لا تزال الشقق الجماعية موجودة في المدن الروسية. يمكن أن يكون المواطنون الذين يعيشون في غرف منفصلة مستأجرين على أساس اتفاقية الإيجار الاجتماعي ، ويمكنهم أيضًا أن يكونوا المالكين المباشرين للممتلكات. في الحالة الأخيرة ، غالبًا ما يتطلب بيع غرفة في شقة مشتركة. هذه العملية محفوفة بالعديد من الصعوبات ، لأن جميع المستأجرين الآخرين لهم حق وقائي للشراء. لذلك ، لا يمكن بيع المساكن للأشخاص غير المصرح لهم إلا بعد رفض مالكي الغرف الآخرين الحصول على غرفة.
كيف يتم تأكيد الملكية؟
لبيع أي عقار ، يجب أن يكون البائع ملكية هذا العقار. يتم تأكيده فقط من خلال المستندات الرسمية ، لذلك ، يجب الحصول على شهادة ملكية أو مقتطف من USRN يحتوي على معلومات حول مالك الغرفة.
يجب أن تشير الوثائق بالضرورة إلى أن المواطن المعين هو مالك جزء فقط من المبنى. يتم تحديد حجم الغرفة ، ويجب تخصيص الغرفة في الشقة.
اللوائح التشريعية
يجب على مالكي الغرف في شقة مشتركة بيع ممتلكاتهم فقط وفقًا لمتطلبات القانون العديدة. خلاف ذلك ، قد يتم الطعن في المعاملة من قبل الجيران. لذلك ، عند تنفيذ هذه العملية ، يتم أخذ محتويات HA و FA في الاعتبار.
بناءً على هذه اللوائح ، يتم تحديد من له الحق الاستباقي في الحصول على غرفة ، وكذلك المتطلبات التي يجب أن تمتثل لها الاتفاقية الموضوعة.
في شاشة LCD ، يكون التزام المالك هو إخطار جميع السكان الآخرين في الشقة بالقرار.
الفروق الدقيقة في البيع للجيران
في معظم الأحيان ، يتم بيع غرفة في شقة مشتركة إلى الجيران. لديهم الحق الاستباقي في الحصول على هذه الممتلكات. تشمل ميزات هذه العملية:
- في البداية ، يجب على مالك الغرفة إخطار جميع الجيران بأنه يخطط لبيع العقار ؛
- علاوة على ذلك ، لا يمكن إجراء أي معاملات في غضون 30 يومًا ، حيث يتم منح هذه الفترة للجيران لاتخاذ قرار بشأن الاستحواذ على هذا الشيء ؛
- الموافقة أو الرفض مكتوبة.
إذا أراد أي جار شراء غرفة ، عندئذٍ يبرم معه عقد بيع قياسي. يتم تحديد السعر من قبل البائع المباشر.
كيف تبيع غرفة للأشخاص غير المصرح لهم؟
يعد بيع غرفة في شقة مشتركة للأجانب عملية معقدة إلى حد ما ، حيث يتعين على مالكي المنازل في كثير من الأحيان مواجهة حقيقة أن الجيران يشكلون عقبات مختلفة أمام الصفقة. الفروق الدقيقة في الإجراء تشمل:
- مطلوب في البداية أن يتلقى من جميع الجيران رفضًا لشراء غرفة ؛
- بيع المساكن للغرباء بنفس السعر الذي تم عرضه على الجيران ؛
- إذا كان هناك دليل مكتوب على رفض الجيران ، فإن بيع القطعة يتم وفقًا للإجراء العام ، الذي تم من أجله وضع عقد بيع قياسي ؛
- ثم يتم تسجيل الصفقة مع Rosreestr.
يجب أن تتم العملية مع مراعاة المتطلبات العديدة للقانون. إذا كانت هناك انتهاكات بسيطة ، فقد تكون أساسًا للطعن في المعاملة من قبل الجيران.لذلك ، يُنصح باستخدام الدعم القانوني للمعاملات العقارية ، لأن المحامي المتمرس سيكون قادرًا على اقتراح الإجراءات التي يجب على البائع اتخاذها في موقف معين.
من لديه الحق الوقائي؟
عند بيع غرفة تقع في شقة مشتركة ، ينبغي للمرء أن يأخذ في الاعتبار الحقوق التي يتمتع بها أصحاب الغرف الأخرى في الشقة. يتمتع الجيران بالحق الاستباقي في شراء غرفة للبيع. لذلك ، فمن الضروري في البداية عرضت الفرصة لشراء هذا العقار إلى الجيران. فقط في ظل هذه الظروف سيكون من القانوني بيع غرفة في شقة مشتركة. يتم إخطار الجيران كتابةً ، وكذلك قبل 30 يومًا من البيع للأشخاص غير المصرح لهم.
يتمتع جميع المواطنين الذين يعيشون في هذه الشقة بالحق الاستباقي. فقط عند استلام الرفض من جميع هؤلاء الأشخاص من العقار الذي يتم بيعه ، يحصل المالك على إذن لبيع غرفة في شقة مشتركة.
في كثير من الأحيان ، يرفض الجيران وضع رفض مكتوب. في هذه الحالة ، من المهم أن يكون لدى البائع تأكيد بأنه قد تم إرسال إشعار. لذلك ، من المستحسن استخدام خطاب مسجل مع تأكيد التسليم لهذه الأغراض.
غرفة بيع الإجراء
يتضمن الإجراء الخاص ببيع غرفة في شقة مشتركة الحاجة إلى القيام ببعض الإجراءات المتسلسلة. وتشمل هذه:
- يتم تحديد تكلفة الغرفة ، والتي يمكنك من خلالها تحديد شخصيتك أو استخدام مساعدة المثمن ؛
- يتم إعداد إشعار لجميع الجيران ، وبعد ذلك يتم إرسال المستند شخصيًا إلى المواطنين بتوقيع أو إرساله عبر البريد مع إيصال استلام ؛
- إذا كان الجيران لا يرغبون في شراء غرفة ، فيجب عليهم تلقي رفض كتابي منهم في غضون شهر ؛
- ثم ابحث عن المشترين الذين هم أشخاص غير مصرح لهم ؛
- بعد العثور على المشتري ، يتم توقيع عقد البيع ؛
- Rosreestr بإصلاح نقل الحق في العقارات إلى شخص آخر.
إذا لم يكن من الممكن العثور على مشترٍ ، فيُسمح بتخفيض السعر ، لكن من المهم دعوة الجيران مرة أخرى لشراء غرفة بتكلفة جديدة. فقط بعد تلقي الرفض الثاني يتم بيع غرفة في شقة مشتركة إلى أطراف ثالثة.
طرق لبيع كائن
يمكن تنفيذ الإجراء بطرق مختلفة. وتشمل هذه:
- غرفة بيع الذات. في هذه الحالة ، يجب على مالك الكائن تنفيذ جميع الإجراءات بشكل مستقل. يجب أن يكون على دراية جيدة بالقانون حتى لا ينتهك حقوق الجيران. سوف تضطر إلى التعامل مع البحث عن المشتري ووضع عقد البيع. إذا تم انتهاك مراحل بيع غرفة في شقة مشتركة أو حقوق الجيران بأي شكل من الأشكال ، فقد يتم الطعن في المعاملة في المحكمة.
- نداء الى أصحاب العقارات. أنها توفر الدعم القانوني للمعاملات العقارية. عند استخدام خدمات المهنيين ، يمكنك التأكد من عدم انتهاك القانون بأي شكل من الأشكال. إن موظفي الوكالة هم الذين سيشاركون في البحث عن المشترين ومعالجة الصفقة. يتم دفع الخدمات من قبل المشتري أو البائع.
يفكر الكثير من الناس فيما إذا كنت بحاجة إلى استخدام خدمات كاتب العدل عند بيع غرفة في شقة مشتركة. ليست هناك حاجة للاتصال بهذا الاختصاصي للمصادقة على عقد البيع. ولكن من أجل ضمان عدم وجود فرصة في المستقبل للطعن في المعاملة ، يمكنك الاتصال بكاتب العدل الذي سيدرس جميع مواد القضية وسيكون بإمكانك تحديد ما إذا كان العقد قانونيًا.
كيفية الحصول على موافقة من الجيران؟
يعد بيع العقارات في المرحلة الثانوية دائمًا عملية محددة ومعقدة ، ولكن يعتبر بيع المباني في شقة مشتركة الإجراء الأكثر غرابة. لتنفيذه ، يحتاج الجيران إلى رفض العقارات.
لا يجوز لصاحب الغرفة طلب إذن من الجيران لبيعه ، لكن عليهم إخطارهم بالقرار المزمع قبل شهر من إبرام الصفقة. يمكن للجيران اتخاذ قرار إيجابي ، وبالتالي ، سيكون من الضروري وضع عقد بيع معهم.
هل من الممكن البيع دون رفض كتابي؟
غالبًا ما توجد علاقة سيئة جدًا في الشقق المشتركة بين الجيران ، لذلك لا يرغبون في الاتصال ببعضهم البعض بأي طريقة. لذلك ، لا يستجيب الجيران للإخطار المستلم.
لتجنب المشاكل المستقبلية مع بيع العقارات في الثانوية ، يوصى بتنفيذ الخطوات التالية:
- في البداية ، يُنصح بإرسال إشعار عن طريق البريد المسجل ، بعد دفع إيصال التسليم ، بحيث يكون لدى المواطن دليل على أنه أخطر الجيران حقًا ببيع الغرفة ؛
- إذا كانت العلاقة جيدة ، فإن الجيران يعوضون رفضًا مكتوبًا لشراء مسكن ، ويجب بالضرورة التوقيع عليه ؛
- يسمح بدعوة الشهود الذين يتم إرسال الإشعار إليهم ، وبالتالي فإن هؤلاء المواطنين هم الذين سيتمكنون من التأكيد في المحكمة على أن بائع الغرفة قد اتبع بصرامة متطلبات القانون.
إذا تم انتهاك حقوق الجيران ، يتم التعرف على المعاملة بسهولة من خلال المحكمة باعتبارها غير صالحة ، بحيث يمكن للمشترين فقدان ممتلكاتهم المكتسبة.
ما هي المستندات المطلوبة للبيع؟
يتضمن التنفيذ الصحيح للمعاملة إعداد بعض المستندات من قبل البائع. كيف تبيع غرفة في شقة مشتركة؟ الأوراق التالية مطلوبة لهذا:
- جواز سفر البائع
- أوراق ملكية العقارات ، والتي يساعد المواطن على تأكيد حقه في الغرفة ، علاوة على ذلك ، يمكن تمثيلها باتفاقية الخصخصة أو الشهادة أو شهادة الهدية أو أي مستند آخر ؛
- مقتطف من USRN ، الذي يشير إلى مالك الغرفة ، ووجود أعباء مختلفة ، وحجم الغرفة وغيرها من المعالم الهامة لكل مشتر ؛
- الخطة التقنية وورقة البيانات ، وعلى أساس هذه الوثائق ، سيتمكن أصحاب المستقبل من التحقق من عدم وجود إعادة تطوير غير قانونية ؛
- شهادة تشير إلى عدم وجود ديون لسداد فواتير الخدمات ؛
- رفض مكتوب لشراء العقارات الواردة من جميع الجيران الشقة.
هذه المستندات مطلوبة ليس فقط من قبل المشترين ، ولكن أيضًا من قبل أصحاب العقارات ، إذا تم اتخاذ قرار باستخدام خدماتهم.
شروط العقد
نقطة مهمة لكل بائع هو الإعداد الصحيح لعقد البيع. تتشكل بالضرورة في الكتابة. شروطه الأساسية تشمل النقاط:
- معلومات حول أطراف الاتفاقية المقدمة من البائع والمشتري ؛
- البيانات المتعلقة بموضوع العقد ، والتي يشار إليها على عنوان الشقة وحجم الغرفة ، فضلاً عن معاييرها المهمة الأخرى ؛
- تكلفة الغرفة المبينة بالروبل وبالكلمات ؛
- يتم إعطاء إجراء الحساب ؛
- تتم الإشارة إلى مسؤولية كل طرف في حالة انتهاك شروط الاتفاقية ؛
- تاريخ العقد ؛
- تواقيع الطرفين.
يمكنك استخدام النماذج القياسية لإعداد هذا المستند. إذا كان سمسار العقارات يتعامل مع إجراءات بيع غرفة في شقة مشتركة ، فمن هو الذي يضع الوثيقة.
الفروق الدقيقة في استخدام المخططات الرمادية
يفكر بعض مالكي الغرف في شقة مشتركة في إمكانية استخدام مخططات رمادية تتيح لهم بيع العقارات بأسرع وقت ممكن ودون إبرام اتفاق مع جيرانهم. في كثير من الأحيان يتم استخدامها لتجنب الضرائب. عادة ، يتم استخدام هذه الأساليب إذا كان الجيران يشكلون عقبات مختلفة أمام الصفقة.
الطرق الأكثر استخدامًا هي:
- يتم بيع جزء فقط من الغرفة للمشتري المهتم ، وبعد ذلك يتم نقل المتر المربع المتبقي على أساس التبرع ؛
- يتم التعهد بغرفة بناءً على اتفاقية قرض ، لا يتم بعدها سداد قرض عن عمد ، وبالتالي يتم استرداد السكن بطريقة قسرية ؛
- يتم نقل السكن على أساس اتفاق الهدية ، ولكن في الواقع ، يقوم المالك الجديد بتحويل الأموال إلى المالك السابق للعقار.
جميع المخططات المذكورة أعلاه تعتبر محفوفة بالمخاطر ، لذلك هناك دائمًا فرصة أن يكون المشتري محتالًا ويرفض دفع ثمن الغرفة. بالإضافة إلى ذلك ، قد تكون هذه المعاملات ذات أهمية لوكالات إنفاذ القانون أو مصلحة الضرائب الفيدرالية ، لذلك قد يكون البائع مسؤولاً إدارياً أو جنائياً.
عواقب عدم وجود إشعار
يجب على بائع الغرفة ، الذي يقع في شقة مشتركة ، إبلاغ الجيران بقراره. إذا لم يكن هناك إشعار ، فقد يتسبب ذلك في عواقب سلبية. يمكن للجيران الطعن في الصفقة في المحكمة ، حيث يرغبون في أن يصبحوا أصحاب العقار بأنفسهم.
لذلك ، في غياب المعرفة حول كيفية إتمام المعاملة ، يُنصح بالاتصال بالسماسرة ذوي الخبرة أو الحصول على المشورة من كاتب العدل.
استنتاج
بيع غرفة تقع في شقة مشتركة هو إجراء معقد إلى حد ما ، والذي من أجله يجب أن تأخذ في الاعتبار متطلبات القانون. بالضرورة عن إخطار الجيران بيع المخطط لها. لديهم الحق الاستباقي لشراء المساكن.
فقط بعد تلقي الرفض من الجيران يمكنك بيع الممتلكات لأشخاص غير مصرح لهم. لهذا ، من المهم وضع عقد بيع بشكل صحيح. لا ينصح باستخدام مخططات رمادية لتخفيض سعر الغرفة ، حيث يصاحب ذلك العديد من المخاطر التي يتعرض لها البائع.