La législation actuelle établit les critères de classification des parcelles en tant que terres agricoles. Dans l'art. 77 ZK contient une description brève et complète de ces territoires. 
Description générale
Les terres agricoles sont toujours situées en dehors des colonies. Ces territoires devraient être conçus et utilisés comme terres, routes intérieures, plans d'eau, voies de communication ainsi que comme plantations forestières pour se protéger contre les effets de phénomènes industriels et naturels néfastes. Sur ces sites, il est également autorisé à ériger des sites pour les structures et les bâtiments utilisés pour la production, la transformation primaire et le stockage de produits.
Achat de terres agricoles: caractéristiques
L’un des aspects fondamentaux de la transaction est l’obligation pour le propriétaire du territoire de l’utiliser strictement conformément à la catégorie et au type établis. L'achat de terres agricoles est inscrit au registre unifié des transactions immobilières. La loi fédérale n o 122 établit la procédure selon laquelle l'objet est transféré au nouveau propriétaire. L'une des conditions essentielles fixées par cette loi est le droit de préemption sur l'achat de terres agricoles par les organes municipaux et publics. Conformément à cette disposition, le vendeur de l’attribution doit recevoir une renonciation de ces organisations. Cette procédure est similaire à un accord avec commune propriété partagée. 
Comment se fait l'achat d'un terrain?
La procédure de conclusion d'une transaction est établie par des textes réglementaires. Les principaux documents requis pour l'achat d'un terrain sont un certificat d'enregistrement de la loi par l'État, un passeport cadastral. La loi exige également que le pouvoir exécutif soit informé de l'intention de vendre le terrain. L'avis doit être écrit. Il indique le coût de la parcelle, les coordonnées et la taille. En outre, le vendeur définit la période pendant laquelle l'offre est pertinente. Selon les normes en vigueur, cette période n’est pas supérieure à 3 mois.
Si l'administration refuse d'acheter l'attribution ou ne notifie pas par écrit au vendeur son intention de l'acheter, le propriétaire obtient le droit de vendre sa parcelle au cours de l'année à un prix non inférieur à celui indiqué dans la notification. En cas de modification des conditions matérielles de la transaction, le propriétaire doit envoyer un nouvel avis. L'achat de terres agricoles en violation de cette procédure n'est pas autorisé. Si une telle transaction est conclue, elle sera déclarée nulle et non avenue. Cette disposition ne s'applique pas aux territoires destinés à des parcelles de ménage privées, ni aux allotissements américains, qui sont exécutés dans le cadre d'accords de donation ou de troc.
Est-il possible de réaliser des constructions résidentielles dans de telles zones?
On a dit plus haut que les normes législatives exigent que le nouveau propriétaire utilise les terres agricoles conformément à la catégorie autorisée. Celles-ci incluent notamment le jardinage, les chalets d’été, le jardinage. Le moyen de sortir de cette situation peut être d’enregistrer le propriétaire en tant qu’entrepreneur individuel qui s’engagera dans l’agriculture. Dans ce cas, le site peut être utilisé non seulement pour des parcelles de ménage privées, mais également pour la construction d'un immeuble résidentiel avec la possibilité de résidence et d'enregistrement. 
Évaluation indépendante
L'achat de terres agricoles est effectué à un coût ne prenant pas en compte le prix des structures qui y sont localisées ou supposées ultérieurement.Pour déterminer le coût de l’allotissement, une évaluation indépendante est réalisée. C'est une direction spéciale dans le travail avec l'immobilier. Même s'il y a des structures sur le site, leur coût ne sera pas inclus dans le prix du terrain. Cependant, le vendeur fournit des informations à leur sujet.
Prix
Le coût d'achat des terres agricoles est déterminé en fonction de divers facteurs. Le plus important d'entre eux est la catégorie autorisée. Étant donné que les marchés des territoires appartenant à des groupes différents se développent chacun à leur manière, le coût des allotissements situés à proximité, mais de types différents, peut varier considérablement. L’achat de terres agricoles est effectué après évaluation de la topographie, de la composition du sol et du régime hydrique. La valeur de la terre est déterminée par la fertilité et les facteurs d'application possibles (comme les terres arables, les pâturages, etc.). Parmi toutes les options probables, une est sélectionnée pour vous permettre d’obtenir un résultat économique maximal. 
Raisons de l'acquisition
Les terres agricoles sont achetées après évaluation de la fertilité. Pour le déterminer, une analyse comparative des indicateurs est réalisée avec des paramètres climatiques et agronomiques similaires avec la même intensité de culture du terrain. Cette procédure s'appelle l'évaluation du sol. C'est assez complexe et prend du temps. À cet égard, l'achat de terres agricoles est effectué à l'aide des balances existantes. Ils ont mis en évidence les principales caractéristiques affectant la productivité.
Ils incluent notamment la puissance de la couche d'humus, le niveau des fractions d'argile dans les terres arables, la nature de la réaction de la solution de sol, etc. Une fois la fécondité et la possibilité d’utiliser davantage le site, le développement d’un modèle de revenu pour la production agricole est réalisé. Il prend en compte les coûts probables liés à l'organisation du processus et les revenus provenant de la vente de produits cultivés pour une période donnée (année, trimestre, mois, semaine). L'indicateur d'écart positif formé entre les dépenses et les revenus est actualisé aux paramètres actuels et indique le prix de marché de l'allotissement. Dans ce cas, les coûts incluent l'acquisition d'équipements, la rémunération de tous les employés, y compris le propriétaire, les intérêts sur l'utilisation du capital et les revenus de l'entreprise. 
Raisons de la réduction des coûts
Le prix sera fortement affecté par la présence d'une structure délabrée, même si elle est détenue. Dans ce cas, il est nécessaire de prendre en compte la possibilité et le montant de la restauration du bâtiment pour son exploitation ultérieure ou les coûts nécessaires pour sa démolition et l'enlèvement des déchets de construction résultants. Parallèlement à cela, la disponibilité et l'état des communications sont pris en compte. Ils peuvent servir de filet et augmenter le coût ou, au contraire, réduire, car ils nécessitent une réparation ou un démantèlement. Il en va de même pour le nettoyage des terres arables d'arbustes, le déracinement des arbres ou le nivellement du paysage et le remblayage de fossés et fossés. Dans ces cas, il y a des raisons de réduire le coût du territoire proportionnellement aux coûts estimés. À cet égard, la détermination du montant des coûts supplémentaires nécessaires ou nécessaires est de la même importance que l’évaluation des parcelles non aménagées. 
Idées fausses communes
La perception qu'a le public des prix existants pour les parcelles est basée sur les informations fournies par les médias et Internet sur des sites similaires en termes d'emplacement et de zone. Cependant, dans la plupart des cas, ces données ne reflètent pas la valeur marchande réelle. La différence entre le prix de transaction et l'offre s'appelle négociation. La détermination de l’indicateur de correction constitue l’une des étapes de toute évaluation utilisant méthodes comparatives approche.À cet égard, il n’est pas surprenant que le prix de transaction et le coût initial d’un objet mis en vente puissent présenter des différences significatives. Il y a plusieurs raisons à la différence. L'un des plus importants est la dynamique du marché perçue. Si elle augmente, alors même une réduction de 5% sera très importante. Toutefois, en l'absence de prévisions concernant la croissance du marché et dans les cas où la baisse sera fondamentale, la différence entre la valeur de l'offre et la transaction elle-même peut atteindre plusieurs dizaines de pour cent. 
En conclusion
Habituellement, les vendeurs ne sont pas pressés de réduire la valeur des allotissements. Cela est compréhensible, car personne ne veut abandonner le revenu sur lequel on comptait. À cet égard, l'achat de terres agricoles devrait être effectué en tenant compte de la faisabilité économique. Lorsque vous effectuez une transaction doit être guidé par le bon sens et non par des informations non vérifiées.
Une acquisition réussie repose sur un calcul raisonnable de la différence entre les coûts réels de l'aménagement du territoire et les bénéfices économiques tirés de la production. En outre, la minimisation juridique des risques possibles devrait être assurée. La transaction est exécutée selon les règles générales. Après avoir reçu un refus de la part des organes exécutifs, vous devez contacter le service du cadastre. Le contrat de vente constituera la base de la saisie des données dans le registre unifié. Un passeport cadastral y est attaché et certificat d'enregistrement d'état de la loi ancien propriétaire (vendeur).
