يتضمن عقد الإيجار معاملة يتعهد فيها المالك (المؤجر) بنقل الملكية إلى المستخدم (المستأجر) لفترة زمنية معينة ، ويتعهد المستأجر بالدفع مقابل استخدامها. كما هو الحال مع أي عقد آخر ، فإن الشرط المهم في هذه الحالة هو موضوعه. يعتمد عليه العواقب القانونية ، بما في ذلك مدة عقد الإيجار. لفترة غير محددة أو إبرام عقد معين - وهذا شرط أساسي آخر لأي عقد. من المهم جدًا أن يحدد الطرفان فترة الصلاحية. ولكن ، بالإضافة إلى ذلك ، هناك معايير تشريعية ، والتي بموجبها لا تتوافق الفترة دائمًا مع إرادتهم.
التأجير والتأجير: كيفية التمييز
قبل البدء في دراسة المصطلحات ، يجدر فهم المفاهيم التي غالباً ما يربكها الأشخاص العاديون. إنه يتعلق بالتأجير والتوظيف. الفرق الرئيسي هو أن اتفاقية الإيجار مقبولة بالنسبة للفرد ، في حين أن اتفاقية الإيجار مقبولة بالنسبة إلى كيان قانوني. تتضمن الاختلافات الهامة الأخرى ما يلي:
- الكائن. إذا كان للإيجار ، فيمكن أن يكون مكانًا سكنيًا حصريًا ، ثم عند استئجاره هو مكتب ومواقع للإنتاج والتجارة ، فضلاً عن المستودعات.
- أطراف عقد الإيجار هي المالك والمستأجر ، بينما في عقد الإيجار هو المالك والمستأجر. يجب الإشارة إلى الشروط ذات الصلة في العقد.
- في حالة وجود حالات نزاع بموجب عقد العمل ، يمكنك محاولة حلها من خلال وكالة عقارية. إذا كنا نتحدث عن عقد إيجار ، فغالبًا ما يلجأون إلى محامين خاصين طلبًا للمساعدة.
- مدة العقد. إذا كان بالإمكان إصدار عقد الإيجار لأي فترة ، فسيكون عقد الإيجار فقط لفترة لا تتجاوز خمس سنوات. وبالتالي ، إذا لم يتم تحديد المصطلح في عقد العمل ، فإن المدة المحددة لصلاحيته هي افتراضيًا خمس سنوات.
- يتم تنظيم العلاقات القانونية بموجب عقد الإيجار على أساس الفصل. 34 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، وفيما يتعلق بعقد العمل ، الفصل. 35 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
- إذا نشأ دين من كيان قانوني ، فمن الأسهل تحصيله ، لأن الأخير ، كقاعدة عامة ، يمتلك ممتلكات ، بالإضافة إلى النقد في الحساب الجاري. إذا كان المواطنون محدودين في الملاءة المالية ، على سبيل المثال ، في حالة عدم وجود عمل ، فسيكون ذلك أكثر صعوبة.
من خلال فهم الاختلافات في التوظيف والتأجير ، ننتقل مباشرة إلى عقد الإيجار ، على وجه الخصوص ، إلى فترة العمل.
ميزات مدة الإيجار
فترة الصلاحية هي فترة زمنية ، والتي يتم تحديدها بالاتفاق المتبادل بين الطرفين. وفقا لذلك ، والعلاقات القانونية الإيجار تبدأ وتنتهي.
وفقا لهذا المؤشر ، فإن المستأجر لديه التزامات لدفع الممتلكات المستأجرة. بدوره ، يجب على المالك نقل الملكية للمستخدم في فترة مناسبة.
تعتمد بداية ونهاية المعاملة على مدة عقد الإيجار. يتم إبرام اتفاقية لفترة غير محددة أو لفترة محددة ، وتبدأ سريانها في بداية اليوم ، وتنتهي في نهاية اليوم (الساعة 24:00). وبالتالي ، فإن إنهاء العقد (إذا أرسل المستأجر إشعارًا بشأن إنهاء العلاقات القانونية الأخرى) يقع في الساعة 24:00 من ذلك التاريخ ، والذي تم تعريفه في المستند.
أنواع اتفاقيات الإيجار
تشرح المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي مدة عقد الإيجار. لفترة غير محددة ، يعتبر أنه قد انتهى إذا فشل المحتوى في تحديد الموعد المحدد. وتسمى هذه الوثيقة أيضا دائم.
ومع ذلك ، بالمعنى الحرفي ، لا يمكن تفسير هذا المفهوم. ينص أي عقد إيجار على فترة معينة ، حيث يتم نقل الشيء للاستخدام ، وليس في ملكية الطرف الآخر. في حالة عدم وجود فترة محددة ، من الأصح التحدث عن إمكانية قيام الأطراف في أي وقت بإنهاء العلاقة. صحيح ، لهذا من الضروري أولاً إخطار الجانب الآخر.
هناك أيضا عقود قصيرة الأجل. وغالبا ما تكون مغلقة عند استئجار مسكن. عقد قصير الأجل يبرم أساسا لمدة 11 شهرا. بسبب هذا ، ليست هناك حاجة لتسجيله في Rosreestr. يمكن إبرام عقد إيجار لمدة شهرين ، لعدة أسابيع ، أيام وحتى ساعات.
العقود قصيرة الأجل هي الأكثر ربحية للمؤجر ، لأنها لا تتيح لك فقط الحصول على المزيد من الأرباح ، ولكن أيضًا تقييد المستأجر في بعض الحقوق ، كما تتيح أيضًا تجنب دفع الضرائب.
ينص القانون على مفهوم مثل الفترة الزمنية المحددة للعقد. لا يمكن الإشارة إليها فقط في الاتفاقية ، ولكن أيضًا مطلوب بموجب القانون. الشرط صحيح ، على سبيل المثال ، عند استئجار قطع الأراضي والأراضي التي تحتوي على المعادن ، وكذلك المسطحات المائية. يحدد التشريع الشروط القصوى التي يمكن من خلالها نقل هذه الخاصية للاستخدام.
كقاعدة عامة ، هذا العقار ملك للدولة ، حيث أن المواطن أو الشركة ، كونها المالك ، لديها المزيد من الفرص للتعبير عن الإرادة. لذلك ، يجب أن تؤخذ هذه النقطة في الاعتبار عند توقيع العقد.
هناك حالات عندما يحدد التشريع مهلة زمنية لعنصر مؤجر ، ولم ينص الطرفان على مدة عقد الإيجار. لفترة غير محددة ، على الرغم من أنه يعتقد أن العقد قد تم ، إلا أنه سيكون ساري المفعول حتى نهاية فترة الحد. ومع ذلك ، إذا رغب أحد الطرفين ، فيمكنه الانسحاب من العقد في وقت مبكر دون عواقب قانونية.
يسمى نوع آخر من المستندات عقدًا محدد المدة. هذا يعني أنه يوضح بوضوح فترة صلاحية محددة أو يتم إرفاقه ببدء حدث معين. على سبيل المثال ، قد ينص عقد استئجار الكوخ على الشرط: "قبل إبرام صفقة البيع والشراء" أو "قبل الدخول في الميراث".
العقود طويلة الأجل تبرم أساسا للإيجار:
- قطعة أرض.
- باطن الأرض.
- جسم مائي.
يمكن تغيير العلاقة القانونية بموجب هذه الاتفاقات من خلال حقيقة أن المستأجر يحصل على فرصة ليصبح مالكًا كاملاً. على سبيل المثال ، إذا تم تسجيل قطعة أرض تحت إدارة مزرعة فرعية لمدة 49 عامًا ، فعندما يتم بناء منزل عليها (في شكل هيكل رأسمالي) ، يمكن إعادة تسجيل الأرض كعقار.
أسباب إبرام اتفاق لفترة غير محددة
ينص التشريع على إمكانية إبرام اتفاق بشأن استئجار الممتلكات لفترة غير محددة على الأسس التالية:
- لا تحدد المدة في العقد.
- تمديد العقد الحالي ، باستخدام الحق الوقائي.
تمديد
إذا كان الشخص الذي استأجر عقارًا معينًا قد امتثل للشروط خلال فترة العقد بأكملها ، فيحق له الحق الوقائي في إبرام عقد إيجار مناسب. يمكن تجديده لفترة غير محددة أو لفترة محددة بوضوح - إنه ممكن في ظل عدد من الشروط. وتشمل هذه ما يلي:
- لا توجد انتهاكات أثناء سريان العقد الأصلي.
- يكون مستخدم المبنى جاهزًا لتقديم شروط مواتية للمالك للتجديد بالمقارنة مع تلك العروض التي لدى المتقدمين الآخرين.
- تم استيفاء شرط ما قبل الإخطار ، والذي يعبر عن رغبته في مواصلة العلاقة القانونية ذات الصلة.
ويعتقد أن العقد تم تمديد عقد الإيجار إلى أجل غير مسمى إذا لم يقم المستأجر بإنهاء الحق في استخدام العقار ، ولم يخلق المؤجر عقبات أمام هذا. في هذه الحالة ، تظل شروط الاتفاقية كما هي ، باستثناء الحالات التي يعلن فيها الطرفان خلاف ذلك.
ومع ذلك ، بموجب القانون ، يجب على المستأجر إخطار المالك كتابةً عن نيته الاستمرار في استئجار العقار خلال فترة زمنية معقولة حتى نهاية المستند. إذا كانت الأطراف ترغب في إجراء أية تغييرات ، فيجب عليها إبرام اتفاقية إضافية يتم عرضها به. في كثير من الأحيان الأطراف تغيير شروط عقد الإيجار.
في حالة السكن ، يكون من الأفضل للمستأجر أن يقرر مقدمًا الفترة الزمنية التي سيتم فيها إبرام عقد الإيجار للمبنى. لفترة غير محددة ، نادراً ما يوافق سكان المستقبل على التسوية. هذه الفترة هي واحدة من أهم نقاط الاتفاقية. لذلك ، يوصى بأن تنص الوثيقة على شرط ألا تتغير الفترة خلال كامل مدة الإجراء.
إذا كانت اتفاقية عقد الإيجار وكذلك استئجار غرفة أو كائن آخر طويلة الأجل ، فإن ذلك يرافقه إجراء تسجيل إلزامي لحالة الولاية.
تصرفات الأطراف عند انتهاء الصلاحية
في الحالات التي انتهى فيها العقد ولم يقم المستأجر بإخلاء المبنى ولم يعترض المؤجر ، يستمر الحق في استخدام العقار بنفس الشروط. علاوة على ذلك ، يعتبر العقد لفترة طويلة لفترة مماثلة. إذا كان المستأجر لا يرغب في امتلاك العقار في المستقبل ، يجب عليه إخطار المالك. خلاف ذلك ، قد تحدث عواقب غير مرغوب فيها. كقاعدة عامة ، يتم تحديد هذا الشرط في العقد.
إذا قام المستأجر بإخلاء المبنى ، لكنه لم يبلغ المالك عن ذلك ، فقد يكون هناك حاجة لدفع ثمن الفترة التي لم يكن المالك على علم بهذه الإجراءات. إذا رفض المستأجر إعطاء العقار بعد انتهاء العقد ، فيمكن للمالك الحصول عليه من خلال الذهاب إلى المحكمة. الشرط الرئيسي في هذه الحالة هو الامتثال لفترة التقادم.
إنهاء العقد
إذا تم عقد الإيجار لفترة غير محددة ، فمن الممكن إنهائه في أي وقت باتفاق الطرفين أو من جانب واحد. في الحالة الأخيرة ، في ظل ظروف معينة ، يجب عليك الذهاب إلى المحكمة. ويؤكد الرفض من جانب واحد عن طريق الممارسة القضائية. على سبيل المثال ، حول هذا ، هناك قرار من محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي رقم VAS-10796/13 فيما يتعلق بالقضية رقم A33-8577 / 2012.
كما ينص التشريع الحالي على إنهاء عقد الإيجار لفترة غير محددة في شكل الإخطار المذكور أعلاه. المعلومات الواردة في هذا موجودة في الفن. 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي. لإنهاء العقد ، يجب على المستأجر إخطار المالك خلال فترة محددة. يجب إرسال الإخطار بالطريقة المحددة. إذا لم يتم ذلك ، فعند التقدم بطلب إلى السلطة القضائية ، ستنظر المحكمة في هذا الاعتداء.
يجب توخي الحذر لضمان توثيق الإخطار. تحقيقا لهذه الغاية ، تحتاج إلى إجراء جرد للاستثمارات.
طرق الحماية
بالنسبة لأطراف العقد ، يتم تطبيق طرق حماية مختلفة. لذلك ، إذا أرسل المؤجر إشعارًا إلى المستأجر ، ولم يقم الأخير بإخلاء المبنى ، فيحق للمؤجر تقديم المتطلبات التالية إلى المستأجر:
- إجراء الدفع طوال مدة الإيجار. يمكن استرداد الأموال كإثراء غير عادل. نظرًا لأنه في هذه المرحلة ، يعتبر العقد منتهيًا بالفعل ، فسيكون التحصيل في شكل إيجار غير صحيح.
- تحرير مساحة يجب تمييز هذا الشرط عن الشرط ، لأنه مسألة قانونية. في حالة علاقات التأجير ، يتم تطبيق أساليب الحماية التي تستند إلى أحكام الفن. 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
ويؤكد هذا النهج بقرار من محكمة التحكيم العليا في أوكرانيا رقم 16253/11 ، الذي اعتمد في القضية رقم A40-13860 / 10-40-812.
مصلحة المستأجر عادةً هي الحفاظ على استمرار العلاقة حتى بعد تلقي إشعار إنهاء العقد. يتم اختيار طريقة الحماية الخاصة به اعتمادًا على من هو المالك ومن يقف بجانبه ، وكذلك على تصرفاته.
على سبيل المثال ، إذا تم إبرام اتفاقية تأجير لفترة غير محددة ، ولكن الوكالات الحكومية على جانب المؤجر ، فسيتم تنفيذ التحدي وفقًا للثانية. 24 الصناعات الزراعية في الاتحاد الروسي. يتضح ذلك من خلال الممارسة القضائية ، على سبيل المثال ، قرار FAS في القضية رقم A57-3636 / 2012. وفي الوقت نفسه ، تعرف الممارسة القضائية الحالات التي تم فيها الاعتراف بطريقة الحماية هذه بأنها غير صحيحة. لذلك ، بموجب قرار FAS في القضية رقم A55-25220 / 2012 ، فإن شرط الاعتراف بقرار هيئة الدولة بشأن الرفض الأحادي لاستيفاء الأرض غير قانوني. أوضحت المحكمة هذا القرار بحقيقة أن مقدم الطلب اختار طريقة غير كافية للحماية ، لأن العلاقات القانونية لأطراف العقد هي قانون مدني ولا تتبعها السلطات العامة للدولة. سلطة.
كانت هناك أيضا حالات من شرط الاعتراف استئجار الأرض لفترة غير محددة صالحة. على وجه الخصوص ، هذا هو قرار FAS ZCO في القضية رقم A45-24711 / 2012 ، وكذلك قرار الجهاز المركزي FAS في القضية رقم A62-7460 / 2012. تسترشد المحاكم ، بالنظر إلى المتطلبات ذات الصلة ، بالنقاط التالية:
- ما إذا كان العقد قد أبرم حقًا لفترة غير محددة.
- ما إذا كان قد تم إرسال إشعار الإنهاء.
- هل تم استيفاء الشروط عند إرسال إشعار.
- هل تلقاها طرف ثان؟
تسجيل العقد
تأجير المساكن (أو المباني غير السكنية) المبرمة لمدة تصل إلى سنة واحدة لا يخضع للتسجيل (كقاعدة عامة ، مدة صلاحيتها هي 11 شهرا). لا يتم أيضًا تسجيل حالة عقد الإيجار لفترة غير محددة من قبل الدولة على الرغم من حقيقة أن فترة صلاحية المستند قد تتجاوز سنة واحدة. يمكن فهم ذلك من خلال قراءة أحكام الفقرة 2 من الفن. 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الذي يشير إلى أن تسجيل الدولة يتعلق بعقود محددة المدة ، والتي صلاحية أكثر من سنة واحدة. وهذا ما تؤكده ممارسة التحكيم ، ولا سيما قرار FAS في موسكو في القضية رقم KG-A40 / 6418-00 ، وقرار FAS SZO في القضية رقم A26-394 / 2007 وغيرها من الأفعال.
ليس فقط من الضروري تسجيل عقد الإيجار المبرم لفترة غير محددة ، ولكن أيضًا تجديد المستند. أساس هذا هو الفقرة 2 من الفن. 621 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وتشمل الوثائق الأخرى التي تؤكد هذا الحكم خطاب معلومات من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي رقم 59.
في الممارسة العملية ، لدراسة عقد الإيجار لفترة غير محددة ، فإن العينة المعروضة أدناه سوف تساعد بشكل أفضل.
السمة الرئيسية هي عدم ذكر فترة الصلاحية. بقية المستند هو عقد إيجار منتظم.
استنتاج
بغض النظر عما إذا كان عقد الإيجار لفترة غير محددة يخضع للتسجيل أم لا ، فهناك نقاط إيجابية وسلبية في ذلك. قد يشعر المستأجر بالقلق من أن المالك له الحق في إنهاء العقد في أي وقت إذا قام بإخطار المستأجر بشكل صحيح. يجب أن يكون لدى المالك دليل على أنه أرسل بالفعل إشعارًا إلى المستأجر.