في السنوات 6-8 الماضية ، كان تقييم الدولة واحدة من أكثر المشاكل الحادة لأصحاب العقارات. عادة ما يتم المبالغة في القيمة المساحية المحددة بمشاركة مباشرة من Rosreestr في 60 ٪ من الحالات. نتيجة لذلك ، يتم فرض رسوم كبيرة على الملاك والمستأجرين ، مما يؤدي إلى انتهاك مصالحهم.
ومع ذلك ، فإن الأفعال المعيارية المعمول بها اليوم يمكن أن تتحدى بنجاح قيمة العقارات في لجنة ممتلكات الدولة. توضح هذه المقالة ميزات وقواعد المراجعة ، وكذلك نماذج من التطبيقات لمراجعة قيمة المساحية.
الإطار التنظيمي
عند اتخاذ قرار بشأن تغيير سعر العقار العقاري ، من الضروري الاعتماد على اللوائح وقرارات المحكمة التالية:
- قانون الإجراءات الإدارية للاتحاد الروسي (CAS RF).
- قانون الأراضي للاتحاد الروسي (LC RF).
- القانون الاتحادي الصادر في 3 يوليو 2016 ، رقم 237-ФЗ "بشأن التقييم العقاري للعقار في الدولة" (دخل حيز التنفيذ في يناير 2017).
- المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي رقم 316 "قواعد لتقييم الأراضي".
- المعيار الفيدرالي للتقييم (FSO).
- قرارات الجلسة المكتملة للقوات المسلحة للاتحاد الروسي بتاريخ 27 سبتمبر 2016 ، العدد 36 ورقم 28 المؤرخ 30 يونيو 2015
- قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في 28 يونيو 2011 في القضية رقم A27-4849 / 2010.
بالإضافة إلى ذلك ، يوصى بالاهتمام بممارسة محكمة مدينة موسكو للفترة 2015-2017.
مفهوم القيمة المساحية
وفقًا للقانون ، فإن القيمة المساحية هي القيمة المقدرة المحددة وفقًا لنتائج تقييم الحالة مع مراعاة الغرض من العقار وموقعه.
يتم تحديد قيمة الأشياء وفقًا لمتطلبات التشريعات الفيدرالية للاتحاد الروسي. يجب أن يؤخذ أيضًا في الاعتبار أن قانون العمل RF يسمح للمناطق بالموافقة على مؤشرات المتوسط لكل منطقة بلدية. 
يتم استخدام القيمة المساحية لحساب مدفوعات الضرائب والإيجار وأسعار إعادة الشراء. بسبب استخدام طريقة التقييم الشامل (دون الأخذ في الاعتبار الخصائص الفردية للكائن) ، فهو يختلف كثيرا عن أسعار السوق لأعلى أو لأسفل.
مع بدء نفاذ 01/01 ، القانون الاتحادي رقم 237 ، تم الإعلان عن فترة انتقالية وتم "تجميد" قيمة المساحات العقارية حتى 01/01/2020. قبل هذه الفترة ، يتم استخدام المؤشرات اعتبارًا من 01/01/2014 لإجراء العمليات الحسابية. التجميد "لا يمنع الأشخاص المهتمين من التقدم بطلب لتعديل سعر الدولة للعقارات.
أسباب مراجعة قيمة العقار
يمكن مراجعة أو الطعن في نتائج فواتير الأشياء إذا كانت تؤثر بطريقة أو بأخرى على مصالح الأطراف المعنية. على سبيل المثال ، نظرًا لتعريفات غير دقيقة لقيمة الأرض ، يتم فرض ضريبة غير على المالك.
في عينات طلبات مراجعة القيمة المساحية ، كقاعدة عامة ، يتم توضيح الأسباب التالية:
1. معلومات غير صالحة حول الخاصية المستخدمة في عملية تقييمها. في الوقت نفسه ، يجب فهم عدم اليقين على أنه التشويه المكتشف (المقصود أو العرضي) للمعلومات حول خصائص الكائن وحالته وموقعه. على وجه الخصوص ، قد تكون هذه:
- تعريف غير صحيح للفئة أو نوع الاستخدام.
- تجاهل المؤشرات الفردية ، مما يؤثر سلبًا على قيمتها الفعلية.
- عديمي الضمير من المثمنين التجارية.
- بيانات المخزون غير كاملة وغير دقيقة.
2. الحاجة إلى إثبات القيمة السوقية في تاريخ الحصول على نتيجة تقييم لجنة ممتلكات الدولة فيما يتعلق بالكائن.
يسمح لك القانون الفيدرالي بالطعن في تكلفة العمولة لفحص النزاعات في Rosreestr أو في محكمة ذات اختصاص عام.
أطراف النزاع
يجوز للأشخاص التالية أسماؤهم تقديم طلب لمراجعة نتيجة تحديد القيمة المساحية:
- أصحاب العقارات ، بما في ذلك المشتركة.
- الأشخاص الذين يمتلكون قطع أراضي على أساس حق الاستخدام الدائم أو الحيازة الموروثة.
- المستأجرين من العقارات ، شريطة أن يتم احتساب الرسوم على أساس السعر المحدد في السجل العقاري للدولة.
- أصحاب العقارات السابقين ، إذا كانت المعلومات من لجنة الدولة الملكية يؤثر بطريقة أو بأخرى على مصالحهم ك دافعي الضرائب.
عند التقديم إلى المحكمة كمدعى إداري ، يرجى الإشارة إلى أحد الموضوعات:
- الجهة (الوزارة ، الإدارة ، الإدارة) التابعة للسلطة التنفيذية التي وافقت على نتائج تقييم المساحية ، والجهة التي أجرتها.
- السلطات المخولة بتصحيح الأخطاء المساحية أو الفنية. تم الإشارة إليها في المطالبات التي تتحدى نتائج التقييم فيما يتعلق بمعلومات غير دقيقة حول موضوع التقييم.
كما تبين الممارسة ، فإن دائرة (وزارة) العلاقات العقارية في المنطقة ستكون المدعى عليه المناسب. أيضًا ، ستحتاج الأطراف الثالثة إلى المشاركة في القضية. يمكن أن يكونوا:
- وزارة البيئة وإدارة الطبيعة (الموارد الطبيعية) لموضوع الاتحاد الروسي.
- المكتب الإقليمي ل Rosreestr.
- فرع من الغرفة الاتحادية المساحية للمنطقة.
- إدارة منطقة بلدية أو مستوطنة ريفية ،
- IFTS من روسيا حسب المنطقة / المنطقة / الجمهورية.
إجراءات التقديم على العمولة
وفقًا للمتطلبات التي وضعتها وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي ، يتم تشكيل اللجان وتشغيلها في الدوائر الإقليمية التابعة للسجل الفيدرالي الروسي للكيانات المكونة للاتحاد الروسي.
تتكون اللجنة من التكوين التالي:
- ممثلو السلطات التنفيذية في المنطقة.
- الموظفون المعتمدون في Rosreestr.
- مندوبون من اتحاد رواد الأعمال.
- أعضاء التقييم SRO.
يتم إرسال بيان إلى اللجنة يوضح أسباب ضرورة تعديل مؤشرات SCN. فيما يلي نموذج طلب مراجعة القيمة المساحية.
لا يعتبر الطلب في حالة:
- لا توجد مستندات مطلوبة لحل النزاع ، أو تم إيداعها في شكل غير مقبول (نسخة ، مع تصويبات مكتوبة ، إلخ).
- غاب قانون القيود. في نماذج طلبات مراجعة القيمة المساحية على هذا الأساس ، يشير المدعون عادةً إلى حقيقة أن الفترة بدأت تتدفق منذ اللحظة التي أدركوا فيها السعر الخاطئ في لجنة ممتلكات الدولة.
- تم تحديد السعر المتنازع عليه لخاصية العقار في وقت سابق مساوٍ لسعر السوق.
يعتبر الطعن في غضون شهر تقويمي من تاريخ الاستلام. يجب إخطار عمولة مقدم الطلب قبل موعد الاجتماع. كما يحق له حضور الحجج الشفوية وشرحها. بعد النظر في الطلب ، وفحص المستندات والحجج ، تقرر العمولة مراجعة السعر المساحي أو رفض الإيفاء بالمتطلبات. في حالة اتخاذ قرار إيجابي ، يتم إرسال الإخطار المقابل إلى مؤسسة ميزانية الدولة الفيدرالية "FKP Rosreestra".
للمتقدم الحق في الطعن في رفض اللجنة في المحكمة.
قائمة الوثائق
اعتمادًا على طريقة تغيير القيمة المساحية ، تختلف مجموعة المستندات المطلوبة لتأكيد متطلباتها.
عند التقديم على العمولة في قسم الأراضي في روسريستر ، ستحتاج إلى:
- وثيقة العنوان للتقييم. في سجل الدولة الموحدة في وقت تقديم الطلب ، يجب أن يكون هناك سجل لحق مقدم الطلب.
- شهادة نتيجة التقييم (مقتطف من USRN). أيضا ، يمكن العثور على قيمة المساحية في Rosreestr عن طريق طلب شهادة قيمة الكائن ، جواز سفر المساحية.
- دليل على عدم موثوقية المعلومات التي تم أخذها في الاعتبار عند تحديد قيمتها في لجنة ممتلكات الدولة.
عند التقديم على العمولة ، يكون رأي الخبراء بشأن سعر السوق للعقار اختياريًا.
يجب جمع حزمة أكثر شمولاً من المستندات عند مراجعة التكلفة في المحكمة. بالإضافة إلى ما سبق ، يشمل:
1. بيان حول مراجعة القيمة المساحية للعقار ، مع الأخذ في الاعتبار الفن. 125 CAS RF. على وجه الخصوص ، يجب أن يحتوي المستند على:
- معلومات حول مقدم الطلب والمدعى عليه ، بما في ذلك تفاصيل الاتصال المعروفة.
- وصف العقار الذي تتم مراجعة سعره.
- إشارة إلى وجود انتهاك للقانون ، شرح للظروف التي تبرر رأي المدعي.
2. رأي الخبير (المثمن) بشأن قيمة القيمة السوقية على الورق ، وكذلك في شكل إلكتروني.
3. تأكيد وجود خطأ فني أثناء عملية GKO.
4. قرار اللجنة (إن وجد).
5. إيصال (أمر الدفع) على دفع واجب الدولة. وفقا للفقرات. 7 ص 1 الفن. 333.19 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي ، المدعي الإداري ملزم بإيداع الأموال لكل كائن ، والتي يتم التنازع على قيمتها.
ميزات التطبيق للمراجعة القضائية لقيمة العقارات
عند خوض الأسعار ، من الضروري صياغة المطالبات بشكل صحيح. عند تقديم طلب إلى المحكمة لمراجعة قيمة المساحية ، يجوز للشخص المهتم تقديم أحد المتطلبات التالية:
1. تحديد سعر مماثل لسعر السوق للعقارات. يتم النظر في القضايا المتعلقة بهذه الطعون وفقًا لقواعد الفصل. 25 CAS RF.
2. تغيير سعر المساحية فيما يتعلق بتحديد معلومات غير دقيقة تم استخدامها في عملية T-bills.
3. للطعن (الغاء كليا او جزئيا) قرارات اللجنة. يتم حل المسألة مع الأخذ بعين الاعتبار قواعد ثانية. 22 و 25 CAS RF.
تشدد المحاكم على أنه لا يمكن الجمع بين مراجعة القيمة المساحية للأرض ومتطلبات الملكية (مراجعة الضرائب أو مدفوعات الإيجار ، استرداد الأضرار).
يوجد أدناه نموذج طلب لمراجعة قيمة المساحية التي تم وضعها مع مراعاة متطلبات RF RF وقرارات الجلسة المكتملة للقوات المسلحة RF.
يسمح لك النموذج أعلاه برفع استئناف على حد سواء بشأن مسألة تغيير سعر السجل العقاري إلى سعر السوق ، وفي حالة حدوث خطأ فني أو عدم موثوقية.
إجراء الاستئناف
تتم مراجعة دعاوى القيمة المساحية وفقًا لقواعد الإجراءات الإدارية في المحاكم الإقليمية (المحكمة العليا للجمهورية ، المحكمة الإقليمية ، إلخ.). وينبغي النظر في دعوى لتغيير سعر العقارات في اتصال مع عدم دقة المعلومات في غضون 2 أشهر ، وحالة الطعن في قرارات اللجنة - في 1 شهر.
في سياق النظر في القضية ، يجب على مقدم الطلب تأكيد جميع الحجج المنصوص عليها في الطلب لمراجعة قيمة المساحية. في مثل هذه النزاعات ، يتم إعطاء الدور الرئيسي في الإثبات للأدلة المكتوبة - المستندات والصور الفوتوغرافية وكذلك استنتاجات الخبراء المدعوين.
بعد الانتهاء من العملية ، سيسمح قرار المحكمة الذي دخل حيز التنفيذ بإجراء تعديلات على سجل الدولة الموحد.