عند تنفيذ نقل ملكية العقار ، يستخدم الطرفان في كثير من الأحيان دفعة مقدمة كترتيب أولي. ومع ذلك ، يجب أن تأخذ بعين الاعتبار بعض الفروق الدقيقة في وضع اتفاقية مسبقة عند شراء شقة والقيام بذلك بشكل صحيح. هذا هو ما سيتم مناقشته أدناه.
الحاجة إلى عقد مسبق
لدى العديد من الأشخاص سؤال: "هل هناك حاجة إلى عقد مسبق عند شراء شقة؟" الجواب بسيط: إنه ضروري ، وهناك عدة أسباب لذلك: بمساعدته ، يتم إصلاح نية المشتري في الحصول على هذه الخاصية بالذات ونية البائع إلى عدم البحث عن مالكي المستقبل المحتملين. بعد اتفاق مبدئي ودفع مسبق ، قد يبدأ الطرفان الاستعدادات للمعاملة الرئيسية. وبالتالي ، فإن التقدم يؤكد خطورة نوايا كلا الطرفين.
يعتبر النقل المسبق ذا صلة خاصة في الحالات التي يكون فيها من المستحيل إبرام معاملة في غضون بضعة أيام من لحظة التوصل إلى اتفاق بشأن الاستحواذ على عقار معين. يمكن أن يكون هناك الكثير من الأسباب وراء هذا التأخير ، على سبيل المثال ، في الوقت الحالي من حيث عدم وجود المبلغ اللازم ، والوثائق ، وما إلى ذلك. الأسباب الأخرى الأكثر شيوعًا ، مثل عدم وجود كاتب عدل ، يمكن أن تلعب أيضًا دورًا.
من أجل أن تكون أطراف المعاملة أكثر هدوءًا ولا داعي للقلق خلال الوقت المخصص للإعداد للمعاملة ، يقوم المشتري بتحويل الدفعة المقدمة إلى البائع ، ويتوقف الأخير بدوره عن عرض الشقة. اتفاق مسبق عند شراء شقة أمر مهم في المقام الأول بالنسبة للمشتري.
ميزات مسبقة
لا تقدم علاقات القانون المدني تعريفًا واضحًا لمفهوم "التقدم". لا يغطي القانون المدني والقوانين الأخرى التي تحكم عملية نقل الملكية هذا المصطلح. لا يمكن فهم التقدم وتحديده إلا بعد دراسة جوهر هذه الظاهرة من وجهة نظر اقتصادية. بعد ذلك فقط سيكون من الممكن التفكير بثقة في آليات التنظيم القانوني لهذه الظاهرة.
مقدما - كم؟
يمكن استدعاء التقدم بإجراء دفعة مسبقة جزئية ، أي مبلغ الأموال المحولة إلى البائع قبل توقيع الاتفاقية. في أغلب الأحيان ، يكون مقدار التقدم هو 10 بالمائة من القيمة الإجمالية للكائن. يتم دفع المبلغ المتبقي بعد توقيع عقد البيع ، ما لم يتطلب الأمر خلاف ذلك.
ويرد أدناه مثال على عقد مسبق لشراء شقة.
مقدما والودائع
في مجال بيع الممتلكات ، تم العثور على الدفعة المقدمة في المادة 380 من القانون المدني ، الذي يصف شيء مثل وديعة. تقول المقالة أنه إذا كانت هناك شكوك حول ما إذا كان يجب النظر في الأموال المودعة جزئيًا كوديعة ، خاصة دون مراعاة الشكل المكتوب للاتفاقية ، فإن هذا المبلغ يصبح تلقائيًا سلفة. نتيجة لذلك ، في هذه الحالة تطبق العقوبات المناسبة إذا لم يتم الوفاء بشروط العقد الموقع.
تجدر الإشارة إلى أن هناك اختلافات كبيرة بين السلفة والإيداع. يؤدون وظائف مختلفة ، على الرغم من استخدامها في مواقف متطابقة. عواقب انتهاك شروط الاتفاق المسبق عند شراء شقة وديعة ستكون مختلفة.
عواقب عدم الامتثال لشروط الاتفاقية
لذلك ، كما ذكر أعلاه ، بين الإيداع والسلفة هناك بعض الاختلافات.الشيء الرئيسي هو أن الإيداع يضمن تنفيذ الشروط المنصوص عليها في العقد. إذا انتهك أحد الطرفين التزاماته ، فإن الوديعة ستكون بمثابة إجراء مسؤول. في حالة رفض المعاملة ، لن يتلقى المشتري الوديعة مرة أخرى ، وإذا غير البائع رأيه بشأن بيع الشقة ، فسيتعين عليه إعادة الأموال التي تم استلامها بحجم مزدوج. من بين أشياء أخرى ، قد يحاول الطرف المتضرر استرداد الخسائر المتكبدة نتيجة فشل المعاملة.
مطلوب اتفاق مسبق عند شراء شقة في الرهن العقاري.
العواقب
في حالة التقدم ، سيكون لإلغاء المعاملة نتائج مختلفة قليلاً. إذا بدأ المشتري الإلغاء ، فسيتحمل النتائج وفقًا للقانون المدني. في هذه الحالة ، يحق للبائع المطالبة بالتعويض عن الخسائر المتكبدة. إذا حدث إلغاء المعاملة بسبب خطأ البائع ، يحق للمشتري إرجاع المبلغ المدفوع مقدماً. هناك أيضًا مواقف يقوم فيها البائع بتأخير عملية إرجاع السلفة. في ظل هذه الظروف ، تخضع العقوبات لتنظيم القرض.
وبالتالي ، يكون البائع مفضلًا على شروط السلفة ، بدلاً من الإيداع ، لأنه في حالة وجود ظروف معاكسة ، سيتعين عليه فقط إعادة الأموال التي تم استلامها ، وليس الدفع ضعف المبلغ المودع في الوديعة.
النظر في مثال لعقد الدفعة المقدمة عند شراء شقة بمزيد من التفاصيل.
اتفاقية
يجب أن يتم تسجيل الاتفاق المسبق كتابةً. قبل التوقيع عليه ، يجب أن يتفق الطرفان على النقاط التالية:
1. مقدار السلفة. نظرًا لأن السلفة عبارة عن دفعة مقدمة ، فإن حسابها يستند إلى قيمة موضوع العقد. وهذا هو ، أولاً ، يجب على الأطراف تحديد التكلفة النهائية لعقد البيع ، ثم تحديد المبلغ الواجب دفعه مقدمًا. لا يتم تنظيم التشريعات مقدمًا بأي شكل من الأشكال ويتم تحديدها وفقًا لتقدير الأطراف. الشيء الرئيسي هنا هو التوصل إلى حل وسط يرضي مصالح جميع الأطراف. ليس من الممكن دائمًا القيام بذلك بسرعة ، لأن المشتري يرغب في إيداع أموال أقل ، والبائع ، على العكس من ذلك ، مهتم بتلقي مبلغ أكبر.
2. طريقة نقل السلفة. في هذه الحالة ، يجب تحديد ما يلي:
- سيتم تحويل الأموال نقدًا أو عن طريق التحويل المصرفي.
- الموعد النهائي لاستلام الأموال.
- كتابة إيصال إضافي عن استلام البائع للمال.
- يجب توضيح جميع هذه الفروق الدقيقة في الاتفاق على إجراء دفعة مقدمة عند شراء شقة ، بحيث يمكن تقديم إثبات بالدفع في حالة وجود تعارض.
3. موضوع عقد البيع. لا تشير هذه الفقرة إلى العنوان الفعلي للعقار فحسب ، بل تشير أيضًا إلى وصف تفصيلي للشرط في وقت إبرام الاتفاق بشأن سداد السلفة. من الضروري أيضًا الإشارة إلى الأشخاص المسجلين في هذا العنوان ، ووجود الأطفال القاصرين ، والالتزام بحقوق الملكية ، وما إلى ذلك. وعادة ما يتم توضيح كل هذه الفروق الدقيقة أثناء فحص شقة قياسي.
4. مسؤولية الطرفين عن عدم الوفاء بشروط العقد. من الضروري هنا توفير الحد الأقصى لعدد الخيارات التي يمكن أن تؤدي إلى إلغاء المعاملة ، ووصف بعناية مسؤولية كل من الطرفين.
تشير الاتفاقية المتقدمة أيضًا إلى تاريخ تسجيل الشراء والبيع وبيانات جواز السفر الخاصة بالأطراف في الاتفاقية. في بعض الحالات ، يمكن إجراء بعض التعديلات على العقد ، والتي يجب أن يتفق عليها الطرفان. بعد ذلك ، يتم اعتماد الاتفاقية المسبقة بتوقيع المشاركين.
إذا تم تنفيذ المعاملة من قبل طرف ثالث يمثله سمسار عقارات ، فإنه يقدم عقدًا قياسيًا مقدمًا للدفع مقدمًا لشراء شقة ، والتي تأخذ في الاعتبار متطلبات ومصالح الطرفين.
الفروق الدقيقة
من خلال توقيع عقد البيع ، يتم الاهتمام عن كثب بالنظافة القانونية للشقة.يتضمن ذلك التحقق من دقة البيانات المقدمة حول العقار ، ومصداقية المستندات ، وتوافر إعادة التطوير وشرعيتها ، وهوية البائع ، ورهن الشقة والعديد من العوامل الأخرى.
لا يعني توقيع اتفاقية مسبقة عند شراء شقة (يمكن إنشاء نموذج مقدمًا) نقل الشقة ، ومع ذلك ، في هذه الحالة ، يجدر التحقق من جميع النقاط المذكورة أعلاه. بعد كل شيء ، فإن مبلغ السلفة ، على الرغم من أنه ليس كل تكلفة العقارات ، لا يزال كبيرًا إلى حد ما ، ومن غير المرجح أن يرغب المشتري في خسارته.
تحقق شامل
لهذا السبب ، حتى في مرحلة سداد الدفعة المقدمة ، يجب إجراء فحص شامل ومتعمق للممتلكات المكتسبة. ويمكن أيضا أن يتم ذلك من خلال سمسار عقارات. وبالتالي ، يمكنك الحصول على قائمة بجميع المالكين السابقين للشقة ، بالإضافة إلى العديد من العوامل التي قد تتسبب في إبطال المعاملة. إذا كان هناك شك في أنه قد يتم الإعلان عن عدم كفاءة البائع في وقت المعاملة ، فيجب التخلي عنه حتى في مرحلة الدفع المقدم.
من الضروري أيضًا التحقق مما إذا كان البائع متزوجًا قانونيًا بدون علامة في جواز السفر. تعتبر موافقة الزوج شرطا مسبقا للمعاملات مع العقارات. خلاف ذلك ، يمكن للزوج الطعن في الصفقة والاعتراف بها على أنها غير صالحة ، مما سيؤدي إلى عواقب غير سارة للمشتري.