Le système de gestion d'un immeuble d'appartements comprend un certain nombre d'aspects organisationnels et juridiques. Parfois, cela dépasse la portée d’un spécialiste. Néanmoins, les citoyens ont le droit de gérer leurs biens, nous allons voir comment ils peuvent le faire.
Le but de l'étude
On sait qu’un immeuble d’appartements est un complexe complexe, son entretien nécessite la résolution de nombreux problèmes et la connaissance d’un grand nombre d’actes réglementaires, il est nécessaire d’interagir en permanence avec les citoyens, les organisations et les autorités.
À cette fin, les propriétaires d'appartements doivent choisir l'un des moyens proposés pour gérer leur maison. Nous analyserons ci-dessous l'efficacité de chacun d'entre eux. Une grande partie est déterminée par l'activité des résidents et leur volonté de résoudre des problèmes communs.
Règlement législatif
Le système de contrôle d'un immeuble d'habitation est défini par toute une liste d'actes législatifs:
- Code du logement - décrit les droits et obligations des copropriétaires, propose des schémas de gestion et la procédure pour leur mise en œuvre.
- Décision du gouvernement du 15 mai 2013 n ° 416 ou, en fait, les règles de gestion d'un immeuble à appartements.
- La liste des services minimums pour l'entretien de la propriété commune d'un immeuble d'appartements.
- Décision du gouvernement du 23 septembre 2010 n ° 731 - normes pour la divulgation d'informations par les organisations gestionnaires.
- Autres actes des autorités affectant la prestation de services, autres nuances.
La législation russe réglemente de nombreux secteurs de la vie. Le système de gestion des maisons d'habitation ne fait pas exception. La difficulté réside dans le fait que de nombreux actes, reprenant les dispositions de la LC, introduisent des règles supplémentaires au lieu de spécifier celles existantes. De plus, les textes réglementaires sont dispersés dans de nombreux actes, dont beaucoup se contredisent.
Vous ne pouvez pas écarter les opinions des tribunaux. La Cour constitutionnelle, par exemple, clarifie périodiquement les dispositions de la LC et d'autres actes réglementaires. Malheureusement, sa position n'est pas toujours prise en compte par les juges dans ses décisions.
Il donne également des explications aux forces armées de la Fédération de Russie, ce qui n’est pas simple non plus. Soit ils modifient la pratique de l'application des lois pour le mieux, soit ils ne disent rien des problèmes vraiment graves auxquels sont confrontés les propriétaires, les organisations de gestion et les tiers. En outre, dans la pratique, les références à ces références sont ignorées dans des différends spécifiques.
Le système juridique de gestion d'un immeuble d'habitation est un phénomène complexe, et son étude prend beaucoup de temps.
Règlement 416
Le document spécifié est l'acte réglementaire le plus important après l'affichage à cristaux liquides. Il élargit la compréhension de nombreuses dispositions de l'écran LCD. Considérez sa structure:
- dispositions générales (les méthodes de gestion sont énumérées);
- normes de gestion;
- la procédure pour la constitution d'une liste de travaux et de services pour la maintenance de MKD;
- organisation du service de répartition d'urgence;
- la procédure de transfert et de génération de la documentation technique pour MKD;
- procédure de cessation des activités de l'organisation gestionnaire;
- ordre de divulgation des informations par HOA, coopératives spécialisées.
On peut raisonnablement affirmer que le décret du gouvernement de la Fédération de Russie sur la gestion des immeubles d'habitation met en évidence de nombreux points en détail.
Autres actes réglementaires
Nous n’examinerons pas d’autres règlements de manière aussi détaillée. Le règlement 416 affecte directement les principales nuances de la direction et renvoie directement ou indirectement à d'autres documents.
Buts et objectifs de la gestion
La gestion d'un immeuble d'appartements dans le système de logements et de services communaux est un système de mesures visant à atteindre un certain nombre d'objectifs:
- création de conditions de vie favorables et sûres;
- organisation de l'entretien de la propriété commune d'un immeuble à appartements;
- résoudre le problème de l'utilisation de la propriété commune;
- organisation de la fourniture de services publics;
- maintenir les communications techniques en bon état.
La gestion d'un immeuble d'appartements dans le système de logement est assurée de la manière suivante:
- prise de décision directe par les propriétaires des locaux d'habitation;
- la gestion des complexes résidentiels en créant des organisations spécialisées (HOA, coopératives) sans conclure d'accord avec une organisation gestionnaire;
- conclusion d'un accord avec l'organisme gestionnaire, la décision est prise par le biais du HOA ou en prenant une décision lors d'une assemblée des propriétaires;
- la gestion est assurée par le développeur avant de conclure un accord avec l’organisation gestionnaire.
Cette dernière méthode est une option intermédiaire. Pourquoi Après la mise en service de la maison, quelqu'un devrait s'occuper de la maison. Les développeurs ne sont pas des organisations de gestion spécialisées. Pour cette raison, ils essaient de conclure un accord avec l’organisme gestionnaire le plus rapidement possible. Elle reçoit la documentation technique. Auparavant, certains développeurs essayaient de créer leurs propres sociétés de gestion, mais leur formation est maintenant compliquée. Toute une liste d'exigences est présentée, il est nécessaire d'obtenir une licence.
Nous parlerons ci-dessous de chacune des méthodes de contrôle disponibles.
Normes de gestion des appartements
Le décret 416 définit les activités des organisations gestionnaires et établit également certains critères auxquels l'activité doit être conforme.
Dans la section consacrée aux normes, en effet, une liste de services et de travaux sur la gestion d'un immeuble d'appartements est donnée:
- la constitution, le stockage, la mise à jour de la documentation est organisée conformément aux règles de gestion et à la fourniture de services pour la maintenance de MKD;
- préparation de propositions de gestion de la propriété commune à l'assemblée générale des propriétaires;
- élaboration d’une liste de services pour le maintien de la propriété commune, en tenant compte du montant minimum acceptable;
- fourniture du calcul et de la justification du prix des services, divulgation de toutes les informations;
- élaboration de plans de mesures d'économie d'énergie;
- préparation des propositions les plus rentables pour le transfert de biens communs à l’usage de tiers (loyers, etc.);
- promulgation de projets de documents relatifs à la gestion et à la maintenance des biens communs;
- préparation de la documentation, réclamations, conclusion d'accords avec des organisations fournisseurs de ressources, utilisation de programmes spécialisés créés pour simplifier la documentation;
- organisation et mise en œuvre de règlements avec des services publics et des organisations fournissant des biens et des services en cours de gestion;
- assurer un contrôle effectif par les copropriétaires (publication d'indicateurs d'activité financière et économique, autres documents, etc.);
- organisation de la réception et de l'examen des demandes, propositions et plaintes;
- participation des propriétaires au contrôle de la qualité du travail effectué.
La liste fait directement référence aux réglementations régissant le travail avec des données personnelles et la fourniture de services publics.
Participation directe à la gestion
Selon le RF LC, la gestion d'un immeuble sans créer de personne morale et impliquant une société de gestion est possible à condition que la maison ne compte pas plus de 30 appartements. Pourquoi avez-vous décidé d'introduire une telle restriction? On sait qu'il est difficile de s'entendre avec un grand nombre de personnes sur une décision qui conviendrait à tout le monde. Mais les habitants des petites maisons sont plus étroitement liés. Et dans cette situation, il est plus facile de résoudre les problèmes, en évitant la bureaucratisation du processus et des coûts inutiles.
Un tel système de gestion des immeubles à appartements implique que les locataires directs concluent des accords avec des organisations fournissant des ressources.
Dans cette situation, il est avant tout important de contrôler le bon déroulement de l'assemblée générale, l'exécution du protocole et les activités du conseil de l'immeuble. La loi permet à l'assemblée générale de donner une procuration à un tiers pour représenter ses participants, par exemple, dans les relations avec l'Ossétie du Nord, les autorités lors de l'établissement des limites du territoire (la liste des pouvoirs et des cas pour lesquels une procuration est délivrée n'est pas limitée par la loi).
Sur la base du procès-verbal de l'assemblée générale, chaque propriétaire conclut un accord avec le RNO. La loi stipule que tous les signataires de la convention des copropriétaires sont une partie à la convention.
La responsabilité de la qualité des services incombe à la société qui les fournit. La limite de responsabilité est déterminée par les clauses de la convention. Les règles relatives à la prestation de services décrivent la ligne de responsabilité du consommateur et du contractant.
Les propriétaires sont responsables de la maintenance des réseaux partagés. Par conséquent, l'un d'entre eux est engagé dans la maintenance, ou une organisation ou une personne est sélectionnée et, sur la base du contrat, sera engagée dans la maintenance. Comme vous pouvez le constater, cette méthode de contrôle convient parfaitement aux petites maisons.
Création de HOA
HOA est une organisation spécifique. C'est une forme d'organisation des copropriétaires d'appartements pour le maintien de la propriété commune et la fourniture de services publics. L'association peut être créée simultanément, simultanément dans plusieurs maisons (caractéristique des petites maisons de plusieurs dizaines d'appartements chacune). L'organisation peut s'engager dans d'autres activités visant à satisfaire les besoins de gestion.
Comment se passe sa création? Les copropriétaires tiennent une assemblée générale et décident de créer un syndicat. La législation régit strictement le processus de préparation du vote et sa procédure de mise en œuvre. En cas d'actes illicites, cela peut entraîner la liquidation du partenariat et la reconnaissance de tous ses actes ultérieurs comme illégaux. Ils seront annulés.
L'association commence à fonctionner à partir du moment de l'enregistrement de l'état. La liste suivante de documents est soumise:
- procès-verbal de l'assemblée générale;
- une copie de la charte signée par une personne autorisée certifiée par un notaire;
- une liste des personnes qui ont voté en faveur de la création d'une HOA, avec leurs données personnelles et une indication de la taille de leurs actions dans la propriété commune dont elles sont propriétaires.
Selon l’écran LCD, la gestion d’un immeuble dépend du directeur du conseil d’administration ou du président qui décide des questions opérationnelles et de l’assemblée générale. La loi divisait les compétences et les pouvoirs attribués qui ne pouvaient être exercés que directement par les propriétaires. Par exemple, la disposition de la propriété commune.
Les associations de propriétaires fonciers fonctionnent sur la base de la charte, développée sous une forme standard et approuvée par les autorités. Des modifications mineures sont autorisées (dans une mesure limitée). En cas d'infraction, l'inspection du logement émettra un précepte sur plainte ou dans le cadre de l'inspection, que le bureau du procureur ou le tribunal est habilité à annuler.
Les activités des HOA sont assez formelles: toutes les décisions sont consignées dans les procès-verbaux des assemblées générales, sur ordre du président. L'organisation a des comptes bancaires, l'utilisation des espèces est interdite. La possibilité d'accumuler des fonds est un avantage important qui n'est pas disponible avec un contrôle direct de la maison. La seule exception: quelle que soit la méthode de gestion utilisée, il est toujours possible d'ouvrir un compte pour accumuler des fonds pour des réparations majeures.
Création de coopératives
En plus de la HOA, les copropriétaires ont le droit de confier la gestion d'une autre entité juridique, par exemple une coopérative de construction de logements. Cependant, contrairement à HOA, une coopérative est initialement créée pour la construction d'un objet.Ensuite, l'organisation a le droit de continuer son existence. Toutes ses activités, à l'instar de coopératives similaires, s'apparentent au travail des HOA. La raison en est que le traitement de la propriété commune des propriétaires d'un immeuble est basé sur les mêmes règles.
Ainsi, les méthodes de gestion des propriétaires des locaux d'un immeuble d'appartements par des associations organisatrices sont réduites au régime établi pour la HOA.
Il y a des cas de transformation d'une coopérative en une HOA.
Société de gestion
Sa particularité est commerciale. Toutes les autres organisations ont le statut d'organisme à but non lucratif et leurs activités ne visent pas à réaliser un profit. Les entreprises, au contraire, sont créées précisément à cette fin. Ils sont organisés à la fois par les autorités et par des particuliers.
La société fournit une gamme complète de services. En même temps, les résidents de la maison ont le droit de choisir une option de coopération différente. Ainsi, les options suivantes sont offertes:
- la société de gestion dessert entièrement la maison;
- Le contrat est conclu avec la HOA pour remplir la liste des travaux ou des services spécifiés dans le contrat.
Dans le premier cas, aucun partenariat n'est créé: les copropriétaires ont le droit de choisir une organisation lors d'une assemblée générale. Si, pour une raison quelconque, la réunion n'a pas lieu ou si les citoyens hésitent à participer au choix de l'organisation, un concours est organisé par les autorités municipales. Ensuite, ils nomment une société de gestion qui prend en charge la gestion de la propriété commune de la maison.
L'avantage de cette méthode est la disponibilité de ressources que HOA ne possède pas (équipement, personnel).
Quelle voie choisir
La loi prévoit plusieurs façons d'organiser la gestion d'un immeuble d'appartements. Les propriétaires ont le droit de choisir celui qui leur convient le mieux.
Nous avons examiné ci-dessus quels sont les avantages de la gestion directe: le coût minimum, la communication directe avec les organisations fournissant des services et l'absence d'une structure de gestion complexe et coûteuse.
La création d'une association nécessitera un degré de coopération accru, mais elle donnera aux citoyens la possibilité de gérer eux-mêmes les biens communs. La direction de la HOA ou de la coopérative est plus attentive aux besoins des résidents. L'avis sur la taille des tarifs et la liste des services est pris en compte. Les questions les plus importantes doivent être décidées directement par les propriétaires.
Bien que les règles de gestion d'un immeuble d'habitation soient les mêmes, il est plus facile pour les sociétés de gestion de "clôturer" et il est plus difficile pour les résidents de remplir leurs obligations. Le conseil d'administration de l'association dépend de ses propres voisins.
Système d'information sur le logement et les services communaux
En 2017, le portail de la structure de logement informative de l'État a été lancé, jouant le rôle d'un système de référence pour la gestion d'immeubles d'appartements. Il contient des informations sur les autorités, les entreprises et les organisations responsables de la fourniture de logements et de services collectifs. Les associations de propriétaires, les coopératives de gestion et les entreprises sont également incluses ici. L'objectif de ce portail était de fournir aux citoyens des informations sur la qualité, le volume des services publics, les violations autorisées, ainsi que sur les droits et les obligations des personnes.
Le système devrait être utilisé principalement pour le calcul et le paiement des paiements, le calcul des subventions. Il est intéressant de noter que la législation permet de ne pas payer les factures qui ne sont pas entrées dans le système, ce qui encourage les entités du marché à adhérer au système.
Cependant, les organisations gestionnaires, leurs représentants sont constamment confrontés à des dysfonctionnements du système, et le processus d'enregistrement et de saisie des données est une procédure lourde et complexe. Il existe une confusion avec la taille de l'espace de logement disponible pour les organisations de gestion et contribué par Rosreestr.
Ainsi, la mise en œuvre d'une bonne idée au lieu du système d'aide à la gestion d'immeubles d'appartements a créé un autre problème.
Ressources de support
Les activités de gestion nécessitent l'exécution simultanée de nombreuses fonctions.Parallèlement, des modifications sont apportées quotidiennement à la législation, de nouvelles explications sont données sur les actes réglementaires en vigueur et une analyse de la pratique judiciaire. Pour simplifier le travail avec un volume croissant d'informations, par exemple, un système électronique de «gestion de plusieurs logements» a été créé.
Il vous permet de systématiser les informations disponibles et de les traiter. Des modèles de document sont proposés, il ne reste plus qu'à les remplir.
En conclusion
Gestion d'un immeuble d'habitation - un service fourni aux propriétaires de la maison. Ils ont le droit de tout prendre en main ou de transférer le contrôle à une organisation spécialisée.
Une autre option est pratiquée - la création d'une coopérative de gestion ou d'une HOA, qui conclut un accord de prestation de services avec la société de gestion. Le degré d'implication de HOA dans la gestion est déjà déterminé par les parties.
Le système juridique de gestion d'un immeuble d'appartements représente une couche d'actes juridiques réglementaires (LCD, certaines lois, décrets gouvernementaux de la Fédération de Russie, décisions des autorités locales).
En constante évolution des exigences légales, la complexité de nombreux processus provoque une charge supplémentaire pour les responsables de la gestion. Pour faciliter leur vie, des programmes spécialisés sont en cours de création, tels que le système de gestion d'immeubles d'appartements (ICFER).