De nombreuses entreprises russes s'efforcent de signer un contrat de bail immobilier avec l'un ou l'autre organisme gouvernemental - étatique ou municipal. Pour cela, les représentants des entreprises sont heureux de participer à divers concours et enchères. Quel est le but des entrepreneurs impliqués dans la communication avec les autorités?
Louer pour économiser
La location d’une propriété municipale est une procédure qui, dans l’environnement commercial russe, est considérée comme une excellente alternative à l’accord conclu avec une organisation commerciale.
Cela s'explique par le fait que l'un ou l'autre des entrepôts, bureaux ou autres locaux de la municipalité est généralement beaucoup moins cher que les installations proposées par les personnes morales. Et de nombreux entrepreneurs sont très heureux de recevoir le droit de louer des propriétés municipales.
Les spécificités de la propriété municipale
Quelle est la spécificité des biens immobiliers détenus par les autorités locales? Conformément aux dispositions de l'article 215 du Code civil de la Fédération de Russie, les biens appartenant aux villes, aux agglomérations rurales et aux autres unités administratives et territoriales au niveau desquelles l'autonomie locale est mise en œuvre sont classés comme des types municipaux. Souvent, le type de propriété approprié est attribué à des institutions individuelles. Si tel n'est pas le cas, il fait alors partie des actifs du Trésor municipal.
Si un entrepreneur souhaite savoir s’il est possible de louer des biens immobiliers appartenant à un type particulier de propriété municipale, ces informations sont généralement publiées sur les sites Internet des autorités locales. Mais même s’il n’existe aucune donnée pertinente sur les ressources Web des municipalités, l’homme d’affaires a le droit de faire une demande au gouvernement local. Le service destiné à fournir des informations pertinentes à l’entrepreneur devrait être fourni gratuitement par la municipalité.
Sujets des relations de location
Il est à noter que pour les entrepreneurs, il est possible d’acheter des propriétés non seulement municipales, mais aussi de type État. Il existe peu de différences fondamentales entre la procédure dans laquelle une propriété municipale est louée et des actions similaires avec la participation des autorités de l'État, puisque toutes ces procédures sont régies par les mêmes lois.
Types de contrats
On peut également noter que le leasing n’est pas la seule option possible pour l’interaction entre l’autorité à un niveau ou un autre et l’entreprise. La spécificité des contrats concernés est que le bien est transféré par le bailleur moyennant des frais d'utilisation temporaire.
Une option est également possible avec la conclusion d'un contrat d'utilisation gratuite. Selon un tel contrat, le propriétaire du bien est tenu de transférer le bien à une autre partie, qui à son tour doit le rendre au propriétaire dans le même état, en tenant compte de l’amortissement admissible ou sous la forme prévue par le contrat.
Outre des types de transactions telles que la location de biens immobiliers appartenant à des États ou aux municipalités et un contrat à usage gratuit, il est également possible de conclure des contrats de gestion de fonds pour des biens. En vertu de tels accords, la municipalité ou l'organisme d'État transfère les biens à la contrepartie en la personne de la société pour une durée indéterminée.À son tour, l’autre partie doit gérer les biens reçus dans l’intérêt de son propriétaire ou de son autre bénéficiaire.
Le contrat dont l'objet est la location d'un bien municipal peut également être remplacé par un contrat prévoyant la conservation d'un bien et son utilisation simultanée. Une variante est également possible avec l'exécution d'un contrat de prêt ayant pour objet le type d'actif matériel correspondant.
Cependant, le bail des biens fédéraux et municipaux est en pratique principalement exécuté dans le cadre de baux ordinaires. Bien que, bien sûr, au niveau de municipalités spécifiques dans une région donnée, différentes approches de la question de l'interaction avec les entreprises sont possibles. L'essentiel est que les actions pertinentes des autorités ne contredisent pas la législation régissant les relations des institutions étatiques et municipales avec les entreprises privées.
Caractéristiques des baux avec les municipalités
La loi fédérale n ° 135 est le principal acte juridique définissant la procédure de location d’une propriété municipale. Conformément à ses dispositions, les biens non déterminés sous forme de propriété économique d’une entité au niveau des collectivités locales ne peuvent être loués à des entrepreneurs que sur une base concurrentielle (ou aux enchères). Une procédure similaire devrait être effectuée si la propriété appartient à la municipalité. entreprise unitaire. Et qu’il s’agisse de la gestion économique ou opérationnelle. Les mêmes règles s'appliqueront si le bien appartient à une institution publique autonome ou à un organe municipal, mais est soumis à la gestion opérationnelle.
Spécificités de la compétition
Ainsi, dans certains cas, la location d'un bien municipal n'est possible qu'après l'appel d'offres. Les règles selon lesquelles ces procédures sont organisées sont définies dans l’un des ordres du Service fédéral de lutte contre le monopole des armes nucléaires de la Fédération de Russie - l’organisme responsable de l’exactitude de l’interaction entre le gouvernement et les entreprises à bien des égards. L’acte réglementaire pertinent publié par le service antimonopole contient une liste des types de biens à louer pour lesquels un appel d’offres est nécessaire. À leur tour, les dispositions de l'ordre du FAS Russie peuvent compléter les réglementations édictées au niveau des municipalités individuelles. En règle générale, ces documents sont disponibles sur les sites Internet des autorités locales.
La particularité de la tenue des offres, qui a pour objet la conclusion d'un contrat de location de propriété municipale, est que les informations relatives à ces événements doivent être publiées sur Internet à l'adresse torgi.ru, propriété du ministère du Développement économique.
Quand les concours ne sont pas organisés
Il y a des situations où les concours en question ne sont pas nécessaires. Dans quels cas est-il possible de louer une propriété municipale sans enchérir? Ces moments sont régis par le 17ème article de la loi fédérale n ° 135. Considérez-les.
Le premier scénario, dans l’hypothèse où la location d’une propriété municipale est possible sans appel d’offres, peut être mis en œuvre conformément aux dispositions du cinquième chapitre de la loi fédérale n ° 135, qui tient compte de la possibilité d’établir certaines préférences de la part des autorités municipales.
Le deuxième scénario suppose que le concours a déjà eu lieu, conformément aux règles énoncées dans les dispositions de la loi fédérale n ° 44, c'est-à-dire dans le contrat avec la municipalité. Dans le même temps, la durée du contrat de location d'un objet ne peut être supérieure à celle du contrat du type correspondant.
La troisième option, dans le cadre de laquelle l'appel d'offres n'est pas obligatoire, est la location d'un bien pour une période n'excédant pas 30 jours dans les six mois. Dans le même temps, il est inacceptable de conclure des accords entre la municipalité et la même contrepartie après la fin du contrat dans le délai imparti.
On peut également noter que l’offre dont l’objet est la location de propriétés municipales ne peut être tenue si l’extension de contrats existants entre entrepreneurs et municipalités est implicite.
L'offre ne peut être retenue si les droits sur des biens municipaux ou autres sont concédés à des entreprises en vertu des dispositions des traités internationaux signés par la Fédération de Russie, des accords intergouvernementaux ainsi que des lois fédérales établissant une procédure spéciale pour l'utilisation des biens et d'autres actes juridiques: décrets du président, décrets gouvernementaux ou, par exemple, , décisions judiciaires entrées en vigueur.
Les offres ne sont pas tenues si la municipalité donne des bâtiments, des structures et d’autres types de biens organisations religieuses.
En outre, la nécessité d'un appel d'offres peut ne pas être nécessaire si le bien est transféré au profit d'autres autorités au niveau de l'État ou des municipalités, ainsi que de fonds hors budget ou, par exemple, de la Banque centrale de Russie.
On peut également noter que la procédure que nous avons examinée, en vertu de laquelle sont loués des biens de municipalités et d’autorités étatiques, ne s’applique pas aux zones régies par les codes de la Terre, de l’Eau, des Forêts de la Fédération de Russie, ainsi que par les lois relatives au sous-sol.
Propriété utilisée: deux options
Les entrepreneurs ont donc plusieurs occasions de disposer d'une ressource peu coûteuse sous forme de propriété municipale. Tout d'abord, on peut noter le fait que les contrats entre entreprises et autorités peuvent être représentés dans une grande variété: contrats de location, utilisation gratuite, gestion de la confiance, etc. L'utilisation de chacune des options prévues par la législation de la Fédération de Russie est possible sous deux régimes principaux :
- lors de la conduite d'offres (offres ou ventes aux enchères), dont l'objet est le droit de la société de conclure un type ou un autre accord avec la commune ou l'autorité de l'État;
- conclusion d'un contrat sans appel d'offres ni vente aux enchères conformément aux dispositions de la loi.
Dans certains cas, les offres en question sont appelées offres, dans d'autres - ventes aux enchères. Quel terme est le plus correct?
Compétition ou vente aux enchères?
Selon le contexte et un certain nombre de caractéristiques spécifiques de la procédure, l'un et l'autre termes peuvent être utilisés pour des motifs tout à fait légitimes. S'il s'agit d'un concours, il est supposé que les candidatures des participants seront soumises sous une forme fermée (par exemple, dans des enveloppes). Les concurrents ne connaîtront pas les détails des applications.
La vente aux enchères, à son tour, est la détermination de l'option la plus avantageuse pour la municipalité basée principalement sur des enchères publiques. En d’autres termes, l’un ou l’autre des participants à la compétition pour le droit de conclure un bail de propriété municipale dans le cadre de l’offre du concurrent et peut essayer de présenter une proposition plus avantageuse pour le propriétaire.
Comment se déroulent les offres?
Selon qu’il s’agisse d’une vente aux enchères ou d’un appel d’offres, les règles d’appel d’offre peuvent varier légèrement. Comme nous l’avons noté plus haut, s’il s’agit d’organiser un concours, seule la liste des participants reste publique. Si l'événement se déroule sous forme d'enchères, toutes les informations sur les participants et leurs propositions sont disponibles.
La municipalité à qui appartient la propriété crée une commission spéciale. Ses principales fonctions sont les suivantes: travailler avec des enveloppes contenant des offres des soumissionnaires, établir un cercle de personnes ayant accès aux informations relatives à l'événement, rechercher les avantages concurrentiels et les autres caractéristiques de chaque offre, déterminer les gagnants ou les participants aux enchères.
La location de propriétés municipales est possible non seulement pour les personnes morales, mais aussi pour les citoyens et les entrepreneurs individuels.C'est-à-dire que les sujets des relations juridiques dans n'importe lequel de ces statuts juridiques peuvent participer aux concours et aux enchères en question.
Examen de la demande
Nous étudions l'aspect relatif à l'examen des candidatures des soumissionnaires. Les principales dispositions régissant la procédure applicable sont déterminées au niveau de la législation municipale. Cependant, les formulations suivantes peuvent être considérées comme assez typiques.
Les municipalités examinent généralement les demandes reçues dans un délai d'un mois à compter de l'envoi du document correspondant par le candidat.
Les candidatures ne sont étudiées que si les documents prévus par le règlement du concours ont été envoyés avec eux. En règle générale, ils sont la liste suivante:
- une déclaration écrite adressée au responsable de l'autorité;
- les documents constitutifs du participant, les certificats d'enregistrement de l'entité légale, ainsi que les sources confirmant le statut de la personne qui signera le contrat de location si l'entreprise passe l'appel d'offres;
- coordonnées bancaires soumissionnaire;
- documents reflétant les chiffres du bilan de l'entreprise.
Dans le même temps, l'autorité responsable de la tenue de l'appel d'offres peut demander d'autres documents au participant, si cela est prévu par la loi.
Le critère principal permettant de déterminer le gagnant du concours est constitué par les meilleures conditions pour l’exécution du contrat en question. À son tour, l'organisation qui a offert la valeur contractuelle la plus élevée à la municipalité est reconnue gagnante de la vente aux enchères. La location d'une propriété municipale n'est possible qu'en faveur des gagnants de la vente aux enchères.
Préférences
Des dispositions intéressantes figurent dans le 18ème article de la loi fédérale n ° 209. Il indique que les petites et moyennes entreprises ont le droit de s'appuyer sur certaines mesures de soutien des municipalités sous forme de conditions gratuites ou impliquant des conditions préférentielles pour le transfert de propriété à usage temporaire. Dans ce cas, les listes de biens pouvant être loués dans le cadre de mesures de soutien appropriées devraient être accessibles au grand public - dans les médias ou sur les sites Internet officiels des autorités. La location d'un bien municipal en format préférentiel est possible pour une période d'au moins 5 ans. Toutefois, il peut être réduit si l'entité commerciale soumet une application appropriée.
Location de biens municipaux et TVA
Le calcul de la TVA lors de la location d’un bien municipal est un aspect important. Le sujet du paiement de la taxe correspondante sera la société qui a loué le bien.
La valeur de la base d'imposition est déterminée en additionnant le montant du loyer de chaque propriété. Le locataire doit générer une facture dans les 5 jours à compter de la date de paiement. En outre, il est tenu de soumettre une déclaration de TVA avant le 20 du mois suivant la période d’imposition.
Où vont les revenus locatifs?
Où la municipalité envoie-t-elle les fonds provenant de la location de la propriété? En règle générale, le produit de la vente sert à mettre à jour et à maintenir la base matérielle et technique de l’autorité. Les fonds sont transférés sur un compte budgétaire spécial, à partir duquel ils sont ensuite transférés sur le compte de l'institution elle-même dans les limites prévues par la loi.
