طريقة التدفق النقدي المخصومة معقدة وصعبة الحساب. يقوم بتقييم الكائن الذي تم تحليله عند استلام تدفقات نقدية متنوعة منه ، ونمذجة ميزات استلامها.
كم تكلفة المال في المستقبل؟
طريقة خصم التدفق النقدي – هذا هو تخفيض قيمة المدفوعات النقدية في المستقبل إلى الفترة الزمنية الحالية. يعتمد الخصم على مفهوم انخفاض قيمة المال مع مرور الوقت في الاقتصاد. بمرور الوقت ، يفقد المال قيمته مقارنة بالقيمة الحالية. كمرجع ، يجب أن تأخذ لحظة الحساب الحالية وأن تحضر جميع الإيصالات المالية اللاحقة إلى الفترة الحالية. للقيام بذلك ، قم بتطبيق المعامل المستخدم في طريقة خصم التدفقات النقدية. مثال لحسابه كما يلي: k = 1 / (1 + r)أنا. في الصيغة ، يشير r إلى معدل الخصم ، حيث يرمز إلى عدد الفترة الزمنية.
أين تطبق الطريقة؟
طريقة خصم التدفقات النقدية تستخدم عالميا. انها تسمح لك لتحديد مقدار الدخل في المستقبل في المضارع. يمكن أن تكون التدفقات المالية متقلبة ، ويمكن استبدال الدخل بالخسائر. ديناميات التغيير لا يمكن التنبؤ بها دائما. يمكنك دائمًا تقييم العقار من حيث الفوائد الحالية التي يمكن أن يحققها غدًا.
يُنصح بتطبيق طريقة خصم التدفقات النقدية إذا:
- هناك حجج للاعتقاد بأن التدفقات المالية ستنخفض أو تزيد بشكل كبير بمرور الوقت ؛
- موضوع التقييم يكفي لحساب الدخل في المستقبل (إيجابي أو سلبي) ؛
- التدفقات المالية تتأثر بشكل خطير بالموسمية ؛
- موضوع التقييم هو كائن مع مجموعة موسعة من الوظائف الممكنة ؛
- الممتلكات التي يتم تقييمها تم بناؤها للتو أو بتكليف.
ما هي البيانات اللازمة لحساب؟
لحساب طريقة خصم التدفقات النقدية والوصول بها إلى اللحظة الحالية ، يلزم توفر البيانات التالية:
- الربحية (التدفقات النقدية نفسها).
- شروط التسوية.
- معدل الخصم.
إجراءات الخوارزمية
النظر في الخوارزمية لحساب قيمة طريقة خصم التدفقات النقدية.
أساس الحسابات هو الربحية. هذا هو التدفقات النقدية الحقيقية من الممتلكات القيمة مع نهج الدخل. تأخذ طريقة خصم التدفقات النقدية في الاعتبار صافي التدفق الحر ، أي تلك الأموال التي تبقى تحت تصرف المالك بعد خصم جميع التكاليف ، بما في ذلك الاستثمارات.
يعتمد تحديد فترة الفوترة على مقدار البيانات العقارية. إذا كانت كافية وضرورية لإجراء التنبؤات على المدى الطويل ، يمكنك اختيار فترة زمنية أطول أو زيادة دقة التنبؤ.
في روسيا ، يبلغ متوسط فترة التنبؤ خمسة وثلاثين عامًا.
يعطي هذا المؤشر قيمة الدخل حتى الآن بالنسبة للقيمة. للقيام بذلك ، يجب ضرب التدفقات المالية بمعدل الخصم ، وهو معدل الدخل الثابت الذي يمكن أن يتوقعه المستثمر الذي استثمر في قيمة المشروع.
طريقة خصم التدفقات النقدية وعوامل التأثير
عند حساب المعدل ، يتم أخذ عوامل التأثير التالية في الاعتبار:
- معدل التضخم
- الربحية على الأشياء ؛
- الربح مع مراعاة جميع المخاطر ؛
- سعر البنك المركزي
- نسبة البنوك التجارية لاقتراض الأموال ؛
- متوسط تكلفة رأس المال.
طريقة تطبيق طريقة
من أجل الاستخدام المناسب لطريقة خصم التدفقات النقدية في تقييم النشاط التجاري ، من الضروري التصرف وفقًا للخوارزمية التالية:
- اختيار الفترة للتقييم. في روسيا ، لا يمكن أن تتجاوز خمسة وثلاثين سنة. يستخدم العالم فترات تقييم أطول.
- تحديد نوع التدفق النقدي الذي يتم التحقيق فيه. على سبيل المثال ، يمكنك وصف حجم الانخفاض المالي وزيادة التدفقات (الدخل والخسارة) من خلال وصف البيانات المالية (الحالية والسنوات السابقة) والوضع الحالي في السوق الحديثة ، مع مراعاة الأخطاء. تؤخذ عدة أنواع من الدخل في الاعتبار: إجمالي الدخل (صافي من الضرائب العقارية ونفقات الأعمال) ؛ إجمالي الدخل المتوقع ؛ صافي دخل التشغيل (صافي الاستثمارات في الأصول الثابتة والمدفوعات على القروض والقروض) ؛ التدفقات المالية قبل وبعد دفع الرسوم المالية.
- حساب قيمة الانعكاس أو القيمة المتبقية للكائن المقيَّم بعد توقف الدخل عن التدفق. يمكن تحديد الارتداد تقريبًا عن طريق دراسة تكلفة هذه الكائنات في السوق الروسية أو التنبؤ بحالة السوق. من الممكن حساب معدل الرسملة أو الدخل السنوي بعد نهاية الفترة الزمنية المتوقعة.
- حساب معدل الخصم. لحظة صعبة في هذا الحساب هو التنبؤ الصحيح لمعدل الدخل في المستقبل. هناك أكثر من عشر طرق للقيام بذلك في طريقة خصم التدفق النقدي. أمثلة على طرق الحساب الاقتصادية: الطريقة التراكمية أو إضافة المخاطر ، وطرق مقارنة الاستثمار ، وطريقة التخصيص (حساب النسبة المئوية للمعاملات المتعلقة بالكائنات المماثلة) ، والرصد بناءً على مراقبة السوق لتحليل الاستثمارات العقارية ، والتي يتم اشتقاق المعدل من خلال مقارنة المؤشرات الموجزة.
- تطبيق طريقة خصم التدفقات النقدية وفقًا للمؤشرات الأولية المحسوبة. من أجل الحساب ، يتم استخدام الصيغة التالية: DDP = ∑Nر = 1DP / (1+ SD)تيحيث DDP - التدفقات النقدية المخصومة ؛ DP - التدفق النقدي في الفترة الزمنية المحددة (ر) ؛ SD - معدل الدخل في المستقبل ؛ t هي الفترة الزمنية المتوقعة ؛ N هو عدد الفترات المتوقعة للتدفقات النقدية المستقبلية.
طرق معدل الخصم
في الواقع ، يستخدم المتخصصون الطرق التالية لحساب معدل الدخل:
- البناء التراكمي.
- مقارنة الاستثمارات البديلة ؛
- تخصيص الاهتمام
- مراقبة السوق.
الطريقة الأكثر شعبية في روسيا
تعتمد طريقة البناء التراكمي على حقيقة أن معدل الخصم هو وظيفة محفوفة بالمخاطر. يؤخذ على أنها مزيج من جميع المخاطر المحتملة لكل عقار على حدة. المعدل يساوي مجموع السعر الخالي من المخاطر وأقساط المخاطرة. يتم حساب المكون الأخير من خلال جمع قيم العوامل المتاحة للخاصية التي تم تحليلها.
المتخصصين في روسيا عادة حساب معدل الخصم عن طريق البناء التراكمي. ويرجع ذلك إلى بساطة حساب معدل العائد لهذه الطريقة في الظروف الحالية لسوق العقارات المحلية.
قارن واستنتج
يتم استخدام طريقة الاستثمارات المتنوعة ، أو بالأحرى مقارنتها ، كقاعدة عامة ، في حساب القيمة المستقبلية للعقارات. إما أن معدل العائد المعلن من قبل المستثمر يمكن اعتباره معدل العائد ، ثم يتم تحديد المعدل من قبل الراعي ، أو معدل العائد المتوقع للمشروعات أو الأدوات المماثلة الأخرى التي يمكن فهمها للأشخاص الذين يستثمرون المال.
تسليط الضوء على الرئيسي
يتم استخدام طريقة التخصيص عندما يتم حساب معدل العائد كمعدل فائدة. يعتبر بناءً على معلومات حول معاملات مشابهة مع أشياء في سوق العقارات. هذه الطريقة تستغرق وقتًا طويلاً ومعقدة. آلية الحساب هي:
- في بناء فرضيات حول حجم الدخل في المستقبل ؛
- مقارنة التدفقات المالية المستقبلية مع الاستثمارات الأولية (تكلفة الاستحواذ).
في هذه الحالة ، سيتم حساب الصيغة اعتمادًا على كمية المعلومات الأولية وحجم الحقوق المعلنة للمشتري. لا يمكن تخصيص معدل العائد ، على عكس نسبة الاستثمارات الأولية ، مباشرةً من البيانات المعروضة للبيع. لا توجد طريقة لحسابها دون إبراز وتحليل افتراضات المشتري فيما يتعلق بالفرص المالية المستقبلية.
الخيار الأكثر ملاءمة لحساب معدل الخصم من خلال طريقة التخصيص ، شريطة أن يكون هناك مسح للمستثمر (الراعي) وتوضيح:
- ما هي النسبة المئوية المستخدمة في تحديد قيمة البيع الأولية ؛
- كيف تم التنبؤ المالي في المستقبل.
إذا حصل المثمن على جميع البيانات التي يحتاجها ، فيمكنه حساب المعدل الداخلي لإرجاع كائن مشابه. سوف يعتمد على الرقم الذي تم الحصول عليه في تحديد معدل العائد على المعاملات الأخرى. تجدر الإشارة إلى أن كل كائن فريد من نوعه ، لا مثيل له وله ميزاته المالية. على الرغم من بعض الانحرافات (عدم الدقة) ، فمن الممكن الحصول على قيمة معدل الخصم من خلال طريقة التخصيص ، والتي تتوافق مع التطور العام المتوقع في المستقبل. ومع ذلك ، تحتاج إلى معرفة أنه ينبغي اختيار هذه المعاملات لتلك الخاصة ببيع أشياء مماثلة للأصل ، حيث يكون الاستخدام الحالي هو الأكثر فعالية.
تقدم الحساب وفقًا لطريقة التخصيص في الخطوات:
- النمذجة لكائن مماثل خلال فترة زمنية معينة وفقا لسيناريو الاستخدام الأكثر كفاءة لجميع التدفقات المالية المتاحة ؛
- حساب معدل العائد على الاستثمارات لهدف الحساب ؛
- تحليل النتائج بأي طريقة إحصائية أو خبيرة من أجل جلب الخصائص الحالية للتحليل إلى الخاصية المقدرة.
معدل السوق
تعتمد طريقة المراقبة على البيانات التالية:
- تحليل مستمر لحالة السوق.
- تتبع مؤشرات المعاملات للاستثمارات في العقارات.
يجب تعميم المعلومات التي تم تحليلها على مختلف قطاعات السوق وتغطيتها بانتظام. توفر البيانات إرشادات للمقيمين. إنها تسمح لك بإجراء تحليل مقارن للمؤشرات المحسوبة مع المؤشرات الموجودة ، للتحقق من صحة الانحرافات التصحيحية المختلفة. إذا كنت بحاجة إلى مراعاة تأثير المخاطرة على معدل الخصم ، فيجب إجراء تعديلات فورية على معدل العائد عند تقييم الأشياء غير المنقولة. إذا كان الدخل يتكون من مصدرين أو أكثر ، أحدهما يمكن اعتباره مضمونًا وموثوقًا به ، يتم تطبيق معدل دخل واحد عليه ، ويتم خصم المصادر الأخرى بمعدل أعلى. على سبيل المثال ، يتم تعيين حجم الأقساط في شكل النسب المئوية على حجم أعمال المستأجر ومتغير يختلف مع مرور الوقت ، وهذا يتوقف على العوامل الموسمية. تساعد هذه التقنية في أخذ درجة المخاطرة في الاعتبار عند تحقيق ربح من خاصية في نموذج واحد. عن طريق القياس ، من الممكن أن تأخذ في الاعتبار درجات مختلفة من مخاطر توليد الدخل من الممتلكات على مدى فترات زمنية.