¿Qué es el alquiler de un apartamento? Este concepto se refiere al procedimiento para transferir una determinada propiedad de una persona (destinatario) a una naturaleza personal a otra (pagador), quien, en respuesta, realiza regularmente pagos en efectivo de un monto específico (acordado por adelantado) por un valor tangible dado. Hoy en día, por lo general, estamos hablando de viviendas de alquiler (la mayoría de las veces apartamentos). En la mayoría de las situaciones, los bienes inmuebles son transferidos por una persona mayor. A cambio, cuenta con cuidados y mantenimiento hasta su muerte. Sin embargo, este tipo de contrato es bastante complicado y tiene una gran cantidad de matices.
¿Qué es el alquiler de un apartamento? Hablemos en detalle
Los bienes inmuebles se pueden comprar de acuerdo con acuerdos de varias formas. Se trata de comprar y vender, donar o heredar. En la misma fila está la opción de mantenimiento de por vida con anualidad dependiente o vitalicia a cambio de vivienda. Cual es su significado ¿Cuáles son las ventajas de un contrato de renta vitalicia para un departamento para su propietario? Una persona de edad avanzada recibe ayuda financiera, recibe la asistencia necesaria y paga su propiedad principal: bienes raíces.
La razón tradicional por la cual estos acuerdos se realizan con mayor frecuencia con personas mayores solitarias es la dificultad, a veces la imposibilidad de su existencia sin cuidado y un apoyo material decente. En nuestro país, el nivel de vida de los ancianos es pobre. El tamaño de la pensión suele ser bastante bajo, los precios de las facturas de servicios públicos aumentan constantemente y la edad requiere atención y medicamentos.
Una vez en una situación financiera difícil, una persona mayor sola puede confiar solo en sus propios recursos. Muy a menudo, esta propiedad es propiedad. Muchos, habiendo aprendido lo que es el alquiler de un departamento, deciden buscar un solicitante para sus propiedades y llegan a un acuerdo con él. En la mayoría de los casos, esto ayuda a superar el desorden material. El alquiler pagado como resultado de la oferta del apartamento cubre la mayoría de los gastos de las personas mayores y les permite vivir con relativa comodidad.
Aclarar los conceptos
¿Cuál es la diferencia entre la renta vitalicia y los llamados contratos de mantenimiento dependiente? Una vez concluido el primero de ellos, el dueño mayor del departamento puede contar con el recibo mensual del monto acordado. El segundo caso implica el cumplimiento por parte del otro lado de la obligación de mantenimiento completo, cuidado físico y proporcionar a la persona indefensa de edad avanzada todo lo que necesita. ¿Qué es el alquiler de un apartamento en este caso? Un contrato celebrado con un anciano consiste en comprar alimentos y ropa, reparar y limpiar un apartamento, pagar los servicios públicos, comprar medicamentos y pagar el tratamiento hospitalario si es necesario. Y también atención diaria (de forma independiente o con la ayuda de una enfermera) y, finalmente, la organización y el pago del funeral.
Para algunas personas, participar en la vida de una persona mayor con asistencia financiera para él es la única oportunidad en el futuro para resolver un complejo problema de vivienda. Las partes se encuentran de boca en boca o por familiares, a veces gracias a las autoridades de protección social. Ambos y otros quieren saber con quién están tratando. Un contrato de alquiler de apartamentos entre parientes está lejos de ser siempre concluido. Más a menudo, con buenos amigos, vecinos inmediatos de confianza, ex colegas.
Supongamos que se encuentran: un anciano que "maduró" para transferir bienes inmuebles a cambio de atención y mantenimiento hasta su muerte, y uno que puede asumir todas esas responsabilidades a cambio de un apartamento. ¿Qué pasos se requerirán de las partes para formalizar adecuadamente su relación?
Paso uno: es importante considerar todo
Antes de hacer una anualidad para un apartamento, las partes formulan una lista de condiciones importantes y menores (hasta el más mínimo detalle) de un contrato futuro. En detalle, cada detalle debe ser acordado. La prisa en tal caso es inútil. Todos los pros y los contras de alquilar un apartamento deben pensarse con anticipación. Ambas partes requieren un enfoque reflexivo para el proceso de papeleo. Tal acuerdo está ausente en una forma estándar; su contenido es siempre individual.
Una persona de edad avanzada (el propietario del apartamento) enumera los requisitos establecidos en el texto del contrato: qué es exactamente lo que deberá cumplir el pagador de la renta. Es importante no perder ninguna de las condiciones esenciales y formular lo esperado con extrema precisión. Por ejemplo, la segunda parte debe pagar una cantidad específica a más tardar en un período determinado. El contenido monetario debe indexarse según la inflación. Cualquiera de los servicios futuros esperados de la segunda parte para el cuidado, compra de medicamentos, cocina, limpieza, etc. debe reflejarse claramente en el texto del contrato.
Se prudente
En la vida, pueden ocurrir una variedad de situaciones. Supongamos que, al momento de preparar y firmar el contrato, la salud de una persona mayor en su conjunto no era satisfactoria, pero en el futuro su condición empeoró gravemente. Pero los servicios de una enfermera y la provisión de medicamentos con un contrato de anualidad no estaban previstos.
Otro caso Cualquiera que actúe como pagador muere repentinamente antes de llegar a la propiedad deseada. ¿Quién hereda este contrato? Su texto no dice nada sobre esto.
Sería mejor si prevees todas las situaciones teóricamente posibles. Es por eso que, al decidir sobre un acuerdo de este tipo, definitivamente debe involucrar a un abogado en el caso. Con una rica experiencia, explicará qué alquileres futuros en el apartamento aportarán los pros y los contras a cada una de las partes. El especialista podrá proporcionar el rango máximo de medidas para proteger al dueño mayor de la propiedad, si el pagador de repente se comporta de mala fe. Por otro lado, son posibles trucos sucios del propietario de la vivienda. Luego, un documento legalmente competente eliminará los posibles riesgos para el segundo lado.
Paso dos: pasa a recoger papeles
El propietario tendrá que recopilar un paquete completo de documentos que puedan confirmar su propiedad de esta propiedad. Necesitará un certificado de valor catastral y datos sobre todas las personas registradas en este apartamento. No prescindir de los originales de documentos personales.
Algunos abogados experimentados recomiendan almacenar un certificado de un dispensario neuropsiquiátrico. Su función es dar fe de que el propietario del apartamento estaba en su sano juicio al momento de la conclusión del contrato. Este paso no es obligatorio desde el punto de vista de la ley, pero a veces puede salvar al futuro pagador de algunos problemas. El hecho es que si el dueño es viejo y tiene enfermedades graves, los herederos pueden tratar de desafiar el trato, refiriéndose a su locura.
Paso tres: ir al notario
Una vez que haya reunido todo lo que necesita, debe visitar a un notario, quien evaluará la capacidad legal del propietario del apartamento y el grado de conocimiento de la decisión. Si no tiene dudas, el especialista está obligado a redactar y certificar un contrato de renta vitalicia para el departamento. Dicha notarización es obligatoria.
Después de ser certificado por un notario, el contrato se transfiere a la autoridad de registro, el deber estatal es pagado por las partes y cuando se registra la transacción, se emite un certificado de propiedad con gravamen.
Los términos del contrato, el nuevo propietario deberá cumplir hasta la muerte del anterior. Solo después de eso tiene derecho a presentar una solicitud de expulsión del departamento del gravamen (sobre la base de un certificado de defunción). Y solo después de eso, con cualquier restricción en el uso de la vivienda, habrá terminado.
¿En qué condiciones se puede rescindir el contrato?
Tanto la anualidad como el mantenimiento a lo largo de la vida, ejecutados en forma de acuerdos celebrados oficialmente, pueden cancelarse únicamente por mutuo acuerdo de ambas partes o en un proceso judicial. Una transacción puede declararse nula e inválida solo por dos motivos. Estos incluyen el incumplimiento de las condiciones indicadas o el reconocimiento del propietario del apartamento como legalmente incompetente al momento de firmar el documento.
Si se respetan sus puntos y una persona mayor hizo un trato, siendo oficialmente legalmente responsable, entonces el reconocimiento de dicho acuerdo como inválido desde un punto de vista legal es prácticamente imposible. En el caso de que la persona que recibe el alquiler haya fundamentado seriamente las reclamaciones con respecto al cumplimiento de las condiciones prescritas que pueden probarse en la sala del tribunal, dicha transacción puede finalizar.
La práctica muestra que hay muchas de esas situaciones. Los abogados a veces atribuyen esto al fraude por parte de los antiguos propietarios mayores, pero en su mayor parte: el cese del apoyo y la atención reales del nuevo propietario.
Alquiler de por vida por apartamento: posibles problemas
Las personas están acostumbradas a tratar tales acuerdos con precaución y no en vano. Después de todo, el mercado inmobiliario está lleno de estafadores. Es por eso que solo las personas conocidas a menudo se convierten en partes de tales transacciones. Pero los abogados son tranquilizadores: las condiciones y las garantías de protección se pueden detallar en el contrato en sí y respaldarse en su certificación notarial.
En esencia, este acuerdo implica una falta de oportunidades para que el nuevo propietario venda o le quite su casa al viejo, para mudarse allí (a menos que se acuerde específicamente). No puede rechazar la obligación de mantener el barrio.
Sin embargo, los riesgos son posibles para ambas partes. Una de ellas es la elección incorrecta por parte de una persona mayor de un socio contractual. Aquí, la confianza y un documento redactado legalmente correctamente no son suficientes. Una persona mayor puede simpatizar con el otro lado, hacer la vista gorda ante algunas manifestaciones de olvido y opcionalidad, pero al final obtiene una violación regular de los términos de la transacción.
La situación opuesta es cuando el carácter de la pareja no se ajustaba al gusto del anciano, y busca minuciosamente los defectos más pequeños en el desempeño de sus deberes acordados. Con el tiempo, ambos aprenden sobre el alquiler de un departamento durante toda la vida, lo cual no es tan simple. Desafortunadamente, la fórmula "nada personal" no funciona en este caso. Cada una de las partes tendrá que pensar mucho y decidir si podrá mantener durante muchos años las relaciones con su pareja elegida.
Otros riesgos
El riesgo radica en la posible evaluación incorrecta de las capacidades financieras y físicas propias por parte de la pareja de una persona mayor. Es posible que esto (alquiler de por vida de un apartamento) sea una carga abrumadora para el pagador. Después de todo, los costos de mantener y mantener a una persona anciana enferma aumentarán de año en año.
Otro riesgo: el pagador de la renta puede no esperar el apartamento. A veces las personas mayores experimentan a sus parejas una tras otra. En este caso, el contrato debe estipular a quién se alquila el apartamento después de la muerte del pagador, con la transferencia de todos los derechos y obligaciones anteriores.
Uno de los posibles riesgos para una persona mayor: los nuevos propietarios pueden requerir su reubicación.Si el contrato fija el rechazo de posibles reubicaciones, esta acción se refiere a la violación de sus condiciones, lo que le da a la persona mayor el derecho de ir a la corte. Lo principal es que el alquiler de un apartamento con estadía vitalicia debe estar registrado.
¿Qué suele arriesgar el pagador? Una persona de edad avanzada, un par de años después de firmar el contrato, de repente puede querer rescindirlo unilateralmente. Los abogados indican que si el pagador cumple cuidadosamente todas las condiciones prescritas, esto no es posible. Es decir, el destinatario del alquiler en este caso no tiene derecho a cambiar de opinión y terminar la transacción, guiado solo por su propio deseo.
¿Quién burlará a quién?
Los abogados señalan que los casos de fraude ocurren tanto por parte de los pagadores como de los abuelos, quienes, bajo cualquier excusa plausible, pueden provocar que un socio se retire del cumplimiento formal de los términos del contrato, sobre la base de los cuales luego intentan rescindir la transacción. Pueden rechazar dinero u obstruir el pago de vivienda y servicios comunales. Luego, el tribunal declara que durante un par de meses no han visto el contenido monetario. Si el tribunal considera que sus reclamos están justificados, entonces el derecho de propiedad puede devolverse al anciano, pero nadie compensa los fondos previamente pagados al cuidador.
Para evitar estas tristes circunstancias, los abogados generalmente aconsejan a los pagadores que inicien inmediatamente un diario especial en el que ingresen todos los recibos y cheques que confirmen los montos gastados y transferidos. Si el anciano recibe efectivo en mano, es imperativo que lo firme siempre. Este documento puede desempeñar un papel muy importante en una posible prueba.
Y, sin embargo, la situación más común es cuando el pagador de la renta deja de cumplir gradualmente sus deberes. Aquí, el consejo para el anciano parece inequívoco: ir a la corte y rescindir el contrato de anualidad para un apartamento con mantenimiento de por vida.
Los herederos no duermen
Los problemas pueden ser de parientes. Después de la muerte de un receptor de renta de edad avanzada, este último a menudo trata de lograr la terminación de la transacción, citando la supuesta incapacidad de este último. Es para tal caso que el certificado mencionado anteriormente de un dispensario neuropsiquiátrico es útil. Si está ausente, es teóricamente posible realizar un examen exhaustivo de naturaleza psicológica y psiquiátrica, realizado póstumamente, con base en documentos y testimonios. Pero este proceso es muy complicado, costoso y algunas veces no trae ningún resultado.
Siempre que el texto del contrato esté redactado correctamente, se eliminan todos los riesgos, con la excepción del posible incumplimiento de ciertas cláusulas del "contrato". Los problemas surgen cuando, por ejemplo, no se menciona la indexación obligatoria del dinero en relación con la inflación o falta un punto importante sobre la contratación de una enfermera por enfermedad. Si el documento no estipula un método específico y una fecha límite para el pago de sumas de dinero, el anciano puede recibirlos de manera no sistemática, de un caso a otro. Como resultado, prácticamente no se habla de mejorar su situación financiera, y la vivienda ya no es de su propiedad. Por lo tanto, repetimos una vez más: los servicios de un abogado serán requeridos por ambas partes antes de la conclusión de la transacción, y no ante la aparición de problemas.
Detalles adicionales
Ahora veamos con más detalle las características de dichos acuerdos y algunos asuntos legales importantes. ¿Qué párrafos del documento se consideran obligatorios? Solo hay dos de ellos: una indicación de la propiedad enajenada con detalles del departamento en particular y la determinación de las obligaciones del destinatario. Ya hemos considerado la necesidad de una decodificación detallada del segundo párrafo.
El destinatario puede ser un ciudadano (individuo) o una organización sin fines de lucro. El pagador también puede ser una persona, tanto física como legal.No existe una definición clara de las partes en la transacción en la legislación. La forma escrita obligatoria de celebrar un contrato de anualidad se rige por el artículo 584 del Código Civil de la Federación de Rusia, así como por su certificación notarial. Si no se cumple esta condición, cualquier tribunal invalidará dicha transacción.
Si los participantes son individuos, sus datos de pasaporte deben indicarse en los documentos. Si se trata de una organización comercial o de otro tipo, deberá proporcionar la información contenida en los documentos constitutivos con las direcciones de registro. Todos los datos con una descripción detallada de la vivienda enajenada también deben enumerarse en detalle. Un punto especial no son solo las obligaciones, sino también la responsabilidad de cada una de las partes en caso de retraso en los pagos. El contrato de renta vitalicia para el departamento debe estar sellado con las firmas de todos los participantes.
¿Qué documentos se necesitan?
La lista de los documentos requeridos puede ser diferente. Considere el principal de ellos, sin el cual no puede hacer. Como tal, debe llamarse la explicación de la propiedad para enajenarse con un plano de planta. Puede solicitarlo en BTI enviando una solicitud apropiada y pagando por este servicio. Se requerirán varios certificados del MFC: cuenta personal, extracto del libro de la casa. Además de los documentos de identificación personal de las partes, también necesitará un pasaporte catastral para la vivienda mencionada y un certificado del tamaño de su valor estimado.
Si una de las partes actúa a través de un representante, además de su propio pasaporte, está obligado a presentar un poder notarial para el derecho de realizar una transacción. Ya hemos mencionado los documentos de título de la propiedad enajenada, así como los motivos para la ocurrencia inicial de dichos derechos (por ejemplo, una escritura de donación, un testamento o un contrato de venta). Como ya se mencionó, un certificado de capacidad legal de una institución médica no hará daño. Otro documento obligatorio es un certificado con respecto a la ausencia de gravámenes o deudas financieras del objeto del Registro Estatal Unificado de Empresas y un recibo por el pago del impuesto estatal para el procedimiento de certificación. Se adjuntan al paquete tres copias del contrato de anualidad.
¿Cuánto puede costar un contrato similar?
Independientemente de si el apartamento se alquila a un familiar o un extraño, los participantes deberán pagar una cierta cantidad de dinero por la transferencia de la propiedad enajenada. Como se indica en el capítulo 30 del Código Civil de la Federación de Rusia, un ciudadano (individuo) lo aporta en la cantidad de 2000 rublos. Para una entidad legal, es mucho más alto: 22,000 rublos. Hacer dicho contrato con un notario requiere el pago de una tarifa, cuyo monto depende del valor de la propiedad enajenada en un monto de 0.5%. Los límites superior e inferior de esta cantidad están limitados, respectivamente, a las cifras de 20,000 rublos. y 300 rublos, que se indica en el artículo correspondiente del Código Civil.