autres personnes participant à la copropriété conservent le droit correspondant à une parcelle de terrain modifiée. Dans le même temps, les nouvelles tailles d’actions du droit de propriété sont prises en compte. Les principales caractéristiques de cette méthode de formation de parcelles de terrain sont résumées dans la loi fédérale "Sur le roulement des terres agricoles".
Association de terre
Dans le cas de la combinaison de parcelles adjacentes, une est formée et l’existence de l’original est considérée comme terminée. Il convient de garder à l'esprit qu'actuellement, l'unification des terrains représentés à droite est inacceptable:
- Utilisation illimitée (permanente).
- Utilisation urgente à des conditions gratuites.
- Propriété héritée à vie.
Une exception est le cas où toutes les parcelles de terrain indiquées bénéficient du droit d'utilisation illimitée (permanente), du droit d'utilisation urgente à des conditions gratuites ou du droit de propriété héritable à vie à une personne. Il faut ajouter qu’aujourd’hui, il est permis de combiner des terrains grevés d’engagements avec ceux qui ne le sont pas. Dans ce cas, le droit de nantissement s’appliquera à l’ensemble de la parcelle de terrain formée à la suite de la transaction, sauf disposition contraire de l’accord pertinent des parties.
Redistribution des terres
Et enfin, nous examinons la question de la redistribution des terres. Cette méthode de formation de nouveaux domaines est définitive et moins répandue dans la pratique que les autres méthodes mentionnées ci-dessus. Ainsi, dans le cas de la redistribution de plusieurs parcelles de terrain adjacentes, la formation d’un certain nombre d’autres parcelles de type adjacent est pertinente. Il est important de noter que l’existence des premiers espaces cesse dans tous les cas. La redistribution des sites appartenant à des propriétaires municipaux ou de l’État entre leurs propriétaires (qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales) est inacceptable. Les cas suivants constituent une exception:
- Redistribution des terres dans la zone bâtie.En règle générale, en ce qui concerne cet espace, une décision est prise concernant son développement conformément au code de l'urbanisme en vigueur sur le territoire de la Fédération de Russie.
- Formation de nouvelles parcelles de terrain pour accueillir des installations pour la construction d'immobilisations.
Il est nécessaire d’ajouter que la procédure d’émergence des droits sur des parcelles constituées est établie par le droit civil (à savoir le chapitre cinq du Code foncier, l’acte législatif "sur la promulgation du code foncier" et l’acte législatif "sur l’amnistie par pays"). Une procédure appropriée est établie en fonction de la nature ciblée de la fourniture de terrains et des types d'entités auxquels ils sont fournis. Ainsi, les objectifs suivants sont distingués:
- Construction de bâtiments résidentiels ou non résidentiels (maisons, immeubles de bureaux, locaux industriels).
- Objectifs non liés à la construction de bâtiments résidentiels ou non résidentiels.
- Le réenregistrement des droits fonciers apparus avant le code foncier est entré en vigueur.
Parmi les raisons de l’émergence des droits à la terre en ce qui concerne les personnes morales (organisations) et les individus, il est important de souligner la présence d’actes des structures de l’État ou des structures d’autonomie locale concernant la fourniture de parcelles appartenant à la municipalité ou à l’État; accords relatifs à des transactions sur des terrains; décisions judiciaires pertinentes; documents définis par l'acte législatif "Amnesty International". En outre, l’apparition de ces droits peut être pertinente par voie de succession, légalement ou par testament. Il convient de savoir que la documentation répertoriée fait référence au titre.
Le droit à une parcelle de terre apparaît, en règle générale, sur plusieurs motifs. Ainsi, après avoir reçu les titres de propriété, il est nécessaire de passer par l'enregistrement d'état cadastral et de mettre en œuvre l'enregistrement du droit correspondant. Vous devez savoir que le droit de posséder un terrain naît immédiatement après son enregistrement par l'État. Le certificat d'enregistrement est un document de titre.